⑴ 土地所有权与使用权经营权的最大区别
概念：土地所有权土地所有人在法律规定的范围内占有，使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。
属性：一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在： 1、主体的特定性 2、交易的禁止性 3、权属的稳定性 4、权能的分离性
所谓使用经营权，是就非所有人可以根据法律或合同，直接经营或使用他人所有之物，并取得因经营或使用而获取的利益之权利。
中华人民共和国宪法（1982）规定，中国土地实行公有制，分为“国家所有，即全民所有”和农村“集体土地所有”两种形式。土地所有人在法律规定的范围内占有，使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。
内容
土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制：
1、土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务。
2、土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务。
3、土地所有权禁止交易。
我国土地管理法规定:城市市区的土地属于国家所有;农村和城郊的土地,除法律规定属于国家所有外,属于农民集体所有;宅基地、自留山，属于农民集体所有。
特征
我国土地所有权的法律特征有以下几点：
(1)土地所有权是一项专有权，其权利主体的特定性。土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会主义公有制决定的。
(2)交易的限制性。《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。显然，土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。
(3)权属的稳定性。由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态。除《土地管理法》第二条第四款规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体的土地实行征用”以外，土地所有权的归属状态不能改变。
(4)权能的分离性。土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。在土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用，法律需要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并且能够交易。因此，现代物权法观念已由近代物权法的以“所有为中心”转化为以“利用为中心”。
(5)土地所有权的排他性。即土地所有权的垄断性，就是说一块土地只能有一个所有者，不能同时有多个所有者。马克思指出：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域”。
(6)土地所有权的追及力。土地为他人非法占有时，无论转入何人或何单位控制，所有权人都可以向他主张权利。
所谓使用经营权，是就非所有人可以根据
法律
或合同，直接经营或使用他人所有之物，并取得因经营或使用而获取的利益之权利。
使用经营权有以下特征：
1、使用经营权的基础是占有，它是一种战占有支配权，从本质上看，它是对物的直接支配权，是使用经营人和所有其他非使用经营人之间的财产关系。
2、其核心内容是从物本身获取利益或收益，取得物的使用价值。但使用经营权人不能对物作最终的处分，如出卖、赠与或其他转让行为，以至将其消灭。
3、它可以依法律直接取得，也可以依合同取得。这里指的使用经营权只是合法的使用经营，并受法律保护。不包括非法的使用经营。
4、使用经营权人享有和所有权人一样的对物的请求权。
总之，使用经营权是独立于所有权的直接对物加以使用并获取利益的权利。
使用权就是非所有权人取得物的使用价值，从物本身获取利益或收益，但使用收益权人不能对物作最终的处分。由于他不是所有人，所以他无权象所有人那样，决定该物的命运，从事买卖、赠与或其他转让行为以至将其消灭。
使用经营权不是指所有人对自己的财产所享有的使用经营权，而是指非所有人对他人的财产所享有的使用经营权。
我们把前者称为所有权权能的使用经营权，或所有人的使用经营权。它不是独立的权利，而只是所有权的权能之一。而后者称为与所有权相分离的使用权，或非所有人的使用经营权，它是独立的权利，是与所有权并行为的一种财产权利。
在现阶段，我国的全民所有制带有对生产资料的国家总体所有和企业局部所有相结合的特点，即生产资料的所有者是国家，而企业对生产资料行使使用经营权。使用经营权与所有权的使用权能是分离的，各自在社会主义经济制度中发挥着不同的作用。
⑵ 土地使用权和建筑物所有权可以分属不同公司吗
从《土地法》和有关法规的规定上，是不允许土地使用权和地上建筑物的产版权分离（即俗称的“权两证分离”）。但是在实践中，确实有两证分离的现象。最常见的情况是学校以非教学设施用地使用权出资，而地上建筑完工后的产权登记在开发商名下。
你说的这种情况能否实现两证分离取决于2个条件：
1、甲公司同意；
2、当地的国土资源政策允许。（可能是地方国土资源局文件的形式）
⑶ 土地使用权和房产所有权是否可分离
房产的所有权与使复用权是可制以分离的，单位的房子分给个人居住，房屋出租都是所有权与使用权分离的例子。
房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。 房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。
房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。
⑷ 如何理解土地使用权和房屋所有权分离
你好：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：房地产转让专、抵押时，房屋的所有权和该属房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押．而第61条第2款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的。
菁英秘书上~
⑸ 谈谈房屋所有权与土地使用权之间的关系
在市场经济条件下,土地和房屋都具有财产性质,合称房地产.房地产抵押,是指抵押人以其合
法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为.根据我国现行法,房屋可以单独
成为所有权的客体,因而房地产又分为房产和地产,即房屋所有权和土地所有权.我国实行土地公有
制,土地所有权属于国家和农村集体经济组织,禁止土地所有权进人市场,所以在我国的房地产市场
中并不包括土地所有权,而仅指由土地所有权派生的土地使用权.实践中,房地产抵押是最主要的担
保形式之一,但由于房与地之间关系的复杂性,使我们不得不对房地产抵押中房产与地产之间的关系
多加留意.
一,房产和地产同时抵押
房产和地产同时抵押是指将房屋和该房屋所占用范围内的土地视为一体设定抵押.在房产和地产
同时抵押的情况下,并不严格区分房产和地产,抵押物是房产和地产的统一体.在行使抵押权时须将
房产和地产作为一个整体拍卖,抵押权人按登记的先后顺序受清偿.在此方面的立法首推英美法系和
大陆法系中的德国民法.英美法中的房地产概念有二层含义:一是把土地和房屋当作一个整体来看;
二是把土地和房屋附带的各种权利合在一起为一个广义的不动产.由于其不严格区分房产和地产,所
以房地产抵押只能是房产与地产的同时抵押.德国民法则完全继受了罗马法的"附着于土地之物即
属该土地"的思想,认为定着于土地之物及与土地所有权结合形成的权利,都不是独立的不动产,
而只是土地的重要组成部分.[11(P115)《德国民法典》第九十四条明确规定:"土地的主要组成部分为
定着于土地的物,特别是建筑物,及与土地尚未分离的出产物."因而,德国民法否认房屋的独立
性,认为房屋是土地的组成部分,在土地所有权中包含对房屋的所有.德国虽然后来颁布了哎地上
权条例》以克服土地所有权对地上权的附合,但仍以地上权对房屋的附合来否认房屋的独立性,即
房屋不能单独成为所有权的客体,因此,在抵押时体现了房地一体性.
房产和地产同时抵押的理论依据是土地和房屋之间客观上的不可分性.这种客观上的不可分性是
房与地之间最基本的自然关系,即土地是房屋的载体,房屋若离开土地,则会损害其自身的经济价
值.如果从财产的形式考察,那么土地和房屋的关系就是土地使用权(地产)和房屋所有权(房产)
之间的关系,二者之间在抵押时的关系因房与地之间的客观上的不可分性而表现为一种结合性.从房
[收稿日期]2003-06-10[修回日期]2003-07-08
〔作者简介〕陈玉芳(1968一),女,福建闽侯人,讲师,从事法学教学与研究.
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鹭江职业大学学报2佣3年
地产经济学的角度看,由于级差地租的作用,地价决定房价,房价中又包含地价,若将土地所有权或
者房屋进行单独交易,则可能势必造成房地产贬值的结果,从而影响到债权的受偿,也会使权利的受
让人无法行使其权利.
正因如此,在我国现行的不动产立法中,采取了建筑物与土地权利不可分离的原则,将土地使用
权与房屋所有权视为不可分割的整体,即所谓"房随地走"和"地随房走"的原则,或者称之为房
地一体化.土地使用权转让,地上的房屋所有权随之转让;反之,地上房屋所有权转让,该房屋占用
范围内的土地使用权也发生转让.我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规
定:"土地使用权抵押时,其地上建筑物,其他附着物随之抵押,地上建筑物,其他附着物抵押时,
其使用范围内的土地使用权随之抵押."《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定:"城市房屋
的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致原则,除法律法规另有规定外,不得分离."第8
条规定:"城市房产设定抵押等他项权利时,应当包括房屋所占用的土地使用权."为贯彻房产与地
产的权利主体一致原则,《城市房地产管理办法》第四十七条第一款也规定:"依法取得的房屋所有
权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权."《担保法》第三十六条规定:"以依法取
得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押.以出让方式取得的国
有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押.乡(镇),村企业的土地使用权
不得单独抵押.以乡(镇),村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵
押.n [2](P113-215)从我国上述法律规定不难看出,我国采取了房产和地产同时抵押的方式,抵押物就是房
屋和该房屋占用范围内的土地使用权结合而成的一项房地产.不过,我国现行房地产立法与德国民法
在此问题上虽然都采取房地一体性的观点,但二者并不完全相同.德国民法强调定着于土地的物特别
是建筑物是土地的主要组成部分,从某种程度上说,土地权利是主物,而建筑物是从物.但我国法律
是将土地与房屋视为一个整体对待的,就土地和建筑物二者的关系来说,是建筑物附随土地还是土地
附随于建筑物,法律未作规定.[1](P621)
二,房产或地产单独抵押
房产或地产的单独抵押是单独抵押房产或者地产,并且在实现抵押权时单独拍卖房产或者单独拍
卖地产的抵押方式.传统大陆法系民法中所谓的单独抵押是指房屋所有权或土地所有权的单独抵押,
并非是指房屋所有权或地上权的单独抵押.地上权是指支付地租,利用他人土地建筑房屋和其他工作
物或林木的权利.传统民法理论认为,地上权与土地所有权一样是取得房屋所有权的前提,这种前提
被称为是取得房屋所有权的权源.[3)(P16)其他权源还有土地租赁权和土地借用权等.由于单独抵押是
指房屋所有权或土地所有权的单独抵押,所以单独抵押房屋所有权的效力不及于土地所有权,行使抵
押权时,只能将房屋单独拍卖,而不能连同土地所有权并付拍卖,但这时买受人因缺乏权源而无法真
正取得房屋所有权.为弥补这一缺陷,保护买受人的利益,法律规定买受人同时取得法定地上权.例
如,《日本民法典》第三百八十八条规定:"土地及地上存在的建筑物属于同一所有人,而仅以土地
或建筑物进行抵押,于拍卖时,视为抵押人设定地上权.但其地租,因当事人的请求,由法院予以确
定."同样,单独抵押土地的效力也不及于地上房屋,单独拍卖土地时,房屋所有权人同时取得法定
地上权.
实行房产或地产的单独抵押必须具备两个条件:一是承认房屋具有相对于土地的独立性,能够单
独成为所有权的客体.在法国民法中,通常将不动产中的土地与建筑物区分开来,各自作为不同的不
动产区别对待.《日本民法典》第八十六条规定:"土地及固定在土地上的物叫做不动产."而根据日
本《不动产登记法》第十四条,土地和建筑物是分别登记的.可见土地与建筑物是独立的不动
产.}1](P116)二是土地实行私有制,否则无法通过法定地上权来维持土地与房屋在客观上的不可分性.
在大陆法系各国,大多实行土地私有制,土地所有权可以用于抵押.[31(M1)单独抵押的目的在于保护
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第4期陈玉芳:房地产抵押的三种情形
抵押人的利益,使抵押人在抵押权人行使抵押权后仍能保留其对于房屋或土地的权利,达到物尽其用
的经济目的.如果将法定地上权单独抵押,那么抵押权人行使抵押权时单独拍卖地上权,而房屋所有
权却因缺乏权源而不能继续存在,但这时决不能再设定法定地上权.根据物权法一物一权的基本原
则,在同一块土地上不能同时存在二个性质完全相同的地上权,所以地上权不能单独抵押.我国的土
地使用权是一项新型的用益物权,从其法律性质来看,除所有权基础不同外,与地上权基本相同,所
以除没有房屋的土地外,土地使用权原则上不能单独抵押,否则其上的房屋就失去取得所有权的权
源.从我国目前的房地产立法来看,允许单独抵押的土地使用权,主要指无地上建筑物的出让土地使
用权及经发包人同意的依法承包的荒山,荒沟,荒丘,荒滩等荒地使用权,这在《担保法》第三十
四条以及<农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》中已有体现.同时,根据我国《宪法》第十
条的规定,我国的土地所有权禁止转让,出租和抵押.因此,我国不具备房屋所有权或土地所有权单
独抵押存在的可能性.
三,房产与地产分别抵押
房产与地产的分别抵押是指将房产和地产看作各自独立的财产分别抵押给不同的债权人,抵押物
要么是房产,要么是地产,其中一个抵押权人行使抵押权时可以将房产和地产并付拍卖,但他只能就
抵押物(房产或地产)的卖得的价金优先受偿.分别抵押与单独抵押的相同之处在于都承认房屋的
相对独立性,可将房屋或土地各自抵押,不同之处在于单独抵押的抵押权人只能单独拍卖作为抵押物
的房产或地产,而分别抵押的抵押权人却可以将房产或地产并付拍卖,即拍卖的范围不限于抵押物.
房产和地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境.大陆法系民法中以法国,日本
为代表,承认房屋的独立性,认为房屋可以独立成为所有权的客体.在承认房屋独立性的立法环境中,
如果运用民法学原理研究房屋和该房屋占用范围内土地使用权之间的关系,那么就会得出一种主从关系
的结论,对主物处分其效力及于从物.土地使用权与房屋之间的主从位置应根据"哪一个是法律关系的
客体"来确认.若抵押房屋,则房屋是主物,该房屋占用范围内的土地使用权是从物;如果抵押土地使
用权,那么土地使用权是主物,其地上房屋是从物.这实际上即传统民法中关于"抵押权效力及于抵押
物的从物"的原理.这个原理也是分别抵押中房屋和该房屋占用范围内的土地使用权并付拍卖的理论依
据之一.并付拍卖的另一个原因是为了防止因单独拍卖抵押物(房屋或土地使用权)而造成抵押物贬值
影响到债权的受偿.但从物毕竟不是抵押物,所以抵押权人只能就抵押物的卖得价金优先受偿.如果抵
押人将其所有的房屋和房屋占用范围内的土地使用权分别抵押给二个不同的债权人,那么二个债权人同
时行使抵押权时可将房屋连同土地使用权并付拍卖,分别就房屋和土地使用权拍卖所得的价金优先受偿
即可.例如房屋抵押权人只能就房屋拍卖所得价金优先受偿,而对于土地使用权卖得的价金无优先受偿
权,若房屋拍卖所得的价金不能清偿全部债权,则只能待土地使用权抵押权人就土地使用权拍卖所得价
金优先受偿后有余额时才能就余额部分受偿.如果房屋抵押权人先行行使抵押权而将房屋占用范围内的
土地使用权并付拍卖,他只能就房屋拍卖所得的价金优先受偿,对于拍卖土地使用权所得的价金可以向
土地使用权抵押权人提前清偿或向公证机关办理提存.
综上所述,房地产抵押存在三种方式:同时抵押,单独抵押,分别抵押.但在我国的房地产抵押
的立法与实践中,主要采取房产与地产同时抵押的方式.此与我国房地产立法长期以来倡导房地一体
化相关.这种房地一体化的模式在一定程度上有利于房地产市场的统一管理,减少因房地分离而引起
的房地产交易中的各种纠纷,但也带来一定的弊端.在现实生活中,存在房地不一体化的现象,即房
屋所有权与土地使用权不属于同一主体.这种现象特别是在行政划拨,租赁用地中相当普遍.若仍采
用房产地产同时抵押的方式,就违背了任何人都无权随意处分他人的财产或权利的基本原则.而且,
随着经济的发展和科技的进步,人们对土地资源的开发与利用进人一个全新的阶段,从传统的地表平
面(如在地表平面上种植林木,设置建筑物等)扩展到地表上下的立体空间(如空中架设电缆,地
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下建造地铁等),提出了空间权的概念,即对地表之上的空中或者地表之下的地中一定范围空间享有
的权利.这就使现代的土地使用权的权利结构处于一种相当复杂的状态.如果形而上学地延续传统的
房地一体化的做法,就不能充分地保护土地使用权人的权利.尽管从自然属性来说,土地与建筑物是
不可分割的,但从法律的角度来说是可以将它们分开的.frl(rbz3〕因此,在房产与地产能够区分而且有
必要区分的情况下,应当把他们区分开来.体现在房地产抵押方面,笔者以为在采用房产和地产同时
抵押的前提下,引人房产和地产分别抵押的方式.同时,从另一个角度来看,前面我们提到,房产与
地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境.而在我国,法律一贯承认房屋可以独立
于土地而成为所有权的客体,房产与地产各自具有独立的交换价值.我国建设部于1992年3月23日
发布房建(92) 162号通知,其中第二条规定:"在房地产经营活动中要实行房地分别计价,综合评
估.各方要遵循房地产价格形成的客观规律,分别对房屋和土地进行价格估算,综合分析,科学确定
房地产价格."从我国实际情况来看,土地和房屋在绝大多数地区实行房地分管制度,土地使用权变
动由土地管理部门负责登记,而房屋产权的变动则由房屋管理部门负责登记.《担保法》第四十一条
规定:"当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起
生效."第四十二条规定"办理抵押物登记的部门如下:(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,
为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二)以城市房地产或者乡(镇),村企业的厂房等建筑物
抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;……."这也从另一个角度证明房屋的独立性.可
见,房产与地产的分别抵押在我国是可行的.这种方式既能反映房屋的独立性,又贯彻房产和地产权
利主体一致的原则,充分利用房屋与土地使用权的经济价值,有效利用资源,增加公共财富.实际
上,笔者以为《担保法》第55条的规定是这种抵押方式在立法上的体现.该条规定:"城市房地产
抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物.需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地
上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿."在《担保法》
颁布之初,理论界对55条规定的理解存在一定的争议,认为55条有关城市房地产抵押合同签订后土
地上新增的房屋不属于抵押物的规定与我国长期倡导的房地一体化精神相矛盾.但若从房产与地产分
别抵押的角度去理解,问题就迎刃而解.既然房产与地产一同抵押,却又认定设定抵押权的房地产上
新增的房屋不属于抵押物,这实际上就认可新增房屋具有独立性.在认可房屋独立性的前提下,根据
房产地产分别抵押的抵押权人可以将房产地产并附拍卖的原理,可以将新增的房屋并附拍卖.该新增
的房屋从理论上讲属于抵押物的从物,因抵押权效力之所及,故可以连同抵押物一同拍卖,但抵押权
人无权就拍卖新增房屋所得优先受偿.
⑹ 土地使用权和房屋所有权能分开买卖吗
您好，我是注册执业的土地估价师和房产评估师。关于您所咨询的问题，目前在商品住宅小区开发过程中，房地产开发商取得土地使用权，但是办理房产证书时，是需要根据房屋买受人分别办理房产所有权证书，土地使用权相应分割并转到个人名下，但并非个人使用权而是“共有权”，到期后会需要业主委员会集体缴纳出让金办理续期。如果对我的回答满意，记得选为最佳答案。未尽事宜，可以私*信联系。
⑺ 土地使用权和所有权的争议问题
首先得弄清楚，村里所有的土地都是属于村集体的，任何人都没有所有权，只有土地内承包经营权，也就是容使用权。你们这属于土地承包权的互换，关键是你们换地以后有没有改和大队签的承包合同，如果改了，你们就不能换回来。如果没改，打官司是没问题的，因为以合同为准。
⑻ 土地使用权与房屋所有权分离可以吗
本来就是两权分离的。但是《土地管理法》规定土地权利收回，地上依附的房屋产权、使用权应当一并收回。