完善建设用地使用权

1. 怎样才能合法取得土地使用权

农民如果想要流转土地，必须经过国家规定的合法程序。

我国《农村土地承包经营法》第三十三条规定土地承包经营权流转应当遵循以下原则：

1、平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

2、不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

3、流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

4、受让方须有农业经营能力；

5、同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

(1)完善建设用地使用权扩展阅读：

根据《土地管理法》、《土地登记办法》的相关规定，土地使用类型只有土地划拨和土地出让两种形式。

土地使用权分类：

1、划拨土地使用权

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式。

（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

2、出让土地使用权

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：

（1）取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。

（2）取得的土地使用权是有期限的。 土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。

（3）取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让。

土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。我国土地征收的前提是为公共利益。

2. 国有建设用地到期后怎么办

国有建设用地到期后，该地上房产依然属于购房者所有。

无论是住宅还是非住宅，建设用地使用权准予续期的，每次续期时间以10年为宜，对于原出让年限较短的可适当延长。对于住宅建设用地续期后的起算时间可以与原使用期限截至日不连续，可以从续期批准之日重新起算，而非住宅建设用地使用权续期应该从原使用期限截至日起算。只要符合要求，可以多次申请续期。

《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

(2)完善建设用地使用权扩展阅读：

中国涉及到国有建设用地使用权到期处置的法律法规如下：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990）

第一，规定了各种国有建设用地使用权的最高出让年限，其中居住用地70年；工业用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合和其他用地50年。

第二，确定了国家在使用权届满时优先无偿收回土地的权利。第四十条规定，“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。

第三，提出了使用权人申请续期的权利，明确提出应重新支付出让金。第四十一条规定，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。

3. 珠三角将严控新增建设用地是怎么回事

2月9日上午，国务院印发的《全国国土规划纲要(2016-2030年)》对建设用地开发使用提出更高要求，国土资源部部长姜大明在国新办举行的发布会上透露，目前我国已完善以用途管制为主要手段的国土空间开发保护制度，设置“生存线”、“生态线”、“保障线”和耕地保有量、国土开发强度等11个约束性或预期性指标。

但赵龙也透露，目前正在推进“三项改革”的试点，包括土地征收、农村集体建设用地流转和宅基地使用，针对宅基地下一步如何在集体组织成员之间或是能否在更大范围之间进行流动，目前国土部门正在研究，最终将通过法律形式予以确定。

4.落地珠三角

改革开放以来，我国人口、产业向东部沿海和大城市集聚的态势不断增强，推动形成京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等三大城市群和沿海、沿江、沿主要交通干线的开发轴带，也造成部分地区国土开发强度与资源环境承载能力不匹配。国土开发过度、开发不足现象并存，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区国土开发强度接近或超出资源环境承载能力，中西部一些自然禀赋较好的地区尚有较大潜力。

5.促进京广等轴带的加快发展

在轴带开发方面，广东同样被惠及。刘苏社说，下一步将依托主要交通干线和综合交通运输网络，以“两纵三横”开发轴带为主体，重点推进丝绸之路经济带建设和长江经济带发展，促进京哈、京广及京九、包昆、沪昆、京兰、珠江-西江经济带等轴带的加快发展，促进国土集聚开发，引导生产要素向交通干线和连接通道有序自由流动和高效集聚，推动市场深度融合。

6.珠三角将重点享受环境保护

国土资源部副部长赵龙表示，在环境质量保护方面，将重点针对开发强度比较高、环境问题比较突出的区域，即目前重要的集聚区，如京津冀、长江三角洲和珠江三角洲。

4. 住宅用地和公用建设用地的概念是什么

建设用地land for construction
建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。
付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。
[编辑本段]占用土地程序
为实施城市规划在城市建设范围内占用土地的一般程序为：①市、县人民政府按照土地利用年度计划拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批逐级上报有批准权的人民政府。②有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。③农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体项目分别供地。
[编辑本段]建设用地管理
建设用地管理制度包括建设用地的管理、定额、审批、和许可等几方面的规定。政府职能部门运用行政的、法律的、经济的和技术的综合手段，来配置协调各部门、各单位、各用地单元的用地关系，保证一要吃饭，二要建设的基本需要，严格控制农业用地向非农业用地转变而采取的各项管理措施，是土地管理工作中的重要组成部分。
其中建设用地管理的主要工作是：①研究编制各类建设用地的中长期用地规划和年度用地计划指标，并监督实施；②依法办理土地的征用、划拨，城镇国有土地的出让工作和土地使用权转让的监督管理；③清查处理违法用地和违章用地；④制定、完善建设用地管理的法律、法规和各类规章制度；⑤组织制定国家建设项目和乡镇用地定额指标的编制和实施。建设用地的审批权限一般由县级以上人民政府的土地管理部门来执行。
[编辑本段]建设用地分类
建设用地按其使用土地性质的不同，可分为农业建设用地和非农业建设用地；按其土地权属、建设内容不同，又分为国家建设用地、乡（镇）建设用地、外商投资企业用地和其他建设用地；按其工程投资和用地规模不同，还分为大型建设项目用地、中型建设项目用地和小型建设项目用地。
中国的建设用地供应，分为存量和增量两部分。增量部分，主要通过农地转为建设用地的供应，即所谓“一级市场”；存量部分即通过现有土地使用者之间的交易的供应，即所谓“二级市场”。
存量土地实际被现有土地使用者控制。
[编辑本段]建设用地使用权
1、建设用地使用权是建设用地使用权人依不法对国家或集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。2、取得方式：建设用地取得可以采取出让、租赁或或拨方式。
[编辑本段]建设用地特点
(1)建设用地是生活场所、操作空间和工程的载体，不是直接利用土壤，与土壤肥力没有关系。 (2)可逆性差。农用地要变为建设用地较为容易，建设用地变为农用地却较为困难。
(3)土地利用价值高。可以产生更高的经济效益。
(4)区域选择性强，在地域上选择性很强。
[编辑本段]相关规定
城市用地分类和代号必须符合表2.0.5的规定：
城市用地分类和代号 表2.0.5
类别代号 类别名称 范 围
大类 中类 小类
R 居住用地 居住小区居住街坊居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地
R1 一类居住用
R11 住宅用地
R12 公共服务设施用地
R13 道路用地
R14 绿地
市政公用设施齐全布局完整环境良好以低层住宅为主的用地
住宅建筑用地
居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地
居住小区及小区级以下的小区路组团路或小街小巷小胡同及停车场等用地
居住小区及小区级以下的小游园等用地
R2 二类居住用地
R21 住宅用地
R22 公共服务设施用地
R23 道路用地
R24 绿地
市政公用设施齐全布局完整环境较好以多中高层住宅为主的用地
住宅建筑用地
居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地
居住小区及小区级以下的小区路组团路或小街小巷小胡同及停车场等用地
居住小区及小区级以下的小游园等用地
R3 三类居住用地
R31 住宅用地
R32 公共服务用地
市政公用设施比较齐全布局不完整环境一般或住宅与工业等用地有
混合交叉的用地
住宅建筑用地
居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地如托儿所幼儿园
小学中学粮店菜店副食店服务站储蓄所邮政所居委会派出所等用地
类别代号 类别名称 范 围
大类 中类 小类
R R33
R34
道路用地
绿地
居住小区及小区级以下的小区路组团路或小街小巷小胡同及停车场等用地
居住小区及小区级以下的小游园等用地
R4 四类居住用地
R41 住宅用地
R42 公共服务设施用地
R43 道路用地
R44 绿地
以简陋住宅为主的用地
住宅建筑用地
居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地如托儿所幼儿园
小学中学粮店菜店副食店服务站储蓄所邮政所居委会派出所等用地
居住小区及小区级以下的小区路组团路或小街小巷小胡同及停车场等用地
居住小区及小区级以下的小游园等用地
C 公共设施用地
居住区及居住区级以上的行政经济文化教育卫生体育以及科研设
计等机构和设施的用地不包括居住用地中的公共服务设施用地
C1 行政办公用地
C11 市属办公用地
C12 非市属办公用地
行政党派和团体等机构用地
市属机关如人大政协人民政府法院检察院各党派和团体以及企
事业管理机构等办公用地
在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地
C2 商业金融业用地
C21 商业用地
C22 金融保险业用地
C23 贸易咨询用地
C24 服务业用地
C25 旅馆业用地
C26 市场用地
商业金融业服务业旅馆业和市场等用地
综合百货商店商场和经营各种食品服装纺织品医药日用杂货五
金交电文化体育工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场车间和仓库等用地
银行及分理处信用社信托投资公司证券交易所和保险公司以及外
国驻本市的金融和保险机构等用地
各种贸易公司商社及其咨询机构等用地
饮食照相理发浴室洗染日用修理和交通售票等用地
旅馆招待所度假村及其附属设施等用地
独立地段的农贸市场小商品市场工业品市场和综合市场等用地
C3 文化娱乐用地
C31 新闻出版用地
C32 文化艺术团体用地
C33 广播电视用地
C34 图书展览用地
C35 影剧院用地
新闻出版文化艺术团体广播电视图书展览游乐等设施用地
各种通讯社报社和出版社等用地
各种文化艺术团体等用地
各级广播电台电视台和转播台差转台等用地
公共图书馆博物馆科技馆展览馆和纪念馆等用地
电影院剧场音乐厅杂技场等演出场所包括各单位对外营业的同类
用地
类别代号 类别名称 范 围
大类 中类 小类
C C36
游乐用地
独立地段的游乐场舞厅俱乐部文化宫青少年宫老年活动中心等用地
C4 体育用地
C41 体育场馆用地
C42 体育训练用地
体育场馆和体育训练基地等用地不包括学校等单位内的体育用地
室内外体育运动用地如体育场馆游泳场馆各类球场溜冰场赛马
场跳伞场摩托车场射击场以及水上运动的陆域部分等用地包括附属的
业余体校用地
为各类体育运动专设的训练基地用地
C5 医疗卫生用地
C51 医院用地
C52 卫生防疫用地
C53 休疗养用地
医疗保健卫生防疫康复和急救设施等用地
综合医院和各类专科医院等用地如妇幼保健院儿童医院精神病院
肿瘤医院等
卫生防疫站专科防治所检验中心急救中心血库等用地
休养所和疗养院等用地不包括以居住为主的干休所用地该用地应归
入居住用地(R)
C6 教育科研设计用地
C61 高等学校用地
C62 中等专业学校用地
C63 成人与业余学校用地
C64 特殊学校用地
C65 科研设计用地
高等院校中等专业学校科学研究和勘测设计机构等用地不包括中
学小学和幼托用地该用地应归入居住用地(R)
大学学院专科学校和独立地段的研究生院等用地包括军事院校用地
中等专业学校技工学校职业学校等用地不包括附属于普通中学内的职业高中用地
独立地段的电视大学夜大学教育学院党校干校业余学校和培训中心等用地
聋哑盲人学校及工读学校等用地
科学研究勘测设计观察测试科技信息和科技咨询等机构用地不包
括附设于其他单位内的研究室和设计室等用地
C7 文物古迹用地
具有保护价值的古遗址古墓葬古建筑革命遗址等用地不包括已
其他用途的文物古迹用地该用地应分别归入相应的用地类别
C8 其他公共设施用地
除以上之外的公共设施用地如宗教活动场所社会福利院等用地
M 工业用地
工矿企业的生产车间库房及其附属设施等用地包括专用的铁路码头
和道路等用地不包括露天矿用地该用地应归入水域和其他用地(E)
M1 一类工业用地
对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业
缝纫工业工艺品制造工业等用地
M2 二类工业用地
对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业
医药制造工业纺织工业等用地
M3 三类工业用地
对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业
冶金工业大中型机械制造工业化学工业造纸工业制革工业建材工业等
用地
类别代号 类别名称 范 围
大类 中类 小类
W
仓储用地 仓储企业的库房堆场和包装加工车间及其附属设施等用地
W1
普通仓库用地
以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地
W2
危险品仓库用地
存放易燃易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地
W3
堆场用地
露天堆放货物为主的仓库用地
T 对外交通用地
铁路公路管道运输港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等
用地
T1 铁路用地 铁路站场和线路等用地
T2 公路用地
T21 高速公路用地
T22 一二三级公路用地
T23 长途客运站用地
高速公路和一二三级公路线路及长途客运站等用地不包括村镇公路
用地该用地应归入水域和其他用地(E)
高速公路用地
一级二级和三级公路用地
长途客运站用地
T3 管道运输用地
运输煤炭石油和天然气等地面管道运输用地
T4 港口用地
T41 海港用地
T42 河港用地
海港和河港的陆域部分包括码头作业区辅助生产区和客运站等用地
海港港口用地
河港港口用地
T5 机场用地
民用及军民合用的机场用地包括飞行区航站区等用地不包括净空控
制范围用地
S 道路广场用地
市级区级和居住区级的道路广场和停车场等用地
S1 道路用地
S11 主干路用地
S12 次干路用地
S13 支路用地
S19 其他道路用地
主干路次干路和支路用地包括其交叉路口用地不包括居住用地工
业用地等内部的道路用地
快速干路和主干路用地
次干路用地
主次干路间的联系道路用地
除主次干路和支路外的道路用地如步行街自行车专用道等用地
S2
S1
S2
广场用地
交通广场用地
游憩集会广场
用地
公共活动广场用地不包括单位内的广场用地
交通集散为主的广场用地
游憩纪念和集会等为主的广场用地
S3 社会停车场库
用地
公共使用的停车场和停车库用地不包括其他各类用地配建的停车场库
用地
类别代号 类别名称 范 围
大类 中类 小类
S
S31
S32
机动车停车场库用地
非机动车停车场库用地
机动车停车场库用地
非机动车停车场库用地
U
市政公用设施用地
市级区级和居住区级的市政公用设施用地包括其建筑物构筑物及管
理维修设施等用地
U1
U11
U12
U13
U14
供应设施用地
供水用地
供电用地
供燃气用地
供热用地
供水供电供燃气和供热等设施用地
独立地段的水厂及其附属构筑物用地包括泵房和调压站等用地
变电站所高压塔基等用地不包括电厂用地该用地应归入工业用地(M)
高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类
储气站调压站罐装站和地面输气管廊等用地不包括煤气厂用地该
用地应归入工业用地(M)
大型锅炉房调压调温站和地面输热管廊等用地
U2
U21
U22
U29
交通设施用地
公共交通用地
货运交通用地
其他交通设施用地
公共交通和货运交通等设施用地
公共汽车出租汽车有轨电车无轨电车轻轨和地下铁道地面部分
的停车场保养场车辆段和首末站等用地以及轮渡陆上部分用地
货运公司车队的站场等用地
除以上之外的交通设施用地如交通指挥中心交通队教练场加油站
汽车维修站等用地
U3
邮电设施用地
邮政电信和电话等设施用地
U4
U41
U42
环境卫生设施用地
雨水污水处理用地
粪便垃圾处理用地
环境卫生设施用地
雨水污水泵站排渍站处理厂地面专用排水管廊等用地不包括排水
河渠用地该用地应归入水域和其他用地(E)
粪便垃圾的收集转运堆放处理等设施用地
U5 施工与维修设施用地
房屋建筑设备安装市政工程绿化和地下构筑物等施工及养护维修设
施等用地
U6 殡葬设施用地
殡仪馆火葬场骨灰存放处和墓地等设施用地
U9 其他市政公用
设施用地
除以上之外的市政公用设施用地如消防防洪等设施用地
G 绿地
市级区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地不包括专用绿地园
地和林地
G1
G11
G12
公共绿地
公园
街头绿地
向公众开放有一定游憩设施的绿化用地包括其范围内的水域
综合性公园纪念性公园儿童公园动物园植物园古典园林风景名
胜公园和居住区小公园等用地
沿道路河湖海岸和城墙等设有一定游憩设施或起装饰性作用的绿化
用地
类别代号 类别名称 范 围
大类 中类 小类
G G2
G21
G22
生产防护绿地
园林生产绿地
防护绿地
园林生产绿地和防护绿地
提供苗木草皮和花卉的圃地
用于隔离卫生和安全的防护林带及绿地
D
特殊用地
特殊性质的用地
D1
军事用地
直接用于军事目的的军事设施用地如指挥机关营区训练场试验场
军用机场港口码头军用洞库仓库军用通信侦察导航观测台站等用
地不包括部队家属生活区等用地
D2
外事用地
外国驻华使馆领事馆及其生活设施等用地
D3
保安用地
监狱拘留所劳改场所和安全保卫部门等用地不包括公安局和公安分
局该用地应归入公共设施用地（C）
集镇村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地
以农村住宅为主的用地包括住宅公共服务设施和道路等用地
村镇企业及其附属设施用地
村镇与城市村镇与村镇之间的公路用地
村镇其他用地 水域和其他用
地
除以上各大类用地之外的用地
E1 水域
江河湖海水库苇地滩涂和渠道等水域不包括公共绿地及单位内
的水域
E2
E21
E22
E29
耕地
菜地
灌溉水田
其他耕地
种植各种农作物的土地
种植蔬菜为主的耕地包括温室塑料大棚等用地
有水源保证和灌溉设施在一般年景能正常灌溉用以种植水稻莲藕
席草等水生作物的耕地
除以上之外的耕地
E3 园地
果园桑园茶园橡胶园等园地
E4 林地
生长乔木竹类灌木沿海红树林等林木的土地
E5 牧草地
生长各种牧草的土地
E6
E61
E62
E63
E69
村镇建设用地
村镇居住用地
村镇企业用地
村镇公路用地
村镇其他用地
E7 弃置地
由于各种原因未使用或尚不能使用的土地如裸岩石砾地陡坡地塌
陷地盐碱地沙荒地沼泽地废窑坑等
R8 露天矿用地 各种矿藏的露天开采用地
[楼 主] | Posted: 2007-01-24 17:54
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《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93
3.0.1 居住区规划总用地，应包括居住区用地和其他用地两类。
3.0.2.1 参与居住区用地平衡的用地应为构成居住区用地的四项用地，其他用地不参与平衡，《村镇规划标准》GB 50188—93
3.1.3 村镇用地的分类和代号应符合表3.1.3的规定。
类别代号 类别名称 范 围
大类 小类
R
居住建筑用地
各类居住建筑及其间距和内部小路场地绿化等用地不包括中面宽度
等于和大于3.5m的道路用地
R1
R2
R3
村民住宅用地
居民住宅用地
其他居住用地
村民户独家使用的住房和附属设施及其户间间距用地进户小路用地
不包括自留地及其他生产性用地
居民户的住宅庭院及其间距用地
属于R1、R2以外的居住用地如单身宿舍敬老院等用地
C
C1
C2
C3
C4
C5
C6
公共建筑用地
行政管理用地
教育机构用地
文体科技用地
医疗保健用地
商业金融用地
集贸设施用地
各类公共建筑物及其附属设施内部道路场地绿化等用地
政府团体经济贸易管理机构等用地
幼儿园托儿所小学中学及各类高中级专业学校成人学校等用地
文化图书科技展览娱乐体育文物宗教等用地
医疗防疫保健休养和疗养等机构用地
各类商业服务业的店铺银行信用保险等机构及其附属设施用地
集市贸易的专用建筑和场地不包括临时占用街道广场等设摊用地
M
生产建筑用地
独立设置的各种所有制的生产性建筑及其设施和内部道路场地绿化
等用地
M1
M2
M3
M4
一类工业用地
二类工业用地
三类工业用地
农业生产设施用地
对居住和公共环境基本无干扰和污染的工业如缝纫电子工艺品等工
业用地
对居住和公共环境有一定干扰和污染的工业如纺织食品小型机械等
工业用地
对居住和公共环境有严重干扰和污染的工业如采矿冶金化学造纸
制革建材大中型机械制造等工业用地
各类农业建筑如打谷场饲养场农机站育秧房兽医站等及其附属设
施用地不包括农林种植地牧草地养殖水域
W 仓储用地
物资的中转仓库专业收购和储存建筑及其附属道路场地绿化等用地
W1
W2 普通仓储用地
危险品仓储用地
存放一般物品的仓储用地
存放易燃易爆剧毒等危险品的仓储用地
T
对外交通用地
村镇对外交通的各种设施用地
T1
T2 普通仓储用地
危险品仓储用地
存放一般物品的仓储用地
存放易燃易爆剧毒等危险品的仓储用地
S 道路广场用地
规划范围内的道路广场停车场等设施用地
S1 道路用地
规划范围内宽度等于和大于3.5m以上的各种道路及交叉口等用地
S2
广场用地
公共活动广场停车场用地不包括各类用地内部的场地
U 公用工程设施用地
各类公用工程和环卫设施用地包括其建筑物构筑物及管理维修设施
等用地
U1
U2 公用工程用地
环卫设施用地
给水排水供电邮电供气供热殡葬防灾和能源等工程设施用地
公厕垃圾站粪便和垃圾处理设施等用地
类别代号 类别名称 范 围
大类 小类
G 绿化用地
各类公共绿地生产防护绿地不包括各类用地内部的绿地
G1
G2
公共绿地
生产防护绿地
面向公众有一定游憩设施的绿地如公园街巷中的绿地路旁或临水
宽度等于和大于5m的绿地
提供苗木草皮花卉的圃地以及用于安全卫生防风等的防护林带和
绿地
E
水域和其他用地
规划范围内的水域农林种植地牧草地闲置地和特殊用地
E1
E2 水域
农林种植地
江河湖泊水库沟渠池塘滩涂等水域不包括公园绿地中的水面
以生产为目的农林种植地如农田菜地园地林地等
E
E3
E4
E5
牧草地
闲置地
特殊用地
生长各种牧草的土地
尚未使用的土地
军事外事保安等设施用地不包括部队家属生活区公安消防机构等用地
5.0.1 村民宅基地和居民住宅用地的规模，应根据所在省、自治区、直辖市政府规定的用地面积指标进行确定。
7.0.1.3 三类工业用地应按环境保护的要求进行选址，并严禁在该地段内布置居住建筑。
7.0.1.4 对已造成污染的二类、三类工业，必须治理或调整。
4.0.1 城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不应包括水域和其他用地。
4.0.2 在计算建设用地标准时，人口计算范围必须与用地计算范围相一致。
4.1.1 规划人均建设用地指标的分级应符合表4.1.1的规定。
规划人均建设用地指标分级 表4.1.1
指标级别 用地指标人（m2/人）
I 60.1～75.0
II 75.1～90.0
III 90.1～105.0
IV 105.1～120.0
4.1.3 现有城市的规划人均建设用地指标，应根据现状人均建设用地水平，按表4.1.3的规定确定。所采用的规划人均建设用地指标应同时符合表中指标级别和允许调整幅度双因子的限制要求。调整幅度是指规划人均建设用地比现状人均建设用地增加或减少的数值。
现有城市的规划人均建设用地指标 表4.1.3
现状人均建设用地
水平人(vm2/人） 允许采用的规划指标 允许调整幅度
人（m2/人)
指标级别 规划人均建设用地指标
人(m2/人)
≤60.0 I 60.1～75.0 +0.1～+25.0
60.1～75.0 I 60.1～75.0 ＞0 4.2.1 编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地的规划人均单项用地指标应符合表4.2.1的规定。
规划人均单项建设用地指标 4．2．1
类别名称 用地指标人（m2/人）
居住用地 18～28.0
工业用地 10～25.0
道路广场用地 7.0～15.0
绿地
其中：公共绿地 ≥9.0
≥7.0
4.3.1 编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例应符合表4.3.1的规定。
规划建设用地结构 表4.3.1
类别名称 占建设用地的比例（%）
居住用地 20～32
工业用地 15～25
道路广场用地 8～15
绿地 8～15
《城市居住区规划设计规范》GB 50180 - 93
3.0.2.2 居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，应符合表3.0.2规定。
居住区用地平衡控制指标（%） 表3.0.2
用地构成 居住区 小区 组团
1、住宅用地（R01） 4～60 55～65 60～75
2、公建用地（R02） 20～32 18～27 6～18
3、道路用地（R03） 8～15 7～13 5～12
4、公共绿地（R04） 7.5～15 5～12 3～8
居住区用地（R） 100 100 100
3.0.3 人均居住区用地控制指标，应符合表3.0.3规定。
人均居住区用地控制指标（m2/人）
居住规模 层数 大城市 中等城市 小城市
居住区 多层 16～21 16～22 16～25
多层、中高层 14～18 15～20 15～20

5. 建设用地指的是什么意思

建设用地land for construction是指建造建筑物、构筑物的土地；

是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等，付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。

是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。

建设用地注意事项

1、建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

2、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

3、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这就是建设用地使用权流转中的“房随地走”“地随房走”原则。

比如《物权法》第146条和第147条的规定。《城市房地产管理法》第32条明确规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

4、建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。（《物权法》第148条）

以上内容参考：网络-建设用地使用权；网络-建设用地

6. 完善农村土地管理制度的几个问题

原国家土地管理局副局长国土资源科学技术奖励委员会副主任马克伟

土地制度是农村的基本制度。从中国社会的发展来看，都是由土地制度开始的变革，推动了社会经济的发展。在新形势下，党的十七届三中全会根据当前经济社会发展的需求，对农村的改革发展作出了重要的决定。

新形势下农村改革发展的重大方针政策，中央已经作出决定，现在需要研讨的是如何贯彻落实党的十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。下面就完善农村土地管理制度的几个问题，讲几点个人意见。

一、耕地保护和基本农田问题

（一）耕地保护应该坚持数量和质量并重的原则

坚持粮食基本自给的方针，实施严格的耕地保护制度，要守住18亿亩耕地红线，解决十几亿人口吃饭的问题，是治国安邦的头等大事。按照第一次土地调查的原始数据（大致在1991年），全国耕地面积是20.23亿亩，而到1996年统一土地变更调查的时候就减为19.51亿亩，5年的时间减少了7200万亩，年平均减少1420万亩；比同期年度统计的300万～400万亩，多三四倍。一些地方上报调查面积打了折扣，留了余地，有明显的瞒报、少报现象。另据一些地方第二次调查的结果，耕地面积也比年度统计上报的面积要多得多。当然，只是增加了耕地面积，并没有增加实际生产能力。在城镇化、工业化过程中，城镇扩展占用的都是周边高产优质良田，据说10多年来，全国水田净减5000万亩。而新补充的耕地则多是边远地区的劣质耕地。耕地保护的目的是要保护生产能力，所以保护耕地必须数量和质量并重。

从长远考虑，保护耕地质量比数量更艰巨、更重要。从耕地坡度情况分析，全国有2.86亿亩耕地坡度在15°以上，占14.1%，因水土流失需要逐步退耕；有5.75亿亩的耕地坡度在6°以上，占28.4%，因不宜机械耕作和规模化经营，将会被逐步淘汰。这些需要退耕地和不宜机械耕作的耕地，即使现在保了，甚至划为基本农田，将来也不能永续耕种。所以，必须重视耕地质量保护，否则即使保住了18亿亩耕地红线，也不见得保住10多亿人口的饭碗。

（二）基本农田要有质量标准

《决定》要求划定永久性基本农田，确保基本农田总量不减少，质量有提高，所以划定基本农田，不仅要有数量指标，更需要有质量标准。首先防止将不能永续耕种和产量过低且难以改造的耕地划为基本农田；其次制订基本农田质量检测的标准和制度，确保基本农田“质量有提高”的规定落到实处。

二、土地规划和土地整理问题

（一）土地规划要突出重点，要合理组织全部土地的利用

以耕地保护和保障建设用地，作为土地利用总体规划的重点，符合国情；但是，只抓两个重点，两个都是“硬道理”，如果不组织全部土地的合理利用，没有其他土地参与调整，就难以协调处理两个重点的矛盾，就不好完成耕地保护和保障建设用地的任务。用途管制应该强调严格限制耕地用途的改变，应该鼓励其他农地和未利用地经过规划、论证补充为耕地。受政策影响，有许多牧草地等其他农地的开垦都改为未利用地开垦。其实，有条件开垦的未利用地是极少数。根据经济社会发展和人居环境改善的需要，土地利用规划应该合理组织全部土地的利用结构和布局的调整。国务院批准、印发的《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》，把耕地保有量和基本农田保护面积，城乡建设用地规模和新增建设用地占用耕地规模，以及整理复垦开发补充耕地量作为约束性指标，其他指标均为预期性指标。这样有利于保护耕地，也为城镇建设和基础设施用地的供给，预留了调剂空间，会较好地为解决耕地保护和建设用地供给的矛盾创造了条件。

（二）规划要重视土地利用的空间配置

土地利用都是空间利用，如果计划指标都不在规划设计图上进行空间配置、落实，很可能成为应付上级的“数字游戏”，建设用地突破规划，基本农田“上山下水”就无法检查。县级以上的总体规划虽然难以将指标全部落到地块，但可将同级政府和人民关心的重点用地，在规划设计图上予以表示。

（三）把土地整理作为基层土地规划，纳入土地规划体系

土地整理原本就是合理组织土地利用和调整土地关系的国家措施。土地整理首先应是基层土地利用规划，调整土地利用结构，配置土地空间利用；其次才是为实施规划而进行田块形状、土地平整、农田水利、防护林带等配套工程的规划设计；再根据规划设计改变了的土地形态和经营利用方式，调整土地权属界址线。土地整理应作为总体规划落实到基层的规划而纳入土地规划体系。

当前农村土地整理应面对新农村建设和统筹城乡经济社会发展的大舞台，走出着重耕地整理和灌区配套工程的相对狭隘圈子，结合产业布局和农业结构调整、现代农业产业体系构建和农村基础建设，发挥自身特点和优势，在新农村建设和农村改革发展中大展宏图。

三、农民集体土地产权问题

土地产权主要从四个方面加以明晰。

（一）权利主体

农民集体土地所有权主体，按照法律规定分别属于：村农民集体所有；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有；乡（镇）农民集体所有。法律规定的农民集体土地所有权主体是非常明晰的。

这三种农民集体土地所有权形式的权利主体都是各该农民集体，而任何农村集体经济组织和村民自治组织都不是农民集体土地的所有权主体。它们都是产权独立、平等的所有权主体，与人民公社制度下的“三级所有、队为基础”不同，土地产权没有上下级关系，县、乡（镇）、村分享农民集体土地收益是没有道理的。

农民集体土地使用权基本上都是明晰的。依法取得的土地承包经营权、宅基地和集体土地建设用地使用权主体是明晰的。

（二）权利客体

土地权利客体就是宗地，经过地籍调查、确权、登记的农民集体土地所有权、使用权的宗地界址、面积都是明晰的，可以做到实地、地籍图和登记簿三者一致。困难在于一村（自然村）多组的地区，村组农民集体之间的土地分配是按土质好坏分散搭配的，难以在土地调查图上划清，但在实地和文字表述是清晰的，也可以在地籍图上用文字标注某个图斑是由几个主体所共有；宅基地和集体土地建设用地使用权则需要做大比例尺地籍图，做到上述三者一致。第二次土地调查按照国务院要求完成后，集体土地所有权、使用权客体就应该明晰。

（三）权利内容

集体土地的权利内容，除土地承包经营权、集体土地所有权的发包权和征地补偿权比较明晰，其他基本不清晰。《中华人民共和国农村土地承包法》规定，发包方（所有权人）享有的权利实质上都是有“权”无“利”，是管理权，而不是财产物权。

目前土地所有权、使用权的权利研究，一般停留在《中华人民共和国民法》规定所有权享有的占有、使用、收益和处分的权能上。所有权和使用权分离的情况下，土地所有权人和使用权人应该分别享有什么样的权和利。我们需要从理论和法律上明晰在所有权、使用权上如何分离土地的占有、使用和收益三种权能，如在土地已经承包或者使用权已经转让的情况下，所有权人或者原使用权人是否不应再拥有占有和使用权；在收益权中，所有权人应该分享哪些收益，使用权人又该享有哪些收益，都应该有明确的界定和规定。

为了切实贯彻《决定》关于完善农村土地管理制度改革、保护农民利益、推进城乡统一土地市场发展，迫切需要制订相关法律法规，明确规定：不同的使用权、取得方式、承担义务分别赋予相应的权和利，以鼓励土地投入、集约利用和高效产出。

（四）权利行使

土地权利的规范行使非常不清晰，如何行使集体土地所有权和使用权，都缺乏明晰的规范准则。《中华人民共和国土地管理法》虽然明确规定了集体土地的所有权主体，但没有规定农民集体怎样行使所有权；却又授权农业集体经济组织或者村民自治机构经营、管理集体土地，这在某种程度上也混淆了农民集体土地所有权的正确行使，从而在一定程度上导致对农民利益的侵犯。需要制订和完善法律法规，明晰集体土地各项产权的具体权利、限制、义务和行使土地权利、义务的行为规范。

四、土地登记问题

（一）土地登记是管理地权的基本手段

土地登记是古今中外管理土地权利、保护权利人利益的主要手段，是土地管理的核心内容。我国建立社会主义公有制之后，公有土地大家用，不再是财产权，土地不准卖，也无需登记管理。随着改革开放、社会主义市场经济的出现，土地有偿使用开始实行，推动了土地登记制度的重建。目前，国有土地的登记制度基本建立，但是，农村集体土地交易发展不发达，登记需求不紧迫，农村土地登记制度基础比较弱。

（二）《中华人民共和国物权法》提升了土地登记的法律地位

《中华人民共和国物权法》明确规定：“依法取得物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”不动产的标准定义就是土地及其附着物。土地登记是不动产登记的核心内容，所以《中华人民共和国物权法》的规定提升了土地登记的法律地位、权威和公信力。

（三）农村土地登记需要地籍调查

《中华人民共和国物权法》虽然规定“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”，但鉴于农村土地调查登记基础差（地籍测绘、习惯认识、中介服务、经济负担），尤其是要当事人提供“不动产界址、面积等必要材料”，目前还难以做到，需要先行初始地籍调查和初始登记，至于以后的日常变更登记，可以由申请人提供。农村土地登记速度大大快于地籍调查，造成调查与登记程度的倒置，登记基础不坚实，势必影响质量和权威，也会增加调查、登记的成本。第二次调查迫切需要追加村庄地籍调查任务，以满足完善农村土地管理制度和农村改革发展的需要。

（四）建立统一的农村土地登记制度

统一农村土地登记是完善规范农村土地管理制度的重要内容。目前农村土地的所有权、宅基地和建设用地使用权是由土地行政部门统一管理，但是，农用土地（林地、耕地、园地、牧草地）承包经营权的登记、证明发放则分别由林业和农业行政部门分管。确权标准不一，容易发生重复登记、发证，引发土地纠纷，严重影响政府权威、行政效力和管理成本，加重了农民的负担。

贯彻《中华人民共和国物权法》“国家对不动产实行统一登记制度”和党的十七届三中全会有关“规范推进农村土地管理制度改革”，健全严格规范的农村土地管理制度的要求，急需率先建立农村土地的统一登记制度。