陕西土地使用权转让

『壹』 我正在办理一例注销土地证案件，请各界高手指点，谢谢！(2)

按照相关规定，王建文申请了新的宅基地，应当腾退原宅基地，也就是，他原有的房屋应当拆除，房屋没有了继续存在的法律依据。因此，也就没有了转让的权利。王建文没有拆除应当拆除的房屋，而是转让，其转让无效，过错在王建文。
李会芹的土地证并没有违反相关规定。

『贰』 这宗地是否在法院查封之列

本市华锋住宅小区内有土地7宗，其中6宗是华锋房地产有限公司的，1宗是林某个人的，均办理了《国有土地使用证。林某是华锋房地产有限公司的法定代表人。2002年5月8日，法院给区国土资源局送达《民事裁定书》和《办助执行通知书》，要求协助查封华锋房地产有限公司坐落在华锋住宅小区的土地。同时在《查封财产清单》“财物名称”栏填写“土地”，“特征及成色”栏填写“市华锋房地产有限公司坐落在M区华锋住宅小区的土地”，“数量”为“一块”。
2002年9月14日，林某以其位于华锋住宅小区内的土地使用权为华锋房地产有限公司向发展银行贷款提供担保，并到区国土资源局办理了抵押登记。法院知道后，致函国土资源局，称该宗土地他们查封在先，林某的抵押行为无效。区国土资源局则认为2002年5月8日法院要求协助查封的只是华锋房地产有限公司的土地，并没有包括林某的土地，林某的担保合法、有效。
最近，法院要求本市土地交易中心公开拍卖该宗土地，区国土资源局提出异议，法院认为异议不成立。那么，林某的土地使用权究竟有没有被法院查封?广东省湛江市国土资源局 郑志良
答：华锋公司为房地产开发单位，土地依法应为国有出让土地使用权。从来信反映的情况看，该小区还未投资建设。那么，本案的问题应该是法院与国土资源局对华锋住宅小区土地权利构成理解上的不一致所致。即法院认为华锋住宅小区的七宗地为“一块”地；而国土局认为华锋住宅小区的七宗地，其中六宗是华锋公司的，一宗是林某个人的。究竟谁的理解正确，这要从土地出让和转让的合法性上作判断。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第十条规定，县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，应根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或省级人民政府批准。第十一条规定，土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行，出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
这就是说，土地出让的前置程序应当是先取得建设项目的立项审批和项目用地计划任务、取得城市规划部门的规划建设定点文件，然后才能到土地管理部门办理土地出让手续。
根据信中反映的华锋公司与林某的关系，华锋住宅小区的土地出让手续会出现两种可能：一是如果华锋住宅小区的七宗地是华锋公司一次性以一个建设项目名义办理的土地出让手续而得，那么，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项规定，出让土地在未完成开发投资总额2 5%以上不得转让的规定和第二款转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书的规定，区国土资源局在华锋公司对小区土地还未投资建设，或者还未取得房产证的情况下，为林某从华锋公司分割土地、办理《国有土地使用证》的行为是不规范的。那么，法院的理解是正确的，查封合法有效。二是如果华锋住宅小区的七宗地是华锋公司分七次，其中一次是以林某个人的建设项目及用地计划任务申办的土地出让手续，其余六次是以华锋公司的建设项目及用地计划任务申办的土地出让手续，那么，区国土资源局为林某办理的土地使用证合法有效。法院认为对华锋住宅小区查封的土地中应该包括林某这一宗地，就缺乏法律依据和事实根据，林某的土地使用权当然没有在查封的范围内。
陕西永嘉信律师事务所 白新亚

『叁』 土地出让契税税率是多少

《契税暂行条例》第三条契税税率为3—5％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。第四条契税的计税依据：

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

(3)陕西土地使用权转让扩展阅读：

契税计税依据：

契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

『肆』 西安别墅土地使用权年限

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

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『伍』 西安曲江奥都荔公馆有土地使用权吗

第六章 法 律 责 任 第六十三条 违反本法第十条 第十一条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。 ?? 第六十四条 违反本法第二十九条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民**工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。 ?? 第六十五条 违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民**土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。 第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民**土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。 ?? 第六十七条 违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民**房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。 ?? 第六十八条 违反本法第五十七条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民**工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。 ?? 第六十九条 没有法律、法规的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。 ???? 第七十条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。 ?? 房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不 构成犯罪的,给予行政处分。 第七章 附 则 第七十一条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。 ?? 第七十二条 本法自 1995 年 1 月 1 日起施行。

『陆』 陕西省城固县 老庄镇土地使用权确认

您好，我是国家注册执业的土地估价师和房产评估师。关于您所咨询的问题，您可以登陆土地市场网或者国土部网站，那里公布有最新成交的土地出让案例，可以选择城市、用途等相关信息，满足您的使用要求。各个城市都有基准地价，是划分区域和级别的，所以如果您想查那里的土地级别，也可以登陆当地的土地部门网站或者咨询当地土地评估机构，这个都是公开并免费的

『柒』 西安土地出让金标准是什么如何确认出让金标准

土地因稀缺性而宝贵，土地出让金也因各城发展进程不同标准也不同，那么，西安土地出让金的标准是什么？如何确认土地出让金标准的最低值，笔者就此，为大家搜集整理了诸多资料。土地出让金标准是什么?土地出让金标准?我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。土地出让金标准区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出土地出让金标准，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让;另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金;再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要,难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。土地出让金标准最低价确认方法协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。土地出让金标准：生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。当然，土地出让金标准与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。土地出让金标准：土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建设用地(工业用途)协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为准;以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按土地出让金标准价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。什么是土地出让金?土地出让金(land-transferringfees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。相关阅读：广州土地出让金标准调整 算算你要补交多少钱？土地出让金的概念以及收取计算标准沈阳土地出让金标准 加强土地出让金的征收管理石家庄土地出让金的标准及土地出让的手续国务院规定的国有土地出让金标准以及最低价确认方法

『捌』 该宗地使用权应确权给谁

1964年，曾祥聪等6人自筹资金，在乡下租用牛棚开办皮线加工厂。当时经公社党委研究，皮线厂挂名为“大水人民公社皮线厂”，利润双方分成。
1968年8月，经大水公社革委会同意，该厂以58元的价格在当地生产队“征用”土地4.4亩，修建了厂房和生活用房，但无其他任何用地审批手续。
1980年，该公社在另一处修建了制革厂，公社要求皮线厂搬迁到公社制革厂生产。皮线厂厂房被公社榨油厂占用。
1982年冬，公社榨油厂倒闭。榨油厂负责人把使用的皮线厂还给了房主曾祥聪，后一直无人使用。1992年，乡政府将皮线厂视为公社闲置企业予以拆除，另行修建了集贸市场。
2001年，该乡企业办将集贸市场的土地转让给了其他单位和个人使用。为此，从2004年3月起，曾祥聪等六人多次向镇政府要求补偿，向县国土资源局提出归还该厂土地使用权要求。
请问，该宗土地在乡企业办未转让给单位和个人之前，是国有土地还是集有土地；在乡政府未拆除皮线厂另作集贸市场前，曾祥聪等六人是否继续享有土地使用权。
湖南省洞口县国土资源局 杨恢高
答：该宗土地性质应为该乡（镇）农民集体企业建设用地，在乡企办未将该地转让给单位和个人之前，该集体建设用地使用权应归乡集贸市场。
该土地使用权纠纷产生于1964年，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十三条（二）项的规定，1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》公布时起至1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止，经县、乡（公社）、村（大队）批准同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的，分别属于该乡（镇）或村农民集体所有；第四十三条规定，乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。对多占少用、占而不用的，其闲置部分不予确定使用权，并退还农民集体，另行安排使用。
尽管当时这块地“征用”费58元是曾祥聪等6人的个人资金，但在当时农村土地集体化政策的条件下，是不允许农民个人使用集体土地办企业的，更不允许农村社队私自转让土地。根据1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》第十三条和第十九条的规定，社队办企事业，要报上级批准，用地要坚持自愿互利原则；第二十一条规定，生产队所有的土地，一律不准出租和买卖。
1968年曾祥聪等人出资，只能以大水人民公社皮线厂名义征用土地办厂，那么，该征用土地的性质应该是公社企业用地性质，而非个人购地；而相对于国家征用土地，该公社企业这次征用土地的性质又该怎么区分呢?1958年《国家建设征用土地办法》第四条规定：“征用土地，须由有权批准本项建设工程初步设计的机关负责批准用地的数量；用地单位申请核拨用地时，须送交征用土地申请书，并附对被征用土地者的补偿、安置计划，以及经批准的建设工程初步设计文件，施工时间文件和土地所在地的县级或者乡、镇人民委员会的书面意见。”这就是说，国家建设征用土地有着一套严格的审批程序和相应的法律文件。
因此，可以认定，1968年曾祥聪等人出资以公社名义购地办企业引起的土地权属变化是农民集体内部的变更，而绝非国家建设征用土地意义上的由集体所有土地转为国有土地的变更。从这个意义上说，原皮线厂的4.4亩土地曾祥聪等人的这个小集体从来就不享有使用权，也不存在与公社农民集体共有该厂土地使用权的问题。从曾祥聪等人按股分红的事实看，其58元“征地”费，充其量能视为与公社共同办厂的股份。
1980年，公社要求皮线厂搬迁到公社制革厂生产经营，应视为土地置换。曾祥聪等人就不应当对原皮线厂的土地主张权利。1992年，乡政府将一直闲置无人使用的皮线厂改建成集贸市场的行为，就与曾祥聪等人没有关系了。
陕西永嘉信律师事务所 白新亚