共墙的使用权和归属权怎么确定

Ⅰ 商品房外墙面所有权及使用权属于开发商吗

不属于
属于所有居民共有，一般是由物业进行经营并将所得广告费用进行公示用于小区维护费用。

Ⅱ 商品房外墙的使用权

商品房外墙使用权除由约定外，归业主共有，主要有以下两大归属依据：

业主共有屋面使用权是法定的，即有法权授予依据。

根据《城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条规定，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条规定。

《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房地产的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十一条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”

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《中华人民共和国城市房地产管理法》

第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

Ⅲ 外墙使用权到底属于谁的

您好，第一,建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规内则(试行)》第八条规容定:“1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。”由此可以看出,屋面和外墙是该商品房不可分割的组成部分,屋面和外墙的所有权与使用权均属于该68户全体业主共同所有。你们订立的合同条款不符合建设部规章的规定。

Ⅳ 商铺外墙的使用权

一般来说，门头广告使用权归业主所有，但是你承租商铺时合同条约约定此位置多长时间内由你使用，对方违约的话可以要求赔偿。现在一些店面是很注意自己的店招形象的。

Ⅳ 外墙与屋顶使用权是谁的

前几天，笔者陪多位朋友去购房；同时，偶也收到许多网友给我发来邮件。其中反映较多的是附加合同的一些内容。偶试图通过一部分案例分析，希能给广大购房者有一定的指导和帮助。
大家都知道现在大部分深圳购房附加合同中就有一点规定（注：那是开发商自己先制定的，事先根本没有和业主商量） 外墙使用权与屋顶使用权属于开发商所有。 笔者认为：自己购买的房子，怎么会外墙使用权属于别人所有？房子，业主既然具有了所有权，那使用权自然应该归于业主；所有权大于使用权，那附加合同也就没有效用了。 但外墙又有一定特殊性，它不是一个业主所拥有的，它应该是整栋楼的业主所拥有，也就带来一个问题？多少个业主同意，才能使作外墙？按照一般多数服从少数原则，理应过半数才能通过。但外墙的使用也会对城市形象有一定的影响；因此，在具体实施过程中也会受到城市相关管理法的约定。 而现在，大部分开发商根本就没有和业主协商，就在购房附加合同约定外墙和房顶使用权归卖方，这明显是不正常的。本身，业主对外墙（建筑成本）就出了钱。幸好，现在许多购房者慢慢地意识到这个问题，如一些团购客户纷纷提了出来。开发商想赚取外墙使用权的广告费用，越来越难了。 而对于屋顶使用权明显归于顶层业主所有（若有广告的话，须经本栋多数业主同意）这根本就是不必要进行讨论。但开发商对屋顶的广告牌却是特别看重，又在附加合同进行约定：屋顶使用权归开发商所有，这于情于法都是说不过去的。 笔者在实际处理上会碰到，有的开发商提出：这附加合同是经过国土部门审定后，不可能为了一、二户而改变。也就是说，不想麻烦了。一般情况下，业主购房行为都是比较独立的，大家在没有入住之前，较难相互认识；换个角度，业主（没入伙前）在发售阶段，是较难联合一起，要求开发商改变附加合同的内容。

Ⅵ 租赁商铺的外墙广告使用权到底属于谁

从现行法律法规的相关规定来看，屋面的所有权应当归属于全体业主。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这意味着，业主购买房屋的同时也得到了所买房屋所在小区的全部土地共有使用权; 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”这就说明，业主所买房屋所使用的土地使用证标明的土地范围内的所有公共建筑，只要计入了公摊的范围，全体业主就对其享有共有权。由此可见，楼宇屋面的所有权是归全体业主所共有的。
因此从以上来看，商品房的屋面、外墙面的所有权是属于全体业主的。
所有权与使用权是不同的。
第一，从民法关于所有权的相关原理来看。完整的所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，而使用权是实际利用的权利。所有权人与使用权人并非必然是同一主体，因为通过一定的契约，非所有权人也可获得使用权，比如房主可将房屋租给他人使用。因此，楼宇屋面的使用权经全体业主同意，可以让给开发商来使用。
第二，从商品房买卖合同示范文本的相关条款来看。国家工商行政管理局和建设部共同制作的《商品房买卖合同》示范文本第十七条明确要求买卖双方应对楼宇屋面使用权的归属作出约定。那么，只要开发商与业主能够协商一致，开发商就完全可以通过购房合同的约定来取得楼宇屋面的使用权了。
因此，开发商可以通过合同的约定，取得商品房的屋面、外墙面的使用权。所以在签订合同时一定注意合同当中对商品房的屋面、外墙面的约定。

Ⅶ 商品房所在楼宇外墙面使用权，屋面使用权归出卖人所有合理吗

不合理。
根据《物权法》规定，商品房的建筑外墙及屋面都属于房屋的公共部位，其属于该栋住宅楼全体业主所有，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

Ⅷ 物权法规定 私人住宅 外墙体 归谁所有

对于商品房的外墙面，有的购房合同约定属于所有权人，有的约定归属于物业公司，有的未作约定。

针对外墙面的使用权问题，只有全体区分所有权人基于所有权的身份可以使用、受益，而且这种权利的行使必须经过区分所有权人的集体同意。

按照《物权法》建筑物区分所有权理论，商品房外墙面属于该幢房屋全体购房人所有，购房人(区分所有权人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共有部分及附属部分享有区分所有权之共有权，而且所得收益应当主要用于补充专项维修资金、改善小区公共设施建设等共同利益。

首先，全体购房人享有对外墙的所有权。在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。

事实上，建设部《住宅共有部位共有设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共有部位包括了内外墙体和户外墙面，而且，从对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。这是因为，墙壁内预先设有维持建筑物正常使用必需的各种管线，如果作为专有使用则不利于整体建筑物的维护和管理。

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建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定：“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部分时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。”

《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

Ⅸ 楼下业主侵占我外墙使用权能向法院起诉吗

根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容内：一是对专有部分的所容有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。
因此，外墙面非个人所有，应当属于业主共有，如果楼下业主私自使用，你可以以业主委员会的名义提起诉讼，因为其侵犯了你们的共有权。

Ⅹ 商品房所在楼宇外墙面使用权，屋面使用权归出卖人所有合理吗

不合理。
根据《
物权法
》规定，商品房的建筑外墙及屋面都属于房屋的公共部位，其属于该栋住宅楼全体业主所有，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。