企业破产划拨土地使用权转让

Ⅰ 如何划拨土地使用权转让

以划拨方式取得的土地使用权不能转让：

根据合同效力补正的原理，政府主管部专门追认批准，属并由划拨土地使用权的转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，补交土地出让金；
以划拨方式取得的国有土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让;已经订立转让合同的，合同无效；
或者由划拨土地使用权的受让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，并交付土地出让金，或者转让合同签订后，政府主管部门将转让土地直接划拨给受让方使用，当事人间订立的转让合同可视为有效；
但政府主管部门的批准及手续的补办必须在一审起诉前进行。

Ⅱ 破产企业的划拨地可作为财产清算吗

【点评案例】 某市房地产公司因资不抵债，向人民法院申请破产。法院立案受理，并成立了破产清算组。清算组在清算过程中发现，该房地产公司破产财产中包括尚未卖出的商品房若干套，房屋范围内的土地为出让取得。此外，还有一块划拨国有土地使用权。 【分歧意见】 人民法院在处理该房地产公司的财产时，产生了分歧意见: 第一种意见认为:应将未出卖的商品房连同该宗出让国有土地使用权作为破产财产进行清算，但另一块划拨国有土地使用权不能作为破产财产，应当由国家收回。 第二种意见认为:未出卖的商品房连同该宗出让国有土地使用权应作为破产财产进行清算。划拨国有土地使用权也可以作为破产财产进行清算，但是应当把土地收益中相当于土地出让金的部分上缴国家。 【作者观点】 笔者同意第二种观点，对破产企业划拨土地使用权进行处置时，应在公私利益间进行平衡。 《土地管理法》第五十八条第一款第(四)项规定，因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》中指出，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。根据这些规定的精神，划拨土地使用权在破产案件中的处理原则与方式为:由人民政府收回，并依法处置。但是，对于政府应该采取何种程序收回，收回的范围大小，收回后如何处置等具体法律问题，上述规定并未明确。特别是上述规定并未明确已经设定抵押权或者已经作为破产企业退出登录资本的划拨土地使用权的处置原则与方式。这些问题，给政府部门、人民法院、清算人在破产案件中理解与适用法律留下了很大的操作空间，从而导致了各地在执法、司法上标准不一的局面。 虽然上述法律规范确立了政府对破产企业划拨土地使用权实现无偿收回的原则，但其主要理由是“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产”。与此同时，其他法律规范又规定企业的划拨土地使用权属于企业的资产。例如，《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》指出，土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资(入股)方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计为国家资本金或股本金。 国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定，为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的;抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国有股本金。上述规定已经明确指出:破产企业划拨土地使用权是有价格的，属于企业资本金。而既然是企业资产，那么在破产时就可计入破产财产。 另外，我国《城市房地产管理法》第二十三条规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照该法规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。这一规定将划拨土地使用权分为有偿取得的划拨土地使用权和无偿取得的划拨土地使用权两种，是我国确立有偿取得划拨土地使用权的主要法律依据。《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》以及《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》认可了获得划拨土地使用权的平均取得成本及开发成本，对于划拨土地使用权的部分收益，明确可以计入企业资产。 所以，不能认为凡是破产企业取得的划拨土地使用权都是无偿的，为保护国有资产，在企业破产时应当由政府无偿收回，而应结合具体情况进行分析。

Ⅲ 公司已经把政府划拨土地使用权转让给他人了,公司破产了,土地使用权还是公司的

你要明白划拨土地的性质，划拨土地是政府代表国家无偿给一些机关单位或者国企等带有公益性的划拨使用权，不能私自转让，必须要有所在政府批准才行，私自转让行为是无效的。

Ⅳ 以划拨方式取得的土地使用权能否转让

以划拨方抄式取得的土地使用权未经有批准权的人民政府批准，不得转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

Ⅳ 破产企业的土地使用权如何处理

企业破产、倒闭后，土地资产处置前，我们首先应该实地调查确认权属，评估地价。对于国有划拨土地的处置，可采用土地使用权出让的方式进行处置，即破产企业清算组对土地资产（连同其它资产一起）进行拍卖或招标，其土地资产拍卖所得款项可首先用于职工安置。

土地出让后，原破产企业的土地使用权即转为受让方，由国土部门办理过户手续，向受让方核发《国家土地使用权证》。第二种处置方式是土地租赁，即新成立的股分制企业每的拟向地方政府交纳土地租金。

(5)企业破产划拨土地使用权转让扩展阅读

最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》明确：“清算组处理集体所有土地使用权，应当遵守相关法律规定。未办理土地使用手续的集体所有土地使用权，应当在该集体范围内转让。”

《土地管理法》第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（一）为公共利益需要使用土地的；

（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

Ⅵ 破产企业的土地使用权怎样处理

先要看该块地使用权的权属。多数企业（大型国资企业除外）实际并没土地权限，甚至连厂房办公楼都是租来的。大型国企的兼并、破产、重组，迁移，土地的权属都是上级集团公司或行政局机关的，本质上属于各级国资委的。上级自然会运作的。例如不少位于上海城市中心地域的钢铁、纺织、机械制造企业，因行业调整重组搬迁拆除置换，经商业运作所得的土地收益，部分用于安置企业职工、去外地买地，等等。

Ⅶ 国有企业破产如何处置划拨土地使用权

划拨土地使用权是土地使用者通过各种合法方式，无偿取得的国有土地使用权，通过出让方式以外依法取得的国有土地使用权都属于划拨土地使用权，国有企业使用的土地一般都属于划拨土地。当国有企业破产时，对其无偿取得的划拨土地使用权应当依法进行处置。
1、企业破产划拨土地使用权应当收回
国有企业取得划拨土地使用权，是政府无偿划拨的，划拨土地使用权的主体是特定的，即该国有企业，使用期限是长期的，长期使用通常理解是该国有企业在其存续期间均有权无偿使用。划拨土地使用权没有出让，仍然是国有，当国有企业破产时，土地使用权的主体不复存在，土地使用期限自然届期，政府此时作为土地使用权的拥有者，应当及时收回土地使用权，收回划拨土地使用权是无偿的，但对地面附着物应作适当补偿。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”，当然政府“无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿”。
2、出让划拨土地使用权安置企业职工
根据国家政策，国有企业破产必须妥善安置职工。由于历史原因，国有企业包袱沉重，一旦破产安置职工就是一件头等大事，安置费用必须落实。为了解决安置费用的不足，国家制定相关法规和政策，其中出让划拨土地使用权，以出让金优先安置破产企业职工就是筹措安置费用的重要渠道。国务院《关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》指出：各试点城市人民政府要积极开拓就业门路，关心破产企业职工生活，妥善安置破产企业职工，保持社会稳定，并规定“安置破产企业职工的费用，从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付”。
3、安置职工优先划拨土地的抵押权人
根据《担保法》的规定，抵押权人享有优先受偿权，当债务人逾期不偿还债务时，可以依法拍卖抵押物，从拍卖所得款中优先受到偿还。划拨土地使用权可以依法设置抵押，抵押权人也同样享有优先受偿权。但企业破产时，划拨土地的抵押权人的优先受偿权受到了特别法的调整，职工安置成了划拨土地出让金的第一顺序受偿人，抵押权人降为第二顺序受偿人。国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第六条规定“国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置”，“破产企业属国务院确定的企业优化资本结构试点城市范围内的国有工业企业，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工”。

Ⅷ 企业清算，国有划拨土地的产权怎么处理

企业以划拨取得的土地使用权处理应当具体问题具体分析：
一，凡列入全国企业兼并和破产和职工再就业工作计划的国有工业企业破产，破产企业的土地使用权包括划拨的土地应纳入破产财产；对依法必须由国家收回的土地使用权也不一律无偿收回，划拨土地已经作为企业的注册资金的，应当列入破产财产；对于破产企业取得划拨土地使用权已经支付了安置补偿费等征地费的，政府应当给企业相应的补偿，这些补偿纳入破产财产；对于划拨土地不是必须收回的，可以允许企业缴纳一定的出让金，将划拨土地纳入破产财产。
二，凡是私营企业或者公司制企业，跟据最高院关于破产企业划拨土地使用权第1条的规定，破产企业以划拨方式取得土地使用权不属于破产财产。
二，划拨土地抵押的问题，根据最高院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复第2条规定，企业对其以划拨方式取得的土地无处分权，该土地设定抵押的，除依法办理抵押登记手续外，还需经过有审批权限的人民政府或者土地部门批准，否则无效详细操作，可以联系胡律师

Ⅸ 国有企业破产如何处置划拨土地使用权

划拨土地使用权是土地使用者通过各种合法方式，无偿取得的国有土地使用权，通过出让方式以外依法取得的国有土地使用权都属于划拨土地使用权，国有企业使用的土地一般都属于划拨土地。当国有企业破产时，对其无偿取得的划拨土地使用权应当依法进行处置。 1、企业破产划拨土地使用权应当收回 国有企业取得划拨土地使用权，是政府无偿划拨的，划拨土地使用权的主体是特定的，即该国有企业，使用期限是长期的，长期使用通常理解是该国有企业在其存续期间均有权无偿使用。划拨土地使用权没有出让，仍然是国有，当国有企业破产时，土地使用权的主体不复存在，土地使用期限自然届期，政府此时作为土地使用权的拥有者，应当及时收回土地使用权，收回划拨土地使用权是无偿的，但对地面附着物应作适当补偿。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”，当然政府“无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿”。 2、出让划拨土地使用权安置企业职工 根据国家政策，国有企业破产必须妥善安置职工。由于历史原因，国有企业包袱沉重，一旦破产安置职工就是一件头等大事，安置费用必须落实。为了解决安置费用的不足，国家制定相关法规和政策，其中出让划拨土地使用权，以出让金优先安置破产企业职工就是筹措安置费用的重要渠道。国务院《关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》指出：各试点城市人民政府要积极开拓就业门路，关心破产企业职工生活，妥善安置破产企业职工，保持社会稳定，并规定“安置破产企业职工的费用，从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付”。 3、安置职工优先划拨土地的抵押权人 根据《担保法》的规定，抵押权人享有优先受偿权，当债务人逾期不偿还债务时，可以依法拍卖抵押物，从拍卖所得款中优先受到偿还。划拨土地使用权可以依法设置抵押，抵押权人也同样享有优先受偿权。但企业破产时，划拨土地的抵押权人的优先受偿权受到了特别法的调整，职工安置成了划拨土地出让金的第一顺序受偿人，抵押权人降为第二顺序受偿人。国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第六条规定“国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置”，“破产企业属国务院确定的企业优化资本结构试点城市范围内的国有工业企业，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工”。

Ⅹ 破产企业以无偿划拨方式取得的土地使用权是否是破产

看情况，因为从中国法院处理当前破产案件的具体操作上讲，对划拨取得土地使用权的，应当采取灵活的方法，具体问题具体分析。首先，凡列入全国企业兼并破产和职工再就业工作计划的国有工业企业破产，适用国务院《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》(以下简称国发(1994)59号文件)等政策，破产企业的土地使用权应纳入破产财产。国发（1994）59号文件第二条规定：“企业依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产分配方案”。其次，对依法必须由国家收回的土地使用权也不应一律无偿收回，还应具体情况具体处理：划拨取得土地使用权已作为破产企业注册资金的，政府就应将收回土地使用权而减少的注册资金部分给予补足，补足的注册资金部分应列入破产财产；对于破产企业取得划拨土地使用权时已经支付了安置补偿费等征地费用的，政府应给破产企业相应的补偿，这些补偿就应列入破产财产。第三，破产企业虽然无偿取得划拨土地使用权，但根据城市规划国家无须立即收回的，在不改变土地用途的前提下，应允许破产企业在补交一定比例土地出让金后，将划拨土地使用权列入破产财产并用于清偿债务。