城市房屋拆迁与土地使用权

1. 为何在城市房屋拆迁中对土地使用权不给予补偿

一般地房屋折迁，如果所折房屋土地使用权证、房产证两证齐全，那么前述两项均要按市场价予以补偿。之所以没有对土地使用权给予补偿，估计是所折房屋由于各种原因没有土地使用权证使然。

2. 城市房屋土地使用证与拆迁补偿有关系吗

你指是是不是你有“国有土地使用权证”，根据2011年590号文件规定，征收房屋时同时对土地使用权进行征收，但这个有点矛盾，根据物权法148条，在对房屋补偿的同时应该对该土地进行补偿。根据国土资源部最新文件对房屋进行补偿时应对房屋占地面积同时进行补偿。希望能帮到你。

3. 城市房屋拆迁对土地如何补偿

【问题】

某市2002年根据城市规划进行旧城区改造，居民王某的房屋被划定为拆迁改造范围，当时，某市拆迁机构与王某达成《房屋拆迁协议》，对王某依法进行了补偿。2003年，王某以拆迁机构未足额补偿为由向人民法院提起诉讼，要求对收回房屋的国有土地使用权进行补偿。

问：1.哪种情况下才可以收回国有土地使用权？

2.王某主张对其土地使用权进行补偿的理由是否合法？王某的请求能够得到法院的支持吗？

【分析】

本案主要涉及城市房屋拆迁的补偿问题。

根据《土地管理法》的规定，我国的土地分为农用地、建设用地和未利用地。除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，都必须依法申请使用国有土地，从而取得国有建设用地使用权。

建设用地使用权是用益物权中的一项重要权利，国家通过出让国有建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利，其权利人对依法取得的建设用地使用权从而具有排他性的绝对支配权，即使是土地的所有权人亦不得随意干涉建设用地使用权人权利的依法行使。

正是由于建设用地使用权的上述属性，法律法规对国家收回建设用地使用权做出了严格的限制，《土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。”同时，法律又明确指出，“依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”

由此，本案中由于实施城市规划进行旧城区改造而收回王某私有房屋的建设用地使用权，拆迁机构收回国有土地使用权的理由是有法律依据的，王某对此也没有异议。那么，问题的关键就是，由于2002年实施房屋拆迁收回王某的国有土地使用权，拆迁机构对王某的补偿是否已经包含了对其房屋所占用土地的国有土地使用权的补偿。

2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，并于2001年11月11日施行的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号，以下简称《拆迁条例》），对城市房屋的拆迁补偿规定了两种方式，货币补偿和房屋产权调换。其中《拆迁条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”既然，拆迁货币补偿的价格是以房地产市场评估价格来确定，那么，我们是否可以认为2001年11月11日《拆迁条例》施行以后实施城市房屋拆迁行为依法对私有房屋所有权人进行的补偿中，已经包含了对收回国有土地使用权的补偿。

2002年1月24日，国务院法制办公室《对北京市人民政府法制办公室 ＜关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示＞的答复》（国法秘函[2002]15号）明确说明，《拆迁条例》第二十四条规定的货币补偿款中，已经包括对土地使用权的补偿。

因此，由于根据城市规划实施旧城区改造，对王某房屋拆迁行为的实施以及拆迁补偿的进行都是在2001年11月11日《拆迁条例》施行后进行的，那么依据《拆迁条例》规定对王某的拆迁补偿中除了对房屋的补偿外，也已经包括了对土地使用权的补偿。王某于2003年再次主张对其土地使用权进行补偿的要求是不合理的，不应得到人民法院的支持。

4. 国有土地上的房屋拆迁补偿包括土地使用权吗

国有土地不存在征收，土地征收是指把集体土地征收为国有。某人在取得国有土地上房屋时内，对土地使用权也付出容了代价，因此，在征收国有土地上房屋时，对被征收房地产的价值评估包括了房屋所有权和土地使用权两个部分。所以，国有土地上房屋征收是对房屋与土地同时补偿，而不是分别补偿。

5. 土地征收和房屋拆迁的程序是怎样的

土地征收及房屋拆迁的程序如下：
（一）国有土地上房屋征收
1．征收补偿决定与征收补偿方案的决定与公布
国有土地上的房屋征收首先由房屋征收部门拟定征收补偿方案，并报市、县人民政府，由市、县人民政府组织有关部门对征收方案进行讨论并予以公布，以征求公众意见并根据公众意见修改补偿方案。其中征求公众意见的过程不少于30日。当多数被征收人不认可补偿方案时，政府应当组织听证会并对方案再予修改。
在政府做出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位并做到专户储存，专款专用。房屋征收决定作出后，政府应当及时对征收补偿方案、公民行政复议权、公民行政诉讼权等予以公告，并对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查登记。在房屋征收范围确定后是不得在该范围内实施新建、扩建、改建房屋或是改变房屋用途的。对此，房屋征收部门会书面通知有关部门停止办理相关手续，以防止公民采用不当手段增加补偿费用。暂停期限不超过一年。
2. 补偿协议的签订
在房屋征收部门和被征收人达成合议后，双方应当签订补偿协议，以明确补偿方式、补偿金额、支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等内容。签署协议后，一方当事人不履行约定义务的，另一方当事人可以据协议提起诉讼，以保障自身权益。对于在签约期限内因无法达成合议而未签约或房屋所有权不明的情况，将由作出征收决定的市、县人民政府作出补偿决定，被征收人对此决定不满意的可以提起行政复议或行政诉讼。对于在法定期限内既不复议也不诉讼同时还不搬迁的被征收人，人民政府可以申请法院对其强制执行。
（二）集体土地征收与补偿
1. 用地的申报和审批
征收集体土地首先需要由市、县国土局研究通过后将拟征地的用途、位置、安置途径、补偿标准等书面告知被征地的集体经济组织，同时通知相关政府部门停止办理有关的房产手续，以防止被征收人通过不当途径增加补偿费用。在送达征地告知后，市、县国土局将对拟征收土地的权属、种类、面积以及土地上附着物权属、种类、数量、等现状进行调查，并将调查结果与集体经济组织成员签字确认。在征地依法报批之前，市、县国土局还需告知被征收方就土地征收补偿标准、安置途径等有申请听证的权利。
随后，市、县国土局就调查及听证结果拟定土地征收方案，包括：项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案以及供地方案。并将该方案报县人民政府，由县人民政府向国务院或省政府上报审批。在征求有关方面意见后，省政府或国务院应当在30日内作出批复。在收到批准文件10日内，被征收土地所在市、县人民政府应当进行征收土地公告。同国有土地征收相类似的是，集体土地征地在报批前也需要将社会保障费用足额缴至财政专户，并做到专户储存，专款专用。
2. 征收土地公告与补偿
随着征收土地的公告，相应的政府部门（即市、县国土局）应当在公告之日起45日内拟定征地补偿和安置方案并予以公告。该方案还需报市、县人民政府批准并由省国土资源局备案。被征地的集体经济组织及农户等需在公告期内到指定地点办理补偿登记手续，并按有关规定获得补偿。

6. 城镇使用权的土地与宅基地有区别吗拆迁的时候补偿是否不同

1、我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
2、城市房屋拆迁的被拆迁房屋使用的是国有土地，宅基地是我国现行法律制度赋予农村村民特有的权利，使用的是集体土地。
3、享有国有土地使用权，拆迁时不改变土地所有权；而除乡镇村公共设施、乡镇企业、宅基地以外的建设使用集体土地的，必须按照法定的批准权限经国务院或省政府批准征收，由集体性质改变为国有土地，改变所有权。
4、《土地管理法》及《城市房屋拆迁管理条例》所调整的对象范围不同，城市规划区域内不同性质土地（国有、集体）上的房屋拆迁补偿适用于不同的政策。这就造成了同一项目或相近地块，由于土地级差和级别交叉，国有土地与集体土地的性质不同等原因，适用于不同的补偿标准和拆迁政策，群众所获补偿存在明显差异，集体土地上房屋拆迁补偿价格明显低于其实际市场价值，有的地方能相差数倍。

7. 城市房屋拆迁的性质如何

根据《城市房屋拆迁 管理条例》，城市房屋拆迁是一种拆迁人与被拆迁人之间的合同行为，即拆迁人与被拆迁人在基于合意的基础上的不动产的移转。而政府在其中的角色只是对拆迁过程进行监督管理 ，从而“维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行”。 由此来看，城市房屋拆迁似乎成为一种私人之间的民事行为。但是，这仅仅是问题的表面。由于我国实行土地与房屋的分开管理，而根据宪法第10条第1款，城市的土地属于国家所有。所以，被拆迁人虽然对房屋享有所有权，但却是在使用国有的土地。由此，房屋拆迁实际上变成了国有土地使用权人的改变，即从原来的被拆迁人变更为拆迁人。但是，这个改变不是由拆迁人和被拆迁人自行决定的，而是通过国家先从被拆迁人处收回土地的使用权，然后再转移给拆迁人来完成的。这也就是《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人在拆迁之前必须向国家申请拆迁许可证的原因，所谓国家许可拆迁就是国家同意了将该块土地的使用权人从被拆迁人变更为拆迁人。 那么，国家收回国有土地使用权的性质如何？它与宪法第13条第2款规定的国家的征收或征用行为有什么联系呢？从《土地管理法》的规定来看，并没有给出明确的答案。对此，笔者认为，既然被拆迁人之前曾经合法地取得国有土地的使用权，并且可以通过对该土地的使用来获取经济利益，比如将自己的房屋出租给他人，那么，这个土地的使用权就应当成为被拆迁人的私有财产权的一部分，因为根据财产权的定义，一切具有经济利益或者财产价值的权利都可以属于财产权。如此，国家收回被拆迁人的国有土地的使用权就是对被拆迁人的财产权的侵害。那么，这种侵害究竟是对被拆迁人的私有财产的征收还是征用呢？根据王兆国副委员长在《关于〈中华人民共和国宪法修正案（草案）〉的说明》中对征收、征用的解释为：征收主要是所有权的转移，征用只是使用权的转移。然而，这种对征收、征用的定义无法涵盖所有的在当事人没有过错的情况下，国家强制取得私有财产权的情形。因为无论是所有权还是使用权，都是针对物权而言的，只有物权才有所谓的所有权和使用权，而对于物权之外的其他财产权甚至物权之下的某个“子物权”，都很难区分所有权和使用权。 比如，我们无法说债权的所有权和债权的使用权，同样，我们也不可能说收回当事人的国有土地使用权是剥夺了当事人的国有土地使用权的所有权还是剥夺了他的国有土地使用权的使用权。 因此，根据现行宪法的对征收和征用的定义是很难说清楚国家收回当事人的国有土地使用权的性质的，估计这也是《土地管理法》对此“模棱两可”的原因。对此，笔者认为，要么取消征收或征用的划分，将其统一为一种行为，比如征用（当然这需要修改宪法，实现起来难度很大），要么对征收或征用作扩大解释，将其扩充到一切在当事人没有过错的情形下，国家强制取得私有财产权的行为。

8. 城镇房屋拆迁中居民的土地使用权是否有补偿

首先,你所说的院子土地是否已取得合法的土地使用权证?如已取得,则拆迁方应给予补偿.
其次,如未取得土地使用权证,但可证明使用权确属你所有的,一般拆迁方也会在合理范围内给予补偿.

9. 城市房屋拆迁中土地使用权怎么补偿

您好，这是按照您的使用权的损失进行赔偿，您可以准备您使用权的证明，还有您的营业执照或是纳税证明，可以按照您的年均产值乘以您剩余的使用年限，如果房屋也是您建造的，那么这一部分也应该折价进行补偿，还有就是由于拆迁造成您需要搬迁的费用还有由于拆迁造成您的机器的折旧等的损失。

10. 关于房屋拆迁时土地性质为“出让”和“划拨”的区别

“出让”和“划拨”的区别：土地性质的定义，取得方式不同，权利义务关系不同。具体如下：

1、土地性质的定义：

在我国，国有土地使用权取得方式分为出让和划拨。出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使用者向国家支付土地使用权出让金。

划拨指土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。它属于行政行为，而非民事行为。在划拨时，一般不设定土地使用权的期限，但设定了一定的限定条件，不得转让、出租和抵押。

2、取得方式不同：

出让：商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

划拨：县级以上人民政府依法批准。

3、权利义务关系不同：

出让土地是一种独立的物权，使用权人具有法定范围内任意的处置权，如转让、出租和抵押等。

划拨土地的所有权人和使用权人的权利义务没有明确界定，使用权人在行使财产权利时要受所有权人的控制或干扰，还不能成为一种完全意义上的独立物权。

土地性质出让和划拨的共同点

1、都是土地的流转；

2、土地的性质都是使用权而不是所有权；

(10)城市房屋拆迁与土地使用权扩展阅读：

使用权划拨

1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。

2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。

3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

(1)国家机关用地和军事用地；

(2)城市基础设施用地和公益事业用地；

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。

4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。

据此，《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限：

（1）居住用地70 年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。

资料链接：网络-土地使用权划拨