国用土地使用权出让调研报告

① 国有土地使用权出让的注意事项

国有土地使用权的出让使用是有期限的，其专业性也较强，因此在出让过程中出让方和受让方须注意相关事项，避免产生纠纷和诉讼。
一、国有土地的权属调查
出让合同签订之前，要对出让方的出让主体资格进行核实，确认出让方有资产处分权。
二、土地出让须符合政府规划
国有土地使用权出让的，必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，否则会出现出让行为因违反政策无效等情形。
三、土地使用权的出让方式
对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其他性质用地的可以采用协议方式出让。
四、土地使用权出让的签订形式
1、土地使用权出让，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
2、出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度（工业用地）、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容，条款内容须清晰、具体。同时，土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
五、出让价格
1、注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的最低价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。
2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金，如果受让方不同意按照市场评估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。
六、合同公证
土地使用权出让合同专业性较强，为了确保签订合同的双方履行合同条款，避免产生纠纷和诉讼，对合同内容是否符合有关法律法规及签订合同的双方代表是否具备合法资格等进行公证。
七、注意收回土地条件和时限
1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件，即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件，政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。
2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
①超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
②满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
③因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
因此，受让方应注意土地使用权出让合同约定的开发时间，避免因自身原因延期开工造成土地闲置，达到收回土地的法定条件，导致政府无偿收回土地行为的发生。

② 评析《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条

第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
以上《物权法》的规定可以解决你的担心。实际上你所说的条款效力和物权法冲突，可以说物权法的效力高于条例。

③ 国有土地使用权的出让采取哪三种方式

国有复土地使用权出让，是指制国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和北京市有关法规的规定，国有土地使用权出让一般有以下三种方式：
1.协议出让
协议出让，是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，出让土地使用权的方式。
2.招标出让
招标出让，是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表向多方土地使用者发出投标邀请，在规定的期限内，由符合条件的单位以书面形式投标，竞投该宗土地的使用权，招标小组通过对标书的评判，择优确定土地使用者的土地出让方式。
3.拍卖出让
拍卖出让，是指政府土地管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人，在指定的时间和地点组织符合条件的国有土地使用权有意受让人到场，就拟出让地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用者的出让方式。

④ 转让国有土地使用权、出让国有土地使用权，哪个要缴土地增值税，两者有什么区别

转让国有土地使用权才需要缴纳增值税，出让无需交税

根本上是要区分“出让”和专“转让”的区别

1. 出让仅指国属家（市、县（市）人民政府）在土地的一级市场上，采取招拍挂的方式将一定年限的国有土地使用权“卖”给单位和个人的行为。
   

   由于出让只可能是国家行为，而税收的核心是为国家（政府）筹集收入，因此，对于出让环节是没有必要课税的。因为如果该环节交税就好比国家把钱从左兜掏出了装进了右兜，总量没有改变，却浪费时间和经历。所以出让方是不缴纳任何税款的。

2. 转让是指取得国有土地使用权的单位和个人在二级市场上将其目前持有的一定年限的该土地使用权（“用益物权”）转让给第三方的过程。属于是再转让行为。

   这个环节，卖方是要交税的，包括：增值税及附加、土地增值税、所得税、印花税等等。
   

⑤ 国有土地使用权的出让采取哪三种方式

我国的国有土地使用权的出让采取三种方式，分别是哪三种呢？

有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和北京市有关法规的规定，国有土地使用权出让一般有以下三种方式：

1.协议出让 协议出让，是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，出让土地使用权的方式。

2.招标出让 招标出让，是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表向多方土地使用者发出投标邀请，在规定的期限内，由符合条件的单位以书面形式投标，竞投该宗土地的使用权，招标小组通过对标书的评判，择优确定土地使用者的土地出让方式。

3.拍卖出让 拍卖出让，是指政府土地管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人，在指定的时间和地点组织符合条件的国有土地使用权有意受让人到场，就拟出让地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用者的出让方式。

（以上回答发布于2013-05-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑥ 国有土地使用权出让金和土地出让收入的区别

因为国有土地使用权的出让金是指纯土地出让的收入，出让收入是指出让土地的所产生的利润部分

⑦ 土地使用权转让与国有土地使用权出让的区别

国有土地使用权类型有划拨和出让两种，简单的描述话：国有划拨土地使用版权也就是权国家无偿提供给土地使用权人使用土地，而国有出让土地使用权也就是土地使用权人在缴纳了一定的土地使用权出让金后，按照土地的用途，获得从40年至70年不等的土地使用权。另外，按照我国相关法律、法规的规定，划拨的土地使用权是不允许转让的，需办理完毕土地使用权出让手续后方可办理土地使用权转让手续。