土地使用权转让的筹划

1. 转让一宗以政府部门出让的方式取得的土地使用权，通过分立方式操作房产过户事宜，如何做出筹划

可以去相关平台发布转让信息，在网络知道没什么作用，楼主可以去土地资源网发布下信息

2. 公司土地转让怎样合理避税

土地使用权转让基本没有合理避税的空间。因为土地使用权转让主要涉及一内下税费：

1. 营业税：

   （1）转让已完成容土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。余额计税5%

   （2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。全额计税5%

2. 土地增值税：增值额*税率

3. 印花税：产权转移书据，合同金额*万分之五

总而言之，土地使用权及其附着建筑物的转让，涉及的税款与你取得土地的成本以及销售的金额直接相关。而这两个数字都为实际发生数字，是不可改变的事实。所以基本不具备税收筹划的空间。

3. 土地是整体转让还是股权转让税收筹划

你好！
A房地产开发商手中有N个房地产开发项目，其中有一块地M地块在福州市，原地价款4000万元，其余契税及出让印花税等不计，公司期间费用为零。现该地块市价8000万元，A公司欲以8000万元价格转让M地块给B公司，下面就A公司与B公司的土地转让运用不同的转让方式对纳税情况进行分析计算，以选择最优节税方案（暂不计土地过户的印花税）。
（一）直接办理土地交易转让
1.营业税。根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款之规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，因此A公司应缴营业税，应缴营业税为（8000－4000）×5%=200万元。
2.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》规定，A公司应缴土地增值税，其中土地增值税扣除项目金额为4000+200=4200万元，土地增值额为8000－4200=3800万元，增值率为3800÷4200=90.48%，因此应缴土地增值税3800×40%－4200×5%=1310万元。
3.企业所得税。按新企业所得税法规定，A公司应缴企业所得税（8000－4000－200－1310）×25%=622.5万元。
4.契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3％~5％，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。福州地区的税率为3％，因此B公司应缴契税
8000×3%=240万元。
综上计算，如采用土地直接转让交易，A公司与B公司共需缴纳税款
200+1310+622.5+240=2372.5万元。
（二）生地变熟地后再办理交易转让。
A公司将M地块进行开发整理，投入建设费用10万元。
1.营业税计算同方式一，营业税额为（8000－4000）×5%=200万元。
2.土地增值税。根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）
第六条第二款规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税款。
A公司投入建设费用10万元，可以得到开发成本加计20%扣除的优惠。即土地增值税扣除项目金额为（4000+10）×1.2+200=5012万元，增值额为8000－5012=2988万元，土地增值率为2988÷5012=59.62%，A公司需要缴纳土地增值税2988×40%－5012×5%=944.6万元。
3.企业所得税。A公司应缴企业所得税为（8000－4000－200－10－944.6）×25%=711.35万元4.契税B公司应缴契税8000×3%=240万元。
A公司采用投入开发费用10万元后办理转让，得到土地增值税开发成本加计20%扣除优惠，A公司与B公司需缴税款200+944.6+711.35+240=2095.95万元，比方案一直接土地转让少缴税款276.55万元。
（三）变土地转让为转让股权。
A公司将M地块进行开发整理，投入建设费用10万元。再用10万元现金注册一全资子公司C，将已开发整理土地对全资子公司C进行增资，土地过户后将C公司100%股权以8010万元直接转让给B公司。
1.营业税。A公司投资转让土地不征收营业税。根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2.土地增值税。《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，对于以
土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，A应缴纳土地增值税。
土地增值税可扣除项目金额为（4000+10）×1.2=4812万元，土地增值额8000－4812=3188万元，土地增值率为3188÷4812=66.25%，应缴土地增值税3188×40%－
4812×5%=1034.6万元。
3.企业所得税。A公司应缴企业所得税为（8000－4000－10－1034.6）×25%=738.85万元。
4.契税。《关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》（国税函[2008]514号）规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。 另外，由于A公司将C公司100%股权作价8010万元转让给B公司，根据财税[2002]191号规定，对股权转让不征收营业税。
因此，A公司将土地对全资子公司进行增资，再将公司股权全部转让应税总额为
1034.6+738.85=1773.45万元。
根据上述分析，方案一中A公司直接转让土地，A公司、B公司总应缴税款为2372.5万元；方案二中A公司将M地块进行开发整理再行转让，A公司、B公司需上缴税款2095.95万元。方案三公司先开发整理土地，再用土地注册公司，然后转让公司股权形式转让土地，总税负为1773.45万元。显然方案三为最优，比方案一节约税金599.05万元，比方案二节约税金322.5万元。
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4. 土地增值税的筹划方法

收入分散筹划法
按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是1 800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。
费用迁移筹划法
房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。
“临界点”筹划法
房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加了扣除项目，以高质低价来
占领市场。例：某房地产公司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为800万元，当地同类住宅的市场售价约l 000万元，假如定价1 000万元，增值率为25%，应纳土地增值税为60万元。假如不考虑其他因素，获利为1 000-800-60=140（万元）。但如果定价960万元（X一800/800=20%），增值率为20%.由于纳税人建造的是普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%的，所以就可以免征土地增值税，则获利为960-800=160（万元），二者相比税后利润增加20万元。通过这个例子可以看出，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳税筹划，完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。
费用均分筹划法
这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。如果结合其他筹划方法，使增值率刚好在某一临界点以下，则节税就更明显。
利息支出筹划法
房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。
建房方式筹划法
根据税法有关规定：某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果也是很明显的。
第一种是代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围，而属于建筑业，是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30%一60%的四级超率累进税率，前者节税明显。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取得，其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以根据市场情况，适当降低代建房劳务收入的数额，以取得客户的配合。
第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税

5. 土地增值税纳税筹划的几种方法

。减轻纳税负担，相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划。
一、收入分散筹划法按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是1 800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。
二、费用迁移筹划法
房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。
三、“临界点”筹划法
房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加了扣除项目，以高质低价来
占领市场。例：某房地产公司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为800万元，当地同类住宅的市场售价约l 000万元，假如定价1 000万元，增值率为25%，应纳土地增值税为90万元。假如不考虑其他因素，获利为1 000-800-90=110（万元）。但如果定价960万元（X一800／800=20%），增值率为20%.由于纳税人建造的是普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%的，所以就可以免征土地增值税，则获利为960-800=160（万元），二者相比税后利润增加50万元。通过这个例子可以看出，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳说筹划，完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。
四、费用均分筹划法
这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。如果结合其他筹划方法，使增值率刚好在某一临界点以下，则节税就更明显。
五、利息支出筹划法
房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。
六、建房方式筹划法
根据税法有关规定：某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果也是很明显的。
第一种是代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围，而属于建筑业，是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30%一60%的四级超率累进税率，前者节税明显。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取得，其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以根据市场情况，适当降低代建房劳务收入的数额，以取得客户的配合。
第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。

6. 土地使用权用税的税收筹划

我发给你哦,我刚参加完税收筹划培训!
税 收 筹 划
第一讲 税收概述
一、 我国现行税法体系的内容。
我国的现行税制就其实体法而言，是建国后经过几次较大的改革逐歩演变而耒的，按其性质和作用大致分为六类：
（一） 流转税类。包括增值税、消费税、营业税。主要在生产、流通或者服务业中发挥调节作用。
（二） 资源税类。包括资源税、城镇土地使用税。主要是对因开发和利用自然资源差异而形成的级差收入发挥调节作用。
（三） 所得税类。包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。主要是在国民收入形成后，对生产经营者的利润的个人纯收入发挥调节作用。
（四） 特定目的税类。城市维护建设税、土地增值税、车辆购置税、耕地占用税。主要是为了达到特定目的，对特定对象和特定行为发挥调节作用。
（五） 财产和行为税类。包括房产税、城市房地产税、车船使用税、车船使用牌照税、印花税、屠宰税、契税。主要是对某些财产和行为发挥调节作用。
（六） 关税。主要是对进出我国国境的货物、物品征收。
上述税种中的关税由海关负责征收管理，其他税种由税务机关负责征收管理。
二、 税务机构设置和税收征管范围划分。
（一） 税务局。包括省、自治区、直辖市国家税务局、，地区、地级市、自治州、盟国家税务局，县、县级市、旗国家税务局，征收分局、税务所。
（二）地方税务局。包括省、自治区、直辖市地方税务局，地区、地级市、自治州、盟地方税务局，县、县级市、旗地方税务局，征收分局、税务所。
三、 税收征收管理范围划分
（一）国家税务局系统征管项目：增值税，消费税，车辆购置税，铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的营业税、所得税、城市维护建设税，中央企业缴纳的所得税，中央与地方所属企业、事业单位组成的联营企业、股份制企业缴纳的所得税，地方银行、非银行金融企业缴纳的所得税，海洋石油企业缴纳的所得税、资源税，外商投资企业和外国企业所得税，证卷交易税，个人所得税中对储蓄存款利息所得征收的部分，中央税的滞纳金、补税、罚款。
（二）地方税务局系统征管项目：营业税，城市维护建设税（不包括上述由国家税务局系征管的部分）原地方国有企业、集体企业、及私营企业缴纳的所得税、个人所得税（不包括上述由国家税务局系统征管储蓄存款利息所得征收的部分），资源税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，房产税，城市房地产税，车船使用税（2007年1月1日起由原车船使用税和车船使用牌照税合并修订），印花税，契税，屠宰税，筵席税及其地方附加，地方税的滞纳金、补税、罚款。
依据国税发[2002]8号文通知规定;2002年1月1日起，在各级工商行政管理部门办理设立（开业）登记的公司，其企业所得税由国家税务局负责征收管理。
（三）中央政府与地方政府税收收入划分
1、 中央政府固定收入：消费税、车辆购置税、关税、海关代征的进口环节增值税等
2、 地方政府固定收入：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、车船使用税、契税等。
3、 中央政府与地方政府共享收入：
(1) 增值税（不包括海关代征的进口环节增值税）：中央政府分享75% 地方政府分享25%

(2) 营业税：铁道部、各银行总行，各保险公司总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余归地方政府。
(3) 企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税：铁道部、各银行总行及海洋石油企业缴纳的部分归中央政府，其余部分中央政府分享60%，地方政府分享40%
(4) 个人所得税：除储蓄存款利息的个人所得税外，其余部分中央政府分享60
%，地方政府分享40%
（5）资源税：海洋石油企业缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府。
（6）城市维护建设税：铁道部、各银行总行、各保险公司集中缴纳的部分归中央政府，其余归地方政府。
（7）印花税: 证巻交易印花税收入的94%归中央政府，其余6%和其他印花税收入归地方政府。

第二讲 增 值 税
增值税是对我国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务的销售额，以及进口货物的金额计算税款，并实行税款抵扣制的一种流转税。
一、 征税范围
（一） 销售或者进口的货物
（二） 提供加工、修理修配劳务
（三） 视同销售货物行为
1、 将货物交付他人代销
2、 销售代销货物
3、 设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外
4、 将自产或委托加工的货物用于非应税项目
5、 将自产、委托加工或购买的货物行为投资，提供给其他单位或个体经营者
6、 将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者
7、 将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费
8、 将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人
（四） 混合销售行为
一项销售行为如果既涉及增值税应税货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为，具体说，非应税劳务是为了直接销售一批货物而提供的，二者间是紧密相连的从属关系。如为销售本企业产品而提供的的运输业务;应收票据对方贴利息等。
（五） 兼营非应税劳务行为
增值税纳税人兼营非应税劳务，如果不分别核算其销售额与营业额，一并征收增值税。

二、 纳税人
（一）小规模纳税人
1、 生产型企业，年销售额在100万以下
2、 零售、批发商业企业，年销售额在180万以下
（二）一般纳税人
1、 年销售额超过规定标准
2、 生产型企业符合一般纳税人认定条件，报经税务部门批准，认定为临时一般纳税人，年审合格转为一般纳税人。
3、 商贸企业报经税务部门批准认定一般纳税人，纳税辅导期一般不少于6个月，在辅导期每次发售专用发票数量不得超过25份；最高开票限额不超过1万元；当月认证的进项税额，下期才能抵扣；企业按每次领购数量不能満足当月经营需要，可以再次申请，但必须按上次已领购并开具的专用发票销售额4%预交增值税，预交的增值税可以在本期的应纳税额中抵减，。
三、 税率
（一） 基本税率 17%
（二） 低税率 13%
（三） 征收率 商业企业小规模纳税人为4% ；其他企业小规模纳税人为6%
四、计算销项税额销售额确认
（一） 一般销售方式下的销售额确认：向购买方收取的全部价款和价外费用（手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、违约金、延期付款利息、包装费、包装物押金、等各种性质的价外收费）
（二）殊销售方式下的销售额确认
1、 折扣销售（因购货方购货数量较大等原因给购货方的价格优惠）：如果销售折扣额在同一张发票上分别注明，可按折扣后的余额计算增值税，如果另开发票，不管财务如何处理，均不得扣除。
2、 销售折扣（是为了鼓励购货方及早付款而许诺给购货方的一种优惠）：不得从销售额中减除计税。
3、 销售折让（是由于销售发生后由于货物的品种质量引起销售额的减少），可以折让后的货款为销售额计算增值税。
4、 采取以旧换新方式销售（纳税人在销售自己货物时，有偿回收旧货物的行为）
应按新货物的同期销售价格确定销售额。不得扣减旧货物的收购价格（金银首饰以旧换新业务除外）
5、 取还本销售方式销售(销售货物后，到一定期限由销售方一次或分次退还给购货方全部或部分价款)
其销售额就是货物的销售价格，不得从销售额中扣除还本支出
6、采取以物易物方式销售（指购销双方以同等价款的货物相互结算）
双方都 应作购销处理，以各自发出的货物核算销售额计算销项税
7、包装物押金:
单独记账核算的包装物押金，时间在一年以内，又未过期，不并入销售额计税，，但对逾期未退或一年以上的押金作价外收入并计销售额计税。
8、旧机器、旧机动车销售：
售价未超过原值的，免征增值税
四、 进项税额计算
（一）准予抵扣的进项税额
1、 从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额
2、 从海关取得的完税凭证上注明的增值税额
3、 向农业生产者或小规模纳税人购入的农产品，根据收购凭证上注明的价款，按13%的扣除率计算进项税额，从当期销项中扣除
4、 外购货物（固定资产除外）所支付的运费按运费（包括建设基金）
金额7%扣除率计算进项税额予以抵扣
5、 自2004年12月1日起，增值税一般纳税人购置税控收款机所支付的增值税额，准予在当期抵扣
（二）不得抵扣的进项税额
1、 购进固定资产
2、 用于非应税项目的购进货物或者应税劳务
3、 用于免税项目的购进货物或者应税劳务
4、 用于集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务
5、 非正常损失的购进货物
6、 非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务
7、 未按规定取得并保存增值税扣税凭证，或未按规定申请抵扣的进项税额
五、 使用增值税发票应注意的问题
（一） 在取得一般纳税人资格前从购货方取得的增值税专用发票不予抵扣
（二） 取得的增值税专用发票、海关完税凭证等税法规定可以抵扣的凭证，必须在开具之日起90开内到税务机关认证，否则不予抵扣
（三） 巳经认证的进项税额，如果该货物改变用途，＜用于上述（二）的项目＞应在当月作进项税额转出 如用于在建工程、职工福利、国外耒料加工复出口、进料加工国内结转、存货盘亏毁损等
（四） 未按规定取得的增值税专用发票（票款不符、只取得记账联或抵扣联）
（五） 未按规定保管增值税专用发票（未建立发票管理制度、无专人保管、无专门存放场所、未按要求装订成册，擅自销毁基本联次、丢失发票、损毁专用发票等）
（六） 不得随意开具红冲增值税专用发票
（七） 出口货物应退税额（生产企业出口货物免、抵、退申报表19项），应于退税申报下期的增值税申报表15项及时申报
六、 税收筹划
（一）小规模纳税人与增值税一般纳税人的选择
生产企业主营业务为工业性加工，则应选择小规模纳税人（销售额达到100万元的在一年后必须转为一般纳税人）；
增值额特别高的企业，（经测算销项税额－进项税额＞6%）第一年可选择小规模纳税人
.（二）混合销售行为较多企业可考虑单独成立企业为产品销售提供劳务，在交纳增值税企业，能区分纯劳务服务的工程，应单独核算劳务成本。
如： 为本企业提供产品运输服务较多的企业，单独成运输服务企业；在交纳增值税企业将纯劳务服务工程单独核算，可将17%的税率降为3%,也可考虑委托运输部门送货。
（三）产品全额出口生产性企业，有关政策规定自首笔出口一年后可以退，新办企业在试生产期间抓紧小批量第一笔货物出口，人为缩短退税期限；在一年内可将50%货物委托外贸公司出口，（税务上为内销），一年后由企业全部自行出口。
（四）目前，国家巳对所有企业开放进出口权，只要办理好海关注册登记等手再由企业全额自行出口续，即可，有条件的企业应尽可能将委托外贸公司出口，改为自行出口
（五）国外进口材料复出口，出口方式的选择。经测算，根据出口货物征税率与退税率之差计算的进项税额转出数额“大于”为生产该批货物在国内采购所取得的进项税额时，应选择“耒料加工”出口贸易方式(税法规定不征不退)，反之，则采用“进料加工”贸易方式(税法规定免抵退税)
（六）境外供货商和销售商是同一家时，可在出口报关单贸易方式下注明“进料对口”，在收汇核销时提供进口报关单差额核销，减少资金流量。
（七）“国外料加工”和“进口材料国内结转”以及其他免的、税项目，进行单独准确的成本核算，可减少进项税额转出。
（八）购入的新机器设备发生转让业务时，购入的进项不能抵扣，转让的销项税是17%，
我们应该考虑使用半年后再出售。

第 三 讲 营 业 税

营业税是指国家制定的用以调整营业税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为，为课税对象所征收的一种税。
一、 纳税义务人
在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。
二、 有关规定
(一) 交通运输业
1、包括陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬运 5大类
2、税率 3%
3、计税依据 (1)运输旅客或货物出境，在境外改由其他运输个业承运，以全程运费减去给承运企业运费后余额为计税依据
(2)从事联运业务(一次购买、一次收费、一票到底)，以实际取得的营业额为计税依据
(二) 建筑业
1、包括 建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业
2、税率 3%
3、计税依据
(1)总承包将工程分包或者转包给他人。以工程全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为计税依据
(2) 从事建筑、安装、修缮、装饰工程作业，无论怎样结算，营业额均包括所用原材料及其他物资和动力的价款。从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款
(3)自建行为和单位将不动产无偿赠于他人，，由主管税务机关核定营业额
(三)金融保险业
1、 金融：包括贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业和其他金融业务
保险：指将通过契约形式集中起耒的资金，用以补偿被保险人 的经济利益的活动
2、税率 2003年1 月1日起为 5%
3、计税依据
金融：
(1) 一般贷款业务 以贷款利息收入(包括各种加息、罚息等)为营业额
(2) 融资租赁业务：以其向承租者收取的全部价款和价外费用(包括残值)减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额，以直线法折算出本期营业额
(3)从事股票、债券买卖业务：以卖出价减去买入价后的余额为营业额
(4)金融经纪业务和其他金融业务：以手续费(佣金)的全部收入为营业额
保险：
(1) 初保业务：向被保险人收取的全部价款为营业额
(2) 储金业务：(以被保险人所交保金的利息收入作为保费，保险期満将本金返还被 保险人)
以纳税人在纳税期内的领储金平均余额 乘以人民银行公布的1年期存款的月利率
(3) 保险业开展无偿奖励业务，以向投保人实际收取的保费为营业额
(四) 邮电通信业
1、指专门办理信息传递的业务，包括邮政、电信
2、税率 3%
3、计税依据
(1)电信部门以集中受理方式为客户提跨省的出租业务，受理地区按取得的全部价款减参于部门的价款后的余额为营业额；参于部门按各自取得的全部价款为营业额
(2)邮政电信单位与其他单位合作，，统一收取价款的，以全部价款、减去支付给合作方的余额为营业额
（五）文化体育业
1、是指经营文化、体育活动的业务，包括文化业和体育业
2、税率 3%
3、计税依据
（1）单位或个人进行演出，以全部票价收入或者包场收入减去付给提供演出场所的单位、演出公司或者经纪人的费用后的余额为营业额。
（六）娱乐业
1、是指为娱乐活动的供场所和服务的业务，包括经营歌厅、舞厅、卡拉OK
歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、网吧，游艺场等娱乐场所，以娱乐场所为顾客进行娱乐活动的供服务的业务。
2、税率5%-20%的幅度税率，从2001年5月1 日起，对夜总会，歌厅、舞厅、射击、狩猎、跑马、游戏，高尔夫球、游艺、电子游戏厅等娱乐行为一律按20%的税率征收营业税；2004年7月1日起，保龄球，台球按5%的税率征收营业税
3、计税依据
经营娱乐业向顾客收取的各项费用为营业额，包括门票收费、台位费，点歌费、烟酒饮料收费及其他收费。
(七)服务业
1、是指利用设备、工具、场所信息或技能为社会提供服务的业务，包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业。
2、税率 5%
3、计税依据
（1、）代理业以纳税人从事代理务向委托方实际收取的报酬为营业额。
（2）电脑福利彩票投注点代销福利彩票取得的任何形式的手续费收入，应照章征收营业税
（3）广告代理业的营业额为代理者向委托方收取的全部价款和价外费用减去付给广告发布者的广告发布费后余额。
（4）拍卖行向委托方收取的手续费征收营业税
（5）旅游业组织境外旅游，境外由其他团接团，以全程旅游费减去付给该接团企业的旅游费的后的余额为营业额。
（6、）旅游业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的旅游费减去替旅游支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票和其他代付费用后的余额为营业额。改由其他旅游企业接团的，按照境外旅游的办法确定营业额。
（7）经过国家版权局注册登记，在销售时一并转让某著作权、所有权的计算机软件征收营业税。
（8）境内单位派出本单位的员工赴境外企业提供劳务服务，不属于在境内提供应税劳务的，从境外取得的各项收入不征营业税。
（9）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付水、电、燃气以及承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
（八）单位和个人销售或转让不动产、土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额（转让抵债所得的不动产或土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额）
三、税收优惠
（一）根椐《营业税暂行条例》的规定下列项目免征营业税
1、托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍、殡葬服务。
2、残疾个人为社会提供的劳务。
3、学校和其他教育机构的供的教育服务劳务，学生勤工俭学提供的劳务。
4、农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。
（二）根据国家其他关定，下列项目减征或免征营业税（有选择列示）
1、单们和个人（包括外商投资企业及其设立的研发中心、外国企业和外藉个人）从事技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税
2、将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税
3、社会团体按财政部门或民政部门规定标准收取的会费，不征收营业税。
4、从事国际航空运输业务的外国企业或香港、澳门、台湾地区的企业从我国大陆运载旅客、货物、邮件的运输收入，在国家另有规定以前，应按4.65%的综合计征率计征税
5、转让企业产权（即整体转让企业资产、债权、债务及劳力的行为）不属于营业税征收范围，不征收营业税。
6、财税〔2002〕208号文件规定的下岗失业人员从事个体经营活动、免征营业税（指雇工7人以下的个体经营行为）
7、从事个体经营的军队转业干部、城镇退役士兵和随军家属，自领取税务登记证之日起。三年内免征营业税（个体经营是指雇工7人以下）。
8、单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。

四、税收筹划
（一）娱乐业分别不同税率，进行营业收入的明细核算，可节税
（二）根据国税发[2002]117号，国家税务总局关于纳税人销售自产货物（金属结构件、铝合金门窗、玻璃幕墙、机器设备、电子通讯设备）的供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知中明确，税人具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质，并且签订建设工程总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款的，可分别交纳增值税和营业税，否则全额交纳增值税。
（三）把转让不动产改为投资不动产可免交营业税

第 四 讲 中华人民共和国企业所得税法
一、新旧税法过渡
本法于2007年3月16日公布，自2008年1月1日起施行《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》同时废除。
本法公布前已经批准设立的外商投资企业企业，可以在本法施行后五年逐步过渡到本法规定的税率；享受定期减免税优惠的，可在本法施行后继续享受到期满为止，因未获利而未享受优惠的，优惠期从本法施行年度起计算。
经济特区和高新技术企业，可以享受过渡性税收优惠，具体办法由国务院规定。
国家已确定的其他鼓励类企业，可以按照国务院规定享受减免税优惠。
二、纳税人
在中华人民共和国境内企业和其他取得收入和组织（以下统称企业即居民企业和非居民企业）为所得税纳税人（个人独资企业、合伙企业不适用本法）
三、税率

太多了,不能发,你给我邮箱吧.

7. 营改增后土地厂房转让的税收筹划

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方案一、 土地转让交易

B公司将部分现金作为出资设立全资子公司（以下简称C公司），然后B公司将土地作价转让给C公司，B公司再将C公司的股权转让给A房企。

方案二、土地作价入股

B公司将该土地及部分现金作为出资设立全资子公司（以下简称C公司），然后B公司将C公司的股权转让给A房企。

方案一

（一）B公司现金出资设立C公司

假设，B公司以100万元出资设立C公司，则C公司取得B公司股权成本为100万元。比较土地转让或受价入股方式，现金出资C公司的印花税事项可忽略。

（二）B公司将土地转让给C公司

1.增值税

B公司转让土地，属于销售无形资产，应缴纳增值税。B公司取得的土地在2016年4月30日以前，可采用简易计税办法计缴增值税，征收率为5%，销售额为出资作价扣除取得该土地使用权的原价后的余额。

B公司应给C公司开具发票。

2.土地增值税

B公司转让土地，取得经济利益，应缴纳土地增值税。

3.印花税

B公司与C公司签订的土地转让合同，双方就该合同应按“产权转移书据”贴花，税率为万分之五，计税依据为土地转让金额。土地使用证属于“权利、许可证照”。C公司取得土地使用证，应按件5元贴花。

4.契税

C公司从B公司购入土地（位于北京市），应缴纳契税，税率为3%。

5.企业所得税

B公司转让土地应按土地作价确定转让土地收入，相关土地成本等可在税前扣除。

（三）B公司转让C公司股权

1.企业所得税

B公司将C公司的股权转让给A房企取得的收入，应计入B公司收入总额，计缴企业所得税。B公司取得的C公司股权的成本、税费等可按规定在税前扣除。

B公司取得C公司股权的成本为现金出资额。

2.印花税

B公司与A房企签订的股权转让合同，双方按“产权转移书据”贴花，计税依据为股权转让金额，税率为万分之五。

3.增值税

股权不属于金融商品，B公司转让股权不属于金融商品转让业务，不缴纳增值税。

4.土地增值税

B公司将C公司股权，全部转让给A房企，同时C公司的主要资产为土地。参按《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定，需缴纳土地增值税。

B公司将C公司股权转让给A房企，土地权属未发生变化，仍归属于B公司。根据《土地增值税暂行条例》第一条规定，原则上不属于土地增值税的征税范围。有的地方文件明确规定，股权转让不涉及土地增值税，如重庆市、青岛市；也有的地方文件明确了需要缴纳，如湖南省。

在实务操作中，如果当地税务局无特别规定，通常对该种方式不征收土地增值税。

（四）测算情况

B公司以不同的土地金额转让给C公司，B公司和C公司缴纳的税费不相同。假设，B公司以1亿元、2.7亿元、5.6亿元转让给C公司，可比较各税费的计算情况。实际操作中，B公司可以有利的作价方式转让土地，但应注意作价金额原则上应符合独立交易原则。

方案二

（一）B公司将土地作价入股至C公司

1.增值税

B公司以土地换取C公司股权，属于销售无形资产，应缴纳增值税。B公司取得的土地在2016年4月30日以前，可采用简易计税办法计缴增值税，征收率为5%，销售额为出资作价扣除取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。B公司应给项目公司开具发票。

2.土地增值税

C公司取得土地的目的是用于房地产开发，C公司属于房地产企业。B公司以土地对C公司进行增资，需要缴纳土地增值税。

3.印花税

B公司以土地对C公司进行增资，土地使用权证书需到国土部门办理变更，增资协议属于产权转移书据，B公司和C公司均应就该协议按“产权转移书据”进行贴花，税率为万分之五，计税依据为土地出资金额。

土地使用证属于“权利、许可证照”。C公司取得土地使用证，应按件5元贴花。C公司除资金账簿外的营业账簿应按件贴花，每件5元。资金账簿（总账）应按“实收资本和资本公积”合计数为依据，按万分之五贴花。

4.契税

C公司为B公司的全资子公司，C公司取得B公司用于增资的土地，属于同一投资主体内部所属企业之间土地权属的划转，可免缴契税。

5.企业所得税

B公司以土地对C公司进行增资。B公司应按土地作价确定转让土地收入，相关土地成本等可在税前扣除。

由于B公司随后就应将C公司的股权转让给A房企，B公司不能适用分期缴纳企业所得税的规定，也不能适用“资产划转特殊性税务处理”的规定。

（二）B公司转让C公司股权

B公司转让C公司股权需缴纳企业所得税，不缴纳增值税，如当地无特殊规定通常实务操作中不缴纳土地增值税。B公司和A房企就签订的合同，双方应按产权转移书据贴花。

B公司取得C公司股权成本为土地作价金额（假定现金出资为零，为理想情况）。如涉及现金，需将出资现金计入股权成本。

（三）测算情况

B公司土地以不同的金额作价投资到C公司，B公司和C公司缴纳的税费不相同。假设，B公司以1亿元、2.7亿元、5.6亿元作价投资给C公司，可比较各税费的计算情况。

实际操作中，B公司可以有利的作价方式转让土地，但应注意作价金额原则上应符合独立交易原则。

C公司土地收储

C公司的土地被政府收储免缴增值税，因国家建设需要土地被政府收储免缴土地增值税。C公司应向主管税务机关提交相关资料，办理增值税、土地增值税免税手续。

C公司土地被收储取得土地补偿费，应计入企业收入总额，计缴企业所得税。取得土地成本和相关税费支出可税前扣除。

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8. 土地增值税怎样筹划才巧妙

土地使用权，依据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条之规定，建设土地使用权，是权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。
当公司股权发生转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。

9. 关于土地增值税筹划的几个方法

（一）利用临界点进行纳税筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本、费用。
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20％。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。