土地使用权高尔夫

① 小心！这类房子土地使用权会大幅缩水

近日，有人报料称，买的一手新房，发现土地使用权只有30年。而据他了解，一般住宅土地使用年限是70年。为何如此大幅“缩水”？到期后怎么办？这些成了正在买房看房的人们热切关注的问题。

以前买房，很多人除了看价格、看地段、看户型、看配套，直接忽略了土地使用权年限。不过近年来，随着消费者越来越理性，加上存量房较多，土地使用权期限越来越受关注。

猫腻：许多住宅用地使用年限不同程度“缩水”

去年，陈先生以每平方米近5000元的价格在某楼盘买下一套三居室。但等他加入业主群，才发现有人提出土地使用年限问题，明明自己买的是新房，其实是已经拥有十几年“地龄”的老盘。该楼盘的销售人员跟他解释，这种情况在各地楼市相当普遍，有的开发商从拿地到开发，周期从三五年到十年都很常见。

事实上，开发商坦言，在目前一手房的交易过程中，购房者对所购商品房的土地使用年限提出异议的很少。

“一般情况下，我们房子预售时会提供5证，其中会注明房子使用期限。不过，很少有看房者和购房者关注土地使用年限，也不问。即使偶尔有问的，我们会告诉他，按照政策，可以自动续期，大多数客户也不会深究。”新城一知名楼盘工作人员介绍。

据了解，很多购房者在买房时，更多的是关注售价、地理位置、配套等，关心的是房子的价值和增长空间。

“我以为所有的房子买下来都是70年的产权，所以去年买房的时候压根就没有问过关于土地使用年限的问题。”李小姐表示，她买房时更关注价格，而不怎么注意使用年限。

“毕竟房地产作为固定资产，它的投资属性不会因为产权年限的影响产生太多改变。”投资者老张对房地产产权缩水问题持乐观态度，按照现在的建筑物使用寿命和城市的更新速度来看，很可能不到70年，一栋建筑就会被重建。

不过，仍有不少业主忧心使用权“缩水”问题。“同样的价钱，当然希望买个年限长点的，况且到时候期满了怎么办呢？”陈先生担心。

究因：房产周期开发、闲置转卖等耽搁销售

据了解，根据相关规定，住宅的土地使用年限为70年，综合类土地使用年限多为50年。记者走访发现，部分楼盘或多或少都存在土地使用年限缩水等问题。如有的楼盘2000年左右开发，至今已经15年过去了，项目仍没未开发完毕。还有新城多个楼盘，因为土地转手几次才进入楼盘开发期，土地使用权限也只剩下30多年。

不过，据了解，土地使用权缩水表现最为明显的是早期一批住宅用地，其总共使用年限只有50年，这和早期政策有关。因为各种原因，有的推迟了10年才开发，有的项目大，持续开发了十多年，因此使用权可能只有30多年。

采访还了解到，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。或者是体量较大的楼盘还将分多期开发，等到项目的后期时，往往土地使用年限有不同程度“缩水”。

新城一开发商相关人员表示，“如果在开发过程中再遇到一些资金不到位，或者是相关证件未办理好等客观因素，开发周期还将继续延长。”因此，适当“缩水”属于正常现象。不过，他还表示，不排除另外一种情况。即在过去十年，房价飞涨，土地迅速增值，溢价高，一些所谓房企做起了土地买卖生意，即通过土地高溢价获利，而且风险小，有的土地甚至被转卖了很多次，在不断的转卖中耽搁了开发，从而缩短了使用期限。

房子没有了？照样要交管理费

万一房子还没到70年便成为危房，或者因为其他原因被拆了，那还有原来业主的事吗？有律师认为，尽管我国有土地使用权的限制，但是，业主资格的取得，不仅基于权利人对房屋的所有权，也基于权利人对房屋所对应土地的使用权。也就是说，房子没有了，业主依然还是业主。

举一个极端的案例：上海汤臣高尔夫园区物业状告业主张某，要求张某缴纳物业管理费，但事实上，该地块上的别墅已经被拆除，成为空地。法院最终认为：不存在房屋实体，不能成为免除业主交纳物业管理费义务的理由。即使房子没有了，业主的身份却不会改变，业主还是照样要交纳物业管理费。

你知道吗？房子也有黄金年龄

购房不仅要注意产权期限，还有特别注意楼龄，房子也有黄金年龄。

二手中介的统计数据显示，10年楼龄是房子的一道坎，排除地段、学位等因素，楼龄超过10年的房子的各项设备已经进入老化期，价值也开始走下坡路，很多投资客不会买超过10年楼龄的房子。当然，假如有名校学位支撑，“二三十岁”的老房子仍可能大有拥趸。

房屋产权到期要这么办

土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，“房产证里是没有期限登记栏的”；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

（以上回答发布于2017-02-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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② 别墅土地性质

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国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”
排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

③ 土地使用权用税的税收筹划

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税 收 筹 划
第一讲 税收概述
一、 我国现行税法体系的内容。
我国的现行税制就其实体法而言，是建国后经过几次较大的改革逐歩演变而耒的，按其性质和作用大致分为六类：
（一） 流转税类。包括增值税、消费税、营业税。主要在生产、流通或者服务业中发挥调节作用。
（二） 资源税类。包括资源税、城镇土地使用税。主要是对因开发和利用自然资源差异而形成的级差收入发挥调节作用。
（三） 所得税类。包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。主要是在国民收入形成后，对生产经营者的利润的个人纯收入发挥调节作用。
（四） 特定目的税类。城市维护建设税、土地增值税、车辆购置税、耕地占用税。主要是为了达到特定目的，对特定对象和特定行为发挥调节作用。
（五） 财产和行为税类。包括房产税、城市房地产税、车船使用税、车船使用牌照税、印花税、屠宰税、契税。主要是对某些财产和行为发挥调节作用。
（六） 关税。主要是对进出我国国境的货物、物品征收。
上述税种中的关税由海关负责征收管理，其他税种由税务机关负责征收管理。
二、 税务机构设置和税收征管范围划分。
（一） 税务局。包括省、自治区、直辖市国家税务局、，地区、地级市、自治州、盟国家税务局，县、县级市、旗国家税务局，征收分局、税务所。
（二）地方税务局。包括省、自治区、直辖市地方税务局，地区、地级市、自治州、盟地方税务局，县、县级市、旗地方税务局，征收分局、税务所。
三、 税收征收管理范围划分
（一）国家税务局系统征管项目：增值税，消费税，车辆购置税，铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的营业税、所得税、城市维护建设税，中央企业缴纳的所得税，中央与地方所属企业、事业单位组成的联营企业、股份制企业缴纳的所得税，地方银行、非银行金融企业缴纳的所得税，海洋石油企业缴纳的所得税、资源税，外商投资企业和外国企业所得税，证卷交易税，个人所得税中对储蓄存款利息所得征收的部分，中央税的滞纳金、补税、罚款。
（二）地方税务局系统征管项目：营业税，城市维护建设税（不包括上述由国家税务局系征管的部分）原地方国有企业、集体企业、及私营企业缴纳的所得税、个人所得税（不包括上述由国家税务局系统征管储蓄存款利息所得征收的部分），资源税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，房产税，城市房地产税，车船使用税（2007年1月1日起由原车船使用税和车船使用牌照税合并修订），印花税，契税，屠宰税，筵席税及其地方附加，地方税的滞纳金、补税、罚款。
依据国税发[2002]8号文通知规定;2002年1月1日起，在各级工商行政管理部门办理设立（开业）登记的公司，其企业所得税由国家税务局负责征收管理。
（三）中央政府与地方政府税收收入划分
1、 中央政府固定收入：消费税、车辆购置税、关税、海关代征的进口环节增值税等
2、 地方政府固定收入：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、车船使用税、契税等。
3、 中央政府与地方政府共享收入：
(1) 增值税（不包括海关代征的进口环节增值税）：中央政府分享75% 地方政府分享25%

(2) 营业税：铁道部、各银行总行，各保险公司总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余归地方政府。
(3) 企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税：铁道部、各银行总行及海洋石油企业缴纳的部分归中央政府，其余部分中央政府分享60%，地方政府分享40%
(4) 个人所得税：除储蓄存款利息的个人所得税外，其余部分中央政府分享60
%，地方政府分享40%
（5）资源税：海洋石油企业缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府。
（6）城市维护建设税：铁道部、各银行总行、各保险公司集中缴纳的部分归中央政府，其余归地方政府。
（7）印花税: 证巻交易印花税收入的94%归中央政府，其余6%和其他印花税收入归地方政府。

第二讲 增 值 税
增值税是对我国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务的销售额，以及进口货物的金额计算税款，并实行税款抵扣制的一种流转税。
一、 征税范围
（一） 销售或者进口的货物
（二） 提供加工、修理修配劳务
（三） 视同销售货物行为
1、 将货物交付他人代销
2、 销售代销货物
3、 设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外
4、 将自产或委托加工的货物用于非应税项目
5、 将自产、委托加工或购买的货物行为投资，提供给其他单位或个体经营者
6、 将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者
7、 将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费
8、 将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人
（四） 混合销售行为
一项销售行为如果既涉及增值税应税货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为，具体说，非应税劳务是为了直接销售一批货物而提供的，二者间是紧密相连的从属关系。如为销售本企业产品而提供的的运输业务;应收票据对方贴利息等。
（五） 兼营非应税劳务行为
增值税纳税人兼营非应税劳务，如果不分别核算其销售额与营业额，一并征收增值税。

二、 纳税人
（一）小规模纳税人
1、 生产型企业，年销售额在100万以下
2、 零售、批发商业企业，年销售额在180万以下
（二）一般纳税人
1、 年销售额超过规定标准
2、 生产型企业符合一般纳税人认定条件，报经税务部门批准，认定为临时一般纳税人，年审合格转为一般纳税人。
3、 商贸企业报经税务部门批准认定一般纳税人，纳税辅导期一般不少于6个月，在辅导期每次发售专用发票数量不得超过25份；最高开票限额不超过1万元；当月认证的进项税额，下期才能抵扣；企业按每次领购数量不能満足当月经营需要，可以再次申请，但必须按上次已领购并开具的专用发票销售额4%预交增值税，预交的增值税可以在本期的应纳税额中抵减，。
三、 税率
（一） 基本税率 17%
（二） 低税率 13%
（三） 征收率 商业企业小规模纳税人为4% ；其他企业小规模纳税人为6%
四、计算销项税额销售额确认
（一） 一般销售方式下的销售额确认：向购买方收取的全部价款和价外费用（手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、违约金、延期付款利息、包装费、包装物押金、等各种性质的价外收费）
（二）殊销售方式下的销售额确认
1、 折扣销售（因购货方购货数量较大等原因给购货方的价格优惠）：如果销售折扣额在同一张发票上分别注明，可按折扣后的余额计算增值税，如果另开发票，不管财务如何处理，均不得扣除。
2、 销售折扣（是为了鼓励购货方及早付款而许诺给购货方的一种优惠）：不得从销售额中减除计税。
3、 销售折让（是由于销售发生后由于货物的品种质量引起销售额的减少），可以折让后的货款为销售额计算增值税。
4、 采取以旧换新方式销售（纳税人在销售自己货物时，有偿回收旧货物的行为）
应按新货物的同期销售价格确定销售额。不得扣减旧货物的收购价格（金银首饰以旧换新业务除外）
5、 取还本销售方式销售(销售货物后，到一定期限由销售方一次或分次退还给购货方全部或部分价款)
其销售额就是货物的销售价格，不得从销售额中扣除还本支出
6、采取以物易物方式销售（指购销双方以同等价款的货物相互结算）
双方都 应作购销处理，以各自发出的货物核算销售额计算销项税
7、包装物押金:
单独记账核算的包装物押金，时间在一年以内，又未过期，不并入销售额计税，，但对逾期未退或一年以上的押金作价外收入并计销售额计税。
8、旧机器、旧机动车销售：
售价未超过原值的，免征增值税
四、 进项税额计算
（一）准予抵扣的进项税额
1、 从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额
2、 从海关取得的完税凭证上注明的增值税额
3、 向农业生产者或小规模纳税人购入的农产品，根据收购凭证上注明的价款，按13%的扣除率计算进项税额，从当期销项中扣除
4、 外购货物（固定资产除外）所支付的运费按运费（包括建设基金）
金额7%扣除率计算进项税额予以抵扣
5、 自2004年12月1日起，增值税一般纳税人购置税控收款机所支付的增值税额，准予在当期抵扣
（二）不得抵扣的进项税额
1、 购进固定资产
2、 用于非应税项目的购进货物或者应税劳务
3、 用于免税项目的购进货物或者应税劳务
4、 用于集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务
5、 非正常损失的购进货物
6、 非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务
7、 未按规定取得并保存增值税扣税凭证，或未按规定申请抵扣的进项税额
五、 使用增值税发票应注意的问题
（一） 在取得一般纳税人资格前从购货方取得的增值税专用发票不予抵扣
（二） 取得的增值税专用发票、海关完税凭证等税法规定可以抵扣的凭证，必须在开具之日起90开内到税务机关认证，否则不予抵扣
（三） 巳经认证的进项税额，如果该货物改变用途，＜用于上述（二）的项目＞应在当月作进项税额转出 如用于在建工程、职工福利、国外耒料加工复出口、进料加工国内结转、存货盘亏毁损等
（四） 未按规定取得的增值税专用发票（票款不符、只取得记账联或抵扣联）
（五） 未按规定保管增值税专用发票（未建立发票管理制度、无专人保管、无专门存放场所、未按要求装订成册，擅自销毁基本联次、丢失发票、损毁专用发票等）
（六） 不得随意开具红冲增值税专用发票
（七） 出口货物应退税额（生产企业出口货物免、抵、退申报表19项），应于退税申报下期的增值税申报表15项及时申报
六、 税收筹划
（一）小规模纳税人与增值税一般纳税人的选择
生产企业主营业务为工业性加工，则应选择小规模纳税人（销售额达到100万元的在一年后必须转为一般纳税人）；
增值额特别高的企业，（经测算销项税额－进项税额＞6%）第一年可选择小规模纳税人
.（二）混合销售行为较多企业可考虑单独成立企业为产品销售提供劳务，在交纳增值税企业，能区分纯劳务服务的工程，应单独核算劳务成本。
如： 为本企业提供产品运输服务较多的企业，单独成运输服务企业；在交纳增值税企业将纯劳务服务工程单独核算，可将17%的税率降为3%,也可考虑委托运输部门送货。
（三）产品全额出口生产性企业，有关政策规定自首笔出口一年后可以退，新办企业在试生产期间抓紧小批量第一笔货物出口，人为缩短退税期限；在一年内可将50%货物委托外贸公司出口，（税务上为内销），一年后由企业全部自行出口。
（四）目前，国家巳对所有企业开放进出口权，只要办理好海关注册登记等手再由企业全额自行出口续，即可，有条件的企业应尽可能将委托外贸公司出口，改为自行出口
（五）国外进口材料复出口，出口方式的选择。经测算，根据出口货物征税率与退税率之差计算的进项税额转出数额“大于”为生产该批货物在国内采购所取得的进项税额时，应选择“耒料加工”出口贸易方式(税法规定不征不退)，反之，则采用“进料加工”贸易方式(税法规定免抵退税)
（六）境外供货商和销售商是同一家时，可在出口报关单贸易方式下注明“进料对口”，在收汇核销时提供进口报关单差额核销，减少资金流量。
（七）“国外料加工”和“进口材料国内结转”以及其他免的、税项目，进行单独准确的成本核算，可减少进项税额转出。
（八）购入的新机器设备发生转让业务时，购入的进项不能抵扣，转让的销项税是17%，
我们应该考虑使用半年后再出售。

第 三 讲 营 业 税

营业税是指国家制定的用以调整营业税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为，为课税对象所征收的一种税。
一、 纳税义务人
在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。
二、 有关规定
(一) 交通运输业
1、包括陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬运 5大类
2、税率 3%
3、计税依据 (1)运输旅客或货物出境，在境外改由其他运输个业承运，以全程运费减去给承运企业运费后余额为计税依据
(2)从事联运业务(一次购买、一次收费、一票到底)，以实际取得的营业额为计税依据
(二) 建筑业
1、包括 建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业
2、税率 3%
3、计税依据
(1)总承包将工程分包或者转包给他人。以工程全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为计税依据
(2) 从事建筑、安装、修缮、装饰工程作业，无论怎样结算，营业额均包括所用原材料及其他物资和动力的价款。从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款
(3)自建行为和单位将不动产无偿赠于他人，，由主管税务机关核定营业额
(三)金融保险业
1、 金融：包括贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业和其他金融业务
保险：指将通过契约形式集中起耒的资金，用以补偿被保险人 的经济利益的活动
2、税率 2003年1 月1日起为 5%
3、计税依据
金融：
(1) 一般贷款业务 以贷款利息收入(包括各种加息、罚息等)为营业额
(2) 融资租赁业务：以其向承租者收取的全部价款和价外费用(包括残值)减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额，以直线法折算出本期营业额
(3)从事股票、债券买卖业务：以卖出价减去买入价后的余额为营业额
(4)金融经纪业务和其他金融业务：以手续费(佣金)的全部收入为营业额
保险：
(1) 初保业务：向被保险人收取的全部价款为营业额
(2) 储金业务：(以被保险人所交保金的利息收入作为保费，保险期満将本金返还被 保险人)
以纳税人在纳税期内的领储金平均余额 乘以人民银行公布的1年期存款的月利率
(3) 保险业开展无偿奖励业务，以向投保人实际收取的保费为营业额
(四) 邮电通信业
1、指专门办理信息传递的业务，包括邮政、电信
2、税率 3%
3、计税依据
(1)电信部门以集中受理方式为客户提跨省的出租业务，受理地区按取得的全部价款减参于部门的价款后的余额为营业额；参于部门按各自取得的全部价款为营业额
(2)邮政电信单位与其他单位合作，，统一收取价款的，以全部价款、减去支付给合作方的余额为营业额
（五）文化体育业
1、是指经营文化、体育活动的业务，包括文化业和体育业
2、税率 3%
3、计税依据
（1）单位或个人进行演出，以全部票价收入或者包场收入减去付给提供演出场所的单位、演出公司或者经纪人的费用后的余额为营业额。
（六）娱乐业
1、是指为娱乐活动的供场所和服务的业务，包括经营歌厅、舞厅、卡拉OK
歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、网吧，游艺场等娱乐场所，以娱乐场所为顾客进行娱乐活动的供服务的业务。
2、税率5%-20%的幅度税率，从2001年5月1 日起，对夜总会，歌厅、舞厅、射击、狩猎、跑马、游戏，高尔夫球、游艺、电子游戏厅等娱乐行为一律按20%的税率征收营业税；2004年7月1日起，保龄球，台球按5%的税率征收营业税
3、计税依据
经营娱乐业向顾客收取的各项费用为营业额，包括门票收费、台位费，点歌费、烟酒饮料收费及其他收费。
(七)服务业
1、是指利用设备、工具、场所信息或技能为社会提供服务的业务，包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业。
2、税率 5%
3、计税依据
（1、）代理业以纳税人从事代理务向委托方实际收取的报酬为营业额。
（2）电脑福利彩票投注点代销福利彩票取得的任何形式的手续费收入，应照章征收营业税
（3）广告代理业的营业额为代理者向委托方收取的全部价款和价外费用减去付给广告发布者的广告发布费后余额。
（4）拍卖行向委托方收取的手续费征收营业税
（5）旅游业组织境外旅游，境外由其他团接团，以全程旅游费减去付给该接团企业的旅游费的后的余额为营业额。
（6、）旅游业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的旅游费减去替旅游支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票和其他代付费用后的余额为营业额。改由其他旅游企业接团的，按照境外旅游的办法确定营业额。
（7）经过国家版权局注册登记，在销售时一并转让某著作权、所有权的计算机软件征收营业税。
（8）境内单位派出本单位的员工赴境外企业提供劳务服务，不属于在境内提供应税劳务的，从境外取得的各项收入不征营业税。
（9）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付水、电、燃气以及承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
（八）单位和个人销售或转让不动产、土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额（转让抵债所得的不动产或土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额）
三、税收优惠
（一）根椐《营业税暂行条例》的规定下列项目免征营业税
1、托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍、殡葬服务。
2、残疾个人为社会提供的劳务。
3、学校和其他教育机构的供的教育服务劳务，学生勤工俭学提供的劳务。
4、农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。
（二）根据国家其他关定，下列项目减征或免征营业税（有选择列示）
1、单们和个人（包括外商投资企业及其设立的研发中心、外国企业和外藉个人）从事技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税
2、将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税
3、社会团体按财政部门或民政部门规定标准收取的会费，不征收营业税。
4、从事国际航空运输业务的外国企业或香港、澳门、台湾地区的企业从我国大陆运载旅客、货物、邮件的运输收入，在国家另有规定以前，应按4.65%的综合计征率计征税
5、转让企业产权（即整体转让企业资产、债权、债务及劳力的行为）不属于营业税征收范围，不征收营业税。
6、财税〔2002〕208号文件规定的下岗失业人员从事个体经营活动、免征营业税（指雇工7人以下的个体经营行为）
7、从事个体经营的军队转业干部、城镇退役士兵和随军家属，自领取税务登记证之日起。三年内免征营业税（个体经营是指雇工7人以下）。
8、单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。

四、税收筹划
（一）娱乐业分别不同税率，进行营业收入的明细核算，可节税
（二）根据国税发[2002]117号，国家税务总局关于纳税人销售自产货物（金属结构件、铝合金门窗、玻璃幕墙、机器设备、电子通讯设备）的供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知中明确，税人具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质，并且签订建设工程总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款的，可分别交纳增值税和营业税，否则全额交纳增值税。
（三）把转让不动产改为投资不动产可免交营业税

第 四 讲 中华人民共和国企业所得税法
一、新旧税法过渡
本法于2007年3月16日公布，自2008年1月1日起施行《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》同时废除。
本法公布前已经批准设立的外商投资企业企业，可以在本法施行后五年逐步过渡到本法规定的税率；享受定期减免税优惠的，可在本法施行后继续享受到期满为止，因未获利而未享受优惠的，优惠期从本法施行年度起计算。
经济特区和高新技术企业，可以享受过渡性税收优惠，具体办法由国务院规定。
国家已确定的其他鼓励类企业，可以按照国务院规定享受减免税优惠。
二、纳税人
在中华人民共和国境内企业和其他取得收入和组织（以下统称企业即居民企业和非居民企业）为所得税纳税人（个人独资企业、合伙企业不适用本法）
三、税率

太多了,不能发,你给我邮箱吧.

④ 商服用地与商业用地有啥区别

商业用地是商服用地的一部分。

1、商服用地的范围：

商业用地。商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。

金融保险用地。银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。

餐饮旅馆业用地。饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地。

其他商服用地。写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地。旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。

2、商业用地土地使用权最高年限为40年，住宅用地土地使用权最高年限70年，要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的.要想把你的一套房屋改变土地使用性质是不能的.按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。

1990年，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了一个条款，说商业、旅游、娱乐用地的使用年限是四十年，他就没有商服用地的概念。到了2001年国土资源部出台了一个关于土地分类的暂行规定，规定商业用地是商服用地的一种。2007年又出台了一个国标文件。

2012年下半年是商用土地成交高峰期， 商用土地投资热情高涨，在2012年第四季度达到顶峰，中国商用土地指数达到118.8。但2013年第四季度中国商用土地市场出现了市场拐点，到2014年第一季度，中国商用土地指数跌落到79.9，同比下降幅度高达29.4%。据中国商业地产研究中心预计，历经三到四年的建设周期之后，中国商业地产项目供应量也将在2016年至2017年之间达到高峰。

(4)土地使用权高尔夫扩展阅读

商服用地主要特征

1、出让使用年限最短。在我国商服用地大部分属于出让土地。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商服用地出让用地最高年限为40年。

2、受节约集约用地原则限制。《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准。

3、土地利用价值高。商服用地多处于繁华地段，可以产生更高的经济效益。也就是说可以引起地价的上涨，有时上涨的幅度可以达到几倍甚至几十倍、几百倍。

4、区域选择性强。与居住用地不大一样，商服用地在地域上选择性很强，不是任何一块土地都可以作为商服用地的。除交通便利外，特别注意营业环境和收益状况。

5、比较适宜收益还原法评估。

6、可逆性差。农用地要变为商服用地比较容易，但要商服用地转为农用地则极为困难，因为拆除地上的建筑物、构筑物要耗费大量人力、物力和财力，恢复土壤也需要一定的时间，复垦的成本相当高。

⑤ 农村集体土地出让五十年使用权与承包五十年使用权的区别是什么

我们生产队土地就是租用五十年，现在后悔死了，生产队没有文化人，都是专老前辈们当的家。2010年租的，属立的也有合同。不过，在合同上签字的人五十年后合同到期也都不存在了，到时都是死无对证！甲方是安徽省六安市金安区中店乡南乡村廿五里墩小组，乙方是兴茂高尔夫球场，丙方是南乡村委。

⑥ 买了别墅后那块土地永远是我的吗

土地是归国家所有的，你购买的只是土地的使用权，土地管理法中土地使用年限是有要求的，住宅用地：全国统一执行的土地使用年限为70年。

《土地使用权出让合同》，支付全部土地使用权出让金，领取土地使用证后开始计算。从房地产开发的规律来说，楼盘开发要经过规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等一系列系统而复杂的程序。一般房地产开发进展顺利的话开发周期为2~3年，因此，购房者实际能居住的年限往往小于真正的土地使用权期限，土地使用年限缩水情况普遍存在。

(6)土地使用权高尔夫扩展阅读

房子产权70年到期后怎么办：

允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。

按照新颁布的《物权法》一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”

《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

⑦ 福建省土地使用权出让管理系统网上交易模块

福建省土地使用权出让管理系统应用管理办法

（试行）

第一章 总 则

第
一条 为规范土地出让行为，加强监督管理，防范廉政风险，省国土资源厅组织研发了“福建省土地使用权出让管理系统”（内网办公模块）（以下简称“土地出让
管理系统”），并制定了《福建省土地使用权出让管理系统应用管理办法（试行）》。各市、县（区）国土资源管理部门通过“土地出让管理系统”办理土地出让各
类具体业务，应遵守本办法。

第二条 办理土地出让业务,应遵循依法行政、公正公平、便民高效的原则，符合权力运行“业务公开、过程受控、全程在案、永久追溯”的基本要求。

第三条 在办理各类土地使用权出让业务和出让合同变更（包括改变土地用途、规划条件、开竣工期限、出让金缴纳期限等，下同）业务时，必须一律通过“土地出让管理系统”按照统一流程和格式表单进行在线办理，不得采取体外循环的做法逃避监管。

第四条 办理各类土地使用权出让业务和出让合同变更业务时，“土地出让管理系统”将自动生成宗地流程号、公告流程号。没有取得宗地流程号、公告流程号的土地使用权出让合同为无效合同。

第五条 “土地出让管理系统”的格式表单中已将项目名称、土地用途、出让面积、基准地价等重要数据及关键字段设置为必录项，必录项以＊号及红色框表示。未录入必录项的，所办理的文档将无法保存，办文也无法进入下一环节进行办理。

第六条 业务经办人员将办文发送下一环节，并在下一环节签收后，该项办文不可撤回，也无法修改。办文流程结束后，各环节经办人员签署的办理意见将作为历史资料永久保存，不可更改或者撤回。

第七条 在确定出让地
块、拟定出让方案、发布出让公告、实施出让活动、公示出让结果、签订出让合同等各个办文环节，“土地出让管理系统”相关业务模块中的各类信息录入的格式表
单均设有附件（如招商协议、会议纪要、立项文件、用地批文、规划指标函、土地估价备案表……等等）上传功能。各类附件是办理宗地出让手续的重要依据和必备
要件，是审查宗地出让是否符合政策法规的主要对象。上传附件必须符合下列要求：

（一）与出让宗地有关的附件，均应原件扫描或其他规定格式上传“土地出让管理系统”作为历史档案进行永久保存，不得缺漏；

（二）附件页数较多、扫描上传工作量较大的，可选择性地扫描上传公文首页、尾页和涉及出让宗地重要事项的相关页面（如：土地估价报告中的“土地估价报告备案表”）；

（三）选择性扫描上传的附件，应包含并如实体现发文单位、文号、发文日期、主送抄送单位等基本要素。属于会议纪要类的，应含有会议主持人和列席会议人员名单；属于协议（合同）类的，应含有签约双方单位名称及代表人姓名。

经检查发现有3个或3个以上出让宗地附件缺漏或不符合要求的，上级国土资源管理部门应予以通报批评，并责令限期补录、上传；发现10个出让宗地附件缺漏或不符合要求且未及时整改到位的，由省国土资源厅冻结办理宗地出让手续。

第八条 各级国土资源管理部门应建立常态化的公告审核、违规预警、督办整改等各项工作制度，确定办理内部业务主办处（科、股）室、参与会审的处（科、股）室，以及具体的责任人员和经办人员，明确各自的职责分工，防止出现渎职失职和相互推诿现象。

第九条 各市、县（区）
国土资源管理部门的业务处（科、股）室及经办人员要及时办理各类土地出让业务，审核土地使用权招标、拍卖、挂牌出让竞买申请人资格的办理时限不得超过3个
工作日；审核土地使用权出让方案、出让公告及出让文件、协议出让用地申请、出让合同变更申请等出让业务的办理时限不得超过5个工作日。以上办理时限均不包
括国土资源管理部门以外的政府及相关部门的审核、审批或会审时间。

第十条 出让宗地交易结束后，必须在出让公告规定的交易截止日之后3个工作日内录入宗地的交易结果信息，未按要求录入交易结果信息的，自出让公告规定的交易截止日之后第4日起，该宗地将被系统自动列入预警，并进行效能督办。

第十一条 宗地的出让公
告、事前公示、成交公示、出让合同签订、变更合同、宗地撤销等数据信息，原先在“福建省土地市场动态监测与监管系统”录入并上报备案，自土地出让管理系统
启用后，改为在出让系统录入保存后，再同步到“福建省土地市场动态监测与监管系统”，并通过该监管系统点击上报到国土资源部“土地市场动态监测与监管系
统”备案。

第十二条 第十一条所列数据信息如有错误，应返回到土地出让管理系统更正后，再按照该条所述的操作办法重新上报。

第二章 供地计划

第十三条 各市、县（区）国土资源管理部门要根据国土资源部《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》（国土资发〔2010〕117号）的要求，从每年11月开始编制下一年度国有建设用地供应计划和住房用地供应计划，由本级政府于次年3月31日前批准公布。

第十四条 各市、县
（区）应在年度供地计划批准公布之日起3日内，将《年度国有建设用地供应计划文本》、《年度国有建设用地供应计划表》等有关数据，通过“土地出让管理系
统”中的“供地计划”模块录入、上传，由国土资源部、省国土资源厅分别将有关信息导入国土资源部门户网站（中国土地市场网页）、“福建省土地使用权出让管
理系统”（网上交易模块）、省国土资源厅门户网站等相关媒体，向社会公开发布。

第十五条 年度国有建设用地供应计划若发生调整变化，应按照第十四条规定，将调整后的计划重新向社会公布。

第三章 出让办文

第十六条 出让办文分为公开出让（根据竞买申请情况确定具体出让方式，下同）、招标出让、拍卖出让、挂牌出让、新增项目协议出让、划拨用地补办出让和出让合同变更等七种业务模块分别办理，各类具体的土地出让业务均应按照相应业务模块中统一的办文流程和格式表单进行办理。

第十七条 公开出让、招
标出让、拍卖出让、挂牌出让等四种出让办文流程依次为：确定出让地块→拟定出让方案→发布出让公告→实施出让活动→公示出让结果→签订出让合同；新增项目
协议出让和划拨用地补办出让手续的办文流程依次为：受理项目用地申请→拟订出让方案→出让合同内容事前公示→签订出让合同；出让合同变更的办文流程依第三
十七条之规定。

第十八条 宗地出让办文
时，“土地出让管理系统”自动生成17位宗地流程号，宗地流程号编码规则为：“Z+行政区代码（6位）+年份（4位）+类型（2位）+序号（4位）”，其
中：类型01代表招标出让、02代表拍卖出让、03代表挂牌出让、04代表新增项目协议出让、05代表划拨补办协议出让、06代表公开出让。

第十九条 同一宗地出让公告内容，在土地出让管理系统内网办公模块与外网交易模块上必须保持一致。一个出让公告中包含多个出让宗地时，每个出让宗地的报名竞买起止时间、挂牌交易起止时间、缴纳竞卖保证金起止时间等必须保持一致。

第二十条 各类土地出让
业务均应按照设定的工作流程，从最初确定拟供地项目到最后核发建设用地批准书和立卷归档，每个环节按先后顺序依次在线办理，并与实际工作运转保持同步，不
得将需要经过数月甚至更长时间才能办结的若干个环节事务缩并到数日或数个小时内在线办结，不得在事后跨越多个环节将之前各环节的数据信息一次性补录系统。
对网络办文流程与实际工作状态不同步、不一致的，将予以通报批评并责令限期整改。

第二十一条 每个出让宗地办文全部结束并在纸介质文件资料立卷归档后，应将档案号、目录号、归档时间和经办人等信息录入土地出让管理系统“宗地档案资料”信息保存备查。

第二十二条 有关竞买资格确认书、成交确认书、出让合同、建设用地批准书等各类格式文书，应统一从土地出让管理系统中导出打印，系统将自动配发宗地流程号和“福建省土地出让管理系统”的水印。上述格式文书若无宗地流程号和水印的，为无效文书。

第四章 公告审核

第二十三条 出让公告办
文时，“土地出让管理系统”自动生成15位公告流程号，公告流程号编码规则为：“G+行政区代码（6位）+年份（4位）+类型（2位）+序号（2位）”，
其中，类型01代表招标公告、02代表拍卖公告、03代表挂牌出让公告、04代表公开出让公告、05代表协议出让事前公示、06代表出让合同变更事前公
示。

第二十四条 各市、县（区）国土资源管理部门应建立出让公告审查制度，明确主办处（科、股、室），对出让公告方案及相关出让文件进
行合规性审查。主要审核内容包括：是否违规设定竞买前置条件；是否符合产业政策和供地政策；是否列入最新年本的《限制用地项目目录》或《禁止用地项目目
录》；工业用地是否符合工业用地出让最低价标准；约定的出让金缴纳期限，项目交地、开工、竣工期限是否符合规定；土地利用条件是否符合行业用地定额标准和
规划控制指标等。

第二十五条 经营性房地
产用地挂牌出让公告方案，应当通过土地出让管理系统发送上一级国土资源管理部门审查：县（市、区）的出让公告方案由设区市国土资源管理部门负责审查；各设
区市和平潭综合实验区的出让公告方案，由省国土资源厅负责审查。上一级国土资源管理部门应当自系统接收出让公告方案审查报件之日起5个工作日内，应通过系
统在线办理审查手续并反馈审查意见；出让公告方案审查未通过、退回修改后再次上报审查的，上一级国土资源管理部门应当在3个工作日内重新审查并反馈审查意
见。逾期未审查并反馈审查意见的，视为同意。

第二十六条 土地使用权出让公告方案及相关出让文件未经合规性审查或审查不通过的，不得向社会公开发布并实施出让活动。

第五章 预警督办

第二十七条 土地出让管理系统“预警督办”模块设置两类违规预警：

（一）提醒性预警。是指
“土地出让管理系统”预设以往较为常见的土地违规出让情形，设计关键字段，由计算机进行智能判断，若宗地出让方案、出让公告等文件中出现关键字段，系统自
动亮起黄灯并显示违规预警信息，是否真正构成违规，还需由人工进行审核判断。具体包括：出让公告内容涉嫌违规设置前置条件的预警；二是供地项目涉嫌违反最
新年本的《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》等产业供地政策的预警；三是工业用地面积超过全省同行业平均项目用地面积的预警。

（二）约束性预警。是指
“土地出让管理系统”将国家和省现行土地政策法规中规定的用地定额标准、规划控制指标、基准地价、工业用地出让最低价标准、出让金缴纳期限、项目开竣工期
限等具有量化数据及定性规定作为硬性约束条件，在宗地出让办文过程中，凡出现与硬性约束条件规定不符的，系统自动判断违规并提醒整改，在整改达到符合规定之前，办文无法转入下一流程。

第二十八条 土地出让管
理系统以绿、红、黄、蓝、橙五种不同信号灯标识违规预警的状态，并在系统“预警督办”模块中列表显示出让宗地项目清单。绿灯表示宗地出让办文符合规定；宗
地出让公告经上级国土资源管理部门审核未通过的、宗地被上级督办或挂起的，以红灯提醒；系统自动检测判断宗地出让涉嫌违规的，以黄灯提示；宗地出让被省电
子监察平台预警违规的，以橙灯提示；宗地被违规预警后已整改合格，或者经人工核实确认符合规定的，以蓝灯提示。

第二十九条 上级国土资源管理部门依据政策法规，确认宗地出让违反规定的，经办人应在线填录《督办单》，经本单位主管领导审签后，将违规出让宗地项目提取归入“督办件”进行督办。被督办的出让宗地，“土地出让管理系统”以红灯提醒所在市、县（区）进行整改，在整改达到符合规定之前，办文无法转入下一流程。

第三十条 宗地被督办后，“土地出让管理系统”自动生成10位督办流程号，督办流程号编码规则为：“DB+年份（4位）+序号（4位）”。

第三十一条 在日常监管
中发现宗地出让某个环节出现疑似违规问题，或者因司法机关办案、上级主管部门调查或投诉举报等原因，需要暂停办理或者需要进行调查核实后再决定是否继续办
理的，经办人应填录《挂起单》，经本单位主管领导审签后，将该宗地出让手续挂起暂停，以红灯提醒所在市、县（区）进行核实或整改。在核实、整改达到符合规定之前，办文无法转入下一流程。

第三十二条 宗地出让手续被挂起后，“土地出让管理系统”自动生成10位挂起流程号，挂起流程号编码规则为：“GQ+年份（4位）+序号（4位）”。

第三十三条 宗地出让手续被督办或挂起，《督办单》、《挂起单》经本单位主管领导签署同意意见，由经办人员点击发送后即时生效。

第三十四条 宗地出让手续被督办或挂起后，该项目用地的办文流程中止，系统暂停计算办文时限。自解除督办或解除挂起后，系统恢复计算该项目用地的办文时限。

第三十五 条宗地出让手续被督办或挂起的，相关市、县（区）应当在1个月之内完成整改。在1个月之内整改确有困难的，经上级国土资源管理部门同意后，可适当延长整改期限。

第六章 合同变更

第三十六条 宗地出让合同签订后，受让人申请变更容积率、土地用途、土地面积、受让人名称、交地时间、开工时间或竣工时间等合同内容的，应通过“土地出让管理系统” “合同变更”模块办理手续，不得撤回原宗地出让合同更改后重新上报。

第三十七条 出让合同变更根据不同类型按不同流程进行办理：

（一）改变土地用途、调
整出让用地面积、调整容积率等主要规划条件，或者其他涉及出让合同内容重大变更的，办文流程为：“提出出让合同变更申请→受理审核→组织地价评估→草拟出
让合同变更协议→国土部门业务会审→本级政府审批变更协议、确定补交出让价款→出让合同变更协议内容事前公示（不少于5日）→签订出让合同变更协议”。

（二）变更受让人名称、
交地时间、开工或竣工时间、土地出让金缴纳期限与方式、延期交地违约金比例、延期开工或竣工违约金比例等事项的，办文流程为：“提出出让合同变更申请→受
理审核→草拟出让合同变更协议→国土部门业务审定→出让合同变更协议内容事前公示（不少于5日）→签订出让合同变更协议”。

（三）出让合同变更包含上述（一）、（二）所列类型的，按照第（一）项规定的办文流程进行办理。

第三十八条 出让合同签订后，市、县（区）国土资源管理部门发现原出让合同内容录入有误的，可通过“日常工作”模块中的“合同更正”菜单办理更正手续。

第三十九条 办理出让合同变更或更正时，“土地出让管理系统”将自动对变更或更正的次数进行记录，在原出让宗地流程号的基础上进行重新编码，编码规则为：原宗地流程号加上“-N”，其中，变更或更正一次，N为1；变更或更正二次，N为2；以此类推。

第七章 地价管理

第四十条 基
准地价原则上每二年更新一次，并根据市场变化适时进行调整。市、县（区）政府批准公布基准地价后，本级国土资源管理部门应当在公布之日起3日内，将基准地
价文本、基准地价表和基准地价图等数据信息，通过“土地出让管理系统”中的“地价查询”模块录入和上传备案，由省国土资源厅统一通过门户网站、“福建省土
地使用权出让管理系统”(外网交易模块)和“福建省地价一张图查询系统”等媒体上向社会公开公布。

第四十一条 出让宗地办
文时，每个宗地均应填写宗地所处地段的基准地价，其中：商服用地、住宅用地需填写所处地段的基准地价（以楼面地价形式表示）；其他土地用途需填写所处地段
的基准地价（以地面土地单价形式表示）。各类用途的出让宗地若无基准地价覆盖的，需填写说明；若属于工业用地的，直接选填国土资源部公布的该市、县区工业
用地出让最低价标准。

第四十二条 宗地出让的起始价、成交价、保留价、加价幅度等应以人民币万元为单位，保留一位小数。

第四十三条 经营性用地出让成交后，“土地出让管理系统”自动生成已出让宗地的项目名称、受让人、土地面积、土地用途、规划条件、起始价、成交价和出让年限等基本信息，并定时同步推送到“福建省地价一张图查询系统”上以图例注记点的方式进行显示，接受社会公众查询和监督。

第八章 电子监察

第四十四条 省国土资源
厅对5种土地出让方式和出让合同变更的权力运行关键节点进行梳理，共梳理了34个监察点（廉政风险点）（具体详见《出让工作监察节点和监察规则》），包括
项目用地前期决策情况、地价评估备案、出让方案、出让公告、竞买人资格、出让活动实施过程和出让结果公示等方面的内容。

第四十五条 土地出让权力运行关键节点均通过数据交互的方式推送到“福建省权力运行网上公开平台”，接受实时的电子监察。电子监察的内容包括：

（一）对办件超期、关键数据未报送或延时报送，以及其他监察点内容出现涉嫌违规的信息进行预警反馈并提醒整改；

（二）采取定期统计分析、业务巡视和综合查询等方式，对宗地出让办文过程中适用法律法规的准确性、操作行为的规范性和合理性进行监控，对宗地出让行为涉嫌违规或不当的进行预警并提醒核实是否构成违规。

第四十六条 土地出让管
理系统对所有监察点均设置了“监”字标识。各市、县（区）国土资源管理部门负有监察职责的人员应对照《出让工作监察节点和监察规则》中的监察项目和监察规
则，加强日常业务巡视和监督，对发现的各种违规出让土地行为，应将其列为督办件，督促业务主办处（科、股）室进行整改。

第九章 办文撤销

第四十七条 宗地出让出现下列情形之一的，可通过土地出让管理系统“日常工作”模块中的“宗地办文撤销”菜单，撤销该宗地出让手续：

（一） 宗地出让手续在办理过程中（出让成交之前）由

于各种原因需终止办理的；

（二） 宗地出让成交后，由于政府规划调整，受让人放

弃项目投资，以及其他原因需要取消出让结果或解除出让合同的；

（三） 因宗地出让涉嫌违规被叫停或责令解除出让合同的。

第四十八条 撤销宗地出让手续按以下流程办理：选择拟撤销宗地→经办人填写撤销原因和依据→业务处（科、股）室负责人提出审核意见→国土资源管理部门主管领导签署审批意见。

撤销宗地出让手续经国土资源管理部门主管领导签署同意意见后即时生效。

第四十九条 宗地出让手续撤销后，该宗地关联的农用地转用与土地征收报件、供地数据等随之撤销，但土地出让管理系统将永久保存该宗地出让办文过程中所形成的各类历史数据信息。

第十章 附 则

第五十条 本办法解释权属于省国土资源厅。

第五十一条 本办法自发布于“福建省土地使用权出让管理系统”网页时即时生效。本办法如有修改，在修改后并重新发布于该系统网页时即时生效。

附件4

福建省土地使用权出让管理系统

违规预警信息库

福建省土地使用权出让管理系统根据现行的土地政策法规设置违规预警功能，分为提示性预警和约束性预警两种预警类型。

一、提示性的预警

事先具体罗列较为常见的违规设置条件的情形，设计关键字段，由系统进行智能判断，若宗地出让方案、出让公告等文件中出现关键字段，系统自动亮起黄灯并显示违规预警信息，是否真正构成违规，还需由人工进行审核判断。具体分为三类：

（一）出让公告涉嫌违规设置竞买条件的预警，如：

《福布斯》、《财富》杂
志、《胡润》杂志、加盟连锁店、本地企业、国有企业、上市公司、央企、世界500强（五百强）、百强企业、排名、前…名、中国连锁经营协会、已建设项目的
建筑总面积在……万平方米以上、单个（体）建筑在……万平方米以上、有建过……米以上高度的建筑、经营过……个城市综合体、行业排名在前……名、已建成或
经营项目的营业额（单店营业额）日均（月均、年营业额）达到……万元（亿元）以上、企业在香港或……上市、中国驰名商品（福建省知名、著名商标）、提
交……企业（公司、……品牌）愿意入驻的意向书（协议书、证明文件）、行业协会（商会）资质（资格）确认书（证明文件）；沃尔玛、家乐福、麦德龙；香格里
拉、希尔顿、阿曼、洲际（皇冠、假日）、万豪国际、JW万豪、凯宾斯基、喜来登（威斯汀）、凯悦、半岛、铂尔曼、四季、索菲特、丽兹卡尔顿、华尔道夫、四
季、瑞吉、柏悦；引进不少于…个国际一线品牌、国际顶级品牌；纳税额达到……多少万元以上、纳税额排在前……名、曾捐赠（捐献）……万元以上……等等。

（二）供地项目涉嫌违反产业政策的预警

土地出让项目的产业类型若属于国土部、国家发改委《限制用地目录（2012年本）》、《禁止用地目录（2012年本）》范围内的，如：

1．列入《限制用地目录（2012年本）》的项目：

党政机关新建办公楼；

城市主干道路项目，用地红线宽度（包括绿化带）不得超过下列标准：小城市和建制镇40米，中等城市55米，大城市70米。200万人口以上特大城市主干道路确需超过70米的，城市总体规划中应有专项说明；
城市游憩集会广场项目，用地面积不得超过下列标准：小城市和建制镇1公顷，中等城市2公顷，大城市3公顷，200万人口以上特大城市5公顷；

农林业项目、黄金项目；

机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目；大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目；大套型住宅项目（指单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）；赛车场项目；公墓项目；机动车训练场项目，不得占用耕地。

2．列入《禁止用地项目目录（2012年本）的项目：

农林业、煤炭、电力、石化化工、信息产业、钢铁、有色金属、黄金、建材、医药、机械、轻工、纺织、烟草、消防、民爆产品；

别墅类房地产开发项目；高尔夫球场项目；赛马场项目；党政机关（含国有企事业单位）新建、改扩建培训中心（基地）和各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所建设项目；未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目；未依法取得采矿权的矿产资源开采项目。

（三）宗地面积超过全省同行业平均项目用地面积的预警

工业项目用地的宗地面积若超过全省工业用地同行业平均用
地面积，进行预警提示“*****（如金属制造业）的全省前5年平均项目用地面积为**亩，该宗地面积超过全省同行业平均用地面积**亩，请根据国家发布
的同行业用地定额和省工业项目用地规划控制指标核减用地面积，如未作核减，请做出说明”。

全省前5年同行业的平均用地面积，根据“福建省土地市场动态监测监管系统”的统计数据每年更新一次。

二、约束性的预警（七大类）

将国家和省现行土地政策法规中规定的用地定额标准、规划控制指标、出让金缴纳期限、开竣工期限等作为硬性约束条件，在土地出让办文过程中，凡出现上述有关量化数据与规定不符的，系统自动判断违规并提示整改，在整改之前，办文无法转入下一流程。硬性约束条件包括以下7类：

（一）住宅项目用地的建筑容积率必须大于1.0。

（二）住宅用地一次性出让面积不得超过以下限额：大城市20公顷、中等城市14公顷、小城市7公顷。

（三）工业用地出让金不低于国土资源部国土资发[2006]307号文公布的《全国工业用地出让最低价标准》，其中：属于我省鼓励发展、列入产业调整振兴规划的重大项目和省重点建设项目，按《福建省人民政府办公厅关于建立地价调节机制促进海峡西岸经济区产业结构调整的通知》（闽政办[2009]135号），在确定土地使用权出让底价时，可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行；凡
列入《限制用地项目目录》的项目，以及皮革毛皮加工、电石、铁合金、印染、拆船、焦炭、化学制浆造纸，金、银、铁、锰、铬等金属冶炼和中小型钢铁型冶炼，
煤矿及金属矿山开发、石板材开采加工项目，其土地出让底价在所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的基础上提高20%。

（四）教育项目用地规划指标（包括容积率、建筑密度、建筑系数、绿地率等）必须符合《福建省教育用地控制指标》的规定。

（五）工业项目用地规划指标与投资强度必须达到《福建省工业项目用地控制指标（2013年本）》规定的标准。

（六）约定的出让金缴纳期限必须符合以下规定：第一期必须在合同签订日起1个月内缴纳，且缴纳数额不少于总额的50％；全部出让金的缴纳期限最迟必须在合同签订日起1年内缴清。

（七）约定的项目开工竣工时间必须符合以下规定：开工期限为交地之日起1年之内；竣工期限为开工之日起3年之内。

⑧ 办养老院取得土地使用权如何审批

申办人应当持以下材料，向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出申请社会服务机构，由受理申请的民政部门进行审批。

要办理的手续

按照福利机构管理办法里面规定有以下几项要办理的：

一个是个人申请；二是提交申办人的资格证明材料；三是办设福利机构的资金来源证明，一定要通过银行确认有这么一批资金；四是办设福利机构场所的证明材料，办设福利机构是租地还是个人所有财产，要有房屋证明。

社会福利机构管理暂行办法

第六条县级以上地方人民政府民政部门应当根据本行政区域内社会福利事业发展需要，制定社会福利机构设置规划。

社会福利机构的设置应当符合社会福利机构的设置规划和社会福利机构设置的基本标准。

第七条依法成立的组织或具有完全民事行为能力的个人（以下称申办人）凡具备相应的条件,可以依照本办法的规定，向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出举办社会福利机构的筹办申请。

第八条申办人申请筹办社会福利机构时，应当提交下列材料：

（一）申请书、可行性研究报告；

（二）申办人的资格证明文件；

（三）拟办社会福利机构资金来源的证明文件；

（四）拟办社会福利机构固定场所的证明文件。

申办人应当持以上材料，向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出申请，由受理申请的民政部门进行审批。

第九条民政部门应当自受理申请之日起30日内，根据当地社会福利机构设置规划和社会福利机构设置的基本标准进行审查，作出同意筹办或者不予同意筹办的决定，并将审批结果以书面形式通知申办人。

第十条经同意筹办的社会福利机构具备开业条件时，应当向民政部门申请领取《社会福利机构设置批准证书》。

第十一条申请领取《社会福利机构设置批准证书》的机构，应当符合社会福利机构设置的下列基本标准:

（一）有固定的服务场所、必备的生活设施及室外活动场地；

（二）符合国家消防安全和卫生防疫标准，符合《老年人建筑设计规范》和《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》；

（三）有与其服务内容和规模相适应的开办经费；

（四）有完善的章程，机构的名称应符合登记机关的规定和要求；

（五）有与开展服务相适应的管理和服务人员，医务人员应当符合卫生行政部门规定的资格条件，护理人员、工作人员应当符合有关部门规定的健康标准。

第十二条申请领取《社会福利机构设置批准证书》时，应当提交下列文件：

（一）申请《社会福利机构设置批准证书》的书面报告；

（二）民政部门发给的社会福利机构筹办批准书；

（三）服务场所的所有权证明或租用合同书；

（四）建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书；

（五）验资证明及资产评估报告；

（六）机构的章程和规章制度；

（七）管理人员、专业技术人员和护理人员的名单及有效证件的复印件以及工作人员的健康状况证明；

（八）要求提供的其他材料。

第十三条民政部门自受理申请之日起30日内，对所报文件进行审查，并根据社会福利机构设置的基本标准进行实地验收。合格的，发给《社会福利机构设置批准证书》；不合格的，将审查结果以书面形式通知申办人。

第十四条申办人取得《社会福利机构设置批准证书》后，应当到登记机关办理登记手续。

(8)土地使用权高尔夫扩展阅读：

民政部近日发布《关于贯彻落实新修改的<中华人民共和国老年人权益保障法>的通知》（以下简称《通知》），明确规定自新修改的《老年人权益保障法》发布之日起，各级民政部门不再受理养老机构设立许可申请。

发布之日前已经受理，尚未完成审批的，应当终止审批，将申请材料退还申请人并作出说明。各级民政部门不得再实施许可或者以其他名目变相审批。已经取得养老机构设立许可证且在有效期的仍然有效，设立许可证有效期届满后，不再换发许可证。

《通知》要求，县级以上地方人民政府民政部门应当明确内部职责分工，加强与相关部门工作协同和信息共享，不断提高服务便利化水平，逐步实现申请登记养老机构线上“一网通办”、线下“只进一扇门”、现场办理“最多跑一次”，最大限度方便申请人办事。

取消养老机构设立许可后，设立民办公益性养老机构，依照《民办非企业单位登记管理暂行条例》规定，依法向县级以上地方人民政府民政部门申请社会服务机构登记。

养老机构登记后即可开展服务活动，并应当向民政部门备案，真实、准确、完整地提供备案信息，填写备案书和承诺书，民政部门应当提供备案回执，书面告知养老机构运营基本条件，以及本区域现行养老服务扶持政策措施清单。

对于由民政部门承担业务主管单位职责的养老机构，可以相应简化备案手续。养老机构登记事项变更的，应当及时办理备案变更手续。

《通知》强调，各地要按照国务院推进简政放权、放管结合、优化服务改革的要求，创新养老机构管理方式，推动建立养老机构综合监管制度。县级以上人民政府民政部门负责养老机构的指导、监督和管理，发现养老机构存在可能危及人身健康和生命财产安全风险的，应当责令限期改正；

逾期不改正的，责令停业整顿。属于建筑、消防、食品卫生、医疗服务、特种设备安全风险的，应当及时抄告住房城乡建设、应急管理、市场监管、卫生健康等部门，并积极配合做好后续相关查处工作。

情节严重的，应当及时告知登记管理机关，由登记管理机关依法予以行政处罚乃至吊销登记证书。

民办公益性养老机构属于捐助性法人，民政部门还应当依据《民办非企业单位登记管理暂行条例》等法规政策规定，认真履行管理职责，防止变更性质。各地要积极探索建立健全养老服务信用评价、守信激励、失信惩戒等信用管理制度。

《通知》强调，各地民政部门要依照新修改的《老年人权益保障法》规定，推动将修改涉及养老机构许可和管理内容的地方性法规、政府规章纳入立法工作计划，开展相关规范性文件清理工作，及时修订完善建设运营补贴等与许可管理直接相关的配套政策，确保不因行政审批制度改革造成政策断档。

各地民政部门要按照“谁执法、谁普法”的要求，及时将法律修改的主要内容、改革措施等，通过政府网站、新闻媒体公布或者在公共场所陈列，方便社会公众特别是养老服务从业人员和广大老年人理解掌握。

此外，民政部表示，将在修改《养老机构管理办法》工作中，进一步明确对养老机构指导、监督和管理的相关规定。要求各地民政部门在贯彻执行过程中遇到重大问题和情况，请及时报告，以便尽快提出改进措施。

⑨ 转让土地使用权营业税税率

税 目 征收范围 税 率
一、交通运输业 陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、 装卸搬运 3％
二、建筑业 建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业 3％
三、金融保险业 5％
四、邮电通信业 3％
五、文化体育业 3％
六、娱乐业 歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球、游艺 5％－20％
七、服务业 代理业、旅店业、饮 食业、旅游业、仓储 业、租赁业、广告业 及其他服务业 5％
八、转让无形资产 转让土地使用权、 专利权、非专利技 术、商标权、著作 权、商誉 5％
九、销售不动产 销售建筑物及其他 土地附着物 5％

您的情况属第八条，税率为5%