车库使用权包含车库屋顶吗

㈠ 如何判断一座建筑物停车位的法律归属

目前，我国法律尚未对区分所有建筑物的停车位所有权归属作明确规定，但有些地方已就此问题做了有益的探索，不无借鉴意义。2004年12月23日，南京市房产管理局等五部门联合发布《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》，明确了包括小区车位在内的各项附属设施的权属，明确规定相当于标准配建总量15%的室内车位和所有的露天车位为业主共有，其余归开发商所有并由开发商销售。这就意味着，在南京占配建总量85%的室内停车位以及超过配建标准的室内停车位今后将名正言顺地获得由房产部门颁发的所有权证。
按停车位在小区内所处的空间位置为标准划分，停车位有以下几种类型：一是小区地面停车位;二是小区地下停车位;三是小区地上停车位。下文将分别探讨。
一、小区地面停车位的所有权归属
小区地面停车位是指直接设置在小区地面，以划线的方式明确停车空间的停车单元，比较常见的就是开发商或者物业管理公司在小区的道路两旁或小区空地上划线分割出许多停车位，提供给车主使用，并收取一定的停车费。首先明确一点，地面停车位只是对土地地表及其有限空间初步的利用，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特征，不能申领《房屋所有权证》;其次，这种停车位的产权归属取决于其占用土地的使用权性质，如果土地使用权属于国家(比如按照城市规划设计，设置停车位的小区道路属于市政道路)，则该停车位的所有权应归国家所有;如果停车位所在的土地已经包含在小区的宗地之中，在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中，则房地产开发商将房屋所有权转移给业主，业主取得《房屋所有权证》后，小区业主按照各自的份额共同拥有包括该停车位在内的小区宗地的全部土地使用权，故，停车位应归建筑物区分所有人(业主)共有。
二、小区地下停车位的所有权归属
所谓地下停车位是指房地产开发商利用小区地下空间建造的停车位。地下停车位也有以下几种情形：
一是由人防工程所改建成的地下停车位。按《人民防空法》的规定，国家鼓励和平时期利用人防工程为经济建设和人民生活服务。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。虽目前法律尚未明确界定人防工程的所有权归属，但是基于人防工程的重要性，不宜登记为建筑物区分所有人专有，当然也不能登记为开发商所有。本着“鼓励修建人防工程”和“有利于维护、管理人防工程”的精神，对经政府人民防空主管部门批准，利用人防工程所改建的地下停车位所得收益，应归投资者和管理者、维护者所有。1991年4月台湾地区“内政部营建署”规定：日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售。对此，大陆地区可资借鉴。
二是开发商按照规划要求建造的地下车库，我们习惯称为小区配套设施。地下车库和小区住宅房屋一样，计入整个宗地的建筑面积，在法律上是具有独立使用价值的“物”，可以申领独立的房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。在开发商未将地下车位出售给业主以前，所有权属于开发商，其收益也归开发商。业主购买地下车位的所有权后，不再需要交纳车位使用费，对该车位的使用、租赁、出售等产生的收益也归业主，但业主应承担相关的物业管理费或车辆看管费。按照目前北京市的有关规定，此类停车位的面积，可按停车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计算方式。如果选择按实际占用面积方式的，合同中应约定另有公用建筑面积的部位名称、面积;如果选择按实际占用面积加分摊的公用建筑面积方式的，合同中应约定停车位实际占用面积、分摊公用建筑面积的部位名称、面积，分摊系数、分摊的公用建筑面积。当然，在实践中各地做法未尽一致。南京市鼓楼区法院曾做出了全国首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决，其依据便是小区土地使用权面积与全体业主分摊的面积是一样的，亦即地下车位的土地使用权属于全体业主共有，除非征得土地所有权人的同意，开发商不能享有该土地上建筑物的所有权。
此外，必须明确一点，开发商拥有此类地下车位所有权的前提是业主购买商品房时，地下车库的建筑面积没有计入公用建筑面积，未进行公用建筑面积分摊。反之，如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则地下车库的面积已分摊在业主购买的商品房中，该地下车库的所有权应归全体业主共有。根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等)不计入共有建筑面积。
三是不符合规划要求的地下停车位。这种停车位系开发商自行利用建筑物的地下空间改造而成，本身没有计算在整个宗地的建筑面积之内，不能列入公用建筑面积进行分摊，因无“合法出身”，按照现行规定难以取得独立的房屋所有权证。需要明确，这类地下车库虽然不能取得房屋所有权证，但是并不代表没有所有权，只是所有权是有瑕疵的，权利处于不确定的状态，不能申请确权也不能设定他项权利，对其占有、使用、处分和收益受到法律的限制或禁止。由于该停车位并没有被计算在影响小区容积率的建筑面积之内，而小区宗地的土地使用权已经被在该宗地上拥有建筑面积的业主按比例分割完毕，所以此类停车位不拥有相应的土地使用权。按照“房随地走”的基本原则，这类地下车位所有权应该属于土地使用权人———全体业主共有，但是业主必须支付开发商相应的建造费用。
三、小区地上停车位的所有权归属
一般而言，小区地上停车位包括两种情形，即楼房首层架空层停车位楼房屋顶平台停车位。
所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车单元。判断楼房首层架空层停车位的所有权归属同按规划用途建造的地下车库类似，主要依据停车位的建筑面积是否列入小区公摊面积。如果停车位的建筑面积已列入公摊面积予以分摊，则停车位的所有权应当属于全体业主共有。反之，如果停车位的建筑面积未列入公摊面积，则该地下车库通常应归属于开发商所有。
所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区建筑物楼顶平台上设置的停车单元。目前在我国楼房屋顶平台停车位尚未广泛普及，但随着停车位的日益紧张以及技术手段的更新和建造成本的降低，此类停车位将越来越多。楼房屋顶平台停车位所有权的归属取决于屋顶平台所有权的归属。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有：也有人认为，屋顶平台应属于顶楼区分所有权人专有。笔者认为，楼房屋顶平台停车位和地面停车位的利用类似，不仅仅是对屋顶平台表面本身的利用，还包括对由屋顶平台所延伸的立体空间的综合利用，因而，楼房屋顶平台停车位不宜归顶层的区分所有人所有，而应归全体区分所有人所有。
四、物权法草案对停车位所有权的规定
物权法草案规定停车位所有权归属有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于建筑物所有人共有。也就是说，开发商如果能够证明自己对停车位具有独立的土地使用权和停车位的所有权的话，那么开发商可以取得停车位的所有权并可以领取《房屋所有权证》。区分所有权人欲使用此类停车位，需要向开发商购买或者租赁。当然，作为规定建筑物区分所有权的基本立法，还需要更详细、明确、具体的规定，建议物权法立法还应规定以下问题：一是区分所有建筑物的建设，必须按照建筑面积或者房屋单元的比例建设足够数量的停车位，这个建设比例应该予以明确。二是借鉴南京等地的做法，应该规定区分所有的建筑物停车位中公共停车位和专用停车位的比例，公共停车位的所有权归全体区分所有人共有，可供区分所有人或外来人员使用;专用停车位的所有权可登记为个人所有，归区分所有人专有专用。
五、有关停车位的其他问题
笔者认为，由于停车位与房屋的物理非连贯性，分离后不影响彼此具有的独立使用功能，各自的价值也没有降低，因此，此类停车位和房屋并非“主物”和“从物”的关系，其转让并不适用民法上的“主随从”原则，即停车位所有权的转移并非一定要随房屋所有权的转移而转移，单独约定停车位所有权转移的，只要符合法律规定应该允许。
此外，建筑物区分所有人共有的停车位可由业主委员会委托物业管理企业负责管理，收益由业主大会按相关规定确定用途，或者在物业管理协议中予以明确，但对其使用应遵循“只租不卖”的原则。鉴于目前能否给业主委员会颁发房屋所有权证尚有争议，所以可行的变通办法是，此类共有停车位由业主委员会申请登记但不发所有权证。当然，属于建筑物区分所有人共有的停车位，并不排斥特定人的“专用权”，即依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权，这种“专用权”可以通过租赁关系予以设定。
综上，笔者针对小区停车位的不同形式，抛砖引玉，分析了所有权的归属。由于我国目前尚无建筑物区分所有权的专门立法，因此，对小区停车位所有权归属的处理尚处于摸索中，我们希望《物权法》的立法能够对此给予足够的关注和重视，以期能给持续很久的“停车位权属之争”划上句号。

㈡ 车库和地面业主是否有使用权

如果地下车位是不计容的建筑面积，小区是有权收停车费或是买卖的，因为不计容也就意味着非小区业主所共有。小区都是优先买，在考虑租的问题。

㈢ 地下车库顶的土地使用应该归谁，车库上有一部分土地使用权应该归购买者吗

有独立产权的车库是有产权证和土地证的，现在开发商拿出来卖的车库基本回上是有产权的车库，会颁发房产答证与土地使用证；如果是只有使用权或临时使用权而没有产权的车库，是肯定没有土地使用证的。 一、“拥有独立产权”的车位，是指购房者购买该车位后，可以获得产权证。也就是说，购房者购买了这样的车位之后，可以自由进行车位的销售、抵押等交易。购房者在购买的过程中，将与开发商签订正式的买卖合同。 二、而“只拥有使用权”的车位，其本质是租赁关系，是开发商通过以租代售的方式，将车位在一定的时间范围内供给购买者使用。所以，购买者所交的费用，实质上是相应车位的租金。购买后，购买者无法获得该车位的产权证，因此，不能将车位用于抵押贷款或出售

㈣ 车库门前的使用权

不合理。

停车位紧张，并非仅仅某一个小区的问题。机会每个小区都存在。

首先要明确一点

小区内公共部位，包括道路、绿地（当然也包含你车位前的空地）的权属，是属于整个小区的所有业主的，不管是谁，都不可以私自停放车辆。

但是由于小区车位紧张，所以经常会出现车辆停放在道路一侧的情况（我们小区就是，几乎所有的道路单边都停满了车辆，不拉手刹，车位上的车子要出来，就推开前面的车），实在是没有办法，只能这样解决了。

但是，我们小区的车库门口，是不会停车的，路边停车，挡住的一般是露天停车位上的车，但是车库前面，绝对没有。

我想说的是，你车库门口，其实谁都没有使用权的，但是，为了缓解小区停车的问题，不得不暂时利用一下这里的空间。物管这样做，不对，但是也不全是物管的错。最根本的，还在于开发商和人民日益提高的购车需求（我们小区刚搬进来的头一年，停车位是停不满的，后来，每年车子都对增加很多。逐渐不够用了）

你可以和物管交涉一下，车库门口最好不停车，如果实在要停，不要拉手刹，至少，你们要出来的时候，把别人的车子推开挪动一下就好。

假如你咽不下这口气，要找车主或者物管打官司，你是稳赢的，关键在于，是否这这个必要，毕竟，你还要住在这里的。

希望能够帮到您！回答来自：网络房产交流团，敬请关注！

㈤ 车库的使用权问题……

车位有两种，一种是产权车位，一种是使用权车位，你说的应该是后者。这种使用权的车位也是从物业买的，就是买个几十年的使用权，房东手里也有收据的。他的车位是买的，当然要卖给你了。

㈥ 地下车库使用权

根据物权法的规定 使用权到期后自动延期，所以50年后还是你的
可以转让，如果转让，你需要到地房局办理产权变更手续 五年内最好不要去办，税很高的

㈦ 车库产权与房产有什么区别

购买房屋或者车库时，都要了解清楚产权的问题。那车库产权与房产有什么区别？PChouse带大家一起了解下吧。

车库产权和房产一样都是有独立产权证的，是性质完全不同的两种证件，车库产权性质跟房产住宅性质是不一样的，一个是商业性质的，一个是住宅性质，一般情况下，使用年限前者是40年，后者70年，两者不能比较。

车库产权通过合同形式确认，后者通过国家法定机构确认。在买卖交易、拆迁补偿方面，都按市场价值为基础进行，通行商品交换等价补偿的原则。

有产权的车库固然可以自行买卖过户，无产权的车库只具有使用权，而无处置的权利。地上车库一般是可以办理独立房产证的，这个车库属于建筑物。对于这个建筑物国家要求必须办理独立的产权证明，在申报的时候开发商必须向国家立项的时候规划出这些车库的独立性。

㈧ 车库只有使用权，现在这个车库可以买吗

按规定，地下车库和房屋架空层是没产权证的，所以也买不到产权，只有使用权。
一般没有什么事的，主要是等到拆迁的时候，需要就赔偿提前约定好！

㈨ 车库只有使用权没有产权，这合理吗

法律关于车库产权问题归属，具体还要根据车库性质划分。

1、规划内车库。

《物权法》第74条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该规定实质已经承认开发商对规划内车库车位的原始所有权。

开发商只要能提供车库的工程规划许可手续，验收合格后就能进行车库的初始确权登记。

2、规划外车位。

开发商未取得工程规划许可审批手续建设的车库车位可称之规划外的车库车位，对于规划外的车位，《物权法》第74条作出了明确规定：“占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

3、人防停车位。

地下人防车位的原则是“谁投资，谁受益”。这种停车位开发商和业主均无产权，经人防管理部门同意后开发商可经营使用，也就是说这种车位不能买卖、过户，只能出租使用权，且根据《合同法》规定，租赁期限不得超过20年。

(9)车库使用权包含车库屋顶吗扩展阅读：

住宅小区车位、车库和地下室的产权归属，应综合以下三个标准来确定：

（一）符合规划。在我国，不符合城市规划或建筑规划的建筑物，为违章建筑，不能取得所有权。住宅小区内的车位、车库和地下室符合城市规划和建筑规划，是建立所有权的前提。

（二）对占用的土地有建设用地使用权。开发商对地上车位、车库的所有权建立的基础是：车位、车库占用范围内的建设用地使用权归开发商享有。住宅小区一经出售，开发商或物业公司再设立地上车位、建造车库的行为，均属于侵犯业主共有权的行为。

业主不同意设立车位、车库的，可行使排除妨害请求权，请求其恢复原状，拆除车库或车位的标界物。业主同意的，地上车位、车库的所有权归业主，已收取的租金，应根据不当得利返还法则返还给业主。

根据物权法第74条的规定，占用业主共有的道路的车位属于业主共有，就是立法对这一规则的阐释。

（三）建造费用是否分摊到住宅售价中，是确定车位、车库和地下室是否归开发商所有的重要标准。

地下车位、地下室、地下车库的出售价款主要部分是建造费，土地的利用有时是无偿的，无费用可公摊。地上车位、车库则不尽然，其占有范围内的土地出让金原则上不能分摊到住宅小区的其他业主身上。

如果分摊了，则地上车位、车库占用的土地使用权就归业主共有，开发商就无权处置车位、车库了。这一点，与小区一层房屋附赠绿地或小院是一个道理。如果没有分摊，则地上车位、车库属于开发商，自然可以出售、出租或出借。