拟增值的土地使用权

A. 闲置土地和持有并准备增值后转让的土地使用权的区别

闲置土地和准备增值后转让的土地是两种概念，两者没有可比性。
闲置土地是从土地的利用效率上来说的，评判标准是是不是按照要求进行建设和投资。
准备增值的土地是一个投资的概念，可能是闲置土地，也可能不是。比如获得土地后进行了一些厂房建设，修了道路，这样就不会算，如果你买来就凉在那，那肯定是闲置土地了。

B. 持有并准备增值后转让的土地使用权属于投资性房地产吗

投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（一）属于投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物
已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：
（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一虾应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为授资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的范围
下列房地产不属于投资性房地产：
（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。
（2）作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理），能够单独计量和出售的、用赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。

C. 转让一宗以政府部门出让的方式取得的土地使用权，通过分立方式操作房产过户事宜，如何做出筹划

可以去相关平台发布转让信息，在网络知道没什么作用，楼主可以去土地资源网发布下信息

D. 对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点

作为投资性房地产的确认时点是:将自用的土地使用权停止自用的日期(9月1日)。

准备增值后转让的建筑物不属于投资性房地产，建筑物本身没有增值空间，增值的是土地使用权。炒房的增值空间最主要的因素是其中包含的土地使用权。

单就建筑物本身而言，只会随着时间的流逝而老化贬值的。故持有并准备增值后转让的建筑物不属于投资性房地产，所以，建筑物只有已出租才能确认为投资性房地产。

（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

(4)拟增值的土地使用权扩展阅读：

不属于投资性房产的范围：

自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

第十四条在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

E. 对企业持有以备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用

可以参考董事会下达文件的批准日期。

F. 土地使用权评估增值需要做账吗，如何做

不需要做账。

企业必须依法进行资产评估，注册资本不能随意调整。企业在未发生法定版资产评估权经济行为的情况下，产权未发生直接变动，不能按评估增值增加资本公积直接转增注册资本。

参照规定企业仅在发生法定重估和产权变动情况下才可对评估增值做账，未发生法定资产评估和企业产权变动情况下，资产评估增值不能做账。

(6)拟增值的土地使用权扩展阅读：

注意事项：

根据宁地税发[2000]293 号、国税发[2000]84号文的规定，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。

有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资本的成本 是指这部分资产的增值或损失已确认为应纳税所得额，并已按税法规定缴纳税款的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。否则一律按资产的历史成本价入账。

G. 如何确定土地使用权是无形资产还是投资性房地产

取得土地使用权看企业的持有目的

1、建造自用项目（厂房、办公内楼），建造自营项目（饭店、容购物中心）确认无形资产

2、建造对外出售项目（商品、公寓），确认存货，开发成本科目

3、建造对外出租（商铺、写字楼）确认投资性房地产

投资性房地产主要包括：

1、已出租的土地使用权、

2、持有并准备增值后转让的土地使用权

3、已出租的建筑物；

(7)拟增值的土地使用权扩展阅读

下列各项不属于投资性房地产

1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；

2、作为存货的房地产。 投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为

企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。

确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件

1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业

2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量；

3、该投资性房地产为可靠房产商提供。

无形资产包括社会无形资产和自然无形资产

社会无形资产通常包括专利权，非专利技术，商标权，著作权，特许权，土地使用权等；

自然无形资产包括不具实体物质形态的天然气等自然资源等

H. 如何区分闲置土地与持有并准备增值后转让的土地使用权

土地使用者，应严格按照土地出让合同来进行开发。闲置土地，是指没有按照土地出让合同进行开发又不符合允许转让的条件，而导致土地被闲置的情况。这是一种违约行为，也是一种违法行为。国土部门甚至可以依法无偿收回。持有土地并准备增值后转让的土地使用权，是指依据土地出让合同开发到一定程度后可以依法转让的情况。依据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发工地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。出让合同的效力及于转让后继受取得土地使用权的用地者。

I. 全面营改增后，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者是否需要缴纳增值税

一、根据来《财政部 国家税务总局自关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税
......
（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
......
六、上述增值税优惠政策除已规定期限的项目和第五条政策外，其他均在营改增试点期间执行。如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。”
二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定：“本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”

J. 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权

融资租赁的不是，持有并准备增值后转让的房屋是