房屋使用权宏观政策

⑴ 房地产宏观调控的政策回顾

我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。
1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控
时间：1993-1996年
现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。
对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。
效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。
问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。
1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改
时间：1998-2002年
现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。
对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。
23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照建设部当时的保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了城市居民家庭总数的10%上下，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80%以上，高的甚至占到总人口的95%。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。
效果：随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。
问题：这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。但这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”，实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。
2003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业
时间：2003-2005年
现状：从2003年开始，我国房地产投资快速增长，再次出现经济过热迹象。由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致土地价格和房价大幅上涨。而从98年开始的房地产信贷给尚不完善的中国银行(2.83,0.00,0.00%)金融体系带来了巨大的潜在风险。
对策：2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施。
8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。
效果：18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件所确立的“新的经济增长点”的升级，也标志着新一轮房地产宏观调控正式开始。
问题：18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施，倒是把23号文件中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。”意味着政府将“为70－80%以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。该文件对经济适用房的重新定性也为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。
这两份意见向左的文件相继出台，将政府既害怕房地产价格和投资增长过快又希望继续拉动经济增长的摇摆不定的矛盾心态展露无遗。而各级政府主导的“圈地热”、日渐增大的金融信贷风险等原先大量潜在的问题也随着楼市的火爆而集中暴露出来。
2005-2007年：调控以稳定房价为主要诉求
时间：2005-2007年
现状：2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性，但增速明显减慢，然而，房价快速上涨的势头仍然没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。
对策：为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打出调控“组合拳”——2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。4月，国务院常务会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施(简称“新国八条”)，对“国八条”进一步细化、延伸。随即，国务院转发由建设部等七部委联合制定的房地产调控操作层面的细化方案。
2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委‘十五条’”)对“国六条”进一步细化。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。
2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。
效果：房地产市场出现了一些积极变化，开发投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。到2007年下半年，虽然总体房价涨幅有所放缓，但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。
问题：“国六条”提出的“规范发展经济适用房”方针，将门槛提高至城镇低收入阶层，试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房，低收入阶层靠经济适用房，其他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着，自2003年调控以来，政府保障房惠及的人群范围进一步缩小，政府将更多的人的住房问题扔给了市场。从供需关系上看，这一方针的确立势必推动房价上涨。
而加快城镇廉租住房制度建设和“限价房”方案的提出曾让人们看到希望，然而以后的房价走势却又屡屡让人们失望。
2008-2010年：调控反复，GDP是调控指标
时间：2008-2010年
现状：2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。2010年第一季度，房市神话继续上演，房价持续攀高。
对策：2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象。随后提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)，以完善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。
2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。
效果：由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放。
问题：虽然期间中央领导人不断发言说“房价第四季度会下降”，但由于前几次调控政府政策摇摆不定，购房者对此次房地产调控信心不足，以至于在房地产市场经过4个多月的观望僵持后又现回暖迹象，房地产迷局仍在变化之中。

⑵ 国家近两年都出台了哪些房地产有关政策

近两年都出台的房地产政策包括：

1、不动产登记：
不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。 国务院已签署国务院令：《不动产登记暂行条例》2015年 3月1日落地实施。

2、房地产税法正式列入中国立法规划
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
2015年8月5日，房地产税有了新动向，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

3、房贷降准降息
2015年5月10日，央行在宣布年内第二度降息之后，再次强调后续仍将执行“稳健的货币政策”，在经过不足半年的时间里三次降息两次降准后，尽管后续货币政策的总基调仍是“稳健的”，但从当前看，央行在应对实体经济变化的手段上已经开始向“积极”转化。

⑶ 2000至2011年深圳出台了哪些主要的房地产宏观调控政策和措施

深圳版国十条调控细则发布地产中国网 作者：深圳市规划和国土资源委员会 2010-5-6
深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见

为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市过快上涨的通知》(国发【2010】10号)的有关规定，结合本市实际，提出以下意见：

一、提高认识，加强组织领导

(一)房地产市场和住房发展事关国计民生，各区人民政府、市政府直属各单位要迅速将思想统一到国家有关文件精神上来，严格贯彻落实国务院的决策部署，采取有效措施，坚决遏制我市房价过快上涨，切实解决我市居民住房问题。

(二)为统筹决策和部署全市房地地产市场宏观调控和住房发展的重大话题，将市房地产宏观调控领导小组、市住房制度改革领导小组、市房屋委员会等机构统一整合为市住房与房地产发展领导小组。

二、认真落实住房建设的相关规划和计划，切实增加住房有效供应

(三)认真落实市政府已批准的“十一五”近期建设规划 2010年度实施计划及土地利用计划，市规划国土主管部门对年度实施计划确定的各类住房用地项目，加快选址预审、规划许可、招拍挂出让或用地报批等工作，确保本年度居住用地特别是保障性住房及人才安居住房用地按计划供应；加快推进城市更新相关工作，年内完成《深圳市城市更新办法》配套实施细则、《深圳市城市更新项目配建保障性住房暂行规定》和《深圳市城市项目配建保障性住房暂行规定》和《深圳市城市更新专项规划2011-2015》，加快城市更新单元的审批工作，积极增加城市更新改选居住用地的供应。

2010年启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，问题上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。

(四)采取有效措施，增加居住用地有效供应，提高住房建设项目供应效率。在落实本年度住房建设用地供应计划的基础上，增加居住用地供应；对已出让的居住用地建立“住房建设项目手册”制度；对已批未建居住用地加大清理力度，及时督促企业按照土地使用权出让合同的约定加快建设，对认定为闲置土地的应当予以及时处理，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，严格制止各种名目的囤地炒地行为；积极完善土地使用权出让制度，抵制居住用地价格非理性上涨。

(五)市住房建设主管部门应做好各年度保障性住房及人才安居住房建设任务分解并落实具体用地的建设责任主体，全力推进相关报批工作，切实加强“十一五”期间和今后各年度保障性住房及人才安居住房建设进度管理，严格落实各年度保障性住房及人才安居住房分工、竣工和分配供应目标，加强对各类住房工程质量安全监管。

各区人民政府，光明、坪山新区管委会应加强新增保障性住房及人才安居住房项目的土地整备工作，并按照相关规划与计划的要求，认真组织实施各年度城市更新项目。

年度保障性住房及人才安居住房建涉及的立项、环评等审批工作，市各相关部门应按重大项目绿色通道加快办理。

(六)根据我市国民经济和社会发展规划、城市总体规划与土地利用总体规划，编制“十二五”住房建设规划，将住房保障规划纳入住房建设规划，统筹安排“十二五”期间我市商品住房和保障性住房及人才安居建设总量、结构、用地、资金及相关实施措施。中小套型普通商品住房、保障性住房及人才安居住房用地供应量占“十二五”期间新增住房用地供应总量的比例不低于70%。

三、采取有效措施，坚决抑制不合理住房需求

(七)严格执行国务院国发(2010)10号文对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。

(八)认真执行国家引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策，要严格按照税法和国家政策规定，认真做好本市土地增值税的征收管理工作。

四、加快保障性住房建设，实施人才安居工程

(九)认真执行《深圳市保障性住房条例》，相关配套实施细则应当在年内完成并向社会公布，加强保障性住房建设、分配和推出等一系列的制度建设，切实解决低收入居民住房困难；加快落实人才强市战略，认真贯彻落实市委、市政府关于实施人才安居工程的相关政策，明确人才安居工程的保障对象、标准和方式，建立健全人才安居工程的运行机制，加大人才安居住房的建设力度和有效供给，全面缓解人才住房困难，打造人才“宜聚”城市。

(十)认真执行住房保障发展规划2010年度实施计划，年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套，分配供应1万套，发放5000户低收入户籍家庭保障性住房货币补贴的工作目标；市住房建设主管部门明确年度各项新建保障性住房项目的开工、竣工、分配时间，并严格按照规定的时间开展建设和分配工作；市、区发展改革和财政部门按照计划安排供应资金。

(十一)市住房建设主管部门采取多渠道的方式筹集和储备保障性住房及人才安居住房，并严格管理，对于“关停并转”或未按规定擅自租、售已建产业配套住房的企业，政府收回其相关配套住房纳入保障性住房及人才安居住房管理。

自本意见发布之日起，通过配售方式新取得保障性住房及人才安居住房的家庭(包括申请人、配偶及未成年子女)或个人，再行购置商品住房或将保障性住房擅自转让的，政府直接回购该保障性住房，并重新分配给其他符合保障性住房及人才安居住房条件的家庭或个人。

五、加强房地产市场秩序整顿，完善信息共享机制

(十二)加强房地产市场监管制度建设，出台《深圳市房地产市场监管办法》。建立由多部门参加的房地产秩序联合监管工作机制，6月底前，在全市开展一次房地产市场秩序专项整治工作，市各有关部门应切实负起责任，加大力度，强化房地产市场监管。

金融监管部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，严格执行国家有关套数认定的政策标准，外汇管理部门要加强外资进入本市房地产市场的监管。

市规划国土主管部门要加大专项整治和清理力度，对存在土地违规行为的房地产企业，限制新购置土地和参与城市更新；严格落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房(2010)53号)，对全市在建商品住房项目进行清理，加大预售监管力度，对囤积房源-捂盘惜售等违法违规行为，会同市场监管部门加大曝光和处罚力度，情节严重的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法追究相关责任人的责任。

市价格监督检查后部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。

市税务部门加强对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，严格土地增值税的征收。

市监察部门加强市有关部门落实国家、广东省和本市房地产宏观调控政策情况的监督检查，对稳定房价、建设保障性住房工作不力的部门，追究相关责任。

(十三)市发展改革、统计、规划国土、住房建设、市场监管、金融、财税、房屋租赁等部门在继续完善各自数据信息管理的基础上，在市住房和房地产发展领导小组统一领导下，由规划国土部门负责，各部门协助，建立服务于全市房地产宏观调控的信息共享与业务平台，将房地产市场、住房保障、房屋租赁、房地产金融与税收以及其他与住房和房地产相关的统计数据信息进行整合，加强房地产信息监测，切实提高房地产宏观调控的工作效率与决策水平。

⑷ 住房政策

所谓住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。我国的住房政策设计，必须从自己的基本国情出发，建立有中国特色的住房政策体系。我国住房政策体系应包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以货币工具为主 的房地产市场调控政策。

折叠编辑本段具体内容
住房政策
住房政策

●鉴于我国人地矛盾越来越突出的国情，统一的房地产税税率应该采用累进制，关键是税率和容积率调整系数的确定。在具体的政策设计上，可按以下步骤操作：第一，明确基本居住面积的合理标准；第二，确定基准税率；第三，确定基本容积率的合理标准；第四，确定容积率调整系数。

●住房消费总是与社会信用、尤其是消费信贷紧密结合的。为此，必须建立规范的政策性住房金融制度。首先，积极推进住房公积金向政策性住房金融转变；其次，还可以通过招标方式允许相关商业银行开展政策性住房金融业务。

●廉租房是以“租”的方式来解决低收入人群的住房问题，它不具备保值增值的功能，更适合我国国情。因此，必须进一步加强和规范廉租房制度建设，主要应做好以下工作：首先是要增加供给；其次是要完善相关制度；第三是要完善运行机制和管理体制；第四是要保障资金供应。

●政府有责任保持住房市场的稳定。政府应通过相继抉择的货币政策对房地产市场进行调控。政策工具除了常规的利率政策、总量政策、金融监管以外，还应保持货币政策信息的透明、连续、明确，稳定社会心理预期，切断“涨价－预期涨价－再涨价”的链条。同时，政府还应保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性，确保低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响，中等收入家庭较少受到影响。

折叠编辑本段突出问题
住房政策
住房政策

当前，社会反响强烈的住房问题主要集中在以下几个方面。

商品住房供不应求。与市场结构性问题相比，供给总量不足的矛盾是当前房地产市场面临的主要矛盾。2004年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势。但城镇化的进程却持续快速推进，新增城镇人口、需对原有住房条件进行改善的人口、因城镇建设的需要而被动拆迁的人口、新就业等着成家的人口、投资性购房的人口等几方面的需求，导致商品住房市场供不应求状况进一步加剧。

商品住房价格上涨过快，特别是大中城市房价涨幅过大。2007年5、6、7月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格涨幅同比达到6.6%、7.4%、8.1%，11月份已达到10.5%。房价上涨过快已成为当前各方面关注的一个热点问题。

住房保障机制一度不健全，措施不到位。我国住房制度改革的基本原则是：对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策，给不同收入的家庭提供不同的解决住房问题的途径。但是，长期以来，我们过多地强调了市场对住房供应的调节作用，忽视了对部分城市低收入家庭的住房保障作用。目前，我国新建住房中，94%为商品房，“经济适用住房”只占6%，廉租住房制度更是因各地的财力不同尤其是西部地区财政困难而相对滞后，直至今年，国家才出台较为具体的政策扶持措施。同时，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套。

房地产市场宏观调控尚未达到预期目标。2005年5月，针对房地产市场发展中的有关问题，国家出台了两个“国八条”对房地产市场进行宏观调控，2006年5月，国家又出台了“国六条”进一步对房地产市场进行宏观调控，上述调控措施的出台，对房地产市场的持续健康发展起到了一定的作用。但部分政策的执行不力、操作不便，使房价还是普遍上涨，人们对某些宏观调控政策措施的有效性产生了疑虑。客观来看，虽然一再调控，但住房建设与管理中存在的矛盾和问题并未得到根本解决，调控尚未达到预期目标。

住房市场秩序比较混乱。虚假广告、预售监管、拆迁资金的监管还不到位；任意修改已经审定的规划和设计图纸的情况还大量存在；开发商为偷税逃税乱例开发成本的问题还未得到有效遏制。

折叠编辑本段原因分析
住房政策
住房政策

对房地产政策和住房政策的混淆认识，导致长期的住房政策缺失。

长期以来，我国用房地产政策代替了住房政策，对住房和住房问题的特殊性认识不足，片面强调通过房地产市场来调节需求，解决住房问题。

从政策属性上看，房地产政策是一种经济政策，它归根到底主要着眼于市场效率；住房政策则应包括社会公共政策，更注重社会公平和居民的基本住房诉求，它要解决的问题是用什么手段，使不同收入状况的居民住有所居。住房属于生活必需品，拥有住房服务是每一个人的基本权利，即使是最低收入家庭，也需要住房消费，这是住房与一般消费品最大的区别。同时，在市场经济条件下，住房又具有商品属性，它是每个居民都希望拥有的资产。因此，政府在研究制定住房政策时必须考虑民众对住房的双重需求。多数国家的经验证明，住房供应既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我国混淆了这两个表面相似而又有实质区别的问题，忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位或不到位。

过度强调住房的经济发展功能忽视了住房的保障功能。

由于历史的原因和经济发展的原因，我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”，被地方政府推至极致并演变成畸形的

增长模式。地方政府热衷于批租土地，包括征用农用地用于大规模的房地产开发建设。依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政。过于功利性地重视房地产对“经营城市”的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。在经济增长的冲动下，一些城市政府忽视了住房的保障功能。

住房政策
住房政策

片面强调调控供给，忽视调控需求，导致房地产市场宏观调控成效不佳。

考虑到资源的有限性、环境承载力和可持续发展等问题，2005年以来的几次房地产市场宏观调控，是以调控供给为主。提出“90平方米以内的住宅要占70％”。把这作为一项符合中国国情的住宅建设模式和住宅消费模式的战略任务，无疑是正确的，但实施效果并不理想。究其原因，除了住房建设一般需要2年左右的开发周期（有的因拆迁问题需要更长时间）使效应滞后，还存在对中小户型的认识不统一，开发商对销售中小户型特别是小户型商品房存在滞销后积压资金影响下一步土地的有效取得存在着不同程度的担心。据对40个重点城市的统计数字测算，到2007年上半年，在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比虽逐月有所增加，但还不到25％，套型占比还不到40％；新建商品住房套均面积为107.8平方米，主力户型以100－130平方米/套居多。

导致房地产市场宏观调控成效不佳的另一个重要原因是忽视了采用经济手段从需求方进行调控。从需求方面看，一是人民币升值、流动性过剩，大量资金流向房地产市场；二是在CPI居高不下的背景下，投资性资金进入楼市，家庭拥有多套住房的数量增加；三是人们对住房价格上涨的预期，提前进入消费，而且消费主流是较大户型；四是中心城市不断提升的城市品质，吸引了更多的外地（含境外）机构和个人购房。五是一些金融机构没有严格执行个人住房抵押贷款的相关规定，客观上支持了住房消费需求的增长。

过分强调“无形的手”的作用，忽视“有形的手”的作用，导致住房保障体系缺失。

在我国实施住房商品化政策的过程中，新房供给结构主要由开发商提供，而开发商的住房供应结构是根据当期利益最大化的原则决定的。完全把住房问题推向市场，让市场自身去调节和完善，过分强调市场这只“无形的手”的作用，忽视了政府这只“有形的手”的作用，导致了保障性住房体系的缺失和长期滞后。

住房政策
住房政策

从国外来看，可以发现各国在不同的经济和社会发展阶段，往往采取不同的住房政策。在经济发展的初期，由于物资匮缺、经济基础薄弱以及技术力量有限，私人没有足够的储蓄，很难独立建造和拥有自有产权住房，这时公房比例往往较高；当经济发展到一定的程度，尤其是当整个社会出现中产阶级占主流时，住房市场化和私有化就具备了条件，此时，私有住房的比重往往较高。但即使如此，政府也没有忘记为中低收入者提供保障性住宅。然而，我国在目前经济尚不充分发达，社会收入分配差距较大的发展阶段，一度把住房制度改革的重点放在了产权私有化上，把住房市场化简单地等同于住房产权私有化，直接把“居者有其屋”变成了“居者有其产”，在认识上存在较严重的偏差。因此，十七大报告中提出了“住有所居”，而不是“住有其产”，就是对我国现阶段住房状况科学的判断和深刻的把握。

土地出让制度存在缺陷，导致住房价格的快速上涨。

在现行体制下，由土地产生的资产（源）性收益和大部分税费基本上归地方所有。加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。据调查，2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占同期地方本级财政收入15092亿元的1/3还强。而且我国还普遍沿袭以GDP增长率论政绩的干部考核体系。也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让金的持续上涨。再有，现行的土地出让制度把70年土地使用权一次性出让给开发商，开发商再把这笔费用转嫁到购房者身上。在目前这种土地出让制度下，地方政府与开发商在有意无意中结成了利益共同体，共同推高地价从而推高房价。

经济适用房制度定位模糊，管理监督失控，导致保障政策的落实不到位。

一是经济适用房政策定位不明确。老政策规定的受益群体是中低收入群体，2007年三季度出台的新政策调整为低收入群体；二是新政策的出台又将更广大的中等或中等偏低收入的工薪阶层推向了市场、无论从事何种职业，统一划定面积标准也似有欠妥；三是部分人群随着收入的增加，超出了应享受经济适用住房政策的规定而不能退出。

由于政策上的模糊和不稳定，在实际操作中，政府有关管理部门也很难有效地核实购房者的实际收入水平，致使一些中等偏高或高收入群体也享受了购买经济适用住房的政策。经济适用住房政策的实际受益人并不能与政策初衷完全相吻合。

二手房市场发育不完善，导致我国一二级住房市场的发展严重失衡。

一个成熟的住房市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场，而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交，租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也较高。二级市场、租赁市场的存在，应该使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。而目前我国的住房市场结构过度倚重一级市场。“十一五”发展规划及“国六条”中提出了“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。但是，目前我们对二手房市场的政策指引不够，缺少有关的法规制度，特别是针对二级市场发展的有关经济政策更是严重缺失。

可见，目前我国住房领域存在的突出矛盾和问题，是经济发展阶段性特征、住房改革进程以及市场发育水平的集中反映，也与当前宏观经济乃至全球经济的影响密切相关。从中长期看，这些问题需要在全面建设小康社会、完善社会主义市场经济体制、创建和谐社会的过程中逐步加以解决。

折叠编辑本段建议
住房政策
住房政策

摸清家底，为制定住房政策提供依据。自1985年全国第一次城镇住房普查以来，我国已经有近23年没有进行过住房普查了。在这近23年中，城市人口、家庭及其住房状况、城市住房数量、质量和分布等，都发生了巨大变化。究竟我们的城市中，每100个家庭拥有多少套住房、每个居室居住几口人等最基本的数据，没有一个人能说清楚。所以，应该通过全国城镇住房普查活动，掌握清楚当前的居民家庭及其住房状况。

根据调查数据和我们所处的经济发展阶段及城市化进程，结合我国政府能力及未来发展，确定我国住房政策的发展目标。制定公开透明的近期和中长期住房建设计划、尤其是公共住房建设计划是当务之急。

完善政策法规，为住房政策提供法律支持。住房政策作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。我国目前还没有专门的公共住房政策法规。因此，应尽快出台相关法规，为住房政策实施提供法律支持。建议优先考虑出台《住房保障条例》，从法规上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对违法违规行为的惩处措施等内容，待时机进一步成熟后再开展《住宅法》立法工作。从长期看，一部立法层面较高的《住宅法》出台，不仅是住房保障的客观要求，也是住房市场持续、稳定、健康发展的主观需要。

在政策法规中，要明确城市低收入家庭、参加过房改以后还想改善居住条件的人、刚就业的人、进城务工的农村人口等的住房政策，也就是说，政策法规要覆盖低收入、中等收入、高收入的各类群体。特别要提出的是，在全国统一的政策中，应当规定以当地的房价收入比例来界定各类群体的住房政策。

住房政策
住房政策

加强对我国住房保障政策的落实力度。前面已经谈到，单纯依靠市场机制无法解决我国所有阶层的住房问题。政府应对住房供需政策、总量和结构进行引导和调控，在保持房地产市场的健康持续发展的同时，解决中低收入家庭的住房问题。各级建设 (房地产)、发展改革、土地、财政、金融、税收等部门，都必须在落实政府住房政策目标中，积极扮演相应的角色，做到目标一致、相互配合，形成合力，按十七大报告提出的“住有所居”、“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，全面落实我国住房政策。

用经济手段对住房供需双方进行调控。前面已提到，导致房地产市场宏观调控成效不佳的另一个重要原因是忽视了采用经济手段从需求方进行调控。为此，建议调整税收政策，实行差别税率。对大户型和别墅征收高税率。如对90平方米以下的住房可享受优惠的税收政策，91-120平方米之间的住房按现行税收政策，121平方米以上的住房和别墅按差额税率加重征收。

修订房屋租赁市场的经济政策。目前我国房产租赁市场不管是住房还是商业用房和工业用房执行的房产税是统一的税率政策，加之监管不力，偷、漏税和避税现象四处存在。为此，应针对住房租赁制定不同的房产税，并规定凡不是产权人自己居住的均要纳税，以活跃房屋租赁市场并避免以各种理由偷、漏税和避税。

建立联网产权登记制度。各城市应按每户所有人口建立计算机联网产权（使用权）登记制度，并与税务部门协作。一可避免偷、漏税和避税现象的发生，二可利用计算机网络技术核查一边有房改房、商品房，还在申购经济适用住房甚至廉租住房的现象发生。

调整住房土地供应政策。一是对经济发达地区财力增长较快而房价又畸高的城市，可探索由购房户分期支付土地出让金的办法来建设特定商品房；二是对宗地的出让面积应加以控制并限期开发完成、限期上市，防止囤地和囤房；三是土地出让前必须要有规划控制指标，在修建中不得突破，防止“暗箱操作”；四是在《物权法》实施之后，各地应尽量采取熟地出让的方式出让土地；五是国土、建设等部门要严格执行有关法规，对到期不进行开发的土地应收回土地使用权。

继续规范房地产市场秩序。要加强对房地产开发的全过程监管，严格执行资本金制度和开发项目手册制度，严肃处理无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为，重点查处囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作等行为。要健全房地产中介服务规则，加强经纪机构及人员管理，坚决打击各类侵害消费者权益的行为。

总之，住房问题是一个长期问题，同时也是一个复杂的系统工程，困绕政府，牵动民心。对住房问题解决的成败得失，考量着一个执政党的执政能力和执政水平。面对百姓的呼声和需求，政府惟一能做而且也必须做的是：铁肩担道义，奋笔写春秋。

土地出让制度存在缺陷，导致住房价格的快速上涨。

在现行体制下，由土地产生的资产（源）性收益和大部分税费基本上归地方所有。加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。据调查，2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占同期地方本级财政收入15092亿元的1/3还强。而且我国还普遍沿袭以GDP增长率论政绩的干部考核体系。也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让金的持续上涨。再有，现行的土地出让制度把70年土地使用权一次性出让给开发商，开发商再把这笔费用转嫁到购房者身上。在目前这种土地出让制度下，地方政府与开发商在有意无意中结成了利益共同体，共同推高地价从而推高房价。

经济适用房制度定位模糊，管理监督失控，导致保障政策的落实不到位。

一是经济适用房政策定位不明确。老政策规定的受益群体是中低收入群体，2007年三季度出台的新政策调整为低收入群体；二是新政策的出台又将更广大的中等或中等偏低收入的工薪阶层推向了市场、无论从事何种职业，统一划定面积标准也似有欠妥；三是部分人群随着收入的增加，超出了应享受经济适用住房政策的规定而不能退出。

由于政策上的模糊和不稳定，在实际操作中，政府有关管理部门也很难有效地核实购房者的实际收入水平，致使一些中等偏高或高收入群体也享受了购买经济适用住房的政策。经济适用住房政策的实际受益人并不能与政策初衷完全相吻合。

二手房市场发育不完善，导致我国一二级住房市场的发展严重失衡。

一个成熟的住房市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场，而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交，租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也较高。二级市场、租赁市场的存在，应该使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。而目前我国的住房市场结构过度倚重一级市场。“十一五”发展规划及“国六条”中提出了“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。但是，目前我们对二手房市场的政策指引不够，缺少有关的法规制度，特别是针对二级市场发展的有关经济政策更是严重缺失。

可见，目前我国住房领域存在的突出矛盾和问题，是经济发展阶段性特征、住房改革进程以及市场发育水平的集中反映，也与当前宏观经济乃至全球经济的影响密切相关。从中长期看，这些问题需要在全面建设小康社会、完善社会主义市场经济体制、创建和谐社会的过程中逐步加以解决。

折叠编辑本段建议
住房政策
住房政策

摸清家底，为制定住房政策提供依据。自1985年全国第一次城镇住房普查以来，我国已经有近23年没有进行过住房普查了。在这近23年中，城市人口、家庭及其住房状况、城市住房数量、质量和分布等，都发生了巨大变化。究竟我们的城市中，每100个家庭拥有多少套住房、每个居室居住几口人等最基本的数据，没有一个人能说清楚。所以，应该通过全国城镇住房普查活动，掌握清楚当前的居民家庭及其住房状况。

根据调查数据和我们所处的经济发展阶段及城市化进程，结合我国政府能力及未来发展，确定我国住房政策的发展目标。制定公开透明的近期和中长期住房建设计划、尤其是公共住房建设计划是当务之急。

完善政策法规，为住房政策提供法律支持。住房政策作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。我国目前还没有专门的公共住房政策法规。因此，应尽快出台相关法规，为住房政策实施提供法律支持。建议优先考虑出台《住房保障条例》，从法规上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对违法违规行为的惩处措施等内容，待时机进一步成熟后再开展《住宅法》立法工作。从长期看，一部立法层面较高的《住宅法》出台，不仅是住房保障的客观要求，也是住房市场持续、稳定、健康发展的主观需要。

在政策法规中，要明确城市低收入家庭、参加过房改以后还想改善居住条件的人、刚就业的人、进城务工的农村人口等的住房政策，也就是说，政策法规要覆盖低收入、中等收入、高收入的各类群体。特别要提出的是，在全国统一的政策中，应当规定以当地的房价收入比例来界定各类群体的住房政策。

住房政策
住房政策

加强对我国住房保障政策的落实力度。前面已经谈到，单纯依靠市场机制无法解决我国所有阶层的住房问题。政府应对住房供需政策、总量和结构进行引导和调控，在保持房地产市场的健康持续发展的同时，解决中低收入家庭的住房问题。各级建设 (房地产)、发展改革、土地、财政、金融、税收等部门，都必须在落实政府住房政策目标中，积极扮演相应的角色，做到目标一致、相互配合，形成合力，按十七大报告提出的“住有所居”、“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，全面落实我国住房政策。

用经济手段对住房供需双方进行调控。前面已提到，导致房地产市场宏观调控成效不佳的另一个重要原因是忽视了采用经济手段从需求方进行调控。为此，建议调整税收政策，实行差别税率。对大户型和别墅征收高税率。如对90平方米以下的住房可享受优惠的税收政策，91-120平方米之间的住房按现行税收政策，121平方米以上的住房和别墅按差额税率加重征收。

修订房屋租赁市场的经济政策。目前我国房产租赁市场不管是住房还是商业用房和工业用房执行的房产税是统一的税率政策，加之监管不力，偷、漏税和避税现象四处存在。为此，应针对住房租赁制定不同的房产税，并规定凡不是产权人自己居住的均要纳税，以活跃房屋租赁市场并避免以各种理由偷、漏税和避税。

建立联网产权登记制度。各城市应按每户所有人口建立计算机联网产权（使用权）登记制度，并与税务部门协作。一可避免偷、漏税和避税现象的发生，二可利用计算机网络技术核查一边有房改房、商品房，还在申购经济适用住房甚至廉租住房的现象发生。

调整住房土地供应政策。一是对经济发达地区财力增长较快而房价又畸高的城市，可探索由购房户分期支付土地出让金的办法来建设特定商品房；二是对宗地的出让面积应加以控制并限期开发完成、限期上市，防止囤地和囤房；三是土地出让前必须要有规划控制指标，在修建中不得突破，防止“暗箱操作”；四是在《物权法》实施之后，各地应尽量采取熟地出让的方式出让土地；五是国土、建设等部门要严格执行有关法规，对到期不进行开发的土地应收回土地使用权。

继续规范房地产市场秩序。要加强对房地产开发的全过程监管，严格执行资本金制度和开发项目手册制度，严肃处理无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为，重点查处囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作等行为。要健全房地产中介服务规则，加强经纪机构及人员管理，坚决打击各类侵害消费者权益的行为。

总之，住房问题是一个长期问题，同时也是一个复杂的系统工程，困绕政府，牵动民心。对住房问题解决的成败得失，考量着一个执政党的执政能力和执政水平。面对百姓的呼声和需求，政府惟一能做而且也必须做的是：铁肩担道义，奋笔写春秋。

⑸ 使用权房的优势

优势一不受宏观调控影响比如，使用权房无须缴纳类似于产权房交易的契税，而只需缴付转让标的0.5%的交易费，2年内再转让无须缴纳营业税等，而且政府仍然鼓励承租户进行差价换房。
优势二拆迁改造可以预期
由于使用权房都处在闹市区，城市旧区改造已入尾声，未来有望完成拆迁改造的时间可以预期，同时动迁政策没有因为房地产市场降温而有所变化，甚至还有提高倾向。
优势三面积较小总价不高
使用权房的面积一般都较小，所以总价大都不会太高，投资客只要调动不多的资金，就可以进行操作。
优势四投资出租风险不大
使用权房所处的地段一般较好，即便一时未赶上动拆迁，就是用于出租，同样可获得略高于产权房的投资收益。相对而言，风险比投资高额的产权房要小。

⑹ 09年房地产宏观调控政策

嗯？09年的？现在不都10年了吗 要个过期的政策干嘛！

⑺ 2007 关于房地产领域的政策

我把自己07年整理的一些数据给你参考一下，可能不是很全。有部分是图表，复制后格式改变了，但应该比较清晰，满意就加分吧呵呵！

07年地产政策总列表
时间 部门 摘要
2007年2月5日 国家税务总局 颁布《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，调整税额幅度及标准，从严征税，严格控制减免税。

2007年2月28日 财政部、国家税务总局 下发《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》，针对单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，差价部分属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

2007年3月16日 十届全国人大五次会议 通过《物权法》，明确了对公有财产和私有财产给予平等保护、车库车位归属问题、规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期等内容。

2007年3月22日 商务部 发布关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见，严格限制外商投资房地产。

2007年5月 国土资源部 国土资源部门将突出整顿重点，抓好六个方面的工作。

2007年6月 国务院六部门 下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，

2007年6月18日 国家税务总局 公布《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》，房屋买卖的计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

2007年8月1日 国务院 通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要进一步建立健全城市廉租住房制度，要改进和规范经济适用住房制度。

2007年8月 国土资源部 加强处置闲置土地 闲置费按地价20％征收

2007年9月1日 国务院 《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（下称《决定》）颁布

2007年9月27日 央行和银监会 发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平，同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。

2007年10月9日 国土资源部 发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。

2007年10月28日 国土资源部 各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的方法。

2007年11月 国家发改委和商务部 颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》

07年金融政策总列表
时间 部门 内容
2007年1月15日 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2007年2月25日 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2007年3月18日 中国人民银行 上调金融机构人民币存贷款基准利率。融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由现行的2．52％提高到2．79％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的6．12％提高到6．39％。

2007年3月18日 建设部 五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0．18个百分点。

2007年04月16日 中国人民银行 中国人民银行提高存款准备金率，商业银行的存款准备金率将提高0.5%，达到10.5%。

2007年5月15日 中国人民银行 中国人民银行提高存款准备金率到11%。

2007年6月5日 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，普通存款类金融机构将执行11.5%的存款准备金率标准。

2007年7月21日 中国人民银行 上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57%提高到6.84%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

2007年8月6日 国家税务总局 税率调整后储蓄存款的利息所得按政策调整前和调整后分时段计算，并按照不同的税率计征利息税。

2007年8月15日 国务院 将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。

2007年8月15日 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，普通存款类金融机构将执行12%的存款准备金率标准。

2007年8月22日 中国人民银行 上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的2.34%调整为2.61%；上调个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。五年期以下（含五年）从4.50%调整为4.59%，五年期以上从4.95%调整为5.04%。

2007年9月15日 中国人民银行 上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。

2007年9月25日 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，标准将提高到12.5%

2007年10月25日 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13%的存款准备金率标准。

2007年11月9日 中国人民银行 发布的《二○○七年第三季度中国货币政策执行报告》说，有必要进一步加强和改善房地产市场调控。

2007年11月26日 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年第9次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率至13.5%。

2007年12月11日 央行和银监会 公布《关于加强房地产信贷管理的补充通知》

2007年12月11日 中国人民银行 央行预“叫停转按揭”，坚决取消转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款。

2007年12月21日 中国人民银行 调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；调整金融机构人民币存贷款基准利率由现行的0.81%下调至0.72%，下调0.09个百分点。

重要政策列举分析
一、宏观调控政策
为促进我国房地产市场的健康发展，抑制过快上涨的房价仍然是2007年政府调控楼市的首要目标。2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致大量资金进入股市与楼市，结果既推高了股指也助推了房价上涨。因此，打击楼市中的投机行为依然是2007年房地产调控宏观政策的主旋律。其中，引人关注的是，2007年国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，开始向1998年的房改政策回归，再加上《物业税》实转提速，这一切无疑将对未来房地产市场产生极其深远的影响。
1、国务院“24号文”出台，楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”。
8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）。《意见》明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。受其影响，住宅结构将发生重大变化：廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品这四种产品将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。“24号文”的发布，是我国楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标。
2、提高“第二套”住房贷款首付和利率，打击楼市投机行为。
9月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此政一出，市场观望气氛浓厚，一线城市普遍表现有价无市。
3、国土资源部“39号令”从源头上封堵漏洞。
10月9日，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）。 39号令核心内容是，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这意味着开发商再也不能用少量的启动资金来撬动大额的银行贷款，对目前过热的房地产市场将起到抑制作用。

4、《外商投资产业指导目录(2007年修订)》
国家发改委和商务部10月联合出台的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大。我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励投资类别中删除。《外商投资产业指导目录（2007年修订）》抑制外资流入房地产，减少房地产市场资金的流入，抑制房地产投资，将追逐人民币资产的国际投资热钱驱逐出去。

二、土地税收政策：
1、土地出让金收支两条线管理
1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。
2、《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》
1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。城镇土地使用税属于土地保有环节的税费，这一规定对房产开发成本的增加非常有限，每平方米房屋成本仅增加20元左右。
3、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
1月25日，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，拉开了土地增值税清算的序幕。文件明确了土地增值税清算的时间和空间“底线”，一方面使税务机关在征收这一税种时更有操作性，另一方面，也规范了房地产企业的纳税义务，有利于公平房地产企业税负。而对开发商杀伤力最大的，是通知对累进税率标准的重新明确。
4、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）
10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。该政策不仅规范了拿地程序，还大大打击部分开发商蓄意囤积土地行为。

三、金融政策
1、央行连续加息
今年，央行五度加息，从3月18日到12月1日，央行6次上调商业银行人民币存贷款利率，一年期存款基准利率从2.79%提高到4.14%，上调1.35个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.39%提高到7.47%，上调1.08个百分点。受加息影响的不仅有购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖关系的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。
2、央行连续上调存款准备金率
从1月15日起，央行共9次上调存款准备金率，每次上调0.5个百分点，截至10月25日存款准备金率达到13.5%。政府继续实行紧缩性货币政策，抑制投资需求。
3、房贷新政实施
新政要求，已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。房贷新政意在加大投资者的成本，打压日益凶猛的房地产泡沫，降低投资购房比例，遏制房地产价格上升过快的势头，以保证老百姓的根本利益。

1.4房地产行业小结：
① 07年地产行业表现及针对性措施。
房地产业作为中国的支柱产业，其重要作用如同心脏之于人类，时刻为中国经济的发展提供强大的驱动力,要实现经济高速高质的增长、国家竞争力的提升、社会的和谐稳定，如何保证这颗心脏持续、稳健、高效的运转是关键。
07年，在地产行业“热格局”主导的情况下，这颗心脏也出现如下的诸多病症。症状之一：血流阻滞。如同人体的血液循环流动，资本只有在价值链中往复流动才能完成社会再生产，当大量资本以土地囤积或成品房空置的形式，停止其在价值链中的正常流动，就好比血管中的血栓阻滞了血液循环对人体产生的危害一样危险，对房地产行业的发展带来灾难性的后果——产业泡沫化、投机性活动取代建设性活动，最终将导致行业空心化。症状之二：发育失衡。一颗健康的心脏应该拥有完整合理的组织和结构，以满足整个机体对血液的需求。当市场偏离大众基本的居住需求，转而迎合投资性需求，从而导致地产产品结构失调，行业畸形发展。如同畸形发育的心脏，生长越快，隐患越大。症状之三：博动乏力。作为不可再生资源，如果单位面积的土地在开发、建设、使用的过程中对经济增长的贡献率达不到一定水平，就如同心脏的每次搏动难以为肌体提供足够的血液一样。经济可持续性发展的前提是资源的可持续性利用，土地开发对经济发展的带动局限于土地出让费用等一次性收入，对政府来说是远远不够的。政府更希望看到土地的开发能优化本地经济结构、带来更多的就业机会、创造持续的财政收入。
针对这些症结，07年的一系列调控政策，可以解读为一个“对症下药”的过程：
第一，针对开发商囤积土地，投资者购房空置这一症状，宏观调控开出了三张处方。首先，抽紧地根，控制土地供应量，严格执行土地出让“招、拍、挂”制度，拔高开发商拿地成本，提升进入门槛，形成“无地可囤、价高难囤”的局面。其次，加强对开发商持有土地的管理，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的,政府无偿收回土地使用权。形成“有地难囤”的局面，迫使大量闲置土地重新进入价值链。其三，紧缩银根，全面压缩地产项目贷款规模，短期内连续提升利率，提高闲置土地、闲置住房的保有成本。形成“无钱囤地，息高难囤”的局面。

第二，针对地产市场上产品发展趋势与普通大众基本居住相背离这一症状，从国六条 “限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策到“70％”与“90平米”关键指标的规定旨在抑制迎合投资性需求的大户型产品，鼓励满足居住性需求的小户型产品的发展，再到国务院“24号文”出台，楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”。迫使市场发展轨道回归到符合我国人多地少、资源匮乏、环境负荷过重、人均收入水平偏低的国情现状。
第三，针对单位面积土地对经济增长的贡献率长期停滞不前这一问题，政府决策层也有了前瞻性的考虑。停止别墅类项目用地的审批，限制多层住宅等低密度产品的发展。另外，鼓励经营性物业的发展，优先满足旅游休闲、文化教育类项目的用地需求，加强对土地使用过程的监管，确保土地资源的优化配置。
产业调控政策的实施直指以上提到的行业症结，归纳起来即为以下四点：
一、防止房地产经济过热，压缩房地产经济泡沫。
二、保障中、低收入阶层的基本居住权，维护社会的安定和谐。
三、推动建设性投资开发，弹压投机性土地囤积行为。
四、提高土地资源的利用效率，增加土地开发对经济发展的综合贡献率。

⑻ 宏观调控对住房有哪些影响

2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。对于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；以及房地产市场的专项整治，加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果，而本年度央行的五次加息，更是前所未有。关键词：土地增值税国家税务总局1月16日晚颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，伴随着《通知》的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。点评：在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化，虽然开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，并且房价是否受影响，主要取决于供求关系。关键词：物权法2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。点评：物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。关键词：央行第一次加息央行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0．27个百分点。金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由现行的2．52％提高到2．79％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的6．12％提高到6．39％。点评：加息后，在众多房贷族上网寻找最新的房贷计算器，了解月供变化的同时，的购房者依然没有停止购房的步伐。可以预见，加息，对房地产业“温水煮蛙”式的影响或许仍将继续，也为以后的二、三、四……次加息埋下了伏笔。关键词：房地产市场秩序专项整治4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。点评：该方案有利于监督并制止未经许可擅自预售，囤积房源、哄抬房价等情况；同时，还将检查房地产中介机构发布虚假信息、骗取中介费，利用执业便利炒卖房屋等违法违规行为，能有效的规范房地产市场，使房地产销售更加透明。关键词：央行第二次加息央行决定，自5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款利率上调0．27个百分点，由现行的2．79％提高到3．06％；一年期贷款基准利率亦上调0．18个百分点，由现行的6．39％提高到6．57％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，个人住房公积金贷款利率上调0．09个百分点。点评：虽然通过加息抑制需求也不失为一种缓解供求矛盾的好法，加息对房地产市场也产生了一系列积极影响，但仍然无法彻底解决房价上涨过快，供应结构不合理等根本问题。关键词：外商投资6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。点评：随着国内对外资两税并轨的呼声高涨及对外资大量地并购国内企业的质疑，外资进入中国的政策出现逆转，限制外资炒房政策出台之后，对一些境外投机的游资起到威慑的作用，外资投资我国内地房地产有所收敛，对房地产市场健康稳定发展也起到了好的作用。房价如何平稳发展，向什么方向发展，主动权不是牵在外国人手里，而是中国人自己有主动权。使房价按照中国政府和中国人民希望平稳理性健康的方向发展。关键词：央行第三次加息央行决定：自7月21日起金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由3．06％提高到3．33％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由6．57％提高到6．84％。点评：央行2007年第三次加息，很多人迫于这种压力提前还贷，但单独的加息并末对对房市有太大的影响。关键词：廉租房、经济适用房8月1日国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。点评：我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难，该政策的出台使解决中低收入家庭住房问题有了保障。关键词：央行第四次加息央行决定，自8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由现行的3．33％提高到3．60％；一年期贷款基准利率上调0．18个百分点，由现行的6．84％提高到7．02％。个人住房公积金贷款利率相应上调0．09个百分点。点评：如果投资增速依然居高不下，不排除再次加息的可能，小幅多频所形成的累积效应不容忽视。央行亮出加息之剑并非万事大吉，下一步为何动作，值得关注。从目前的整个房地产市场情况来看，四次加息并未抑制购房者的热情。关键词：绿色建筑8月28日，建设部发布《绿色建筑评价标识管理法》（试行），目的是为规范绿色建筑评价标识工作，引导绿色建筑健康发展。点评：随着08年奥运会的到来，绿色建筑绿色节能是大势所趋，实现绿色居住更是人们的梦想，该法的颁布使绿色建筑有了评定的标准，对于提高人们的居住品质有重要意义。关键词：央行第五次加息中国人民银行14日宣布，决定自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。根据决定，自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由现行的3．60％提高到3．87％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的7．02％提高到7．29％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0．18个百分点。点评：中国国家统计局日前发布数据显示，中国8月份CPI延续前6个月不断攀升趋势，同比上涨幅度高达6．5％，为今年月度最高涨幅，央行加息成为市场普遍预期。此次加息旨在加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期。