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土地使用权和建筑物分开核算

发布时间:2021-10-10 19:33:22

1. 土地在什么情况下可以作为固定资产单独作价入账

在我国,土地归国家所有,任何企业和个人只拥有土地的使用权而无所有权,企业取得的土地使用权应作为“无形资产”入账。“计入固定资产的土地”是指特定情况下按国家规定允许入账的固定资产。
需要注意的是,作为“无形资产”核算的土地使用权,一旦土地对象化了以后,就应转为固定资产核算,计入附着物成本。例如土地上盖了房屋,房屋不能离开土地,这种情况下,作为“无形资产”核算的土地使有权,应在房屋破土动工时,将土地使用权账面价值全部转入相关建筑工程,借记“在建工程”科目,贷记“无形资产”科目。最终,土地使用权和房屋的建筑成本一起构成了房屋的总成本并计入了固定资产,可以计提折旧。由于土地使用权的摊销年限一般要超过房屋的使用年限,包含土地使用权价值的房屋在确定折旧总额时,应合理预计房屋报废时的土地使用权摊余价值,并将其作为预计残值予以保留。

2. 土地使用权与房屋可否分开核算

根据《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》应用指南(三)无形资产回规定:首次执答行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权,符合《企业会计准则第 6 号——无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的,首次执行日应当进行重分类,将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离,作为土地使用权的认定成本,按照《企业会计准则第 6 号——无形资产》的规定处理。

3. 投资性房地产中土地和建筑物是要分别摊销的吗

是的,分开摊销。因为土地使用权在取得的时候,通常是通过无形资产来核算的,只有房地产开发企业会将土地使用权计入销售房屋的成本,所以普通企业进行核算的时候,数据可以取得的,要单独进行核算。

4. 广东转让土地及地上建筑物时,分开计算土地价格及地上建筑物的,应如何缴纳契税

根据《财政部国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》(财税【2007】162号)的有关规定:根据国家土地管理相关法律法规和《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则的规定,土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的,应按照转让的总价款计征契税。

5. 什么情况下单独计价的土地作为固定资产核算,无形资产中的土地使用权和单独计价的土地有什么区别

新会计准则规定:

1)土地复使用权用于自行开制发建造厂房等地上建筑时,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销与折旧.

2)房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本.

3)企业外购的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配的,应当整体确认为固定资产原价.

我理解,在当前没有谁能有单独的土地所有权吧,只有使用权.
那么就是进入无形资产

6. 土地使用权和建筑物所有权可以分属不同公司吗

从《土地法》和有关法规的规定上,是不允许土地使用权和地上建筑物的产版权分离(即俗称的“权两证分离”)。但是在实践中,确实有两证分离的现象。最常见的情况是学校以非教学设施用地使用权出资,而地上建筑完工后的产权登记在开发商名下。

你说的这种情况能否实现两证分离取决于2个条件:
1、甲公司同意;
2、当地的国土资源政策允许。(可能是地方国土资源局文件的形式)

7. 土地使用权应该如何核算

土地使用权,是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。


土地使用权用于自行开发建造厂房等自用地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算。

如果房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物的,其相关的土地使用权的价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地使用权以及建筑物的价值的,一般应当对实际支付的价款按照合理的方法(例如,公允价值相对比例)在土地使用权和地上建筑物之间进行分配;确实无法在土地使用权和地上建筑物之间进行合理分配的,才全部作为固定资产核算。


(一)土地使用权的确认和计量。企业土地使用权的确认必须同时满足两个条件:

(1)该资产产生的经济利益很可能流入企业;

(2)该资产的成本能够可靠地计量。土地使用权的取得方式通常有行政划拨、出让、二三级市场购买、投资者投入、租赁等之分,且土地开发程度不同,其所含成本内容也不同,所以企业土地使用权取得的核算应区别各种情况对待。

1. 行政划拨取得。如无偿划拨则不需进行会计处理;如划拨取得后需支付农用地征用费或拆迁安置补偿费的,支付的农用地征用费、拆迁安置补偿费列“在建工程——其他支出”核算,支付的平整费用列“在建工程——基建工程”核算。

2. 出让取得。支付的土地出让金列“无形资产——土地使用权”核算,支付的农用地征用费、拆迁安置补偿费和取得时应由使用者缴纳的各种税费列“在建工程——其他支出”核算,支付的平整费用列“在建工程——基建工程”核算。

3. 市场购买取得。支付的价款列“无形资产——土地使用权”核算,支付的相关税费列“在建工程——其他支出”核算。

4. 投资者投入取得。取得时按投资各方确认的价款列“无形资产——土地使用权”核算,支付的相关税费列“在建工程——其他支出”核算。

5. 租赁取得。支付的租赁费分期列“管理费用”。

6. 换入或债务重组取得。通过非货币性交易换入的或通过债务重组取得的土地使用权,应按有关非货币性交易或债务重组的会计处理规定确定入账价值,列“无形资产——土地使用权”核算。

7. 补地价。原为划拨取得的土地,经批准将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时,应按规定补交土地使用权出让金即为补地价,补地价价款列“无形资产——土地使用权”核算。

房地产开发企业以上业务中涉及“在建工程”科目的,均应通过“生产(开发)成本”科目核算。 值得说明的是,现行企业中由于以下两种原因而在“固定资产——土地”科目核算土地:(1)1993年开始的全国性清产核资中按规定估价,并经批复确认按固定资产入账核算的土地;(2)1993年开始的清产核资以前“已经估价单独入账的土地”。该情况企业在占有使用上不存在期限,在价值上不计提折旧。

(二)土地使用权的摊销。企业出让取得、市场购买取得、接受投资等取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按规定的期限分期摊销。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,土地使用权出让的最高年限如下:商业、旅游、娱乐用地40年,工业用地50年,居住用地70年,综合或其他用地50年。企业取得土地使用权时,应明确该土地办理出让时土地使用权出让合同规定的使用年限,如该土地是早年出让取得的,摊销年限应是原规定年限减去已经使用年限后的剩余年限。但国家规定“满二年未动工的,可无偿收回土地使用权,因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。” 摊销土地使用权价值时,借记“管理费用——无形资产摊销”科目,贷记“无形资产——土地使用权”科目。

(三)土地使用权减值。由于土地的不可再生性、不可移动性等特性和国家实行的管理制度决定,土地使用权的减值可能性较小;产生减值时,大多已形成包括建筑物在内的房地产,此时应计提固定资产减值准备。无论是计提无形资产减值准备或固定资产减值准备,均列“营业外支出”科目及相关明细科目。

(四)土地使用权处置和灭失。

1. 建造开发。企业因利用土地建造自用项目时,应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本;房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。

2. 转让。根据建设部第45号令《城市房地产转让管理规定》,房地产的买卖、投资入股、合作开发、抵债等权属发生转移的形式均为转让;又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,为严格限制炒买地皮和切实保障建设项目的实施规定:“土地使用权的转让应按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。属于房屋建设工程应完成开发投资总额的25%以上。

8. 土地使用权是否属于固定资产

不需要,土地和房屋分开核算,不需要将占用的土地的价值转入房屋原值当中,即固定资产-房屋的价值不包括占用的土地价值。

一般企业批地建房,房和地应区分:房作为固定资产,房下的地计入无形资产。但如果不能区分计量清楚土地使用权和地上建筑物的应全部作为固定资产来处理。

房地产开发企业取得的土地使用权用于建筑对外出售的房屋建筑物,相关土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本(房和地都通过开发成本结转到开发产品中即:土地计入存货成本)。

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人以及外商投资企业按照法定程序或者协议,拥有、使用、收益和处分国有土地或者农民集体土地的权利。

土地使用权是一个大的概念。土地包括农用地使用权、建设用地和未利用地。

2011年1月,一则“土地使用期满后将免费收回”的消息引起各方关注。土地使用权和土地所有权是土地法律法规中最基本、最重要的概念。土地使用权是我国土地使用制度的法律体现。

国有土地使用权是指国有土地使用者依法享有的使用土地、取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、转让、租赁、股权等。农民集体土地使用权是指集体土地使用者依法使用土地并取得收益的权利。

9. 土地使用权怎么核算 土地使用权和房屋所有权的区别

土地使用权,是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

房屋所有权,是指房屋所有权属于个人产权,是私有财产权的一种,是得到《中华人民共和国宪法》的保护的,根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条,私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永远的。

土地使用权和房屋所有权的区别

房屋所有权(即房产权)是永远的,没有期限限制,只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有[房产证里是没有期限登记栏的];

土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式,授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

也就是说房子的所有权是永远的,只要房子不塌,这房子就一直是产权人的,但是我们是社会主义国家,土地是国家的。根据项目的立项不同,租用国家土地的周期也不同,住宅70年,办公/公建50年,商业/工业40年。

土地使用权的核算

土地使用权用于自行开发建造厂房等自用地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算。

如果房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物的,其相关的土地使用权的价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地使用权以及建筑物的价值的,一般应当对实际支付的价款按照合理的方法(例如,公允价值相对比例)在土地使用权和地上建筑物之间进行分配;确实无法在土地使用权和地上建筑物之间进行合理分配的,才全部作为固定资产核算。

(一)土地使用权的确认和计量。企业土地使用权的确认必须同时满足两个条件:

(1)该资产产生的经济利益很可能流入企业;

(2)该资产的成本能够可靠地计量。土地使用权的取得方式通常有行政划拨、出让、二三级市场购买、投资者投入、租赁等之分,且土地开发程度不同,其所含成本内容也不同,所以企业土地使用权取得的核算应区别各种情况对待。

1. 行政划拨取得。如无偿划拨则不需进行会计处理;如划拨取得后需支付农用地征用费或拆迁安置补偿费的,支付的农用地征用费、拆迁安置补偿费列“在建工程——其他支出”核算,支付的平整费用列“在建工程——基建工程”核算。

2.出让取得。支付的土地出让金列“无形资产——土地使用权”核算,支付的农用地征用费、拆迁安置补偿费和取得时应由使用者缴纳的各种税费列“在建工程——其他支出”核算,支付的平整费用列“在建工程——基建工程”核算。

3.市场购买取得。支付的价款列“无形资产——土地使用权”核算,支付的相关税费列“在建工程——其他支出”核算。

4.投资者投入取得。取得时按投资各方确认的价款列“无形资产——土地使用权”核算,支付的相关税费列“在建工程——其他支出”核算。

5.租赁取得。支付的租赁费分期列“管理费用”。

6.换入或债务重组取得。通过非货币性交易换入的或通过债务重组取得的土地使用权,应按有关非货币性交易或债务重组的会计处理规定确定入账价值,列“无形资产——土地使用权”核算。

7. 补地价。原为划拨取得的土地,经批准将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时,应按规定补交土地使用权出让金即为补地价,补地价价款列“无形资产——土地使用权”核算。

房地产开发企业以上业务中涉及“在建工程”科目的,均应通过“生产(开发)成本”科目核算。 值得说明的是,现行企业中由于以下两种原因而在“固定资产——土地”科目核算土地:(1)1993年开始的全国性清产核资中按规定估价,并经批复确认按固定资产入账核算的土地;(2)1993年开始的清产核资以前“已经估价单独入账的土地”。该情况企业在占有使用上不存在期限,在价值上不计提折旧。

(二)土地使用权的摊销。企业出让取得、市场购买取得、接受投资等取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按规定的期限分期摊销。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,土地使用权出让的最高年限如下:商业、旅游、娱乐用地40年,工业用地50年,居住用地70年,综合或其他用地50年。企业取得土地使用权时,应明确该土地办理出让时土地使用权出让合同规定的使用年限,如该土地是早年出让取得的,摊销年限应是原规定年限减去已经使用年限后的剩余年限。但国家规定“满二年未动工的,可无偿收回土地使用权,因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。” 摊销土地使用权价值时,借记“管理费用——无形资产摊销”科目,贷记“无形资产——土地使用权”科目。

(三)土地使用权减值。由于土地的不可再生性、不可移动性等特性和国家实行的管理制度决定,土地使用权的减值可能性较小;产生减值时,大多已形成包括建筑物在内的房地产,此时应计提固定资产减值准备。无论是计提无形资产减值准备或固定资产减值准备,均列“营业外支出”科目及相关明细科目。

(四)土地使用权处置和灭失。

1. 建造开发。企业因利用土地建造自用项目时,应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本;房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。

2.转让。根据建设部第45号令《城市房地产转让管理规定》,房地产的买卖、投资入股、合作开发、抵债等权属发生转移的形式均为转让;又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,为严格限制炒买地皮和切实保障建设项目的实施规定:“土地使用权的转让应按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。属于房屋建设工程应完成开发投资总额的25%以上。

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