国有土地使用权出让合同行政协议

A. 最高人民法院土地出让合同是民事合同还是行政合同

您好， 一种观点认为，《土地出让合同》属于典型的民事合同，理应作为民事争议进行处理。其理由为：
第一，《物权法》第一百三十八条对《出让合同》的具体内容作出了规定，且合同内容是依据《合同法》有关合同一般应具备的主要条款而做出的，表明了《出让合同》的性质应属于调整物权关系的民事合同范畴。
第二，最高人民法院法发[2005]5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开宗明义地指出，“根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释”，即对国有土地使用权出让纠纷划为民事纠纷作出了明确规定。
第三，审判实务中也是将国有土地使用权出让合同纠纷作为民事纠纷审理的，如最高人民法院(2003)民一终字第82号关于上诉人时间房地产建设集团有限公司与被上诉人玉环县国土资源局土地使用权出让合同纠纷一案。
另一种观点认为，《土地出让合同》属于行政合同。其理由为：
第一，《土地出让合同》的签订一方是土地行政主管部门，他是行使行政权力的国家机关，作为土地的管理者，他负有对土地开发、利用进行管理、监督的职能。
第二，在《土地出让合同》中，出让方与受让方权利义务存在不对等性，签订合同之前，出让方已将出让地块面积、用途、年限及其他限定条件进行了明确规定，对此受让方无从选择，且受让方需改变土地用途等约定条件的必须征得出让方同意。
第三，最高人民法院在2004年1月关于规范行政案件案由的通知中，把行政合同列为行政行为之一。由此决定了《土地出让合同》属于行政诉讼受案范围。
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B. 国有土地使用权出让合同是民事合同还是行政协议

《土使用权让合同》属于典型行政合同合同双事形行政律关系行政律关系民事律关系律版关系种具体形式行权政律关系民事律关系区别于行政律关系指受律规范调控行使行政权形权利义务关系签订《土使用权让合同》土行政主管部门看合同签订履行程行使都行政权力 我《土管理》第八条明确规定务院土行政主管部门统负责全土管理监督工作县级民政府土行政主管部门设置及其职责由省、自治区、直辖市民政府根据务院关规定确定⑦由见务院土行政主管部门县级民政府土行政主管部门职责负责全土管理监督工作行政职责民事权利进行土让行使土管理权种具体形式签订《土使用权让合同》市、县土行政主管部门项行政职责签订《土使用权让合同》相说签订履行合同都行政相签订合同程行政许申请;合同履行程家土行政管理相双通合同形行政律关

C. 国有土地使用权出让合同属于民事合同还是属于行政合同不要的。

"行政合同的目的是实施行政管理。行政主体签订行政合同的目的是实现行政管理版职能，维护权公共利益，而不是为了自身的经济利益。如为了修建道路、桥梁、机场等公共设施，行政主体与企业签订的共同投资建设合同等"
上面是行政合同的几个重要特征之一。一般的土地使用权出让合同不属于行政合同，但不知道你说的，是什么样的国有土地，以何种方式出让的。

D. 国有土地使用权出让合同是民事合同还是行政合同

《国有土地使用权出让合同》属于典型的行政合同。在合同中，双方当事人形成的是行政法律关系。行政法律关系和民事法律关系一样，是法律关系的一种具体形式，行政法律关系和民事法律关系的区别在于，行政法律关系是指受法律规范调控的因行使行政权而形成的权利义务关系。从签订《国有土地使用权出让合同》的土地行政主管部门来看，在合同的签订和履行过程中，行使的都是行政权力。
我国《土地管理法》第八条明确规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定⑦。由此可见，国务院土地行政主管部门和县级以上地方人民政府土地行政主管部门的职责就是负责全国土地的管理和监督工作，这是行政职责，不是民事权利。进行土地出让，是行使土地管理权的一种具体形式，签订《国有土地使用权出让合同》也是市、县土地行政主管部门的一项行政职责。从签订《国有土地使用权出让合同》的相对人来说，在签订和履行合同中，都是行政相对人。在签订合同的过程中，他是行政许可的申请人;在合同的履行过程中，他是国家土地行政管理的相对人。双方通过合同形成的是行政法律关系。

E. 国有土地使用权流转合同纠纷的管辖

实践中，因土地管理部门违约而引起纠纷的情况比较少见，更多的是因受让方违约，土地管理部门对其进行制裁而引起的纠纷。出让方和受让方因合同的有关条款发生争议时，应寻求何种途径解决纠纷，《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均未作出规定，最高人民法院2005年6月18日公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）也回避了这一问题。
国有土地使用权出让合同纠纷不适用于仲裁机构仲裁
根据《仲裁法》第二条规定，民事仲裁仅适用于解决“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷”，而国有土地使用权出让合同并非平等的民事主体之间的合同，其一方当事人的行为具有一定的行政属性，因此，国有土地使用权出让合同的纠纷不在《仲裁法》的适用范围之内。
国有土地使用权出让合同纠纷不适用于寻求民事诉讼救济
首先，依民事诉讼审理对保障行政机关依法行使职权不利。这有多方面表现：一方面，在民事诉讼中法庭认为国有土地使用权出让合同的双方当事人地位是平等的，土地管理部门是以民事主体的身份与相对人签订合同，因而法庭可能会否认土地管理部门在合同行为中的制裁权、处罚权、提前解除合同权等行政优先权。因此，土地管理部门正当行使行政优先权的行为可能被法庭认定为是非法利用行政权的行为，从而认定是违法的，这对于土地管理部门依法行使职权不利。
另一方面，民事诉讼不适用行政诉讼中的起诉不停止执行原则，这会导致合同因提起诉讼而被迫停止执行，影响行政职能的有效运转和实现。例如，土地管理部门因受让方闲置土地而解除合同，收回其土地使用权时，若适用民事诉讼规则，则在诉讼期间，土地依然被闲置而不能被有效利用。
其次，民事诉讼的规则也不利于保护相对人的合法权益。民事诉讼的举证规则是“谁主张、谁举证”，提出主张而举不出证据证明者则承担不利的法律后果。土地出让方可以在不与受让方协商的条件下单方面作出行政决定，改变合同的正常形态，而对于出让方的行为是否合法、合理，受让方没有足够的举证能力，从而可能会使自己的合法权益得不到保障。
最后，监督制约行政权是行政诉讼区别于民事诉讼的重要功能，依民事诉讼规则审理国有土地使用权出让合同纠纷，不利于司法权对行政权的监督制约。适用民事诉讼审判程序，法庭仅仅能审查合同本身，注重合同的订立、履行情况，而忽略对行政行为的审查，从而使违法的行政行为可能得不到纠正，无法实现司法权对行政权的制约。
国有土地使用权出让合同纠纷宜寻求行政诉讼救济
国有土地使用权出让合同兼顾公共利益和私人利益，而行政诉讼以制约行政权、保护相对人合法权益为立法宗旨。将国有土地使用权出让合同纠纷适用行政诉讼救济方式，既有利于防止土地管理机关滥用行政特权、轻视合同约束力，也有助于防止行政机关以权谋私、滥用职权，损害社会公共利益，从而实现公私利益的动态平衡。国有土地使用权出让合同纠纷若因出让方不履行交付土地义务、不履行登记发证义务引起的，受让方即可提起行政诉讼。若受让方违约或违法，应由土地管理部门行使制裁权，如果受让方拒不履行，土地管理部门可依法采取有关措施加以强制履行，土地管理部门没有强制执行权的，可申请人民法院强制执行；如果受让方不服土地管理部门采取的制裁措施，则可由受让方提起行政诉讼。
国有土地使用权出让合同诉讼中首先应当适用公法规范，包括在程序上适用行政诉讼法，实体上适用行政法律规范。其次，诉讼中也应当根据审理对象的特殊性适用一定的私法规范，包括在程序上适用民事诉讼法，实体上适用民事法律规范。私法规则能够援用到行政法领域中的根本原因，主要是因为国有土地使用权出让合同是出让方与受让方之间的合意，是行政的实质与合同的形式的结合，发生的纠纷与民事纠纷有着相似性。如在合同中关于要约与承诺、契约自由、当事人行为能力等纠纷，应当参照适用民法规则。在国有土地出让合同诉讼适用的程序上，许多情况下也应参照适用民事诉讼规则。如在举证规则上，行政诉讼中一般由土地管理机关对其行使行政权的合法性负举证责任，而对土地管理机关违反合同的行为及其对受让人造成的损害，则应当参照民事诉讼规则，由受让人负举证责任。

F. 土地使用权出让合同是买卖合同吗

一、合同特征：

行政合同特征是行政主体与相对人签订民事权利义务协议。专土地使用权出让是土地管理部门代属表国家(出让人)与土地使用者(受让人)就特定地块的土地使用权所签订的协议。

所以，土地使用权出让合同不是买卖合同，属于行政合同。

二、行政合同的概念包含土地出让合同：

行政合同也叫行政契约，指行政机关为达到维护与增进公共利益，实现行政管理目标之目的，与相对人之间经过协商一致达成的协议。在行政合同之中，行政主体并非以民事法人的身份而是行政主体的身份与行政相对人订立关于民事权利义务的协议，以合同的方式来达到维护与增进公共利益的目的。在其间行政主体享有行政优益权。

土地使用权出让合同即国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家(出让人)与土地使用者(受让人)就特定地块的土地使用权出让事宜所达成的、明确相互问权利义务关系的书面协议。

三、法律规定

《城市房地产管理法》第14条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。

G. 国有土地使用权出让合同纠纷是行政纠纷还是民事纠纷

您好，国有土地使用权出让纠纷要根据合同双方的当事人确定纠纷的性质。专

如果双方是个人或企业属间土地使用权转让的，则属于民事纠纷。

如果合同一方是代表国家的如土地局，市政动迁等，则属于行政纠纷。

相关法律规定：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

H. 该土地使用权出让合同有效吗

【问题】

2005年5月，某企业到某市投资，为建设厂房与某市开发区管委会签订国有土地使用权出让合同。某企业随后到某市国土资源管理部门办理登记手续，却被告知其与开发区管委会订立的土地使用权出让合同无效，某企业认为土地使用权出让合同是民事合同且已支付了出让金，该合同是有效的，遂向法院提起诉讼。

问：1.国有土地使用权出让合同是否为民事合同？

2.某企业与某市开发区管委会签订的土地使用权出让合同是否有效？

【分析】

本案主要涉及国有土地使用权出让合同的法律性质、土地使用权出让的主体以及土地使用权出让合同的效力三个方面的问题。

（1）要明确的是国有土地使用权出让合同的法律性质。《城市房地产管理法》第七条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让行为虽然具有一定的民事法律行为的特征，但国家与用地者在出让过程中表现的是一种行政法律关系。从法律本质上讲，土地使用权出让是一种行政许可行为，是国家特许某些当事人享有特定地块的土地使用权的行政行为。土地使用权出让合同是土地行政主管部门与相对人协商，对双方在土地行政管理中的权利、义务进行约定，行政主体在合同的订立或执行过程中起主导作用，双方当事人之间形成的是行政法律关系。通过签订合同，双方当事人设立、变更、终止的是行政上的管理和被管理关系。在执行合同过程中，行政主体可以根据实际情况的变化提出修改、中止或撤销已经订立的合同，以便于符合所要达到的行政目标的要求，而另一方当事人则没有这种权利。

（2）根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让合同的出让方为市、县人民政府土地管理部门，其他部门无权出让。但由于以往土地市场管理不规范，特别是对各类开发区内的土地管理缺乏有效措施，导致了一些开发区的国有土地出让呈现无序状态，开发区管委会擅自出让土地的情况较为严重，引发了大量的合同纠纷。针对这种情况，最高人民法院2005年6月22日出台了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），明确了土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府，土地使用权出让合同的订立与履行由市、县人民政府的土地管理部门具体负责。

（3）关于合同的效力问题，《解释》对开发区管委会订立的土地使用权合同效力认定作出区别对待的规定。《解释》根据《合同法》的规定，在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上，采取了补救性的措施，《解释》明确将不具备法定主体资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理，对今后土地出让行为给予有效规范。但考虑到我国目前的实际情况，对开发区管委会遗留下的为数不少的出让土地问题，仍采取一定的补救手段，即在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效。同时，为防止追认手段的滥用，有效规范今后的土地出让行为，对追认的范围限定在《解释》实施之前的情况，《解释》实施以后，开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同一律按照无效处理。

I. 土地使用权出让合同是行政合同还是民事合同

土地出让合同是经济类的民事合同，但因土地的国有性质，出让方是政府部门，所以涉及行政部门。