3m物权

Ⅰ 东莞职业技术学院仓储与配送复习资料

仓储与配送复习资料
第一章
仓储的概念：仓储就是在特定的场所储存物品的行为。
仓储的种类
按仓储经营主体划分：企业自营仓储、营业仓储、公共仓储、战略储备仓储。
按仓储对象划分：普通物品仓储、特殊物品仓储。
按仓储的功能划分：储存仓储、物流中心仓储、配送仓储、运输转运仓储、保税仓储。
按仓储物的处理方式划分：保管式仓储、加工式仓储、消费式仓储。
按仓储集中程度划分：集中仓储、分散仓储、零库存→JIT（Just In Time），即安全库存。
仓储管理的任务：
利用市场经济的手段获得最大效益的仓储资源配置；
以高效率为原则组织管理机构；
以不断满足社会需要为原则展开商务活动；
以高效率、低成本为原则组织仓储生产；
以优质服务、诚信建立企业形象；
通过制度化、科学化的手段不断提高管理水平；
从技术到精神领域提高员工素质。
仓储管理的基本原则：
（1）满足社会需要；（2）效率原则；（3）经济效益的原则；（4）服务的原则。
第二章
仓库的概念：仓库是保管、存储物品的建筑物和场所的总称。
库房出入口和通道：作为载货汽车、铲车的库房出入口，要求宽度和高度的最低限度必须达到4m。作为叉车的出入口，宽度必须达到3m，高度达到4m，作业通道应达到2m。大型卡车和重型叉车入库作业通道的宽度应大于3m，小型叉车作业通道的宽度应达到2m。
有铁路线的仓库仓库外墙建筑轴线至站台边缘的距离，在一般情况就下，当使用叉车时，铁路一侧不应小于4m，场地一侧不应小于3.5m；当人工搬运时，铁路一侧不得小于3.5m，场地一侧不得小于2.5m。
集装箱化的优点：
（1）促使装卸合理化；
（2）使包装合理化；
（3）便于管理；
（4）有效整合各环节；
（5）提高场地利用率。
仓库的功能要求：
仓库的位置应便于货物的入库、装卸和提取，库内区域划分明确、布局合理。
集装箱货物仓库与零担货物仓库分开设置，库内货物应按发送、中转、到达货物分区存放，柄画线设置货位，以防商务事故的发生。要尽量减少货物在库内的搬运距离，避免迂回运输，并要最大限度地利用空间。
要有利于提高装卸机械的装卸效率，满足先进的装卸工艺和设备的作业要求。
仓库应配置必要的安全、消防设施，以保证安全生产。
仓库货门的设置，既要考虑集装和货车集中到达时的装卸作业要求，又要考虑由于增设货门而造成的堆存面积的损失。
仓库的功能布局：
生产作业区：是仓库的主体部分，是商品储运活动的场所，主要包括储货区、铁路专运线、道路、装卸台。
辅助生产区：是为商品储运保管工作服务的辅助车间或服务站，包括车库、变电室、油库、维修车间等。
商务行政区：是仓库行政管理机构和员工的生活区域。
P36 了解仓库主要设备及作用
第四章
仓储合同的种类：仓储保管合同、混藏式仓储合同、消费式仓储合同、仓库租赁合同。
仓储合同的当事人：仓储合同的双方当事人分别为存货人和保管人。P74
仓储合同的格式：合同书、确认书、计划表、格式合同。
存货人的权利和义务：
（1）告知义务；
（2）妥善处理和交存货物；
（3）支付仓储费和偿付必要费用；
（4）查验、取样；
（5）及时取货。
仓储保管人的权利和义务
合适的仓储条件；
验收货物；
签发仓单；
合理化仓储；
返还仓储物；
危险通知义务；
行使留置权。
违约责任和免责
仓储合同当事人违约责任的承担方式：
违约金；②赔偿损失；③继续履行；④采取补救措施；⑤定金惩罚。
仓储合同当事人的免责：
①不可抗力；②仓储物自然特性；③存货人的过失；④合同约定的免责。
仓单的概念：仓单是保管人在接受仓储物候签发的表明一定数量的保管物已经交付仓储保管的法律文书。
仓单的功能：
保管人承担责任的证明；
物权凭证；
物权交易；
融资和担保工具。
*第五章 仓库保管作业过程
货物入库准备
熟悉入库货物；
掌握仓库库场情况；
制定仓储计划；
仓库妥善安排货位；
做好货位准备；
准备苫垫材料；
验收准备；
装卸搬运工艺设定；
文件单证准备。
选择货位的原则
根据货物的尺寸、数量、特性、保管要求选择货位；
保证先进先出、缓不围急；
出入库频率高的货物使用方便作业的货位；
小票集中、大不围小、重近轻远；
方便操作；
作业分布均匀。
存货量的确定（计算题）P102
货物质量检验方法和标准：视觉检验，听觉检验，触觉检验，嗅觉、味觉检验，测试仪器检验，运行检验。
货物堆存的基本方法：
散堆法；
货架存放；
堆垛法存货：重叠式堆码，纵横交错式，仰俯相间式，压缝式，通风式，栽柱式，衬垫式，直立式。
垛性：平台垛，起脊垛，立体梯形垛，行列垛，井型垛，梅花形垛。
（计算题：计算平台垛的货物件数 P116）
仓库保管遵循“以防为主、防治结合”的保管原则。
通风的作用：降低货物的含水量；利用低温空气降低货物温度；消除货物散发出的有害气体；增强空气氧分的含量。
装卸搬运的合理化原则：
装卸搬运次数最少；
装卸搬运移动距离最短；
专心搬运作业衔接流畅；
机械化作业；
托盘化、集成化等成组作业；
省力化作业；
系统化。
盘点方法：
账面盘点法：将每天入库及出库货品单据和数量记录在电脑系统中，不断地累计汇总账面库存数量及库存金额。
现货盘点法：现场清点调查仓库的实际库存数，再根据盘点单据计算出实际库存金额。①期末盘点；②循环盘点。
案例题 P133 P134案例思考题2
第六章
流通加工P136（了解）
包装的种类
按形态分类：个装、内包装、外包装。
按功能分类：工业包装、商业包装。
工业包装是指在运输和保管过程中以保护物品为主要目的的包装，也称之为运输包装，以满足运输储存要求为主要目的的包装。它具有保障产品的安全，方便储存装卸，加速交接、点验作用。
商业包装又称为销售包装，是以促进商品销售为主要目的的包装，其本身构成商品的一部分，也称作零售包装或消费包装。
按包装方法分类：防碎包装、防洒漏包装、防湿包装、防锈包装、缓冲包装、收缩包装、真空包装等。
按包装材料分类：纸箱包装、木箱包装、金属包装、纸袋包装、玻璃瓶包装、塑料袋包装（软包装）。
按包装商品划分：食品包装、药品包装、蔬菜包装、机械包装、危险品包装。
按内容状态分类：液体包装、粉末包装、颗粒体包装、固体包装等。
按包装阶段划分：生产者包装、集货地包装、物流中心包装、店铺包装等。
运输包装标志：包括识别标志、运输标志、操作标志、运输标志的标注和危险货物包装标志。
运输标志：运输标志习惯上称为“唛头”或主标志。其形式和内容由买卖双方在贸易合同或信用证中规定。P151
运输标志的四要素包括：①收货人或者买方的名称字首或者简称，但在铁路或公路运输中要使用全称。②参照号码，采用贸易合同、运单、提单、订货单发票或者许可证号码。③目的地，即货物运输的最终目的地，如需转运，还要表明转运地。④件数号码，由顺序号和总件数构成，如1/200。
包件体积和重量标志。
原产地标志。
第七章
库存的分类：
基本库存：是为了满足基本需求而建立的库存，是由于批量补给和分散消耗而产生的库存。（满足需要的库存，变动）
安全库存：是指为了防止由于不确定因素（如突发性大量订货或供应商延期交货）而造成基本库存不能满足需要时，避免缺货而准备的缓冲库存。（应急库存，短期不变）
中转库存：中转库存也称为再涂库存，是指正在转移或等待转移的、装在运输工具上的存货。（记入库存管理，但又不能使用）
储存库存：是指通过较长时期的存货，满足未来长期的需要或者等待增值的机会所进行的存货。（在一定时期内保持不变）
库存变化的一般过程（了解）P171
订货量的确定 P178-179 例题7-1 例题7-2 例题7-3
第八章
火宅的危害 仓库火宅是仓库的灾难性事故，不仅会造成仓储货物的损失，还会损毁仓库设施；燃烧和燃烧产生的有毒气体会直接危及人身安全。仓库储存有大量的屋子，且物资存放密集，机械、电气设备大量使用，管理人员偏少，具有发生火灾的系统性缺陷。
燃烧的三要素：具有可燃物、助燃物以及着火源。
防火方法：控制可燃物；隔绝助燃物；消除着火源。
灭火方法：冷却法；窒息法；隔绝法；化学抑制法；综合灭火法。
灭火器分为清水灭火器、泡沫灭火器、二氧化碳灭火器、干粉灭火器、1211灭火器等。
灭火剂有水、泡沫、二氧化碳、干粉、卤代烷1211（1211即二氟一氯一溴甲烷）、沙土。
第九章
仓储成本的类型：
空间成本（Space Costs）是仓储设施投入仓储生产的固定成本的体现，或者说是存货占用储存建筑内立体空间所支付的费用，包括场地地租、货架、道路使用费等仓储设备和建筑成本分摊。
资金成本(Capital Costs)主要指使用流动资金所需要的成本，这些资金可以使仓储企业为了运营所需要使用的资金的成本，如果占有存货则还包括库存物资占用资金的成本，有可能占到库存持有成本的80%。
运作成本/库存服务成本（Inventory Service Costs）为库存商品提供的各项服务的成本，包括货物作业、劳务、信息服务、文件服务等，投入作业生产的设备的运营费用，包括燃料、润滑油、以及作业使用的工具和消耗品等。服务成本主要表现为工资和福利费用。
库存风险成本（Inventory Risk Costs）与产品变质、短少（偷窃）、损害或报废相关的费用构成仓储成本。
第十章
危险品包装 P241
冷藏保管根据控制温度的不同，分为冷藏和冷冻两种方式。P248
冷藏是将温度控制在0~5℃进行保存；冷冻则是将温度控制在0℃以下。
第十一章
配送的概念 在经济合理区域范围内，根据用户要求，对物品进行拣选、加工、包装、分割、组配等作业，并按时送达指定地点的物流活动。
配送的构成要素：集货、分拣、配货、配装、配送运输、送达服务、配送加工。
配送基本业务流程P263-264
第十二章
配送中心的概念 配送中心是从事配送业务且具有完善的信息网络的物流场所和组织。
配送中心的功能：
存储功能；
分拣功能；
集散功能；
衔接功能；
流通加工功能；
信息处理和提供；
集货、订货和商务处理功能。
配送中心的效益主要来自“统一进货、统一配送”。
配送中心的作业流程 P272-273
可见的流程有以下类型：
1）进货——储存——分拣——送货。
2）进货——储存——送货。
3）进货——加工——储存——分拣——配货——送货。
4）进货——储存——加工——储存——配货——送货。
拣选：1、摘果式分拣2、播种式分拣
拣货方式 拣货作业最简单的划分，可以将其划分为订单别拣取、批量拣取及复合拣取三种方式。
订单别拣取是针对每一份订单，作业员巡回于仓库内，按照订单所列订单商品及数量，讲客户所订购的商品逐一由仓库储位或其他作业区中取出，然后集中在一起的拣货方式。 （特点、作业流程、使用条件——P277-278）
批量拣取是将多张订单集合在一批，按照商品品种类别加总后再进行拣货，然后依据不同客户或不同订单分类集中的拣货方式。（特点、作业流程、适用条件——P278-279）
配送中心的布点原则：适应性原则、协调性原则、经济型原则、前瞻性原则。
影响配送中心布点的因素：
政策和人文环境；（2）自然环境因素；（3）基础设施状况；（4）服务和经营因素。
第十三章
将配送活动分为*定时配送（P295-296），定量配送，定时定量配送，定时、定线路配送和即时配送。
共同配送的含义：共同配送也称为协同配送，是指由多个企业联合组织实施的配送活动。
配送线路设计（计算题）P302
不当运输P321

Ⅱ loft公寓真的值得购买吗

一、楼层太低复：压抑

多数人之所以制喜欢loft，无非就是因为它买一层顶两层用，相当于买一层赠一层。不过呢，loft公寓的两层可不是传统意义上的两层，它只是把层高4.5米左右的房子隔成两层，如果除去中间隔板的厚度，一层就只有2.3米，二层也就只有2米。

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两层的层高都不够高，先不说会让住户感到压抑，如果住户身高有1.8米以上，估计头部磕碰到的概率还是比较大的。

二、动线不合理：太累

虽然说loft公寓是两层，但其实很多loft，第二层只是单纯布置了卧室，而洗手间、客厅、厨房、餐厅全都在一层。这就意味着，我们每天需要在楼上和楼下之间跑来跑去，先不说会很累，如果家里有老人或者孕妇，危险也会增加。

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三、空间布局不合理：

1.户型不正，通风采光不好

开发商为了最大化地利用空间，通常在一栋房子的四面都安置了几户，这也造成了很多loft户型的朝向不佳，通风和采光不足的情况。

Ⅲ 如果不经房主允许，擅自在房屋的外墙上刷大幅广告，是不是侵犯了房屋所有者的合法物权

你好抄:
我认为这个问题可以从以下角袭度去思考：
1、从《合同法》的角度。
合同法规定：“第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”
第二百一十九条规定“ 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”
第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
因此，未经房主同意擅自在墙上刷广告的行为是一种违反约定方式的使用，是一种违约的行为，因此应当承当违约责任。
2、从物权法的角度
房主是房屋的所有权人，对房屋享有所有权，房屋承租人（房客）对房屋所享有的是用益物权，根据《物权法》第四十条规定：“ 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 ” “第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”未经房主同意擅自在墙上刷广告的行为侵害了房主的所有权，房主可以要侵权人（房客）承担恢复原状等民事责任。

Ⅳ 安装空调外机是否侵犯相邻权

安装空调外机是侵犯相邻的。安装空调时应尽可能远离相邻方门窗。应排除妨碍，恢复原状。

Ⅳ 房地产规划知识

一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)
房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容：
1、 土地的开发和再开发；
2、 房屋的开发和建设；
3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；
4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；
5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；
6、 房地产物业管理；
7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。
三、房地产的特性
1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；
3、房地产的高质耐久性；
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
※ 房地产的前景
1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；
2、人口流动增加形成对住宅的需求；
3、居民消费水平的提高；
4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；
5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。
政府改革深化内需
1、 取消福利分房，实行住宅货币化；
2、 开发二手房市场；
3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户；
4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。
五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件
六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
名词解释
一、基本参数
※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；
※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；
※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；
※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；
※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);
※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；
※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
二、与产权有关的概念
※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
※ 过户：即更换房屋承租人姓名。
三、与面积有关的概念
※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积
※ 公摊面积：
1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。
※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。
※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积
※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和
※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积
※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。
四、与银行贷款有关概念
※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。
※ 按揭所用材料：
1、 身份证复印件；
2、 户口本复印件；
3、 结婚证复印件；
4、 学历证复印件；
5、 收入证明；
6、 购房合同复印件；
7、 营业执照复印件；
8、 三个月的连续税单；
9、 固定资产的发票；
10、 借款申请表。
※ 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%
五、与住宅相关的概念
※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。
※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。
※ 双拼：连拼，叠拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。
※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。
六、经济适用房
我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。
※ 经济适用房享受哪些优惠政策
免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。
※ 经济适用房价格构成
??住房建设的征地和拆迁补偿安置费；
??审查设计和前期工程费；
??住宅小区基础设施建设费；
??建设工程费；
以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。
※ 经济适用房与商品房有什么不同
??获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；
??成本结构不同；
??租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；
??价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。
※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？
居民个人购买的经济适用房产权归个人；
房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。

Ⅵ 谁有房地产方面的的小知识，给下呀。谢谢好心人帮助

房地产基础知识
一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)
房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。

二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容：
1、 土地的开发和再开发；
2、 房屋的开发和建设；
3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；
4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；
5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；
6、 房地产物业管理；
7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

三、房地产的特性
1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；
3、房地产的高质耐久性；
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

※ 房地产的前景
1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；
2、人口流动增加形成对住宅的需求；
3、居民消费水平的提高；
4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；
5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。
政府改革深化内需
1、 取消福利分房，实行住宅货币化；
2、 开发二手房市场；
3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户；
4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。

五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

名词解释
一、基本参数
※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；
※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；
※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；
※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；
※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);
※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；
※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。

二、与产权有关的概念
※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
※ 过户：即更换房屋承租人姓名。

三、与面积有关的概念
※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积
※ 公摊面积：
1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。
※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。
※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积
※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和
※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积
※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

四、与银行贷款有关概念
※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。
※ 按揭所用材料：
1、 身份证复印件；
2、 户口本复印件；
3、 结婚证复印件；
4、 学历证复印件；
5、 收入证明；
6、 购房合同复印件；
7、 营业执照复印件；
8、 三个月的连续税单；
9、 固定资产的发票；
10、 借款申请表。
※ 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%

五、与住宅相关的概念
※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。
※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。
※ 双拼：连拼，叠拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。
※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。

六、经济适用房
我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。
※ 经济适用房享受哪些优惠政策
免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。
※ 经济适用房价格构成
•住房建设的征地和拆迁补偿安置费；
•审查设计和前期工程费；
•住宅小区基础设施建设费；
•建设工程费；
以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。
※ 经济适用房与商品房有什么不同
•获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；
•成本结构不同；
•租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；
•价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。
※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？
居民个人购买的经济适用房产权归个人；
房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。