Ⅰ 如何区分小产权房和商品房
分辨房产证是否为大产权（商品房）只需要看发证机关盖的章是否为房管局的公章，如果是，就是大产权的，如果不是就是小产权的。
国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。
Ⅱ 如何区分大小产权，城改房属于什么产权
不用区分 ，所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋 城市里 所谓的大产权 小产权是民间称呼！官方根本没有这一项！ 城市里根本不允许有所谓的小产权！否则就是违章建筑！ 城市改造肯定是大产权！ 可以买卖的房都是正规产权！！
Ⅲ 怎么区分大产权和小产权房
最近一些房屋业主遇到了堵心事，自家的70年产权房屋，“一夜”变为小产权的房子，甚至不能买卖交易。那么，购买房子时如何辨别小产权房，需要留意哪些问题呢？
什么叫小产权房？
小产权房主要有3种解释：一是针对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这是因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。二是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种就是前文中业主所遇到的小产权房，也是通常意义上的小产权房，这种房屋的产权不是由国家颁发，产权证由乡村一级政府发放，也叫“乡产权房”。这种小产权房产生的原因是我国实行国有土地制和集体土地制，农村宅基地属集体，小产权房不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。
小产权房产生的原因是什么？
大中城市房价过高是产生小产权房的重要原因。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，不少大城市房价一路高涨，小产权房存在大量现实的购买群。另一方面，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建设的房屋，不需要缴纳土地出让金等，所以价格相对低廉。但是，在目前的法律框架下，小产权房是不合法的。“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。针对这一现象，国土资源部门曾再三重申，小产权房是占用集体土地搞建设，属于违法用地，不得登记发证，不得向城镇居民出售。
购买小产权房存在哪些风险？
第一，小产权房无产权保障，不具有房屋、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
第二，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
第三，小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
（以上回答发布于2017-04-06，当前相关购房政策请以实际为准）
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Ⅳ 大产权证与小产权证如何区分
一般把开发商取得的房屋所有权称为“大产权” 。把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，这种分法主要是从数量上来界定的，在实际的权利行使上，两者没有质的区别。 大产权： 发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权”。 小产权： 开发商在取得“大产权证”后，才能办理买房人的房屋产权证，即“小产权证”。届时，开发商与买房人一同到北京市房地产交易中心（外销房）或各区县的房地产交易部门（内销房），缴纳相应的契税、手续费等，取得卖契后，到产权登记部门申请办理买房人的房屋所有权证和土地使用权证。在办理时需要提交的证件包括：房产卖契、房屋销售契约、有效的身份证明等，如果是委托办理的，代理人需要提供有效的授权委托书。
Ⅳ 物权法适用与小产权房吗.小产权房不受法律保
小产权房在法律上的地位
“小产权房”以其低廉的价格迅速在全国各大城市蔓延开来，并已在房屋市场上占据了不小的份额，它的合法性及其所引发的一系列的问题也接踵而至。前不久北京市建委发出“关于购房有关问题的风险提示”，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，并称“针对当前房地产交易市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题，市建委郑重提示广大消费者，不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为‘使用权’、‘乡产权’、‘小产权’的房屋都不要购买，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。”。这再次引起了大家对“小产权房”的关注及对其法律地位的争论。
到底小产权房是否合法、是否能够购买或转让，首先就要明确什么是“小产权”？其实“小产权”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，对“小产权”的涵义并没有一个规范的解释。目前，对“小产权”的 解释归纳起来主要有三种解释。
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。
Ⅵ 听说小产权房不受物权法的保护，那请问什么样的房属于小产权房谢谢高人。
小产权房在法律上的地位
“小产权房”以其低廉的价格迅速在全国各大城市蔓延开来，并已在房屋市场上占据了不小的份额，它的合法性及其所引发的一系列的问题也接踵而至。前不久北京市建委发出“关于购房有关问题的风险提示”，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，并称“针对当前房地产交易市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题，市建委郑重提示广大消费者，不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为‘使用权’、‘乡产权’、‘小产权’的房屋都不要购买，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。”。这再次引起了大家对“小产权房”的关注及对其法律地位的争论。
到底小产权房是否合法、是否能够购买或转让，首先就要明确什么是“小产权”？其实“小产权”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，对“小产权”的涵义并没有一个规范的解释。目前，对“小产权”的 解释归纳起来主要有三种解释。
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。
第一种和第二种解释的“小产权”是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的“小产权”的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。这正是我们今天要探讨的主要话题。
乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？
首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。而且，根据有关法律规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村村民将原有住房出卖、出租后，再申请宅基地的，也一律不批准。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。因此，作为农村集体以外的公民购买乡产权房的行为是不能为法律认可的，其行为是无效的。这一方面是因为农村宅基地使用权只是村民对集体土地享有的使用权，而土地的所有权仍归村集体享有，因此，就村民个人而言其是不能处分该土地的。另一方面是因为农村宅基地使用权是本集体成员在集体内享有的一种社员权，而其作为社员其是不能将该项权利转让于他人的。而作为一种社员权是不能由集体成员以外的第三人享有的。而由乡镇政府所颁发的产权证书是无效的，并不能证明房屋产权。因为乡镇政府并非我国法律规定的房屋产权颁证机关，其是不具有颁证资格的，所以其行为是无效的。同时，我国法律规定不动产产权是以登记为原则的，未经登记的其产权是不能得到法律认可的。而乡产权房在乡（镇）政府或村委会所办理的转让手续同样是不能得到法律承认的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
那城镇居民已经购买或准备购买乡产权房会有什么风险？
第一，法律风险，前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第二，政策风险，在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
乡产权房屋有可能变成大产权房吗？
有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。那乡产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗？从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。
因此，我们建议最好不要购买乡产权房，已经购买了也应尽早退房。如果你认为自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买乡产权房屋，我们建议你最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险。如果你既无法或不愿承担前述风险，又想购买乡产权房屋，就目前而言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体。
以上内容均为律师个人观点，仅供参考！
高珩
Ⅶ 小产权房离婚后如何分割
离婚进行财产分割的时候，受诉法院只会分割小产权房的使用权。因为小产权房的当事人，对该套房屋并不具有合法的所有权利。而离婚时，人民法院只能对所有权并不存在争议、同时合法合规的夫妻共同财产进行分割。因此，如果夫妻双方对尚未取得所有权、或者尚未取得完全所有权的房屋有争议的话，人民法院可以判决由双方使用，但是不得直接判决房屋所有权的归属。否则，就会违反国家对小产权房的相关政策规定。如果双方当事人在之后，对小产权房屋取得完全所有权之后还有争议的话，可以另行向人民法院提起相应的民事诉讼。法院在审理离婚案件中，对于夫妻共同购置的小产权房屋不作为物权分割，但可以对房屋的财产权益予以分割，分割后的财产权益仅限于夫妻相对方，不具有绝对权(绝对权又称对世权，是指其效力及于一切人，即义务人为不特定的任何人的权利。绝对权的主要特点在于，权利人可向任何人主张权利。各种人身权、所有权都属于绝对权)。这是因为小产权房是房，具有房屋的一切物理属性，它与大产权房屋在使用性质上是一样的。
【法律依据】《中华人民共和国民法典》
第一千零八十七条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
第一千零八十八条 夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。
第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
Ⅷ 小产权房如何分配
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证
Ⅸ 房子的大小产权怎么区分
什么是房屋的大产权、小产权以及两者之间有何区别？
所谓房屋产权，即房屋所有权，是指对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利，从概念上讲，房屋产权是没有大小之分的，所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法。一般情况下，把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把购房者取得的房屋所有权称之为“小产权”，这种分法主要是从数量上来界定的，在实际的权利行使上，两者没有实质性的区别。
购房者购买的房屋属于不动产，与其他商品的买卖不同，国家对此亦有明确的规定。购房者买了房子后能否顺利取得合法的房屋所有权证，关键在于开发商能否首先取得房屋所有权证。
一般情况下，开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途使用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称开发商的“大产权”。
开发商在取得大产权证后，才能办理买房人的房屋产权证，即小产权证。通常，购房者在办理“小产权”时，开发商应履行协助的义务，告知购房者应准备哪些申请的材料，购房者亦可以在当地的官方网站上查询申领房屋所有权所需的材料。根据《城市房屋权属登记管理办法》第27条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”因此，购房者在申请材料齐全的情况下，一般30日内就可以申领到房屋的权属证书，即上面所述的“小产权”。
另外需要提醒购房者的是，现在开发商销售现房不需要办理《销售许可证》，因此判定是不是现房的依据就是要看开发商是否拥有所售房屋的大产权证，这是购买现房的购房者特别需要注意的，也说明开发商在销售现房时，已经取得了房屋的“大产权”。因此，购房者在购买现房时，一定要与开发商在购房合同中约定办理“小产权”的期限，该期限一般是90日内。
Ⅹ 物权法的小产权房
学习《物权法》的心得体会
-------关于小产权房
学习了一个学期的物权法，从最初的懵懂迷茫到现在可以顺着老师的思路并结合现实生活来分析物权法的部分内容，我觉得我的进步也是有的。我家在农村，所以对老师所讲过的物权法中“小产权房”这一概念印象深刻，且十分感兴趣。因为在我的家乡，就存在着这种现象。所以我在课余时间结合老师所讲查了一些资料，并打电话给我村里的一些人了解现实情况，对这一方面做了了解。
首先我明确了“小产权房”的概念以及国家的一些政策。“小产权房”其实是相对于“大产权房”而言的，国家发产权证的叫“大产权房”，当然国家不发产权证的就叫“小产权房”。通俗点说“小产权房”就是一些村集体组织或者开发商借着新农村建设的口号，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。这种房子国家不予承认，甚至颁布多种法令禁止其建造、买卖、交易，但“小产权房”仍然持续热销。
购买“小产权房”有种种的不便和风险：1、没有房产证。这类住房是建在集体土地上的，根据《土地管理法》不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。2、拆迁难补偿。除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。3、质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业也容易出现问题。4、遗赠麻烦。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。但很多人仍顶风冒险的购买这类“小产权房”,其实最根本的原因是“小产权房”很便宜。
据我村里的人介绍，在我家乡的城里买一套商品房要三十万，加上各类装修十多万或二十万，一套房子要花掉将近五十万，当然我们是小县城，其房价自然不能跟大城市相比，但这个价钱对大多数人也是天文数字了。许多人因为买个房而用尽一生积蓄，或者有的人根本连想望的念头都不敢有。但“小产权房”这种和商品房规格相似的“商品房”价格却低廉，在我们那里一套也就十万左右，更好一点的就十五万足够了。试问四十万的差价，谁不认为这是好事呢？至于产权不产权，人们会在差价面前忘记也不为过吧。但“小产权房”的存在显然是为一些利益集团所不能容忍的，甚至有开发商主张拆除甚至炸毁“小产权房”，意在延续高房价局面，获取高额垄断利润。而有关部门也曾对小产权房作出严厉表态，坚决取缔。我觉得这种做法是不妥当且残暴的。我认为“小产权房“有其存在的意义和理由。不谈“小产权房”能平抑房价，减轻政府调控房价的压力，也不谈“小产权房”会促进新农村建设，加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐，更不谈“小产权房”可以缓解政府社会保障性住房的压力，在一定程度上弥补了政府职能的缺位。我只想以最现实的一面来谈一下“小产权房”的存在。首先农民建房出售，肯定会把土地几年甚至几十年的收入计算在内。一亩地差不多等于600平方米，倘若建成住房，假设容积率为3，理论上可建住房2000平方米，这样，一亩地的理论收益大约为400万元，远超过土地100年的正常收益。即使是卖地给开发商，这一次性的收入也超过土地几十年的收益。其次，一开始相当多的农民本身自己没有建设能力，为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去，然后以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有产权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了“小产权房”。他们既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度帮助农民解决了的建房资金难题。农民其实也获得了最实在的利益。
可能我站的角度比较感性，比较不客观，但事实上“法无外乎人情”，给“小产权房”一个真正的名分，也给中低收入的人一个住房的机会，何乐而不为？至于应该怎样具体的做，涉及的问题太多太多，我也想不出，也解决不了，只希望国家在这件事情上态度和做法更加成熟。我也会一直关注有关“小产权房”政策的发展。也许这就是学习物权法的意义所在：了解社会现象，明确自己的权利，关注现实，解决问题。