标的物拍卖时哪些人具有优先购买权

㈠ 如何认定多个承租竞买人之优先权

翟亚波 张云云
承租人的优先购买权是指，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的优先购买权是一种法定优先权，我国法律法规对此有明确规定。在多个部分承租人均有优先购买权的前提下，在拍卖程序符合“价高者得”法则的同时，出现了多个优先购买权的积极冲突。在这个问题上，因为法无明文规定，司法实践中引发诸多纠纷。应当保护谁的优先购买权，或者谁的优先购买权能够实现，各承租人的优先购买权有无大小之分，是否具有同等的优先购买权等问题，缺乏明晰且可操作性规定。笔者认为，可以从立法意旨、利益价值衡量两方面考量权利冲突解决方案。
立法上创设承租人的优先购买权，基本价值取向在于物尽其用，简化法律关系，降低交易成本，维护稳定的社会经济秩序。它是以限制所有权人处分权的行使为代价而保护优先购买权人获得某种特殊利益。它是解决资源效益、安全维护和秩序稳定之间的矛盾，平衡出卖人、优先购买人及其他竞买第三人之间利益的法律制度。
而司法强制拍卖目的是通过公开、充分的竞价拍卖程序，达到价高者得，实现执行标的物的变现价值最大化，从而既保证申请执行人的债权能得到最大程度的实现，又最大限度维护被执行人的合法权益。
在多个承租竞买人对同一标的都享有优先购买权的情况下，需要兼顾价高者得的拍卖法则和承租人的优先购买权。最高应价无异议的条件下，关键性问题依旧落在了多个承租人的优先购买权的权利冲突如何解决上。最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条规定：“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人”。至于什么是顺序相同，法律对此没有进一步解释。笔者认为，顺序相同指向的权利应为同一性质的权利。优先购买权一般有四种形式：一是合伙人、财产共有人、发起人的先买权；二是行政先买权；三是承租人和次承租人的先买权；四是相邻关系先买权。在这四种优先购买权中，性质效力不同，实现顺序也有先后之差。若都是基于租赁产生的优先购买权，为同质性权利。在优先购买权行使条件上，顺序相同。此时，可以适用上述十六条规定，以抽签方式决定买受人。抽签解决权利冲突有明文规定，但笔者认为，也可以从利益、价值衡量的角度分析，寻找合理方式路径。
法院强制拍卖中，牵涉的利益主体众多复杂，存在以下几方的利益关系：委托法院、申请执行人、被执行人、拍卖机构、竞买人、买受人、拍卖物上的担保物权人或用益物权人以及案外第三人。既涉及公法上的关系，亦有私法上的关系；既涉及法院执行权的权威性、执行行为公信力的公共利益与私人利益博弈，也有各拍卖参与主体之间的私人利益与私人利益较量。本文主要从私法上考虑申请执行人、被执行人、竞买人和买受人之间的利益衡量。申请执行人利益的最大化实现，拍卖标的变现价值的最大化应是第一位考量因素，竞买人和买受人的合法权益在参与竞价拍卖时得到了维护，被执行人和申请执行人具有大致相同的利益指向,一般不会发生利益冲突的情形。法律规定承租人的优先购买权，以限制所有人的处分权为代价，已经对其特殊利益和弱势地位进行了保护。同时“买卖不破租赁”的债权物权化，也是对承租人的特别保护。根据价值位阶原则，自由大于正义，应赋予多个部分承租人平等的选择权，除了抽签这种古老公平的解决方式外，可以在他们之间自由协商解决。如果协商不成，由拍卖师根据情况择定更为优先的购买权人。为了更经济更安全地实现债权人的利益，在付款价格相同的前提下，从付款的方式、付款的期限等方面综合考虑，选择更为合适的优先购买权人，签订成交确认书。

㈡ 法院拍卖执行的房产时,债权人是否可以竞拍，优先购买权人是指什么样的人

债权人可以竞拍，但没有优先购买权，在房地产中有优先购买权的有以下三类人：

1、有限责任公司的股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。
2、出租人出售房屋的，应该提前15日通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。
3、共有人处分自己享有的份额的，其他共有人享有优先购买权。
拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质是买卖，不能剥夺承租人优先购买的权利，出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。具体操作可以参照最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”

㈢ 被法院强制拍卖的标的物，依法人民法院在拍卖前五日通知优先购买权人到拍卖现场那

标的必须还得拍卖。至于优先权的体现为：在同等拍卖价格上，优先购买权人具有优先购买权。

㈣ 有关共有房地产拍卖的优先权问题

1，有。因为我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利
2，上条规定了承租人的优先购买权。但拍卖中承租人优先购买权如何行使，法律、法规却未规定。
但是你可以参见最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人，如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”

也就是说拍卖中承租人优先购买权的行使应按以下程序：一是拍卖前须于合理期限内告知承租人拍卖事项，以便于承租人决定是否竞买;二是承租人须按要求办理竞买手续，并于拍卖日到场竞拍;三是当拍卖中出现最高应价时，承租人须举牌应价，如无其他更高应价，则拍归承租人。如有其他更高应价，则继续竞拍，直至拍归最高应价者

再通俗点，就是法院通知你去竞拍就代表了走法律程序了。你不去就代表放弃了优先权

3，对于拍卖优先权的行使，我国有3种方法
一是“竞价法”，二是“询价法”，三是“询价竞价法”。

“竞价法”是指优先权人和竞买人一起直接参与竞价，实行价高者得。因此，优先权人要行使和实现其优先权，必须同其他竞买人一样，按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，举牌竞买。按照“竞价法”，优先权人必须积极竞价、主动应价，其优先权才可能得以实现。

“询价法”是指通知优先权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先权人是否愿意以最高应价为条件主张优先权。如果其不愿意，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意，则拍卖标的即归优先权人购得，而不再询问最高应价者是否愿意再加价。我国台湾地区对承租人的优先购买权采纳的是“询价法”，不再询问最高应价者是否愿意再加价，只要承租人表示愿意购买，拍卖标的即归承租人购得，否则，归最高应价者。[9]

“询价竞价法”与“询价法”的不同之处在于：在最高竞价产生后，由拍卖师询问优先权人，若优先权人愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先权人购得；如果其表示愿意加价，而优先权人不愿加价，则由最高应价者以更高的应价购得；如果最高应价者与优先权人均表示愿意加价，则以现有的出价为起拍价，让二者继续竞拍，直至其中一人退出，拍卖才成交。

你需要再拍卖之前仔细询问拍卖方以哪种形式拍卖...一般都以询价法拍卖!

4，无所谓。因为拍卖过程中，拍卖人应明确告知参加的各位竞买人，本标的拍卖有优先购买权的存在，拍卖师在落槌之前应询问一下优先购买权是否买受，并且优先购买权人在拍卖会上，不需要“加价”，只要在最高应价时，以该最高应价表示买受或不作表示即可。此外，当优先购买权人表示买受，但在拍卖师未落槌之前，别的竞买人依然可以继续加价，直到无人加价为止

就是说你有拍卖优先权应该被所有拍卖者知道，第四条说的就是第三条里的询价法

打了这么多希望对你有帮助，50分真不好得！

㈤ 急！关于优先购买权的如何行使（附案例）

“乙接到拍卖行的通知后即回复拍卖行称其房屋仍在租赁期内，带租拍卖法律效力实得商榷，作为承租人仍依法享有占有权并称有优先购买为时过早，拍卖拍定后不因此而被剥夺。”
：乙的回复无法律依据，虽在租赁期内不妨碍进行拍卖。
法院能否适用该（规定），来审理一般的平等主体之间的拍卖活动？乙接到拍卖行的通知后，未参加拍卖活动是否失去了优先购买权？
：可以。属于在合理期限内的通知，是有效力的。
问题补充：拍卖行能否代替甲通知乙？
：无法律规定，从实践来看，是可以的。

㈥ 拍卖的房子，承租人有优先购买权吗

你是问，拍卖的房子。承租人有优先购买权吗。从法律上讲。租房孑的可以优先购买这房子。

㈦ 法拍房优先购买权人是什么意思

优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。

所谓“优先”主要是指时间上的优先，这种优先在时间上一般规定为3个月。在条件等同时，只有享有优先权的承租人、共有人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。

(7)标的物拍卖时哪些人具有优先购买权扩展阅读：

优先购买人的资格确定：

先购买权人经人民法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的不得以优先购买权人身份参与购买。

顺序不同的优先购买权人申请参与竞买的，人民法院应当确认其顺序，赋予不同顺序的优先竞买代码。

㈧ 法院拍卖，债权人是否对标的物享有优先购买权。

处置资产不够偿还债务的部分继续向债务人追偿

㈨ 法院强制拍卖房产，我作为承租人是否有优先购买权

在房地产中有优先购买权的有以下三类人：

1、有限责任公司的股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。
2、出租人出售房屋的，应该提前15日通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。
3、共有人处分自己享有的份额的，其他共有人享有优先购买权。
拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质是买卖，不能剥夺承租人优先购买的权利，出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。具体操作可以参照最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”

㈩ 法院拍卖执行的房产时,债权人是否可以竞拍.优先购买权人是指什么样的人

债权人可以竞拍，但没有优先购买权，在房地产中有优先购买权的有以下三类人：
1、有限责任公司的股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。
2、出租人出售房屋的，应该提前15日通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。
3、共有人处分自己享有的份额的，其他共有人享有优先购买权。拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质是买卖，不能剥夺承租人优先购买的权利，出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。
具体操作可以参照最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”