使用权出让地价评估技术规范试行

❶ 根据什么来衡量测算地的价值和预期的收益,从而进行竟价

方法如下：引用数据的审查
（1）市场比较法主要技术参数确定中应注意的问题
①因素指数幅度要与当地公布或采用的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。
②指标量化要科学合理。在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。如住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些。工业用地道路通达度对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。
针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，市场法还应注意：
①优先选用正常市场环境下的实际交易案例；
②各比较案例修正后的比准价格相差不得超过40%.即，（高比准价格—低比准价格）/低比准价格≦40%.
③各比较案例修正后的幅度不得超过30%.即，（案例修正后的比准价格—案例价格）/案例价格≦30%.
（2）收益还原法主要技术参数确定中应注意的问题
①要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：
1.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；
2.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；
3.未明确收益内涵、取得收益的方式；
4.忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等；
5.未考虑房屋的闲置（即空房损失等）。
②总费用中涉及到项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：
A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用；
B.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；
C.将利息计入总费用中。
③说明纯收益的测算依据和方法。
④明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。
⑤明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定。
针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，市场法还应注意：土地收益的确定应该通过市场调查比较案例后得出且比较案例不少于3个；确定还原利率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险的关系。
（3）剩余法（假设开发法）主要技术参数确定中应注意的问题
①通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。
②明确待估宗地开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。
③对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。
针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，剩余法还应注意：假设的项目开发周期一般不超过3年；对于开发完成后拟用于出售的项目，售价娶出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。
（4）成本逼近法主要技术参数确定中应注意的问题。
①要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。如有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。
②明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。开发程度差别太大不能相同。如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月、6个月。在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”。但开发时，如通路，一宗地临主干道（20-60米宽），水泥路或柏油路；而另一宗地临砂石路（3-6米宽），同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚。
③有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
④说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。在利用出让金代替土地增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政策收益，如包含其它内容，应扣除；或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算。
针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，成本法还应注意：国家或地方从土地出让或土地收益中计提（安排）的各类资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设基金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费，不得计入土地成本，也不得计入出让地价。
（5）城镇基准地价系数修正法主要技术参数确定中应注意的问题
①说明待估宗地的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。确定待估宗地各因素修正系数要按照修正系数表进行。
②要说明年期、期日及其他影响因素之间的判别和相应的修正系数。
③对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应进行土地开发程度修正。
④多数情况下，需要进行容积率修正。
针对国有建设用地使用权出让：根据2013年4月国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，公示地价系数修正法还应注意：
①采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。
②在已经部署开展标定地价公示的城市，可按照国家制定的相关评估指导办法，运用标定地价系数修正法进行出让地价评估。

❷ 土地使用权的评估程序

评估土地的基本程序有以下几个步骤：
1、明确土地使用权评估的有关事版项(包括委托方、评估权目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；
4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。

❸ 出让土地使用权的规定

中华人民共和国国土资源部令 第21号
《协议出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自2003年8月1日起施行。
部长 田凤山
2003年6月11日
第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。
第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。
本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和?有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
低于最低价时国有土地使用权不得出让。
第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。
第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。
国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。
国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。
第八条 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。
市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。
第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
第十条 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。
协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。
第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策?合理确定协议出让底价。
协议出让底价不得低于协议出让最低价。
协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。
第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。
第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。
第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。
公布协议出让结果的时间不得少于15日。
第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。
第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

❹ 国有土地出让地价评估可不可以由公共资源交易中心委托进行

根据土地管理法和招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定所版称招标出让国有建设权用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

所以，应由县级以上人民政府国土资源部门负责进行土地出让事宜。

公共资源交易中心是中介机构，不是土地出让部门

❺ 什么是土地基准地价

土地基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

(5)使用权出让地价评估技术规范试行扩展阅读：

土地基准地价的评估的要求：

国土资源部办公厅近日发出通知，就2014年12月1日起实施的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》做出相关政策说明。通知要求，基准地价每3年应全面更新一次。

已出让土地因调整容积率需评估补缴地价款的，若调整前原容积率低于1，可按新容积率规划条件下评估期日的楼面地价乘以新增建筑面积确定应补缴的地价款。

严格执行出让地价评估有关规定。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当按照规程和《关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》有关要求，组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告。

出具的土地估价报告应当在“估价结果”部分有明确底价决策建议及理由；涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，还应同时列出相应的最低限价标准。

❻ 国有建设用地使用权； 国有土地使用权； 这2个区别是什么

1．含义上的区别。建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家的土地的，而国有土地使用权是使用者向国家交付费用后国家将土地使用权出让给土地使用者的行为。

2．用途主体的区别。建设用地使用权是国家的土地之上的物权，使用集体土地来进行建设的，而国有土地权的主体则是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建筑物或者其他工作物的，而国有土地权是在法律允许的条件下便可以使用，无目的而言。

建设用地使用权与国有土地使用权的区别和联系：

一、区别

1．含义上的区别。建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家的土地的，而国有土地使用权是使用者向国家交付费用后国家将土地使用权出让给土地使用者的行为。

2．用途主体的区别。建设用地使用权是国家的土地之上的物权，使用集体土地来进行建设的，而国有土地权的主体则是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建筑物或者其他工作物的，而国有土地权是在法律允许的条件下便可以使用，无目的而言。

二、联系建设用地使用权要先明确所要征用的土地使用性质是建设用地，也是在办理国有土地使用权前提条件，而国有土地使用权的范围较广，包括工业、商业用地及集体个人等等。

(6)使用权出让地价评估技术规范试行扩展阅读

建设用地特点

1、建设用地是生活场所、操作空间和工程的载体，不是直接利用土壤，与土壤肥力没有关系。

2、可逆性差。农用地要变为建设用地较为容易，建设用地变为农用地却较为困难。

3、土地利用价值高。可以产生更高的经济效益。

4、区域选择性强，在地域上选择性很强。

根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地：

1、城市市区的土地；

2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

3、国家依法征用的土地；

4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

❼ 土地使用权出让的国有土地使用权出让规范

目次
前 言
1适用范围
2引用的标准和文件
3依据
4总则
5供地环节的协议出让
6原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让
7划拨土地使用权转让中的协议出让
8出让土地改变用途等土地使用条件的处理
附录 A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式
附录 B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式
前 言
为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规范。
本规范的附录 A 、附录 B 为协议出让活动中所需文本示范格式。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，辽宁省国土资源厅，黑龙江省国土资源厅，江苏省国土资源厅。
本规范主要起草人员：廖永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、谢量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松忆、林立森、申亮、陈梅英、周旭、沈飞、张防。本规范参加起草人员(以姓氏笔画为序)：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳方、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显棋、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闻洪溪、严政、吴永高、吴海洋、张万中、张英奇、李延荣、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉华
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围
在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范;以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。
2引用的标准和文件
下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。
GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》
国土资发〔2000〕303号《国有土地使用权出让合同示范文本》
国土资发〔2001〕255号《全国土地分类 》
国土资发〔2004〕 232 号《工业建设项目用地控制指标》
3依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《中华人民共和国城市规划法》
(4)《中华人民共和国行政许可法》
(5)《中华人民共和国合同法》
(6)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(7)《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》(中发〔2005〕3号)
(8)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)
(9)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发 〔2004〕28号
(10)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21 号)
4总则
4.1协议出让国有土地使用权内涵
本规范所称协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
4.2 协议出让国有土地使用权原则
(1)公开、公平、公正;
(2)诚实信用。
4.3协议出让国有土地使用权范围
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;
(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
(4)出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式;
(5)法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
4.4协议出让国有土地使用权组织管理
国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。
国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。
4.5协议出让价格争议裁决
对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。
4.6地方补充规定
地方可对本规范做出补充规定或实施细则，并报上一级国土资源管理部门备案。
5供地环节的协议出让
5.1供地环节协议出让国有土地使用权的一般程序
(1)公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式;
(2)编制协议出让方案;
(3)地价评估，确定底价;
(4)协议出让方案、底价报批;
(5)协商，签订意向书;
(6)公示;
(7)签订出让合同，公布出让结果;
(8)核发《建设用地批准书》，交付土地;
(9)办理土地登记;
(10)资料归档。

❽ 国有土地使用权和国有建设用地使用权区别

国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知
国土资厅发〔2013〕20号里有相关描述，国有建设用地使用权是国有土地使用权的一种。

❾ 国有土地使用权出让是否必须依照评估价格

地价评估是土地出让确定底价的依据，但不是全部。
根据《招标拍卖挂牌出让国专有土地使用权规属范》（试行）：有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。