查封闲置土地收回土地使用权

① 法院查封的土地能作为闲置土地处置吗

问：某市国土资源局1995年与该市A公司签订了国有土地使用权出让合同，将5000平方米工业用地出让给A公司。A公司取得土地使用证，并于当年竣工投产。2008年，该市规划调整，上述地块被调整为商住用地，国土资源局与A公司因此重新签订了国有建设用地使用权出让合同，A公司随后缴清了土地出让金，更换了土地使用证，并平整了该块土地。2010年1月，因债务纠纷，法院裁定查封了这块土地，查封期为两年。2012年1月，法院又续封一年。2012年5月，市国土资源局认定A公司的该地块为闲置土地，拟进行处置。对于法院查封的土地，国土资源局能认定其为闲置土地吗？

答：本案的争议焦点有两个，一是闲置土地的认定标准是什么？二是司法查封是否可以作为土地闲置的政府原因？

首先，应当明确司法查封的含义。查封，是指人民法院把被执行人的财产贴上封条，禁止被执行人和其他人转移或处理。在本案中，法院对A公司的土地进行司法查封，其主要目的是防止其转移资产，侵害债权人利益。

其次，应当明确闲置土地的认定标准。根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号，以下简称53号令）规定，可以将闲置土地认定标准归纳为以下几点：一是国有建设用地使用权人签订国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书，并取得开工许可证，在国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定或者规定的动工开发日期满一年，没有进行挖基作业，或者挖基作业并未达到规定标准的；二是已动工开发进行挖基作业，但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3的；三是除去国有建设用地使用权出让价款、划拨价款及向国家缴纳的相关税费，已投资额占总投资额不足25%的；四是已动工开发但中途中止开发建设满一年的。

A公司所属土地的开发现状符合现行法律法规的闲置土地认定标准。但是，由于其已被司法查封，是否认定为闲置就有争议。

对此，应先明确哪些是政府原因造成的土地闲置，再来探讨司法查封是否属于政府原因。53号令细化了因政府原因造成动工开发延迟的情形，主要包括未按照出让合同或划拨决定书约定交付土地、规划调整、政策调整、群众信访、军事管制、文物保护及政府或政府有关部门其他行为导致使用权人未能进行开发建设等，并未将司法查封明确为造成土地闲置的政府原因。

但是，司法查封应当归为政府原因。理由如下：一是根据《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》（国土资发〔2008〕178号）规定，土地被司法查封的，查封前不符合闲置土地认定标准，司法查封后满一年以上未动工的，可不认为是闲置土地。二是就司法查封性质而言，其目的是防止债务人转移资产，侵害债权人合法权益。债务人在已被查封的土地上继续进行开发建设，一旦法院判定以土地作为资产清偿债务时，其开发建设成本将不计入土地资产，债务人前期投入将化为泡影，因此债务人不会在被查封的土地上继续进行投资建设。

综上，A公司的土地可以认定为闲置土地，但处置时应按政府原因造成土地闲置的情形进行处置。

② 法院查封在先，闲置地收回受限

□肖金华

阅读提示：因为借款纠纷，法院裁定查封了涉案土地。其后，市政府没查清土地权属状态，便决定收回该土地。这一行政行为与司法行为抵触，显然失当。但根据2004年11月4日颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，以后人民法院查封不动产的期限不得超过二年。所以，到期时对上述涉案地块公告收回，是可行的。

［案情］

1992年10月29日，海南省三亚市盛丰房地产开发公司与三亚市旅游总公司联合开发房地产项目，并领取了国有土地使用证。1993年10月10日，盛丰公司经旅游公司同意，与光大公司签订《项目转让合同书》。后盛丰公司与光大公司发生债务纠纷，并诉至省高院，省高院裁定将旅游公司和盛丰公司名下的土地使用权转移给光大公司。2001年3月15日，三亚旅游总公司因涉及债务纠纷，三亚市中级人民法院裁定查封了光大公司的上述土地。

2003年10月，三亚市政府公告送达了《关于依法无偿收回旅游总公司和盛丰公司解放四路4180.5平方米土地使用权的决定》（以下简称130号决定），该决定的收文单位为三亚市旅游公司和三亚市盛丰房地产开发公司，认定该宗土地属于闲置地，决定无偿收回。

光大公司获悉该决定后，向三亚市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销130号决定。法院认为，三亚市人民政府在作出收回土地使用权的行政处罚行为时，未查明该土地使用权已被生效的法律文书确认转移给光大公司的基本事实。在该地处于司法查封状态下，作出无偿收回土地使用权的决定，属于认定事实不清。且在法院未解除查封的情况下，收回土地使用权行为属违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一、三款的规定，判决撤销130号决定。

［分析］

从这个案子我们可以看到集约用地、回收闲置土地工作的艰难。以案说法，难点有三：

政府能否收回法院查封后的涉案土地使用权?因三亚市旅游总公司产生借款纠纷，2001年3月15日，三亚市中级人民法院裁定查封了涉案土地。2003年10月，三亚市政府公告送《关于依法无偿收回旅游总公司和盛丰公司解放四路4180.5平方米土地使用权的决定》，这些行政行为与当时仍然有效的司法行为抵触，显然不合适。但根据2004年11月4日颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，以后人民法院查封不动产的期限不得超过二年。所以，三亚市政府、国土资源局届时对上述涉案地块公告收回，是可行的。

人民法院已生效法律文书能否代替土地使用权证书?法院认为省高院裁定将旅游公司和盛丰公司名下的土地使用权转移给光大公司，该民事调解书已经生效，所以土地使用权转移给光大公司的基本事实已经确认。这显然同《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条和第六十条的规定相抵触。所以，案中光大公司在没持法院生效文书到国土资源局办理土地使用权变更登记、获发土地使用证前，不能确认光大公司就已经取得涉案土地的使用权，并且旅游公司和盛丰公司原有的国有土地使用证仍然有效。人民法院已生效的法律文书当然不能代替土地使用权证书。

国土资源管理部门今后收回闲置土地工作怎么办?本案中，仅仅因为土地权属状态不清，导致闲置土地处置失败，教训深刻。今后回收土地，特别是碰到权属出现过纠纷的土地，处置时有必要认真向法院或其他有关单位、部门查询、调查，直至摸清其权属状态，不能再草率作出处置决定，送达公告。最后，要坚定立场，加大集约用地宣传力度，让社会舆论、司法、行政部门提高认识，主动向集约用地政策靠拢。

③ 国土资源部对收回被司法机关查封国有土地使用权问题的批复是否有效

您好，该批复尚未失效，批复具体内容如下:
国土资源部对收回被司法版机关查封国有土权地使用权问题的批复
发文单位：国土资源部
文号：国土资函403号
发布日期：1998-12-11
执行日期：1998-12-11
生效日期：1900-1-1
海南省国土海洋环境资源厅：
你厅《关于收回被司法机关查封国有土地使用权问题的请示》（琼土海环资〔1998〕33号）收悉。经研究，现答复如下：
司法机关因债权债务纠纷而查封国有土地使用权，应当依法进行，被查封的土地也必须是诉讼当事人拥有合法使用权的土地。对于司法机关依法进行的查封，在查封期限内，人民政府不能收回国有土地使用权；查封期限结束后，则可以依法收回国有土地使用权。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

④ 土地闲置期满政府要回收，但之前却被法院查封

1.如果使用权由甲转为乙,即主体发生变更时,闲置年限是重新开始计算的,
2.不管什么原因内被法院依法查封的财产,在法容院没有撤消查封前，任何机构和个人都没有权利对已查封的财产进行处置.
3.需要明白的是,甲的土地已经事实上闲置了2年没有用,已经达到了政府规定的依法回收年限,所以本质上这个土地现在已经不属于甲了,而法院现在查封的土地使用权人是政府而不是甲,那么既然土地使用权人已经是政府，而甲已经没有使用权,所以法院在审理甲乙的债务纠纷时,是不可能把已经不再属于甲的权利判给乙的,,至于他们的债务纠纷会以甲的其它财物来赔偿,

⑤ 土地使用权被政府收回而地上建筑物被法院查封如何处置

土地使用权被政府收回，地上建筑物被法院查封，如果法院属于财产保全，申请人可以依据生效法院判决申请强制执行，一般进行买卖处理。

⑥ 法院查封的土地使用权政府可否收回

可以的，根据规定几年不开发就可以收回啊

⑦ 查封的国有土地使用权拍卖价款如何处置

□陈战杰
A省B市燃料公司拖欠C省D市建材公司的货款，D市法院裁定查封债务人的货场土地，并要求B市国土资源局协助执行。但B市国土资源局因市政府城区改造需要出让了该货场土地使用权。D市法院遂裁定由B市国土资源局赔偿D市建材公司债务88万元。
随着市场经济体制的不断完善，企业因债务纠纷而被裁决破产还债的案件不断增加。市场经济是法制经济，其所遵循的原则是，与已有法律法规相衔接，维护市场主体的合法权益，使不遵守市场经济规则者不得利。按照《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十八条规定，处置的原则应该是，属于企业所有的财产，拍卖价款归企业所有，属于国家所有的财产，拍卖价款归国家所有。
此案应该属于法院拍卖债务人国有划拨土地使用权用于还债，从法律上讲并无不当，但关键是该国有划拨土地使用权是不是属于企业的财产。如果是债务人的财产，法院可以查封、扣押、冻结或者拍卖，B市国土资源局执行市政府的行政命令时需要依法转变；如果不是债务人的财产，法院也可以查封、扣押、冻结或者拍卖，B市国土资源局执行市政府的行政命令无须依法转变。因此该案的焦点是债务人国有土地使用权取得的方式，取得的方式不同则处置方式也不同。由于类似本案的情况普遍存在，笔者就不同权属土地使用权的处置方式进行分析：
第一种情况，该国有土地使用权是划拨方式取得的，未办理抵押手续。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第一条规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。第三条规定，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
根据该规定，如果该国有划拨土地使用权是划拨方式取得的，债务人的国有划拨土地使用权仍然属于国家所有，法院查封、扣押、冻结没有意义，也不能拍卖；B市国土资源局出让该国有土地使用权与法院不产生矛盾，无需转变。土地出让金不纳入企业还债程序，由B市国土资源局按照国家规定处理。
第二种情况。该国有土地使用权是划拨方式取得的，已经办理抵押手续。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第二条规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。
《最高人民法院关于转发国土资源部〈关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知〉的通知》（法明传〔2004〕22号）和国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发〔2004〕9号）规定，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十六条规定，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
根据上述规定，如果该国有划拨土地使用权曾经进行过抵押登记，符合法律规定，那么，法院查封、扣押、冻结就有意义，也能拍卖了。B市国土资源局出让该国有土地使用权，处置出让金时，就需要转变，与法院裁决保持一致了。转变的方法是，将该土地进行评估，评估额作为出让金金额，拍卖价款与评估额之差作为该企业财产，纳入还债程序，由法院依法处置，抵押权人可以优先受偿。土地出让金由B市国土资源局按照国家有关规定处理。
第三种情况，该国有土地使用权是以招标拍卖挂牌协议出让等方式有偿取得的。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第三条第二款规定，如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。
这种情况中，国有土地使用权是企业的财产，可以抵押，法院可以予以拍卖处置，拍卖价款全部纳入还债程序。如果抵押的，拍卖价款抵押权人优先受偿。如果未抵押的，债权人都有权受偿。如果拍卖价款足够偿付债务的，各债权人全额受偿，拍卖价款不足以偿付债务的，各债权人按比例受偿。
B市国土资源局对该国有土地使用权也可以拍卖，但应当与法院协调，拍卖价款也全部纳入还债程序。
《关于依法规范人民法院民事执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第一条规定，国土资源管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕5号）第一条规定，采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣压、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。根据该规定，B市国土资源局应做好协助执行工作。但同时，B市国土资源局又按照市政府的城市改造决定出让了这块土地，也属于奉命行事。法院判决与市政府决定并不矛盾，只要做好协调工作，就不会出现两部门之间打官司的情况。

⑧ 关于被法院查封的土地使用权的问题

查封期间属于权利限制，不能变更、注销。如果是因使用权到期，主管部门要求注专销，那说明该属土地已非使用权人的财产，或理解为该土地不具有处理条件。则法院依法解封。
但，土地使用权登记是1990年出台，至今不足使用年限，可理解为国家要求提前收回土地，则应给予使用权人补偿，但该土地因为使用权人负有债务而查封的话，补偿金将直接冲抵债务。

⑨ 土地征用二年未开发,且该土地被法院查封,如何无偿收回用地单位的土地使用权

你好，根据《土地管理法》第三十七条规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办内理审批手容续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。希望以上解答对你的问题有所帮助。