物权影响

① 物权法的颁布对我们的实际影响

明确了宪法赋予公民的财产权的细则。

② 论物权法规定的物权变动的规则

在物权法出台之前，通过对我国民法体系中关于物权变动规则分析，很容易看出我国采取的是一种相当于折衷主义的立法模式。我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”《担保法》41条关于不动产和准不动产的抵押规定为：“当事人依本法四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。” 第43条关于动产抵押规定：“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”等等。我国的这种立法模式，一方面认为债权的意思表示即为物权变动的意思表示，不承认物权行为；同时又认为仅有物权变动的意思不能产生物权变动的效果，还必须经过登记或交付，也就是公示才能产生物权变动的效果。需要特别指出的是，在动产抵押上，我国民法规范采取的却是登记对抗主义。

总体说来，我国民法现有规范关于物权变动采取的变动规则是从实用的角度出发，但是却缺乏理论和制度上的逻辑性。

我国目前正在讨论中的《物权法草案》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。 同时规定， 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十七条规定， 动产所有权的转让和动产质权的设立等，除法律另有规定外，自交付时发生效力。第二十八条 规定船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人，等等。

物权法草案采取的立法模式大体上是继承了我国民法原有的立法模式，采取的是折衷主义，不动产的公示为登记，动产的公示为交付，经过公示后，物权才能发生变动的效果。由于准不动产的价值大小不一，对其无论是以登记为公示方式还是以交付为公示方式，都不能完全符合社会经济流转关于交易安全和迅速的要求，所以对于准不动产物权的变动，物权法草案以交付为物权发生变动的要件，以登记作为对抗善意第三人的要件。

在我国现行理论及实践框架下构件物权变动规则以及对善意第三人的保护的思考

物权变动不管采取的是哪一种立法模式，其最重要的效果就是能够维护市场交易的安全和迅速，要维护交易安全和迅速，关键在于能够在保护交易时善意第三人利益的同时，兼顾交易双方的交易公平。法国式的“公示对抗主义”偏重于交易的迅速，但是却是以不安全的交易为代价的，为了保障交易的安全，法国的动产与不动产都使用的是善意取得制度。但是在我国现在市场经济民事法律体系下，显然是不能对动产交易和不动产交易都适用善意取得制度的。德国式的“形式主义”立法，将物权行为与债权行为相分离，只要物权行为一经设定，物权就告移转。物权行为的无因性，使得在原因行为有瑕疵的时候，如债权合同被撤销或者无效的时候，物权的权属状况仍不改变，卖方只能够依照不当得利向买方行使请求权。但是，物权行为无因性却能够很好的保障第三人的利益，符合交易迅速的要求，第三人再向买方交易的时候，只要求买方的物权符合法定公示的要求，而不必担心其物权原因是否有瑕疵。我国采取的是相当于折衷主义模式，我国的物权法理论的主流并不赞同物权行为无因性，当债权合同因为瑕疵被撤销或无效后，卖方可以以物上请求权向买方请求返还，这样更有利于保护买卖双方的利益。这种折衷主义模式可以说在一定程度上是承认了物权行为的客观性，但是我国的物权法理论为了避免无因性对出卖人的利益造成损害，否定了物权行为的无因性。本人认为，我国的这种立法模式有利于保护交易中第三人的利益，在一定程度上也保护了交易双方当事人的利益，但是，应当从理论上对它进行完善，并从形式上构建逻辑严明的立法模式。

首先，应当承认物权行为的客观性，这样才能使我国的物权变动立法找到理论上的依据，但是，承认物权行为并不意味着必须承认物权行为无因性。物权行为的有因还是无因只应该是立法的选择而已，应当从实践上，从制度是否能实现市场经济的交易迅速、安全和公正上来确定。

其次，我国的物权变动理论规定了公示公信原则，但是不能仅仅依照这个原则来实现交易的迅速和安全，而是要对它进行一定的补充和完善。公示原则规定物权的变动必须以一定的可以从外部查知的方法表现出来。公信原则是指物权的变动公示后，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，即使登记或者交付所表现的物权状况与真实的物权状况不相符合，也不能影响物权变动的效力。物权法草案中也规定了相应的原则，不动产以登记，动产以交付为公示方式。可以说公示为处于交易之外的第三人提供了保障，只要没有公示就没有物权变动，以公示确定权利的性质与归属，能够在一定程度上定纷止争，维护交易安全。公示的公信力重在保护第三人，真正的权利人即使能够举出确凿的证据证明公示暇疵确实存在，而且自己对于公示的暇疵并无过错，对公示的公信力仍不产生影响，第三人仍可藉公示的正确性推定和自己对于公示的暇疵不知情而获得保护。 最后，不动产和动产虽然都属于财产范畴，但是他们的性质却有很大的差别，在我国现有的立法框架中，不动产的公示方式和动产的公示方式从效力上来说也是有差别的，所以，本人认为应当区分不动产和动产，确定物权变动的规则以达到有利于促进交易，保障交易安全的目的。

关于不动产物权变动规则

对不动产适用公示公信原则来确定财产的归属与变动符合物权变动迅速和安全的要求。

不动产权属和变动的公示为登记。不动产登记是权利人申请国家有关登记部门将物权的设定移转、变更、消灭等物权事项依据法定的程序记载于登记簿的事实。它包括以下几个要素:第一，登记机关。此即对不动产的权属和相关事项进行记载的人或机构;第二，登记对象。即作为物权客体的物。 第三，以书面记载的方式实现。口头的方式一般不能成立登记。但是书面记载可能包括多种形式，可以表现为一般的记载，也可以表现为正式的登记表格填造，还可能是计算机数据库的建立等等。以不动产的登记作为物权公示的方式有以下几个优点，首先，由于登记机关是国家的相关部门，所以其形式上的准确性可以得到保障，并且不会有被随意更改的危险。其次，这种登记能够以一定方式被外界知晓。不动产登记制度作为不动产物权的公示方式，具有相当的公信力。第三人基于不动产公示，能够取得不动产的所有权，这对于保护善意第三人是十分有利的。最后，不动产物权的登记，很少会产生错误登记，即使产生了错误，由于其责任在登记机关，而登记机关是公权力机关，对于利益的损失人，能够进行有力的赔偿。当然，不动产登记公示的优势是建立在登记审查制度的严格、严密的条件下的。在建立了完善的登记制度后，不动产物权的变动，使用公示公信制度就能够很好的保障交易的迅速和安全。

我国的物权法草案也正是基于这种考虑进行了法条上的规定。这种不动产物权的公示公信制度适合我国的市场经济的发展要求，同时这种立法模式，实质上是承认了物权行为的客观性。债权行为不能直接产生物权变动的效果，而是要经过登记，登记后才能产生物权变动。并且这种物权在转给第三方的时候，第三方不需要考虑前手的交易是否有瑕疵。我国的物权法理论主流不承认物权行为的客观性，但是在立法实践中，却体现了承认性的效果。

③ 物权法定的影响

法律产生于社会物质生活的需要，必须追随社会变迁而与时俱进，才能永葆其发展的生命力。立法是各个具体时代的产物，随着社会经济生活日新月异的发展，新情况、新问题层出不穷，而法律则表现出一定程度上的滞后性，不能适应社会生活的新需要，使物权法定主义不可避免地带有一定的局限性。这种局限性源于人的认识能力的有限性与客观物质世界变化发展的无限性之间的矛盾冲突。人的生命是有限的，“吾生也有涯，而知也无涯”，立法作为一项探求真理的认识活动，必然要受立法者认识能力的限制。每一个以至每一代人，由于受到客观事物及其本质暴露的程度、社会历史（生产状况、科学技术状况）的实践水平、主观的条件（个人的经历、受教育程度、立场观点和思维方法）以及生命的有限性等各方面条件的制约，其思维是非至上的。因此，指望立法者于立法之初即为未来社会预定一个一劳永逸的物权制度体系，无异于虚无缥缈的海市蜃楼，殆不可能。此外，物权法本质上为具有强烈民族色彩的“固有法”、“土著法”，往往带有立法者民族传统的气息，虽大都适宜于当时的社会需要，但随着社会情势的变易，他们又往往发生与社会的需要脱节、龃龉的现象，并为社会所不容，如中国台湾地区民法典上的永佃权制度，曾对调和土地的“所有”与“利用”发挥重要机能，但由于其在现代社会已不具资源使用的效率，已随社会的变迁而式微消逝，便是明证。如何克服物权法定主义之局限，如何协调“于社会生活之长久酝酿，习惯之反复践行”所生的新物权与物权法定主义之冲突乃成为一重要课题。

④ 物权法定原则的影响

法律产生于社会物质生活的需要，必须追随社会变迁而与时俱进，才能永葆其发展的生命力。立法是各个具体时代的产物，随着社会经济生活日新月异的发展，新情况、新问题层出不穷，而法律则表现出一定程度上的滞后性，不能适应社会生活的新需要，使物权法定主义不可避免地带有一定的局限性。这种局限性源于人的认识能力的有限性与客观物质世界变化发展的无限性之间的矛盾冲突。人的生命是有限的，“吾生也有涯，而知也无涯”，立法作为一项探求真理的认识活动，必然要受立法者认识能力的限制。每一个以至每一代人，由于受到客观事物及其本质暴露的程度、社会历史（生产状况、科学技术状况）的实践水平、主观的条件（个人的经历、受教育程度、立场观点和思维方法）以及生命的有限性等各方面条件的制约，其思维是非至上的。因此，指望立法者于立法之初即为未来社会预定一个一劳永逸的物权制度体系，无异于虚无缥缈的海市蜃楼，殆不可能。
此外，物权法本质上为具有强烈民族色彩的“固有法”、“土著法”，往往带有立法者民族传统的气息，虽大都适宜于当时的社会需要，但随着社会情势的变易，他们又往往发生与社会的需要脱节、龃龉的现象，并为社会所不容，如中国台湾地区民法典上的永佃权制度，曾对调和土地的“所有”与“利用”发挥重要机能，但由于其在现代社会已不具资源使用的效率，已随社会的变迁而式微消逝，便是明证。如何克服物权法定主义之局限，如何协调“于社会生活之长久酝酿，习惯之反复践行”所生的新物权与物权法定主义之冲突乃成为一重要课题。

⑤ 物权的概念

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。或者说，指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

不动产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。

制定物权法，对明确物的归属，充分发挥物的效用，维护经济秩序，促进社会主义现代化建设，具有更加重要意义。

(5)物权影响扩展阅读：

物权的价值：

1、清晰区分各种法律关系，便于准确适用法律

物权行为无因性理论法律关系非常明晰。以买卖为例，则分为三个独立的法律行为：一是债权行为（买卖契约）；二是为转移标的物所有权之物权行为；三是转移价金所有权的物权行为。

2、交易安全的保护机能

物权行为理论的支持者认为，物权行为理论最重要的价值或者机能，在于对交易安全的保护。

他们指出：必须将作为原因的当事人的意思与所有权让与的“构成部分”分离开来，否则新的所有人必将依附于前取得者，难以避免因原因关系的瑕疵而丧失权利的可能性，如此，交易势必遭受阻碍。

而物权行为的无因构成缩小了交易人对权利人的检索范围，在交易之际，人们无须将其视野移出相对人而无限地检索真正的权利人。

3、使法律关系理论最终臻于完善，完善了民法体系

作为德国民法理论最有特色的“标志型建筑”的物权行为理论，不仅被认为是潘德克吞法学或者概念法学最为辉煌的运用成果，不仅将德国学者所崇尚和擅长的法律形式理性思维方法推向极至，而且对于德国物权法乃至整个德国民法体系的形成产生了深远的影响。

⑥ 《物权法》对房地产业的影响

《物权法》确立了物权概念，明确了权利人对物享有排他的权利，规定了物权强有力的保护制度，对涉及不动产投资、开发、建设、经营的房地产业影响深远，它对现行的房地产管理方式、方法提供了新的执行制度，为房地产相关的法律法规的完善提供了充足的预留空间，房地产行业需要正确的对待《物权法》，物权法对未来房地产行业的发展将会主要产生以下影响：
一、《物权法》对土地出让、取得和开发进行严格规定
1.《物权法》对土地出让方式进行严格规定
《物权法》第一百三十七条规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。该项规定强化了土地出让制度，有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持政策的连续性，同时也保证了土地资源的合理配置，保证政府能够获取土地收益，维护了国家的利益。
2.《物权法》对土地取得和开发进行严格规定
《物权法》第四十三条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”第一百二十八条规定：“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”《物权法》做出这样的规定在一定程度上限制了市场上的土地供应量，这就可能会增加房地产开发的成本，并且影响房地产开发的速度，那种直接与集体经济组织或者地方政府协议征收土地的不规范方式将很难继续实行。这就要求房地产企业在征收集体所有的土地时应当核实其具体权限，编制具体流程，规范运作。
二、《物权法》明确住宅建设用地使用权的期限对房地产业的影响
1.使“有恒产者有恒心”，为房地产业的长远发展奠定基础
《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这种规定让置业者对持有私产更有信心，为房地产的长期稳定发展奠定了坚实的基础。
2.续展土地使用权年限有利于提升房产的内在价值和建筑品质
《物权法》关于续展土地使用权年限的规定消除了产权延续的问题，解决了土地使用权到期后的地产处置纠纷，保障了公民私有财产权，将进一步激发购房者和投资者购房置业的欲望，为开发商创造和扩大潜在的市场，有利于促成房地产市场持久的购买需求。另外，该规定还有助于提高住宅建筑质量，因为所谓“自动续期”延续的只是建筑物使用权的期限，而并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地仍然将收归国有，这样一方面提醒广大业主要好好保护自己的物业，积极交纳物业管理费，70 年以后只要建筑物还健康，那么物业还是归业主所有。另一方面，今后房地产开发企业将更加关注产品质量和品牌的建设、购房者将更加关注房地产的整体规划、设计、建筑标准、房产质量及其使用寿命，使其满足购房者追求舒适生活的目标以及财产保值增值的需要。
三、《物权法》关于征地拆迁的规定对房地产行业的影响
1.《物权法》严格规定拆迁条件，改变了房地产业的发展模式
《物权法》第四十二条第一款规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这一规定表明：集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产可以征收；征收的前提必须是为了公共利益的需要，这样可以在一定程度上杜绝开发商用地、政府帮它拆迁的现象，这将从根本上改变房地产业的发展模式，特别是一些与政府联系紧密的开发商，如果不改变其运作方式就有被淘汰的风险；征收必须依照法律规定的权限和程序进行。也就是说不是为了公共利益需要不得征收，征收的主体是国家，其他任何组织、单位和个人无权征收。征收不等同于拆迁，也不一定导致拆迁，但主要是通过拆迁方式实施；拆迁也不应该就是征收行为，应当包括征收和征用以及非公益性拆迁。由此我们可以作出以下判定：一是城市房屋拆迁作为城市建设基础性的公益事业，将主要以征收方式进行；二是政府作为征收行为的主体成为拆迁人，与被拆迁人不是平等的民事主体间的法律关系，而是行政法律关系；三是非公益性拆迁将成为真正意义上的民事法律关系，由于补偿安置标准等方面的突出矛盾，加之缺乏相应的强制执行力，其拆迁数量将会很少，甚至将基本退出拆迁领域。
2.《物权法》关于拆迁补偿的规定增加了开发商的开发成本
《物权法》第四十二条第二款规定“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”可以看出《物权法》在保护农民的利益上前进了一步。原来征收农村集体所有土地的补偿有三个部分：土地补偿、安置费、青苗费，《物权法》为了更加充分的保护农民的利益，增加了一项社会保障，这种保障不仅要保障农民当前的生活，也要充分考虑到他们以后的生活，它体现了政府对农民生活问题的现实关注，但是无疑会加大开发商的拿地成本，延缓房地产开发的速度，对其资金实力是一个严峻的考验，从而加快行业内部的优胜劣汰和规模整合。
《物权法》第四十二条第三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”这一规定保护了物权拥有者的权利，如果国家为了公共利益的需要而征收私人财产，这样少数人就要牺牲自己的合法的权利来满足更大的利益也就是“公共利益”,因此这少数人的合法权利必须要由国家来予以补偿。但必须看到在另一方面来讲，这些规定可能会增加房地产商开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度而影响房地产开发的速度，比如《物权法》出台后各地出现的“钉子户”正是这种可能性的反应。
这一立法更加符合我国人多地少的基本国情和严格保护耕地的宗旨,对今后的土地利用将产生重大的影响。从宏观层面看,随着土地供需矛盾日趋加 剧，国家必然会采取更加科学、严厉的政策调控房地产用地，促使房地产开发向节约型方向转变。从微观层面看，由于土地征收必须满足公共利益之需,因而以经营性为目的的土地征收难度和成本将大大提高。因此，可以预见，今后房地产增量用地将受到较大的限制,特别是大面积农用地转为房地产用地的现象将得到有效遏制，使房地产企业储备土地难度加大，城市存量土地和闲置土地将得到有力的挖潜，尤其是《物权法》第143条关于建设用地使用权转让的有关规定，更有利于房地产企业盘活存量土地，土地的利用效率和强度将得到合理提升,节地型住宅将成为政府调控的主导方向。
四、《物权法》关于登记制度的规定对房屋销售的影响
我国目前实行的不动产登记，主要采取分部门、分级登记制度。以房地产权属登记为例，国内房屋和土地登记仍分别隶属房产和土地两个管理部门。这种登记方式不但增加了房地产交易环节和成本，而且容易产生房地产权属不清，以致交易安全难以得到保障。为进一步规范不动产登记制度，《物权法》第二章第一节作出了多项创新性规定,确立了不动产登记生效原则，建立健全了不动产统一登记和预告登记等一系列制度，大大提高了不动产登记的公信力和房地产的交易安全。
1.统一登记制度可以有效的规范房地产开发和销售行为
不动产登记是建立物权制度的重要基础，是物权公示原则的必然要求。我国目前的不动产登记机构多达六、七个部门 ,多头登记、重复登记、遗漏登记，资料分散、资源浪费等现象给当事人增加了很多不必要的负担，统一登记机构势在必然，《物权法》的颁布将促使政府加快改革建筑物与土地分设登记的不合理现状，建立统一的城乡房地产权属登记机构，颁发统一的房地产权属证书。虽然现在全国很多地区统一登记制度还没有建立起来，《物权法》也并未明确是由原房管局还是成立一个新的登记机构进行负责，但国家实行统一登记制度的规定，将杜绝重复登记、错误登记等资源浪费的现象，使交易过程更加清晰、统一，产权更明晰，同时在一定程度上减少地区差异造成的市场分割，提高登记效率，降低交易成本。对房地产开发企业而言，由于统一登记制度的建立和完善,房地产权属清晰、资料易于查询，企业的开发投资将会得到有效保障，可以有效规范房地产开发和销售行为，并购风险会大大降低。
2.预告登记制度可以有效的保护购房者的利益
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记是不动产登记的一种特殊类型，它从法律层面上以物权手段限制了现时登记的权利人自由处分其权利，保护了相对人对不动产物权变动的债权请求权，稳定了不动产交易秩序，因为在商品房预售制度下，经常出现购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，在等待产权证下达期间，卖房人又把房子转卖给了别人或者用已销售的房子抵押贷款的现象，这些行为严重损害了购房者利益。因此，实行预告登记制度，将对当前房地产市场普遍存在的商品房预售起到极大的规范和约束作用，不但可以保障相对弱势的购房人的权益，而且制约了开发商的投机行为，使其诚信经营，有效预防“一房多卖”等现象的发生。从另一方面讲，开发商可以充分利用预告登记制度，及时推进期房的销售，及时回笼开发资金。
五、《物权法》对解决物业管理中存在的问题产生深远影响
1.规定了“建筑物区分所有权”
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这是第一次以国家法律的形式提出了业主的建筑物区分所有权与共有物权的概念，由此可以看出业主的建筑物区分所有权主要包括三个方面的权利：一是对专有部分的专有权；二是对建筑区划内的共有部分享有共有权；三是对共有部分享有共同管理的权利。《物权法》从维护业主的合法权益出发,明确规定了建筑物区分所有权，但是对于车库、车位共有部分的归属问题在操作上还是比较复杂，也为开发商留出了空间，有待出台相关的法律法规明确其归属和管理方式，以减少相关的法律纠纷。
2. 改变了传统的物业管理方式
《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建议单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第八十二条规定：“物业管理公司应当根据业主的委托对建筑物及附属设施进行管理，并接受监督。”《物权法》赋予了物业管理企业之外的其他管理人可以对小区进行物业管理的权利，也就是说由非物管企业或没有物管资质的企业可以从事物业管理，没有取得物业管理职业资格证书的人也可以从事物业管理，这对于实施资质管理制度的物业管理行业来说提出了新的命题，对房产管理部门进行物业管理提出了新的挑战。
3.《物权法》对开发商的权利也进行了保护
《物权法》除了保护业主的合法权益外，《物权法》还对物业服务机构和开发商的权利进行保护。当然，业主在物业管理上话语权的增加也给一些物业公司带来了挑战与机遇，只有那些真正为业主服务的，才会在同行业的竞争中优胜劣汰，在无形中,通过物业管理的重新洗牌，进一步实现房地产市场的规范与合理发展。
4.《物权法》进一步明确了业主委员会的法律地位，保护业主权利
《物权法》第八十三条规定：“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”。这一规定明确业主对小区的管理职责和权利，也明确了对建筑物区分所有权权利的行使。对于业主委员会,在一定程度上可以以原告身份提起诉讼，解决了现阶段争论比较多的业主委员会诉讼主体这个问题，将有利于业主进行权益的申张，保护弱势群体的合法权利。从《物权法》来看，房地产行政主管部门已经无权撤销业主委员会的决定，只有人民法院才能有权撤销业主委员会的决定。这突出了业主与业主委员会的平等关系和私权争议，而非管理与被管理的公权关系。《物权法》其法律管辖范围涉及人民群众切身利益的方方面面，特别是在老百姓关心的土地、房屋问题上有了明确的法律规定，这必将对我国房地产行业未来的发展产生深远的影响。
六、《物权法》对物业税的征收提供了法律保障
《物权法》规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”。财产平等是《物权法》最重要的基本原则,不管是国家、集体的财产还是个人的财产,只要进入民事领域,其法律地位就是相同的,都同等地受法律保护。《物权法》明确了对私人财产的保护,对物权的归属和利用作出了全面规定,不仅为物业税的开征提供了必要的法律依据,也对物业税的开征提出了法律要求。开征物业税有利于规范房地产市场税收体系 增加保有环节税收,抑制房地产市场需求,减缓房价上涨速度。但是目前,物业税开征的法律、制度环境仍不完善,产权不明晰的情况大量存在,不动产登记制度仍不健全,土地制度仍有待改革和完善,这些法律和制度上的障碍还需要进一步解决。

⑦ 物权和债权区别的意义

物权与债权区分的具体意义在于:
(一)明确物权作为支配权的属性
物权在本质上是一种支配权。所谓支配权就是指权利人直接支配特定物的权利，与其对应的是请求权，是指权利人请求他人为一定行为或不为一定行为的权利。罗马法学家很早就开始从对人权和对物权的区分中来观察这两种权利。而潘德克吞学派利用支配权和请求权来概括这两种权利，按照萨维尼的看法，物权之所以区别于债权在于其以物为客体，在于其“以占有或者对物的事实支配为其材料”。温德萨伊德也认为，对物权应该是物上的权利(einRechtanderSache)，并且应该以物为客体。[8]物权作为支配权，是与作为请求权的债权相区别的，支配权与请求权是两种不同性质的民事权利，它们在权利的内容、取得方法、行使方式以及救济途径等方面存在重大的区，应当在法律上对二者进行区分。具体而言:
(二)明确物权具有对世效力和优先效力
区分物权和债权，首先要明确物权具有对世效力。这就是说，物权人所享有的权利，可以对抗权利人之外的一切人。任何人侵害或妨害物权人的权利的，物权人都可以对其主张权利。而债权是一种对人权，权利人只能对特定的义务人行使权利，而不能对其他人主张权利。债权只能在特定的当事人之间产生效力，正是因为这一原理，债权也被称为相对权。这种区分的意义在于，
其一，在权利的行使方式上二者是不一样的。就对世权而言，权利人可以对抗一切人，任何人都负有不得妨害侵害的义务。而对人权的权利人只能对抗特定的义务人，权利人只能针对特定的义务人行使权利，而不能针对权利人之外的第三人，第三人也不负有这种义务。
其二，由于物权是对世权，关系到第三人的利益，所以这种权利的设定原则上应当采取公示的方法为第三人所知晓。而债权则不需要采取任何公示方法，债权人也没有义务让第三人知道自己是否享有债权以及其内容为何。
其三，二者在权利的保护方法上存在重大差异。由于物权是一种对世权，因而其应当受到侵权法的保护，任何人侵害物权或者妨害物权人行使权利，权利人都可以通过提起侵权行为之诉来获得法律上的救济。但债权作为对人权，原则上不受侵权法的保护。如果债务人不履行债务，需要承担违约责任。当然，在现代侵权法中，债权在特殊的情况下也能受到侵权法的保护，如第三人恶意侵害债权的，就应当承担侵权责任。但侵权法对债权的保护是将其作为一种特殊利益加以保护的，即合同债权作为一种相对权，只能对特定的债务人产生效力，对第三人而言，它不是一种“权利”，而只不过是一种应受法律保护的“利益”而已。可见，第三人侵害债权之所以能够受侵权法的调整，实际上是将债权作为一种合法利益而不是权利来加以保护的。
(三)明确物权客体的特定性
物权作为一种支配权，必须以特定的物作为其支配的客体。这就要求作为物权客体的物必须是独立的、特定的，如果某物尚未形成为特定的物，是不能成为物权的支配对象的。例如，期房在建造过程中还不能形成为特定的物，所以不能成为房屋所有权的客体。但是债权作为一种请求他人为一定行为或不为一定行为的权利，它以行为为其客体，但给付行为本身也可能涉及到一定的标的物的给付。例如买卖期房，要以一定的期房作为标的物。可见，期房因为还没有特定化，所以不能作为物权的客体，但它可以成为债权的标的物。
明确物权客体的特定性，其意义在于:一方面，有助于明确物权可被支配的范围。例如，海水本身难以被支配，所以它不能成为物权的客体，但是随着现代社会对海洋利用技术的提高，海域是可以被确定支配范围的，所以海域使用权可以成为一种物权。一定的空间，如果能够成为被支配的对象，也可以在其上成立物权。另一方面，通过明确物权的客体，有助于理解一些物权法中新的客体。如果某物在交易中具有特定的交换价值，也可以成为物权的客体。例如，虽然集合物中的各个物具有很强的独立性，在集合物没有作为一个整体进入交易领域时，一般都可以被所有人分别支配。比如，企业中的财产如其土地、房屋可以分别作为物权的客体被支配，此时没有必要将集合物作为整个所有权的客体来对待。但是当集合物进入到交换领域后，集合物作为一个整体具有某种交换价值，并可以与其他物相区别，这样它就可以作为物权客体。比如将企业的财产整体上作为担保物设定抵押，或者将企业的财产作为一个整体进行出售。还要看到，物权的客体是既存和确定的某一有体物，而债权可以成立于某一未定和将来的法律关系之上。譬如，当事人之间可以就未来的借款达成协议，也可以附条件的合同，待条件成就而使合同关系实际发生效力。但是物权则不存在着这样的可能性。
(四)明确物权的法定性和公示性
区分物权和债权，有助于明确物权的法定性和公示性。所谓物权法定，就是指物权的种类、内容、效力以及公示方法由法律规定，原则上不能由法律之外的规范性文件进行规定，也不能允许当事人自由创设物权的种类以及确定物权的内容、效力和公示方法。物权法定存在的必要性在于，一方面，由于物权法是落实宪法所规定的基本经济制度和所有制关系的民事基本法，反映社会的基本所有制关系，维护国家的基本经济制度，因此物权必须要法定。另一方面，由于物权法定规定的物权类型就是对登记的指引与规范。依据物权法定原则所设定的物权公示制度，有利于防止欺诈，维护交易安全。还要看到，物权法定有利于节省谈判成本。因为法律规定了物权的种类和内容，当事人在创设物权时就不需要在谈判协商创设某一种物权应当具备什么样的条件以及有关物权的内容应该如何确定。物权法定其实就是要形成一种物权创设的标准化(standardization)，这就是说，在物权法定的模式下，法律所规定的物权类型和内容，是法律设计的最优化的财产权标准(optimalstandardization)，按照这种标准化来创设物权就可以节省谈判成本。]物权被法定之后，当事人在谈判中只需严格依据法律规定的内容以及类型进行协商，而不必就某一类物权具有什么样的内容、达到什么样的条件才能创设物权以及该物权具有哪些效力等问题大伤脑筋，这样就减少了当事人谈判的成本。而且物权法定也有利于减少当事人因为设定不符合法律要求的物权及其内容，最终不被法律承认而不得不承担的挫折成本(frustrationcost)。而对于合同债权，法律没有法定的要求。在合同领域实行合同自由原则，当事人完全可以依法自由设定法定类型之外的无名合同。只要当事人所订立的合同没有违反法律的强制性规定和公序良俗，在法律上就能产生预期的效果。
(五)明确物权的长期性
区分物权和债权，可以明确物权的长期性特点。相对债权来说，物权是一种长期稳定的财产权。所有权是一种无期限限制的物权，他物权较之于债权一般也都具有长期性和稳定性的特点。而债权是相对短暂的权利，物权与债权对应着两种不同的财产结合关系。一般而言，物权对应着较为稳定、牢固的财产结合关系，而债权则对应着较为松散的财产结合关系。这种区分的意义在于：
其一，它直接表明了物权法的一个重要目标就是确认某些财产权为物权，使其成为长期稳定的财产权利，使有恒产者有恒心，以此来鼓励人们创造财富。
其二，这种区分在物权法上也会直接影响到现行法中法律规则的设计。以典权与租赁权为例，通说认为，典权是一种支配权，在旧中国民法和我国台湾地区民法中，承认典权是物权，而租赁权是一种请求权。而如果租赁权成为物权，就会在性质上发生变化。比如说《合同法》第221条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”为什么在承租期间内必须要出租人维修，而不应当由承租人维修呢?因为这毕竟是合同债权，而不是一个长期稳定的权利。如果某人租赁他人的房屋，时间也不长，他还要负担维修的费用等，这样成本过高，而且，一旦租赁合同终止，他要返还租赁物，维修房屋时的材料无法取回，甚至支付的费用都很难补偿。但如果是一个典权，情况就不同了。承典人对于承典的房屋享有广泛的使用收益的权利，同时，也相应地要负担维修的义务。另外，根据《合同法》第223条的规定，承租人不得随意对租赁物进行改善，或者在租赁物上增设他物。如果承租人违反了这种不作为义务，出租人有权要求其恢复原状，赔偿损失。这就意味着尽管承租人可以占有租赁物，但毕竟租赁关系是一种松散的财产结合关系，对租赁物状态的改变，必须要尊重出租人的意志。典权关系就并非如此，典权人对典物的改善或者在典物上增设他物，通常并不需要他人的同意。此外，物权和债权在时效的使用上也是不同的，这在很大程度上也受到了上述物权和债权区别的影响。
其三，由于物权是一种长期稳定的财产权利，因此，相对债权而言，物权通常可以自由转让，尤其是物权的转让不必要受到合同另一方的限制。债权的转让是受到限制的，尤其是受到合同相对方的限制。例如，租赁权本质上是一种债权，所以，转租必须要取得出租人的同意。按照合同相对性的原理，出租人只有将租赁物交给承租人使用，而没有将其交给其他人使用的意思。所以，承租人没有取得出租人的同意而转租，承租人将构成违约。但是，对于用益物权而言，通常是可以自由转让的。既然是一种物权，法律上不仅承认它是长期稳定的财产权，而且承认它可以自由转让。

⑧ 物权的独立性对合同效力的影响

交易行为分为：当事人合意一致（债权行为）+标的物的移转完成（物权行为），也就是说，你专卖我一瓶属汽水，可分为我们协商一致买卖汽水的行为+汽水从你那里转移到我这里的行为。
物权的独立性一般是说物权行为的独立性，就是物权行为是否成立不影响债权行为，以上面例子为例，就是说我们已协商一致买卖汽水这个行为，跟你是否最后有无将汽水交给我这个行为是相互独立的。
认可物权行为的独立性的意义在于，一些交易行为不是能立刻完成的，比如不动产需要到房产部门登记，如果因种种原因，导致登记不成功，如我付钱买你的房子后，你死活不肯跟我到房产部门登记，这种情况下，房子所有权还是你的，但我可以根据之前成立的债权行为告你违约。
总的来说，就是物权行为不影响合同效力。

⑨ 房地产法的物权法的影响

综述
房地产法作为一部基本法，《物权法》的出台对中国日后相关立法的走向起着至关重要的作用；而作为一部以调整不动产权利归属和利用为主体内容的法律，《物权法》对房地产法律部门的重大影响更是不言而喻。有学者认为《物权法》的出台将架空房地产法中的私法体系，而将房地产法“醇化”为专门调整房地产纵向管理关系的房地产管理法。诚然，《物权法》中大量关于不动产的内容与现有房地产法中的规定有重合交叉之处，但这并不意味着《物权法》的出台就掏空了房地产民事法律体系，恰恰相反，《物权法》中关于不动产权利的规定正好补充和填实了现有的房地产民事法律体系，而为中国房地产法的完善，尤其是与民事立法的协调提供了很好的契机。
与房地产法共同调整房地产关系
(一)物权法对房地产物权关系的调整。物权法的体系包括物权法的立法体系和物权法的内容体系，二者是形式与内容的关系。物权法的立法体系，就是物权法的外在表现形式所构成的体系，这在《物权法》中得到了体现；而物权法的内容体系，是指物权法的内部结构所形成的体系，可以划分为不动产物权规范和动产物权规范，其中的不动产物权规范构成了整部《物权法》的核心和重点。一般认为，不动产包括土地、定着物和与不动产尚未分离的出产物三类，其中定着物主要包括房屋和林木。在不动产物权中最重要的当属土地物权和房屋物权，即房地产物权，这是整部《物权法》中不动产法律规范调整的重心。
1．土地物权。土地物权分为土地所有权和土地他物权。我国土地所有权的主体是特定的，包括国家和集体，土地所有权相应地分为国家土地所有权和集体土地所有权，<<物权渤第五章即是对土地所有权的规范。土地他物权，包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权和土地抵押权，前四种属于用益物权，被规范在《物权渤的第三编第十章到第十四章；土地抵押权属于担保物权，被规范在<<物权法》的第四编第十六章。
2．房屋物权。房屋物权同样可分为房屋所有权和房屋他物权。房屋所有权的形式主要有：独有、共有以及区分所有，以区分所有为最普遍的房屋所有形式。对房屋所有权的规范主要体现在物权渤第二编的第五章、第六章和第八章；房屋他物权的内容，在《物权法》草案修改和审议的过程中一直存在争议，曾被纳入房屋他物权体系中的居住权、房屋典权、房地产让与担保权，因种种原因在《物权法》审议过程中分别被删掉，最后《物权法》体系下房屋他物权只剩房屋抵押权，被规定在《物权法》的第三编第十六章。
(二)房地产法对房地产关系的调整
与物权法仅调整不动产中的房地产物权关系相比，房地产法对房地产关系的调整不仅仅局限于房地产物权关系，而是非常充实、全面的。虽然学术界对房地产法的性质、调整对象等方面依然存在争论，但我们认为房地产法应定位为民法性质。在此基础上，根据作为房地产法律关系客体的房地产产品的生产、交换、使用和消费的过程将房地产法律规范大致划分为：房地产权属登记规范、房地产开发用地规范、房地产开发建设规范、房地产交易规范、房地产征收规范、房地产服务规范和房地产社会保障规范。需说明的是，由于我国尚无统一的房地产法，因此对房地产法的立法体系尚存进一步探讨的空间，以上划分，依据的是房地产法的内容体系。
1．房地产权属登记规范。房地产权属登记贯穿整个房地产活动，确定房地产物权归属、变动及其变动模式、公示方法等。现行的相关规范性法律文件主要有：《城市房地产管理法》、《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等。
2．房地产开发用地规范。主要包括土地使用权出让和划拨的法律规范。现行的相关规范性法律文件有：《土地管理渤、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城市国有土地使用权出让规划管理办法》、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》等。
3．房地产开发建设规范。包括房地产开发建设主体规范和房地产开发建设行为规范。现行的相关规范性法律文件有：《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《城镇个人建造住宅管理办法》、《外商投资开发经营成片土地暂行办法》等。
4．房地产交易规范。包括房地产转让、租赁、抵押等法律规范。现行相关规范性法律文件有：敝保法》、懒市房屋租赁管理办法》、《个人住房贷款管理办法》、《城市公有房屋管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》等。
5．房地产征收与征用规范。包括针对集体所有土地的征地规范和拆迁房屋的法律规范。现行相关规范性法律文件有：《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等。
6．房地产服务规范。包括中介服务规范和物业服务规范。其中与中介服务相关的规范性法律文件有：《城市房地产中介服务管理规定》等；与物业服务相关的规范性法律文件有：《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业管理企业资质管理试行办法》等。
7．房地产社会保障规范。包括城镇住房社会保障规范和农村房地产社会保障规范。现行相关规范性法律文件有：《住房公积金管理条例》、《城镇经济适用住房建设管理办法》等。
对房地产法体系之映射比较及其影响
通过上述对物权法和房地产法所调整的房地产关系来看，物权法和房地产法的确在众多领域存在规范的重合，但这种重合不足以使《物权法》架空房地产法中的民法规范。(一)房地产法的调整对象广于《物权法》。1．纵向考察。物权法的调整重点是房地产所有权和他物权，主要规范物之归属和利用，如房地产物权的归属、房地产抵押权的设立等，属典型的静态法；房地产法的调整重点是整个房地产业，主要规范房地产作为一种产品的生产、流通、交易和消费过程，如房地产的开发建设、中介机构的运营等，属典型的动态法。2．横向考察。作为我国的基础产业和支柱产业，房地产业涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业及服务业等行业，在这一产业的运行过程中除了物权以外，还有众多其他权利类型，如债权、股权、信托权、知识产权等，这些都需要房地产法来进行综合调整。《物权法》只是以物权为调整对象，不能规范一切的财产权，如房地产债权、房地产知识产权等。
(二)房地产法的调整手段多于《物权法》。《物权法》是民法体系下的基本法，调整平等主体之间的物权关系，属于典型的私法，适用私法的调整手段。如果仅用<<物权渤之私法调整手段来驾驭房地产业，则多少有些力不从心。房地产作为最重要的生产生活资料，关系国计民生，体现着国家的宏观管理和行政干预。房地产法律关系就性质而言大致可分为房地产民事关系、房地产行政关系和房地产社会保障关系。这与房地产业本身具有较强国家干预性和对象特殊性的特点有关。虽然房地产法以民法规范为中心，但还是表现出很多公法和社会法的因素，如《城市规划法》、《住房公积金管理条例》等。因此，在处理房地产法律关系的过程中，不仅需要私法的调整手段，还需辅之以公法的调整手段，如房地产征收。
(三)房地产法的调整规范细于《物权法》。通过对《物权法》中调整不动产法律关系的条款进行梳理，可以发现即使是在房地产业中的物权领域，彻权渤的调整也是不充分的。例如，在《物权法》条文中保留大量的未尽事宜，这些事宜需要“依照土地管理法等法律规定办理”。如在“建设用地使有权”一章中，就有四处明文规定需根据房地产法等法律、法规进行调整，分别涉及以划拨方式设立建设用地使用权、缴纳土地使用权出让金、非住宅建设用地使用权期间届满后的处理和集体所有土地作为建设用地等重要问题。可见，作为一部基本法，《物权法》只能从宏观的角度勾勒出基本的房地产物权框架，但对于具体问题的法律适用，《物权法》的调整就显得有些捉襟见肘了。
物权法之所以难以取代房地产法中的民事规范，一方面就立法技术而言，《物权法》的普适性难以适应房地产业的专业性，在很多具体问题上很难作出更细致的规定，如建设用地使用权出让金的缴纳，就涉及出让金数额的确定、支付方式、期限及法律后果等问题，《物权法》对此不能面面俱到，否则必然导致条文的冗繁和体系的失衡；另一方面，在法律涵射范围方面，彻权法》的静态属性也难以适应房地产业的动态过程，如对集体所有土地作为建设用地的使用，除了涉及集体土地所有权和建设用地使用权两大物权关系外，还涉及征地的程序、审批权限、补偿安置等问题，这些内容显然已经超出《物权法》规范的涵射范围。因此，《物权法》中的多处规范就有必要让位于房地产法，由后者对相关问题作出更为细密的规定。
尽管《物权法》与房地产法存在众多规范重合之处，但并不能取代房地产法中的民事法律规范，更不能架空房地产法中的民事法律体系。相反，砌权法中关于不动产物权的规范构成了整个房地产民事法律体系的核心部分。在房地产法领域正缺少一部明确权利归属规则的基本法律规范之时，《物权法》的出台恰好充实了现有房地产法律框架下的民事法律规范，尤其是物权法律规范，为建立完善的房地产法律体系奠定了良好的基础。

⑩ 物权的变动

首先要明确的是，我国物权变动立法原则上采债权形式主义模式，例外采意思主义模式。

1、意思主义就叫债权意思主义，以法国、日本民法典为代表。
即物权的设定与转移仅仅因当事人的债权意思表示而发生效力。这表示，只要买卖合同成立生效，即使标的物没有交付或变更登记，价金也未交付，标的物的所有权已于此时由出卖人转移给买受人。或者说，标的物所有权的转移仅以买卖合同为依据，既不需要另有物权行为，也不需要以交付或登记为所有权转移的生效要件，故称意思主义。
如：甲2月1日与乙签订了一份电视买卖合同。乙2月2日给甲价金，2月3日甲将电视交付给乙。那么其实，电视所有权的转移发生在2月1日。
非经登记或者交付的物权不动，不得对抗第三人。换言之，登记和交付是对抗要件。
设上例，2月2日，甲背着乙将电视对丙设立了质押权，那么该质押有效，丙可以对抗所有权人乙。
我国意思主义立法体现在地役权和土地承包经营权，都在合同生效时设立，对土地承包经营权而言，人民政府登记造册只是对该权利的确认而已。

2、形式主义物权变动模式又分两种，债权形式主义和物权形式主义。
（1）物权形式主义以德国民法典为代表。
标的物所有权的转移除了买卖合同外，还需要当事人就转移标的物所有权达成的物权合同再加上登记或者交付，始能转移所有权。
（2）债权形式主义，又称意思主义与登记或交付的结合。以奥地利，瑞士，韩国为代表。
物权变动，只需要在债权的意思之外再加上登记或者交付即可，不需要另有物权的合意，故无物权行为的独立性，物权的变动效力受其原因行为债权行为如买卖合同的影响，故也不存在物权行为的无因性。
我国债权形式主义立法体现在：
有效债权行为+登记=不动产物权变动
有效债权行为+交付=动产物权变动
有效债权行为+交付=重要交通工具物权变动+登记>第三人

打字真辛苦~这些问题以后可以看一下物权变动的理论书籍