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土地使用权入股的价值内涵

发布时间:2021-09-27 10:01:17

1. 土地使用权价值作价入股的问题

1、国来家不是不允许土地直接源买卖,国企的这种土地交易必须得到国资委或市政府的同意,必须要有批文,土地转让必须通过专业评估机构评估,并且必须得到市政府的确认,不然就会涉及国有资产流失,如果国企的土地是国有划拨土地,那还涉及补缴土地出让金的问题,这部分钱是谁出,这个要明晰。
2、如果B公司支付A公司一定数额的土地价款,那B公司的资产就缩水了,怎么保证还可以以原来的资产数额入股相应股份。请仔细评估B公司整体资产,到底有多少资产,固定资产、流动资金、无形资产都要算的

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国有企业将部分土地作价入股组成新的合资企业,比如60%的土地,剩下的部分土地如果新企业的确需要用,就以租的形式使用,每年向国企支付租金。

2. 什么是以股权方式取得的土地使用权

通过股权并购方式取得土地使用权,设立房地产项目公司是不可或缺的。

房地产项目公司(简称“项目公司”)是指专为开发特定的房地产项目而成立的房地产公司。通常情况下,其拥有待开发或正在开发的项目。部分或全部收购项目公司股权的动机是获得土地使用权或在建工程。以公司股权并购方式获得土地使用权,即是投资方收购项目公司的全部或多数股权,从而控制项目公司,间接获得土地使用权。

土地使用权转让的主要表现方式

作为土地使用权转让的最广泛的方式,买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式,我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。

关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论,所以说,“转让”有广、狭两个概念之分,当“转让”是广义概念时,它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时,它与买卖具有同样的涵义。

(2)土地使用权入股的价值内涵扩展阅读:

关于土地使用权转让的方式,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展,将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。“其他合法方式”一般包括:

  1. 买卖。

作为土地使用权转让的最广泛的方式,买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式,我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。

2.抵债。

抵债是买卖的一种特殊形式,只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时,土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的,而在以土地使用权抵债时,价金支付在前,所抵之债视为已付之价金。

3.交换。

以交换的方式转让土地使用权的,土地使用权的对价不是价金,而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人,以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。

4.作价入股。

作价入股介于买卖和交换之间,既类似买卖,又类似交换。说它类似买卖,是因为将土地使用权用来作价,所作之价如同买卖之价金;说它类似交换,是因为土地使用权被用来入股,所得之股如同其他财产或特定的财产权益。

5.合建。

在开发房地产时,合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的,土地使用权转让的对价是股权;不设立独立法人,而采取加名的方式,或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的,土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。

因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权,却不再拥有原来意义上的土地使用权,可视为交换的一种特殊形式,即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。

6.赠予。

赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的,土地使用权的移转没有直接的对价,它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件,如用地人在将土地赠予给学校使用时,可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。

7.继承。

在用地人是自然人时,用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时,其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权

通过继承取得土地使用权时,土地使用权的移转也没有直接的对价,但可能会有间接的对价,如在通过合并取得土地使用权的法律关系中,新公司继承了原公司的财产,也会继承原公司的债务,新公司取得土地使用权的对价,可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。

3. 土地使用权出资和土地使用权作价入股的区别

1、两者本质不同

国家以土地使用权作价入股,是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业;而土地使用权作价出资是国有企业改革中特有的一种土地处置方式,是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业。

2、两者土地使用权持有者不同

国家以土地使用权作价入股的土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有;而土地使用权作价出资该土地使用权由新设企业持有。

3、两者土地使用权的权力不同

土地使用权作价出资的企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权;而国家以土地使用权作价入股的土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权,可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

(3)土地使用权入股的价值内涵扩展阅读:

我国国有土地使用权的取得方式包括划拨、出让、租赁、作价出资或入股这四种方式。而与此相对应地土地使用权类型有国有划拨土地使用权、出让土地使用权、承租土地使用权以及作价出资或入股土地使用权这四种类型。

发起人出资成立公司他们是最初的股东,这种情况下叫出资,土地使用权作价入股是以财产权置换股权,入股时公司一般已经存在。

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权出让是一级土地市场,这个市场由国家垄断,只能由政府将一定年期的土地使用权卖给土地使用人的行为,这个市场卖方只有一个就是国家,通过这种方式取得的土地使用权都是最高使用年期。

4. 土地、房屋权属作价投资、入股这句话的意思

土地房屋的所有权归被投资单位。权属已变更,要交契税。
被投资单位就是承受人。

以土地房屋抵债,意思是已经将土地房屋转让给债权人了,权属已变更,所以要交契税。

5. 土地资本的土地资本的内涵

狭义的土地资本是马克思《资本论》中的“土地资本”,是指人们对已经变成生产资料的土地进行的投资。马克思曾把土地区分为“土地物质”和“土地资本”两个性质不同,而又密切联系的范畴。马克思指出:“资本能够固定在土地上,即投入土地,……称为土地资本。它属于固定资本的范围”。马克思讲的“土地资本”是从价值形式而言的,其实物形态则表现为“土地固定资产”。在这里,我们将土地固定资产定义为对土地物质本身进行开发,改良所形成的土地使用价值,如土地平整、培肥地力、建造水井、水渠、排水沟、道路等,即狭义的土地固定资产(不包括建造在土地之上的房屋、建筑物等)。
另一方面,广义的土地资本,是指当土地被投入流通,在运动状态中能实现增值,给所有者带来预期收益的时候,就变成了土地资本。可见,土地资本与前两者最大的区别就在于它的运动性和增值性。
土地资源是自然资源的重要组成部分,是陆地生态系统的主体,是国民经济和社会发展的重要物质财富。土地资产必须能带来收益,并具有可交换性。而土地资本则必须增值并具有流动性。

6. 土地入股的定义

土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体,就叫回土地入股,入股各方答再从营利中取得各自的报酬或收入。我国城镇国有土地的入股大致有这样几种形式:一是国家直接以国有土地入股,国家以分红的方式从经济上实现其所有权;二是通过出让方式取得的土地使用权与投资者入股进入房地产开发,双方对建成后的房屋或房屋销售收入进行分成;三是原来行政划拔的土地入股。土地入股需要进行土地评估。

7. 土地使用权作价出资与入股的区别

发起人出资成立公司,他们是最初的股东,这种情况下叫出资;
入股时公司一般已经存在了。本质上都是以财产权置换股权。

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