广州市租赁房使用权

A. 承租人对房屋的使用权是属于物权还是属于债权

承租人对房屋的使用权是属于属于债权。

1、《物权法》草案里面用益物权也没有包括房屋租赁权，物权是法定的，不是约定的，国家法律没有规定的物权种类，当事人不可以自行创设。认为租赁权是物权的，只是学术界的争论，并没有为大多数国家的立法所采纳。

2、另外，不动产物权的取得方式以登记为准，而房屋租赁权仅需要通过订立合同的方式即可取得，不需要另行向房地产登记机关登记。

《物权法》第2条，物权包括所有权、用益物权和担保物权。

第117条用益物权，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。但普通的房屋租赁不属于用益物权范畴。

另，《民法通则》第84条，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务的关系。房屋租赁，承租人对房屋的使用权仅限于房屋本身，而不是对其所依附的土地也有使用权。

(1)广州市租赁房使用权扩展阅读：

物权和债权的区别：

1、权利的效力不同

债权与物权具有下列区别：1.物权具有排他性，债权则具有相容性; 2.物权与债权同时存在于同一物之上时，物权具有优先效力;3.物权具有追及性，而债权则无。

2、时效性不同

债权具有时限性，物权则无。债权为有期限的权利，不能永久存续，它可因清偿等原因而消灭。债的当事人的死亡，也往往导致债的消灭。而物权尤其是所有权，其性质为支配权，只要标的物存在，权利就存在，法律上没有期限的限制。

3、权利的性质不同

债权为相对权，物权为绝对权。债权只能向特定的义务主体(债务人)主张。即使因第三人的行为使得债务人不能履行债务，该第三人也不向债权人承担责任。如果第三人的行为构成侵害债权，债权人也只能依另一法律关系，向侵害债权之人请求损害赔偿。

物权的义务主体为不特定的一切他人，即一切他人均负有不妨碍物权人行使物权和不侵害物权人的物权的义务，因此物权能向一切他人主张。在此意义上，债权又可称为对人权，物权又可称为对事权。

B. 公房使用权能否转让

公房使用权可以有限制的转让。

公房是指公有住房，是相对于全部权属于个人的私有住房而言，是指由国家以及企事业单位兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家、单位，国家和单位通过适当收取租金或者无偿的方式提供给职工或者居民使用。

根据《物权法》、《合同法》的规定，公房使用权可以转让，但不得损害产权人的利益。因为使用权人与产权人属于合同关系，使用权人转让使用权，应当征得所有权人同意。

(2)广州市租赁房使用权扩展阅读：

公房的概念：

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

相关法律规定：

《物权法》

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《合同法》

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租
的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人
应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

C. 如何办理广州市房屋使用权交换

这里看看:
http://diary.goodmood.cn/2008/0929/0_190428.html

D. 公租房,使用权房有区别吗

公租房申请材料从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房专。将进属一步完善申请受理渠道、审核准入程序和租金定价机制。
1、本人手写申请书(黑色水性笔书写，签名按手印）
2、申请人+共同申请人(除申请人之外的家庭成员或合租人)的身份证原件及复印件(正反两面);
3、申请人+共同申请人的户口簿原件及复印件;
4、婚姻证明
5、收入证明(所有成员均须出具，证明要求原件)
6、房产证明
7、有以下情况者，需出具以下证明

E. 广州市公房租赁如何变更承租人

公房承租人如何变更，公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应当给予变更。承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住的人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
(1) 原承租人的配偶;
(2) 原承租的子女(按他处住房情况，居住时间长短);
(3) 原承租人的父母;
(4) 其他人(按他处住房情况，居住时间长短)。
承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序局面确定承租人：
(1) 原承租人的配偶;
(2) 原承租人的子女(按他处住房情况);
(3) 原承租人的父母。
公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。
【实际操作】
申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住一年以上;没有其他住房。另外，满足条件的当事人还须写出书面申请，经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。
在现实生活中，房管所通常要求拟变更公房承租人的家庭成员就承租人变更事宜达成书面一致，甚至有的房管所要求对家庭成员达成书面一致的情况进行公证，否则不予变更。至于家庭成员中的一人瞒着其他家庭成员悄悄变更自己为公房承租人;有的甚至伪造其他家庭成员的签名，骗过房管所，变更自己为公房承租人。针对这种情况，其他家庭成员起诉到法院要求撤销该变更的，法院一般会支持。

F. 广州市要求新增租赁住房 租期不得超过二十年

昨日，广州市住房和城乡建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求住房租赁合同期限不得超过二十年，有效打击“明租实售”。
此外，《通知》要求租赁住房在项目宣传推广时，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为，同时不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。
《通知》自印发之日起施行，有效期5年。
供应：
集体建设用地建租赁住房或将增加供应
按照《通知》，所谓“新增租赁住房”，包括《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房。这是广州再次明确要加大增量的途径，进一步增加租赁住房供应。
值得一提的是，此次“新增租赁住房”包括了“利用集体建设用地建设的租赁住房”，此类租赁住房有望大量增长。广州作为首批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，按照计划，至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。目前，经市政府批复同意的第一批试点10个项目中有3个项目已取得《建设用地批准书》，正加快推进方案设计和报建工作。
同时，在新增租赁住房经营方式上，《通知》允许房地产开发企业、村集体对于各自的新增租赁住房既可自主出租经营，也可与住房租赁企业等合作出租经营。这意味着，新增租赁住房的承租在经营方式上有了更多自主选择权。
租金： 由租赁双方参考《广州市房屋租金参考价》并结合市场水平协商确定。
押金：鼓励押一付一，最高不得超过月租金三倍，一次性收取租金的不宜超过一年。
租期：住房租赁合同期限不得超过二十年。
在租金方面，《通知》要求对新增租赁住房的经营实行市场化调节机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方参考《广州市房屋租金参考价》并结合市场水平协商确定。此外，经政府有关部门团租用作公共租赁住房及其他政策性住房的，例如用作人才公寓等，其承租对象、租金价格和管理要求都需要按照相应的公共租赁住房规定执行。
而且，为了减轻承租人的经济压力，对于新增租赁住房，《通知》明确租金收取鼓励押一付一，押金最高不得超过月租金三倍，一次性收取租金的不宜超过一年。据了解，市面上有个别从业者，打着“租房”旗号，售卖房屋的长期使用权，对此，《通知》在制度设计中除了对新增租赁住房的权属和土地性质、使用年限做了相关规定外，还明确要求“住房租赁合同期限不得超过二十年”，以此对租赁行为进行约束，从一定程度上限制“以租代售”“明租实售”的情况。
此外，近年来，一些租赁运营商及中介机构要求客户使用“租房贷”以“贷”养租。针对此现象，《通知》要求租赁住房在项目宣传推广时，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为。同时宣传时也不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。
用途限制：租赁住房不得分割、销售、转让
《通知》规定，用于建设自持租赁住房的土地出让时，应在《国有建设用地使用权出让合同》中约定，地块所建自持租赁住房应当整体办理不动产登记。不动产登记部门应在其不动产权证和登记簿上注记用途为“自持租赁住房”，载明“不得分割、销售、转让及拆分抵押。房地产开发企业发生合并重组、股权转让等特殊情形的，自持租赁住房应整体转让，转让后自持租赁住房性质不变”。
利用集体建设用地建设的租赁住房，集体建设用地使用权人应整体申请不动产登记。不动产登记部门应在不动产权证和登记簿上注记“不得分割、分拆销售、分拆转让及分拆抵押”。
信息备案：新增租赁住房都需备案
按照《通知》要求，经营新增租赁住房的房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构、村集体等应将其出租的房源信息如实录入广州市房屋租赁信息服务平台，房源信息一目了然，做到房源信息透明。
此外，新增租赁住房出租需要按照《广州市房屋租赁管理规定》、《广州市房屋租赁合同网上备案规则》（穗建规字〔2017〕18号）的规定，办理房屋租赁合同登记备案。
专家：定租赁用途 防“明租实售”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《通知》对自持型租赁住房的不动产登记进行了规定，主要是两点，一是用途为“自持租赁住房”，二是“不得分割”，这样也是为了促进此类住房用途明确，防范明租实售等情况的出现。
《通知》还对具体租赁合同内容进行了规定。主要包括租赁中的期限、租金和押金等问题。在实际过程中要警惕一些违规收取租金的做法，比如说部分租赁合同可能会给出减免管理费等优惠，这个时候租客一定要警惕是否存在私下乱收费、明减实收等风险。