土地使用权年限修正系数证明

Ⅰ 怎么查开发商开发楼盘的土地使用年限

楼盘所在地的房交所查，或者直接看开发商的五证，上面写得有，土地用途。

一般住宅也是年，（重庆），沿海一带是70年，重庆满了50年以后自动顺延20年，一般商住楼的地价值要高些，所以年限相对短一点。网上没办法查，准确度也不高。

土地使用年限：住宅为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。

(1)土地使用权年限修正系数证明扩展阅读

1、土地使用年限最高70年，据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。

根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；

工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；

教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；

商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；

综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。

2、土地使用年限期满可自动续期

根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。

也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。

特别是2007年3月，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。

但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。（江门日报 傅学超）

3、土地使用年限缩水的原因多对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。

Ⅱ 请问土地评估中的求取容积率修正系数的方法

计算公式：V=V1b×抄(1±∑Ki) ×Kj

式中：V：土地价袭格

V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ki：宗地地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

(2)土地使用权年限修正系数证明扩展阅读

影响土地价格的因素主要有：

(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

Ⅲ 被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8%，被评估土地的年限

什么折现率，是土地还原率吧？
参照物是什么？是市场比较法中的比较案例吗内？
土地使用年期修正系容数公式：
[1－1/(1+r)m]
K= ————————
[1－1/(1+r)n]
式中：K──使用年限修正系数
m──待估宗地土地使用年限
n──比较案例宗地土地使用年限
r──土地还原率

Ⅳ 基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算

基准地价系数修正法基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。1利用级别或区域基准地价评估基准地价（1）基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki)×Kj（58）式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数（2）程序a.收集有关基准地价资料；b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；f.求出待估宗地地价。2利用路线价评估利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式：V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn（59）式中：V：待估宗地地价u：路线价dv：深度指数Ki：其它修正系数(i=1-n)修正体系、编制及计算1、标定地价以基准地价为依据，根据委估宗地的影响因素修正系数等条件进行测算得出的。影响因素：包括用途、容积率、临路（街）、临海（河）、临公园、广场、公共绿地、宽深比、使用年限。2、市建成区、开发区内熟地标定地价计算公式为：商业、综合用地标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数x临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。住宅用地（别墅）标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数x住宅用地宗地地价修正系数。3、市区外原乡（镇）政府建成区范围内基准地价计算公式为：标定地价=基准地价×容积率修正系数X使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数×临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。4、临路（街）用于商住、综合楼商业铺面建筑物分摊地价计算公式：商业铺面建筑物分摊地价=该地块综合用途标定地价×对应的修正系数×分摊土地面积。5、凡增加土地使用年限需补交地价款的，其补交标准为：增加土地使用年限/该用途修正系数为1的年限×该用途标定地价。6、从高用途改为低用途而增加土地使用年限需补交地价的，其补交标准为增加土地使用年限服用途修正系数为1的年限x低用途标定地价×40%。7、工业用地标定地价计算公式为：标定地价=基准地价×使用年限修正系数x临路修正系数。8、工业用地包括工业仓储等用地，其经营性仓储用地按工业基准地价计算结果的基础上加收50%,9、农业用地标定地价计算公式为：标定地价=基准地价×使用年限修正系数。10、与建成区或开发区相邻的乡镇具体宗地的标定地价，可分别参照建成区和乡镇基准地价进行评估后取权重确定宗地标定地价。11、对原批准出让的宗地，如果经批准改变用途，且新用途地价高于原地价的，要重新补交地价款，其补交标准按同一评估期日改变用途后的地价减去原用途的地价，如果提高容积率，若在建设前依照城市房地产管理法规定，到土地部门补手续，则按新容积率重新计算地价款后补交地价差价。若在建成后再补手续，则增加的建筑面积地价按原出让时的楼面地价计收。12、对按商住、综合用途建设的项目，如果用于商业用途的用地面积（或分摊土地面积）大于其他用途的用地面积的，按商业用途进行评估，相反则按综合用途进行评估。13、对临公园、广场、公共绿地（大面积）的宗地进行评估，应考虑公园、广场、公共绿地对宗地的影响而造成土地的增值。14、对于酒店配套用的停车场用地、绿化美化用地（新征另外出让），其地价按原酒店用地标定地价的40%计收，对于其他用途配套用的绿化用地、停车场用地（不包括公共绿地另外出让），其用地的地价按原用地标定地价的40%计收。15、市内和城乡相邻地块的加油站基准地价：市内40万元店，建成区和乡镇相邻宗地35万元瘤。16、冷冻厂、加油站、停车场项目用地评估时，冷冻厂、加油站容积率修正系数为0.8一0.9之间。17、凡属于海坡旅游开发区、鹿回头旅游开发区、亚龙湾国家度假区等风景旅游景点，兴建度假村、酒店等项目的容积率修正系数一律按别墅容积率修正系数计算。18、对于临同一道路（街道）两旁的地块应按同一区片的基准地价（就高不就低）测算标定地价。第四部分地价政策19、对原土地证中载明的土地用途（如仓储用地、工业用地、农业用地等），转让时，应按规划用途或实际使用用途评估。20、根据地方产业政策可优惠出让底价的产业为旅游产业、高新科技产业、旅游农业项目和基础设施项目等。(1)旅游产业。为引进资金、加快我市经济建设，促进旅游业的发展，市政府将由国家或省级确定旅游度假开发区内土地使用权成片出让给开发商时，可根据国家经济宏观调控和我市经济发展状况来确定最低出让底价。一般成片出让土地使用权标定地价是由地租组成，其征地费、管理费、动迁安置费及有关各税费由开发商按实际发生金额支付。(2)高、新科技（工业）项目用地。属国家级先进水平的高新科技项目，并对三亚市发展具有推动作用的，可按工业用地标定地价给予减免。(3)旅游农业项目用地，属于农业用地部分按农业用地标定地价计收，但允许按容积率0.005以下兴建公共配套设施（指职工住宿公用房），属于非农业用地部分按不同用途标定地价计收。其使用土地面积按容积率推算，即用地面积=建筑面积一容积率。(4)高尔夫球场项目用地，属于高尔夫球场用地部分按高尔夫球场用地标定地租计收，但允许按容积率0.01以上兴建公共配套设施，超出容积率0.01部分的按商业、居住标定地价计收。21、凡属于下列情况的，给予地租优惠。(1)属于非本市财政拨款单位兴建学校（幼儿园）、医院（不含疗养、康复中心）等项目用地的，可减收地租40%。(2)经国家或省级科技部门鉴证的高、新科研项目用地，视投资规模大小给予地租减免优惠。(3)有营利的市政公用设施，包括供水、供电、电讯等基础设施用地，交通运输配套设施用地的，按工业用地标定地租计收。(4)属于农贸市场用地的，按商业用地价格评估，按标定地租给予30%优惠。

Ⅳ 土地使用权的评估程序

评估土地的基本程序有以下几个步骤：
1、明确土地使用权评估的有关事版项(包括委托方、评估权目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；
4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。

Ⅵ 资产评估中土地使用年限 系数是什么意思

土地使用权年限是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。

土地使用权年限的长短，直接回影响可答利用土地并获相应土地收益的年限，如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高，因此，通过土地使用权年限修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

(6)土地使用权年限修正系数证明扩展阅读：

评估土地注意事项：

1、在获取一宗估价业务时，要与委托方进行协商，明确本次评估的估价对象、评估目的、评估收费标准、费用支付方式、报告交付日期等，进而签订评估委托协议，约定双方的权利和义务，以免产生争议。

2、确定拟采用的估价技术路线和估价方法。

3、针对估价对象、估价目的、拟采用的估价方法等，确定需搜集的估价资料及其来源渠道。

4、预计需要的时间、人力和经费。根据估价项目的具体情况，确定由哪些估价师及人员来参加，看是否需要聘请其它专业领域的专家来协助。

5、估价作业步骤和时间进度安排。针对这个项目所开展的各项工作及时间、人员、经费等作出具体安排，以便控制进度、协调合作。

参考资料来源：网络-土地使用权评估

参考资料来源：网络-土地使用年限

参考资料来源：网络-资产评估

Ⅶ 土地出让年期修正系数 怎么算

土地使用权年期修正
1．实质
土地使用权年期是指土地交易中契约版约定的土地使用权年限权。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
2．修正方法
(1)计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：
K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n]
式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；
r——土地还原率；
m——待估宗地的使用权年期；
n——比较案例的使用权年期。
(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：
年期修正后地价＝比较案例价格×K
案例3：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8％，则年期修正如下：
年期修正后的地价＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2

Ⅷ 土地年限续期有什么标准

地使用权年限[1]
土地使用年限(2张)

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
居住用地70年;
工业用地50年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；
商业、旅游、娱乐用地40年;
仓储用地50年；
综合或者其他用地50年。[2]

土地使用年限
编辑
土地使用年限：住宅为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。
工业用地50年
教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年
商业、旅游、娱乐用地40年
综合或者其他用地50年。
1土地使用年限最高70年据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；
工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；
教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；
商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；
综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。
2土地使用年限期满可自动续期
根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是2007年3月，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。（江门日报 傅学超）
3土地使用年限缩水的原因多对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。
针对陈小姐所投诉的市区某楼盘的土地使用年限少了16年的问题，该房地产开发商的有关负责人梁经理就曾表示，该地块于1993年出让时，他们公司并不是一手买家。2007年，该公司接手此地块时，地块的闲置时间已经很长了。同样，在江海区一“缩水”16年的某楼盘所在的地块，在1994年首次出让后，也闲置十多年才开始大面积开发。对于闲置时间长的问题，有市民认为，其中不乏一些房地产开发商在取得土地后，为赚取最大的利润，故意不及时开发，等待升值后再进行开发，而等到可以销售时，土地使用年限已经过了很长的时间。对此，市国土部门有关负责人表示，近几年来，我市国土部门已经采取了多种措施，加大处置闲置土地力度，有效抑制了土地闲置的现象。
房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。
还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。
此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。

算法
编辑
土地使用权年期修正
1．实质
土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
2．修正方法
(1)计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：
K=[1-1/(1+r)m ]/[1-1/（1+r）n]
式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；
r——土地还原率；
m——待估宗地的使用权年期；
n——比较案例的使用权年期。
(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：
年期修正后地价=比较案例价格×K
案例3：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正如下：
年期修正后的地价=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]=436．06元/m

Ⅸ 基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算

其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：

1、V：土地价格。

2、V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价。

3、∑Ki：宗地地价修正系数。

4、Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数。

此公式适宜用于政府已公布基准地价且基准地价修正体系较为完善的地区。可在短时间内大批量进行宗地地价评估，一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。

(9)土地使用权年限修正系数证明扩展阅读：

基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：

1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。

2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。

3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。

4、为政府征收土地税费提供客观依据。基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。

5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。

6、基准地价的确立可进一步促进地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。