用益物权比较法

③ 物权法研究的图书目录

前言
第一编总论
第一章物权法总论
第一节物权法概述
一、物权法的概念和特征
二、物权法的价值
三、《物权法》的制定和对我国《物权法》的评价
第二节物权法的内容和体系
一、物权法的内容
二、物权法的体系和我国《物权法》
第三节物权法的基本原则
一、物权法的基本原则概述与我国《物权法》
二、平等保护原则
三、物权法定原则
四、一物一权原则
五、公示公信原则
第二章物权概论
第一节物权的概念和特征
一、物权的概念
二、物权的特征
三、物权与其他财产权的比较
第二节物权的种类
一、物权的学理分类
二、民法上对物权的分类与我国《物权法》
第三节物权的客体
一、物的概念和特征
二、物的分类
三、物权客体与权利——兼评我国《物权法》第二条第二款
第四节物权的效力
一、物权的支配效力
二、物权的排他效力
三、物权的优先效力
四、物权的追及效力
五、物权的妨害排除效力
第三章物权的变动
第一节物权变动概述
一、物权变动的概念和形态
二、物权变动的原因
第二节不动产的登记
一、不动产登记的概念、效力及功能
二、不动产登记的机构与登记的程序
三、不动产登记簿和权属证书
四、不动产登记的分类
五、预告登记制度
六、不动产登记瑕疵的救济与责任承担
第三节动产交付
一、动产交付的概念、效力及意义
二、动产交付的具体形态
第四节物权的消灭
一、标的物灭失
二、抛弃
三、混同
四、其他原因
第四章物权的保护
第一节物权的保护概述
一、物权的保护的概念和意义
二、物权的保护的法律归类
三、物权的保护的争议解决方式
第二节物权请求权
一、物权请求权的概念和特征
二、确认物权的请求权
三、返还原物请求权
四、排除妨害请求权
五、消除危险请求权
六、恢复原状请求权
七、损害赔偿请求权
八、物权请求权的竞合
第二编所有权
第五章一般规定
第一节所有权的概述
一、所有权的理论
二、所有权的概念与特征
第二节所有权的种类
一、物权平等保护原则的体现
二、国家所有权——强化对国有财产的保护
三、集体所有权——主体问题
四、私人所有权——完善私有财产法律保护
第三节所有权的社会作用
一、所有权制度：国家基本经济制度之基石
二、所有权制度：产权的法律形式
三、所有权：最重要的民事权利
第四节所有权的内容
一、积极权能
二、消极权能
三、所有权之限制
第六章不动产所有权
第一节土地所有权
一、土地所有权的概念和特征
二、土地所有权的范围
三、空间权理论的产生与发展
四、我国的土地所有权制度
五、我国土地征收制度
第二节房屋所有权
一、房屋所有权的概念
二、房屋和土地的关系
第三节建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念和特征
二、业主个人财产的专有权
三、业主共有财产
四、车库、车位的归属与利用
五、业主之权利与义务
第四节建筑物区分所有人管理团体
一、建筑物区分所有人管理团体之立法例
二、区分所有权人管理团体的性质
三、业主大会及业主委员会
四、业主大会、业主委员会的职能及其行使
五、业主大会、业主委员会的诉讼地位
第七章不动产相邻关系
第一节不动产相邻关系的概念和特征
一、相邻关系的概念
二、相邻关系的特征
第二节相邻关系的处理原则
一、有利于生产、方便生活
二、团结互助、公平合理
三、尊重历史和习惯
第三节相邻关系的种类
一、《物权法》细化《民法通则》相关规定
二、相邻土地使用关系
三、相邻用水和排水关系
四、相邻土地、建筑物之损害防免义务
第八章共有
第一节共有的概念
一、共有的概念和特征
二、共有成立的原因及其意义
第二节按份共有
一、按份共有的概念和特征
二、按份共有的内部关系
三、按份共有的外部关系
四、共有关系的终止与共有物的分割
第三节共同共有
一、共同共有的概念和特征
二、共同共有的类型
三、共同共有的内部关系
四、共同共有的外部关系
第九章所有权的特别取得
第一节善意取得
一、善意取得概念
二、善意取得构成要件
三、善意取得制度的比较法考察
四、我国《物权法》中善意取得的法律效果
五、盗赃遗失物善意取得问题
第二节拾得遗失物
一、拾得遗失物的概念
二、拾得遗失物的构成要件
三、拾得遗失物的法律后果
第三节漂流物、埋藏物、隐藏物
一、漂流物、埋藏物、隐藏物的概念
二、法律效果
第四节添附
一、添附的概念
二、附合
三、混合
四、加工
第五节孳息
一、孳息的概念
二、孳息的分类
三、孳息的归属
第六节先占
一、先占的概念
二、先占取得的构成要件
第七节取得时效
一、取得时效的概念、意义与性质
二、取得时效的立法例
三、取得时效的构成要件
四、取得时效的法律效果
五、《物权法》对取得时效的态度
第三编用益物权
第十章用益物权总论
第一节用益物权概述
一、用益物权的概念和特征
二、用益物权的价值
第二节用益物权的体系和种类
一、用益物权的种类和体系
二、我国用益物权体系立法及其评价
第十一章用益物权的具体类型
第一节国有土地使用权
一、国有土地使用权的概念和意义
二、国有土地使用权的取得
三、国有土地使用权的消灭
第二节集体土地使用权
一、集体土地使用权的概念
二、集体土地使用权的行使
三、集体土地使用权的收回
第三节土地承包经营权
一、土地承包经营权概述
二、土地承包经营权的取得
三、土地承包经营权的内容
四、土地承包经营权的流转
五、土地承包经营权的消灭
第四节建设用地使用权
一、建设用地使用权概述
二、空间建设用地使用权
三、建设用地使用权的取得
四、建设用地使用权的内容
五、建设用地使用权的流转
六、建设用地使用权的消灭
第五节宅基地使用权
一、宅基地使用权的概念和特征
二、宅基地使用权的取得
三、宅基地使用权的内容
四、宅基地使用权的消灭
第六节地役权
一、地役权的概念与特征
二、地役权的取得
三、地役权的内容
四、地役权的消灭
第七节用益物权的其他类型
一、海域使用权
二、探矿权与采矿权
三、取水权
四、养殖权与捕捞权
第四编担保物权
第十二章担保物权概述
第一节担保物权的概念和特征
一、担保物权的概念
二、担保物权的特征
第二节担保物权的种类
一、法定担保物权与约定担保物权
二、动产担保物权、不动产担保物权、权利担保物权与非特定财产担保物权
三、留置性担保物权与优先清偿性担保物权
四、保全性担保物权与融资性担保物权
五、登记担保物权与非登记担保物权
六、典型担保物权与非典型担保物权
第三节担保物权的取得
一、基于法律行为而取得担保物权
二、非基于法律行为而取得担保物权
第四节担保物权的存续
一、主债权时效届满与担保物权之存续
二、约定担保物权存续期限
第五节担保物权与保证
一、担保物权与保证并存的效力
二、债权人抛弃担保物权对保证责任之影响
三、保证人、物上保证人之追偿与代位关系
第六节担保物权与《担保法》
一、《物权法》与《担保法》之比较
二、《物权法》改进之意义及不足
第十三章抵押权
第一节抵押权的概念和特征
一、抵押权的概念
二、抵押权的特征
第二节抵押权的属性
一、抵押权的从属性
二、抵押权的不可分性
三、抵押权的物上代位性
第三节抵押财产
一、概述
二、允许抵押的财产
三、禁止抵押的财产
第四节抵押权的取得
一、抵押合同
二、抵押登记
第五节抵押权担保的债权范围及效力所及标的物的范围
一、抵押权担保债权的范围
二、抵押权效力所及标的物的范围
第六节抵押权的实现
一、抵押权实现的概念
二、抵押权实现的条件
三、抵押权实现的方式
第七节抵押权消灭
一、主债权消灭
二、抵押权实现
三、抵押物灭失
四、抵押物期间届满-
第八节浮动抵押权
一、浮动抵押权的概念
二、抵押财产的确定
三、浮动式财团抵押与固定式财团抵押
第九节最高额抵押权
一、最高额抵押权的概念与特征
二、最高额抵押权的设定
三、最高额抵押权的效力
第十节抵押权的顺位
一、顺位确定标准
二、抵押权与价值权
三、顺位的让与、变更与抛弃
第十四章质权
第一节质权概述
一、质权概念
二、质权与抵押权区别
三、质权分类
第二节动产质权
一、动产质权的概念与特征
二、动产质权的取得
三、动产质权的效力
四、动产质权的消灭
第三节权利质权
一、权利质权的概念和特征
二、权利质权的设定
三、权利质权的效力
四、权利质权的消灭
第十五章留置权
第一节留置权
一、留置权的概念
二、留置权的特征
第二节留置权的构成要件
一、债权人合法占有债务人的动产
二、债权与动产间的牵连关系
三、债务人不履行债务或不能履行债务
四、无法定或约定之障碍
第三节留置权的效力
一、留置权担保债权的范围
二、留置权标的物的范围
三、留置权人的权利和义务
四、留置物所有人的权利
第四节留置权的实行
一、留置权行使的条件
二、留置权行使的标的物范围
三、留置权行使的形态
四、留置权处置取偿的方法
第五节留置权的消灭
一、另行担保的提出
二、留置物占有的丧失
三、债权清偿期的延缓
第十六章非典型担保和担保物权的竞合
第一节优先权
一、优先权的概念和立法例
二、优先权的性质
三、优先权的法律特征
四、优先权的种类
五、优先权的效力
第二节让与担保
一、让与担保的概念与特征
二、让与担保的设定
三、让与担保的效力
四、让与担保的消灭
第三节所有权保留
一、所有权保留的概念、性质与特征
二、所有权保留的效力
第四节担保物权的竞合
一、担保物权竞合的概念和条件
二、抵押权与质权的竞合
三、抵押权与留置权的竞合
四、留置权与质权的竞合
五、非典型担保物权与典型担保物权的竞合
第五编占有
第十七章 占有的一般理论
第一节占有的概述
一、占有的概念和特征
二、占有制度的社会价值
三、占有的分类
第二节 占有的取得和消灭
一、占有的取得
二、占有的消灭
第十八章 占有的保护
第一节占有效力
一、占有的状态推定效力
二、占有的权利推定效力
三、占有人的权利和义务
第二节占有的保护
一、占有的物权保护
二、占有的债权保护
三、我国《物权法》对占有的设置
参考文献
后记

④ 使用权商铺拆迁有补偿吗

一定会得到补偿，而且是价值不菲！

因为你没有说你是那个地方的，我查了你的资料也没有注明是哪个城市的。我只好把通常的一些条款告诉你。一般每个城市都一一个《营业用房路线级别划分与路线基准价格对照表》，你可以向相关部门索取。然后你自己对照你所在区域核对。

基准价格是被拆迁房屋市场化评估价格的基础。住宅的基准价格以选取的标准房屋的市场评估价格为基础；非住宅中的营业用房按照各路线不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定路线基准价格；非住宅中的非营业用房主要按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。非住宅的基准价格以市场比较法为主，结合收益还原法、成本法等方法测算得出。

也就是说你的商铺地段越繁华那就在基准价格上加分，也就是说得到的补偿就越高。

其他的还有一些条款：

1、获得市级以上荣誉称号的名店、名品所在的营业用房，其路线基准价增加5%。
2、土地性质为出让的营业用房，其路线基准价增加30%；土地性质为出让的办公、医疗、教育等非营业用房基准价格增加10%。
3、被拆迁底层营业用房距离高价街在0-15m(含15m)的，其路线基准价增加15%；距离高价街在15-30m(含30m)的，其路线基准价增加10%；距离高价街在30-50m(含50m)的，其路线基准价增加5%；距离高价街在50m(不含50m)的，其路线基准价不再增加。低价街修正后的路线基准价不高于高价街的路线基准价。
被拆迁底层营业用房两面临街(两面以上临街，按两面临街计算)的，次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，其路线基准价增加5%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的50%，不足100%的，其路线基准价增加10%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的100%的，其路线基准价增加15%。
被拆迁底层营业用房同时符合前两款规定的，其路线基准价只可按其中一种规定进行修正；第二层及以上的营业用房不适用前两款规定。
4、取得工商营业执照并作为营业用房使用一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价：
(1) 1990年4月1日前取得工商营业执照，并持续营业至今的，按照土地使用权为划拨的营业用房估价。
(2) 1990年4月1日以后取得工商营业执照，并持续营业至今的，按以下公式计算：
估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1-营业年限权重）
营业年限权重=（拆迁年份-取得营业执照年份）/（拆迁年份-基准年份1990）

另外还有三项赔偿项目：
（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用； （二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用； （三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

最后一点切记，若你家商铺还没有营业执照，那就快点办理，有无营业执照得到的补偿相差很大。

希望你家拆迁的事能圆满解决

⑤ 我国《物权法》对不动产登记制度有何规定如何理解

《物权法》以个条文(第九条至第二十六条)的篇幅，确立了我国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体的框架和结构。

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

此条规定不动产登记的法律效力。不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：

一是登记对抗主义。

认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。

二是登记要件主义。

认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。

三是地券交付主义。

又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。

但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。

(5)用益物权比较法扩展阅读：

第一章基本原则

第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条物权的种类和内容，由法律规定。

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

⑥ 哪位有关于国有土地的处置国有划拨方面的文件

国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上，伴随城市土地市场的进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%.标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上，结合具体案例进一步讨论。

⑦ 土地使用权的评估程序

评估土地的基本程序有以下几个步骤：
1、明确土地使用权评估的有关事版项(包括委托方、评估权目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；
4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。