房屋与土地使用权评估

❶ 求教：土地使用权评估价值应计入房产原值缴纳房产税

《企业财务通则(2006)》第五十七条规定，企业进行重组时，对已占用的国有划拨土地应当按照有关规定进行评估，履行相关手续，并区别以下情况处理:
(一)继续采取划拨方式的，可以不纳入企业资产管理，但企业应当明确划拨土地使用权权益，并按规定用途使用，设立备查账簿登记。国家另有规定的除外。
(二)采取作价入股方式的，将应缴纳的土地出让金转作国家资本，形成的国有股权由企业重组前的国有资本持有单位或者主管财政机关确认的单位持有。
(三)采取出让方式的，由企业购买土地使用权，支付出让费用。
(四)采取租赁方式的，由企业租赁使用，租金水平参照银行同期贷款利率确定，并在租赁合同中约定。
参考《厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》(厦地税函[2011]8号)规定，纳税人以划拨方式取得土地使用权的，初始用地成本为零，不再对土地价值进行评估并入房产原值。如纳税人先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法将补缴的土地出让金和其他出让费用并入房产原值。
《企业会计准则第6号--无形资产》第十四条规定，投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
依据上述规定，纳税人以划拨方式取得土地使用权的，初始用地成本为零，不再对土地价值进行评估并入房产原值。采取作价入股方式的，将应缴纳的土地出让金转作国家资本。对接受国家以土地使用权作价出资(入股)的企业，取得的地价为按照投资合同或协议约定的价值确定，应依法将补缴的土地出让金和其他出让费用并入房产原值。 税收，是国民经济最为重要的调节器，随着经济的发展，税收法律愈发繁杂，税收调整愈发频繁，作为企业财务人员，掌握着企业的税收命脉，迫切需要综合的税务管理能力，加入税务经理专修班，掌握税务实务、税务筹划、税务稽查、税务行政复议，拓宽税务处理软技能，成为优秀的财会人。

❷ 房屋所有权和土地使用权不是同一人，拆迁如何补偿

首先要区分你的房屋是在农村的集体土地上，还是城市的国有土地上。但是版无论是哪权种情况，目前的拆迁法律法规，更倾向于将拆迁款和拆迁被安置资格给予，房屋的，所有权人，至于使用权人有损失的，可以向所谓所有权人进行追偿。
希望能够帮到你，望采纳，谢谢！

❸ 什么叫房地分离评估什么叫房地合一评估什么情况下使用房地合一评估，什么情况下使用房地分离评估呢

房地分估就是采用成本法单独房产，再单独评估土地，再将两项的估值相加，得到房地产的价值，一般是适用交易市场、租赁市场不活跃的工业厂房的评估。

房地合一评估就是采用市场法或收益法直接评估出房地产的价值，一般是适用交易市场、租赁市场活跃的住宅和写字楼的评估。

持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

(3)房屋与土地使用权评估扩展阅读

评估类型

1、一般评估：

这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

2、房地产抵押贷款评估：

这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

3、特定评估：

这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

参考资料来源：网络-地产评估

❹ 房屋所有权和土地使用权的问题

您好，我是国家注册执抄业的土地估价师和房产评估师。关于您所咨询的问题，照您所说的，现在是土地使用权您有，房屋所有权不是您、但是房屋使用权是您的。那么您在只有房屋“使用权”的情况下，是无权要求对方“拆除”房屋的。您可以去办理过户手续，即将房屋“所有权”办到您名下，当然这其中是会花费一笔评估费以及相关转让的税费。我现在不是i很明白您所说的这个“能不能把房子要回来”？如果是您有使用权、但是对方把房屋租住给其他人了，您当然可以通过法律手段，追讨租金并计息。嗯，未尽事宜，欢迎私信联系。

❺ 土地使用权的评估程序

评估土地的基本程序有以下几个步骤：
1、明确土地使用权评估的有关事版项(包括委托方、评估权目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；
4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。

❻ 房屋未办证能否按在建工程和土地使用权一起评估抵押

只有土地证而没有房产证，是办不了他项的，所以，建议你尽快办理房产证后与土地证一起评估后贷款。

❼ 对住宅用的土地使用权价值如何计算

一般由有资质的土地评估机构按照土地用途、剩余使用年限进行评估，其评估价值在土地所在区块基准地价左右。如果是划拨土地按照权益价评估，价值在基准地价的60%左右。

❽ 做了土地评估报告，出售房产含土地使用权吗

转让合同抄/协议/契约中约定转让“房地”则为转让房屋所有权和土地使用权，约定转让“房产”则只转让房屋所有权，约定转让“土地”则只转让土地使用权。
转让内容是由双方签字盖章的具有法律效力的合同/协议/契约确定的，与是否做了评估报告无关。

❾ 评估土地使用权价值

1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740（元）
5.计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740（元）
7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
单价=3358836.15/500=6717.67（元）
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元

❿ 房地产评估的时候，是否计算房屋未占用土地使用权的价值

如果复未占用的土地使用权价值是在规制划之内就应该计算，如果是规划之外，一般评估就按规划来评估。与房屋的占地面积无关。
举个例子，比如一块10000㎡的地，规划容积率为2，房屋建筑面积为8000㎡，则评估时房屋占用范围内的土地面积应该为8000/2=4000㎡，而房屋为占用的6000㎡评估中一般不考虑的。
另外要提醒一下，房屋占用范围内的土地面积是包含公摊后的面积，不是建筑物的占地面积。如果你问题中的“房屋未占用的土地使用权”指的是占地面积的话，那么你还得根据规划来，如果是公摊后的土地使用权面积的话，那就不用计算了。
一般在房地产评估中，委托方很少提供规划，所以在评估的时候都是按现状来评的，也就是所有的土地和所有的房屋一起计算的。
如果你觉得你的没有规划，但是地特别大，房子特别小的话，你就要求评估公司给你把房和地分别计算价值呗。
希望我的回答对你有帮助！