商品房土地使用权面积计算

Ⅰ 房产证上的“分摊土地使用权面积”是什么意思

分摊土地使用权面积是指土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积，标注在土地证上。

分摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，标注在房产证上。二者不是一个意思。

计算方法：

1、房屋分摊土地使用权面积＝房屋建筑面积／楼房总建筑面积×楼房占地面积。

2、分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和

土地使用面积有以下几个方面：

1、占地面积，即建筑物及其周边环境共占的面积。

2、建筑面积，仅指建筑物的建筑面积。

3、居住面积，指室内居住面积。

此外，土地共用人之间所占地表和空间位置及不同用途对土地利用有一定影响，可在分摊面积时将这些因素折合成不同系数加入到分摊面积的计算中去，从而使土地共有使用权面积的分摊更接近实际、更合理。

法律依据：

《物权法》

第九十三条规定：动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

多层住宅的各业主对本栋楼所占用的土地使用权属于按份共有的用益物权，土地使用权证上的使用权面积，其中分摊面积即指本土地使用权属按份共有所分摊的土地使用权（依本业主房产建筑面积占整栋楼建筑面积的比例计算）。

(1)商品房土地使用权面积计算扩展阅读

国有土地使用证上的分摊面积，是经分摊拥有的土地使用权的面积。

《土地使用税暂行条例》中规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。对于“实际占用的土地面积”是这样理解的：

1、纳税人的土地用于自用经营的，按照土地使用证上所载的面积作为计税面积；

2、纳税人没有土地使用证（或房产证），或者实际占用的土地比土地使用证上所载的面积大，则按实际占用的土地面积作为计税面积；

3、纳税人的土地用于出租的，按实际出租面积作为计税面积。

参考资料来源网络-公共分摊面积

参考资料来源网络-土地使用面积

参考资料来源网络-土地共有使用权

Ⅱ 商品房土地使用权怎么算

土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用版、收益权和有限处分的权利。
1、住宅的土地使用权年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。
2、房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。
3、经济适用房的使用年限为50年。
房地产公司买地的时间开始的,购房合同上会写明,比如该土地使用年限自1997年-2067年,一共70年，如果购买房屋的时间是2006年，那么您的土地使用权只有61年,但你拥有永久房产权, 到2067年你只要补交土地出让金,就能继续居住下去,因为在我国土地是不允许私有化的.土地所有权始终归国家所有，个人只获得土地使用权。

Ⅲ 商品房买卖中每户的土地公摊面积怎么计算

详见物权法之解读(二)

四大疑问找到“答案”
停车位处置、绿地出售等不少让开发商忧心忡忡的问题终于不再雾里看花。
有法可依，有法必依。《物权法》颁布以来，很多地产开发公司都在组织学习该法律。结合房地产开发运营的实践，开发商提出了他们最为关心的四大热点问题，蔡耀忠律师和梅夏英教授两位专家对此进行了权威解答。
疑问一：哪些车位开发商可以处置？哪些不能处置？
《物权法》颁布之后，广州出现了不少开发商急售车位的现象。有人认为，《物权法》刚颁布不久，很多老百姓还不太了解，开发商希望赶在法律正式实施之前，出售车位赚一笔。那么，到底哪些车位是开发商可以处置的？哪些不能？
权威解答：对于已建成的社区来说，判断开发商有权处置哪些车位很简单。第一就是看停车位是否原本就是在小区规划当中，第二就是看开发商有没有取得车位的产权。如果具备这两个条件，开发商就有权处置，无论是《物权法》颁布之前，还是颁布之后。因此，如果开发商本有处置权，完全没必要着急脱手。
很多社区早期规划的停车位不足，开发商在建设过程中或者小区建成后利用公共绿地或道路划出的停车位，开发商便无权处置，除非车位占用的地块并没有进入公摊，土地使用权仍然属于开发商。也需要提醒车主，在购买停车位时应弄清车位本身的权属。
而对于新建项目来说，开发商应当为业主规划足够的停车位，无论是地上车位还是地下车库，只要是在小区最初的规划之中，并且通过了相关部门审批，开发商都有处置权，可以出售、附赠或出租。
解答依据：《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
疑问二：停车位只能出售或出租给本小区业主吗？
《物权法》规定小区车位优先满足业主需要，是否意味着开发商只能将停车位出售或出租给本小区业主呢？
权威解答：“优先”和“只能”的含义是不一样的。在一定条件下，开发商可以将停车位出售或者出租给小区以外的车主。
举例来说，如果开发商建设的某小区可入住1000户业主，当业主入住之后，开发商可以将车位出售或出租的消息传达给每家每户，征询业主是否有车位需要，并且设定一个合理的交易时间，让有停车位需求的人及时登记或者办理购买、租赁手续。假设征求意见之后，发现业主只需要600个车位，而开发商却规划了800个车位，那么此时，开发商就可以将剩下的200个车位出租或出售给小区外的车主。
但在实践中，还存在一个问题，就是小区业主对停车位的需求是变动的，随着生活水平的提高，对停车位的需求会越来越大。如果开发商把小区入住之初那些富余的车位出售，以后业主的新增需求就无法得到满足，还可能引发矛盾，不过，这个新的问题就不是开发商要解决的义务了。
解答依据：《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
疑问三：开发商能将绿地出售或赠送给特定的业主吗？
在很多社区都有这样一种现象，即一层业主将自己的前庭后院改造成阳光房，引起其他业主不满，而改造者则称土地是开发商出售或赠送给他们的。但是，开发商到底能不能将绿地出售或赠送给特定业主呢？
权威解答：能否出售或赠送要看绿地是否已经进入业主的土地公摊面积，如果已经进入公摊，开发商便无权处置，目前对于高层住宅来说，小区绿地都应已进入公摊，属于业主共有，开发商不能出售或赠送。别墅的情况各有差异。
《物权法》规定建筑区划内的绿地，属于业主共有，但明示属于个人的除外。开发商如何才有权明示某绿地属于某特定个人？一种办法就是开发商保留该绿地的土地使用权，不进入业主公摊面积，这样开发商才有处置权，可以出售或赠送；第二种办法就是虽然绿地进入了业主公摊面积，但开发商在销售之前就明示哪些绿地归某特定个人专门使用，这相当于取得买房人的同意，愿意放弃一部分公共场所的使用权，而让给开发商指定的人。但这种情况下，开发商是没有土地使用权的，他不能将绿地出售，只能附赠给特定业主使用。
解答依据：《物权法》第七十三条：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
疑问四：顶层的露台本属业主共有，想送给顶层用户怎么办？
“买顶层，赠送屋顶露台”的营销手段在房地产销售中时有运用。但是按照《物权法》规定，顶层的露台往往属于公共场所，应属全体业主所有，除非别墅。而一般情况下，开发商都将露台与顶层住宅一体销售或赠送，开发商是否有权利这么做？
权威解答：从所有权处置上说，开发商不能将露台赠送给顶层业主，业主也不能独占露台使用权，其他业主也应当可以享用。
如果开发商希望将顶层露台赠送给最方便使用的顶层买家，那么可以操作的办法仍然是在购房合同中向买房人明示顶层露台使用权属于顶层用户，但顶层用户不能当做经营性用途，不能影响其他业主的正常使用，也不能在露台上搭建违章建筑，不能危害其他业主的利益。

解答依据：《物权法》第七十三条：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

Ⅳ 房产证上的建筑面积和土地证上的使用权面积

建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和。包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产和生活使用的净面积。

使用权面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。住宅买卖中即套内面积减去套内墙体面积是屋中的净使用面积，有效面积是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积,这包含厨房、卫生间所占面积。所以房子真正能使用面积的小于建筑面积。

分摊面积指各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室公摊建筑面积、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

(4)商品房土地使用权面积计算扩展阅读：

个人住房实际使用面积的计算规则：

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；烟囱、通风道、管井等均不应计入套内使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

依据（中华人民共和国国家标准）《建筑工程建筑面积计算规范》及其附件定义：建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积；使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积；有效面积=建筑面积-结构面积。

Ⅳ 土地使用权分摊面积怎么计算

您好，
你好，房屋公摊面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积,它的范围包括管道井、设备间、地下室和楼梯间等。
一、
公摊范围
1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
二、
分摊原则
(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；
(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；
(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
三、公摊计算
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊。
第1步：计算分摊系数
分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。
第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。
四、
面积明细
这个公摊表要包括：
(1)把整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益；
(2)开发商也应把购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。
希望我的解答能帮到你，满意请采纳！

Ⅵ 房产证上的土地使用权面积是什么意思

如果涉及土地使用权，那么房产证就没有意义了，你也用不着问什么意思了。政府把一块土地批准给一个家庭，全国人民应该明白是让干什么的，房子用不着明说，必须是这个家庭的

Ⅶ 如何根据房屋建筑面积计算占用的土地面积

根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第18条（三）项：“房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照土地面积计算:
计算公式，土地使用权合法面积
x
区位价=区位价补偿总额

Ⅷ 房产证上的土地使用权面积要怎么计算土地证是不是就是

如果是小区商品房，其土地使用证标明的土地面积，是小区土地对应小区房屋面积计算的。如小区有30000平米的土地，建了30万平米的房子，你买了100平米的房子，这样你的土地证就是10平米的面积