置换土地使用权土地增值税

1. 政府拍卖土地使用权是否也要缴纳土地增值税

政府拍卖土地使用权是否缴纳土地增值税要视具体情况来定。土地增值税增税的三个内要件：一是转容让，二是国有土地使用权，三是要取得收入。如果政府以招拍挂的形式与土地受用人签订的是出让合同，则不缴纳土地增值税；如果签订的是转让合同，且发生增值，则要缴纳土地增值税。

2. 土地使用权再转让如何缴纳土地增值税

转让土地需要缴纳增值税，缴税方式根据土地使用权取得时间的不回同会有所区别，纳税人转让答2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税，也可以选择按3%的征收率全额计税。
转让2016年5月1日后取得的土地使用权，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条只能适用3%的征收率全额计税。

3. 计算土地增值税时,用房屋置换土地,能否作为取得土地的成本

可以。

计算土地增值税时，用房屋置换土地如果是平价的话，就不用纳税。

因为，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：
1）“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。”即土地增值税的课税对象为转让并取得收入，如果你们是平价置换，就没有取得收入，不符合纳税人的条件。

2）“计算增值额的扣除项目”，包含“取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用”。你们的置换金额实际就是“支付的金额”。

4. 转让土地的土地增值税如何计算

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

(4)置换土地使用权土地增值税扩展阅读

土地增值税的开征，具有极其重要的作用：

（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；

（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；

（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

征税范围

一般规定

（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

5. 以股权转让方式转移土地使用权时，土地增值税如何计算

这个问题，目前非常微妙。从土地增值税法规上讲，“土地增值税是指转让国有土内地使用权、地上的建容筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税。

6. 以地换房是否缴纳土地增值税

1，以地换房，由于这种行为即发生了房地产产权、土地使用权的转移，交换双方取得了实物形态的收入，按《土地增值税暂行条例》及《实施细则》的规定，应交纳土地增值税。
2，转让土地使用权和出售新住房及配套设施应纳税额的计算步骤：
⑴增值额=转让房地产收入—扣除项目金额
⑵增值额与扣除项目之比=增值额÷扣除项目金额×100%
⑶土地增值税税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
3，根据以上公式，您应当缴纳的土地增值税税额如下：
300-100）*60%-100*15%=105
万。

7. 因国家建设需要收回土地使用权置换其他土地有关土地增值税减免

国家征用收回房地产免征土地增值税清形：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实回施细则》条答例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

8. 政府规划地块内的土地置换是否缴纳土地增值税及营业税

政府规划地块内的土地置换政免征土地增值税，但需要征收营业税。

对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此，只要是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同时第8条又规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

9. 房地产交换如何缴纳土地增值税

土地增值税是全额，按你所转让房产的增值税计算缴纳土地增值税。

而不是按你转入换出的差额计算缴纳土地增值税。

10. 土地置换如何缴纳税费

这就是通常所说的“土地置换”，将农村集体建设用地通过复垦后变为耕地，再将农村集体建设用地置换到城镇，通过征收变为国有建设用地进行项目建设。
第一种观点，通过土地置换方式只是解决了建设用地指标，而项目单位占用了耕地，所以要按土地转征对待，用地单位需要缴纳耕地开垦费和耕地占用税。
第二种观点，项目单位虽然占用的是耕地，而实际上是甲地的集体建设用地通过置换转移到乙地，在乙地通过办理征收手续使集体建设用地征收为国有建设用地，所以耕地开垦费和耕地占用税都不用缴纳。
第三种观点，项目单位既然占用了耕地，就需要依据耕地占用税条例缴纳耕地占用税，由于是通过置换实际上利用原来的集体建设用地，所以不需要再缴纳耕地开垦费。
此外，还有一种观点是，项目单位有开垦同等数量和质量的耕地的义务，用于土地置换的集体建设用地也需要复垦为耕地，所以项目单位需要缴纳耕地开垦费，而通过置换，用地单位实质上使用的是原集体建设用地，所以不需要缴纳耕地占用税。笔者赞同这种观点，理由如下：
其一，用地单位应该缴纳耕地开垦费。这是由于《土地管理法》第三十一条规定：国家实行占用耕地补偿制度。非农建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。可以看出，占地单位开垦新的耕地是法律规定的义务，在实际工作中一般都是通过缴纳耕地开垦费来履行这项义务的。同时，耕地开垦费是专项费用，是不能算入土地出让金里的，工业用地实行最低价标准以后，占地单位仍需缴纳耕地开垦费。
在土地置换中同时解决了两个问题，一是新增建设用地指标问题，二是补充耕地指标问题。用于置换的集体建设用地需要复垦为耕地，复垦费应该由用地单位支付。工业用地实行招拍挂后，土地置换先期工作由国土部门操作完成，使用集体建设用地需要由政府先行垫付集体建设用地转为耕地的复垦费用，那么土地出让后用地单位除缴纳土地出让金外，还要缴纳耕地开垦费。
其二，用地单位不再缴纳耕地占用税。《耕地占用税暂行条例》第三条规定：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。项目单位虽然从形式上看是占用的耕地，而实际上在土地置换中，由于将农村集体建设用地通过置换的方式移到了项目建设位置，可以说用地单位使用的实质上是集体建设用地通过征收变为的国有建设用地。另外，从整体上讲，土地置换实现了集体建设用地减少和城镇建设用地增加的平衡，建设用地和耕地总面积没有发生变化，所以不用再缴纳耕地占用税。 （作者单位：河北省石家庄市高新区国土资源局）