① 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定在物权法颁布也即现在还有效吗
该规定是程序法，物权法是实体法，二者不存在冲突。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定没有废止，现在依旧是法院执行的法律依据之一。
② 物权法案例
摘 要:动产抵押权的登记公示制度破坏了公示方法选择之统一性原则,导致登记公示的动产抵押权与占有公示的动产所有权之间的矛盾,并最终将因登记而获得对抗力的抵押权人与因信赖占有而受公信力保护的第三人推向了利益尖锐对抗的两极。现有的立法与学说在平衡与协调两极利益上均无功而返,唯有将动产抵押物限制在一定范围的“准不动产”上,并在该领域也采行物权的登记公示制度,才是从根源上解决问题的最具合理性的方案。
关键词:动产抵押;物权公示;抵押权的追及效力;交易安全
在抵押期间内,抵押人将抵押物转让给第三人,将导致法律关系上的何等变化;在抵押权人、抵押人与受让人间又发生何等法律效力;特别是受让人善意受让抵押物时,法律优先保护善意受让人还是权利在先的抵押权人?围绕着这些问题,我国《担保法》第49条以及最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第67条作出了相应的规定;民法学者们也进行了卓有成效的理论研究并提出了形形色色的制度设计方案。但立法者和绝大部分学者显然忽略了动产抵押与不动产抵押之区别对于研究抵押物转让问题的意义:在不动产领域,法律奉行物权变动(公示)的强制登记原则,抵押权和其他不动产物权一样,其设定必须体现在登记机关的登记簿上,受让人在受让抵押物时有义务查询登记簿,发现设定在先的抵押权易如反掌,故在法律上不可能出现善意的(不知不动产上既存之抵押权)不动产抵押物受让人,法律可通过径直赋予追及力的方式保护抵押权人;但在动产领域,并不实行物权变动的强制登记原则,受让人完全可以信赖抵押人对抵押物的直接占有,有可能不知道事实上也无任何途径知道在先抵押权的存在,从而极容易出现抵押权人与抵押物的善意受让人之间的利益冲突。研究并设计平衡此等利益冲突的法律机制显得特别重要,因此,我们将视野集中于动产抵押物的转让;考虑到买卖关系为标的物转让之常态,并为节省篇幅,本文所谓的动产抵押物转让,是以买卖为中心展开的。
一、两极对立:抵押权人与善意受让人的利益冲突
根据体系强制理论,逻辑前提的设定常常制约逻辑选择的可能范围[1]。为了使逻辑选择的范围精致适当,必须准确地设定逻辑前提。很显然,动产抵押物转让问题之所以备受关注,之所以饶有兴味,就是因为它可能引发抵押权人和善意受让人之间的矛盾与对抗;而平息纷争、实现分配正义历来是法律所肩负的神圣使命,任何具体的法律制度设计,越是接近完成法律的使命,就越是具有科学性与生命力。有鉴于此,本文将动产抵押权人和抵押物的善意受让人之间的、不可两立的利益冲突作为预置的逻辑前提,一切的研讨、评价与结论都紧随该逻辑前提而展开。那么,是什么原因造就了动产抵押权人与抵押物受让人之间的两极对立;在什么样的情况下因两极对立而产生的“你死我活”的搏杀场面又最为“惨烈”呢?
(一)动产抵押登记对抗力与占有抵押物之公信力不能两立
在动产物权变动领域,权利冲突最经典的体现是因无权处分导致的真正权利人①与善意第三人之间的对立。真正权利人的法定权利值得保护,善意第三人的交易预期也值得保护,前者代表着静的财产秩序,后者攸关动的交易安全,在“由静到动”的民商法发展潮流面前,近现代民商法更为偏爱善意第三人而创设了善意取得制度。客观而言,在动产抵押关系中,抵押人擅自处分抵押物,与私卖他人之物的行为尚不可同日而语,因为抵押人拥有对抵押物的所有权,而所有权的核心权能为处分权,故抵押人对己物之处分难谓无权处分。虽然——如同后文所介绍的那样——也有立法和学说主张限制抵押人的处分权,但也仍然不能否认限制处分权人之处分与全然无处分权者之处分存在着较大的差别。尤其重要的是,在传统民法善意取得得以发生的情形,动产为无权处分人所占有,第三人基于公信力充分相信无权处分人为法律上的权利拥有者,而真正权利人的权利却欠缺任何公示手段,牺牲没有公示的权利以保全对错误公示的信赖,在逻辑与情理上均顺畅自然;而在动产抵押,抵押物的受让人固然可以充分信赖抵押人的占有,但抵押权人却可能具备登记这一法定的公示方法。于是,冲突发生在法定公示的权利与信赖保护之间,这毫无疑问是更为剧烈的冲突;在如此剧烈的冲突面前,不假思索地舍弃抵押权人而迁就抵押物的善意受让人显然缺乏足够的合理性。演绎“通过法定方法公示于外的权利”与“信赖法定公示方法”之间“大比拼”的“始作俑者”乃近现代担保立法对物权公示方法选择之统一性原则的背叛。本来,公示物权的方法应当具有统一性,同一类型的财产权利应当采用同样的公示方法,为了践行公示方法的统一性原则,大陆法系民法一般以登记公示不动产物权,而以占有公示动产物权。然而在动产抵押步入法律殿堂以来,这种物权公示的二元格局不得不被打破:因为设定动产抵押时并不需要移转标的物之占有,于是,动产抵押权事实上不可能通过动产物权的近似于“天然”的公示方法——占有来公示;为了实现物权公示的社会理想,法律不得不另辟他径,以登记来表征动产抵押权的设立与存续。问题的关键在于,抵押物的受让人既然可以信赖占有抵押物的抵押人权利的完整性,本就不必理会除此之外的登记公示的权利;与此相对应,抵押权既然通过法定方式公示于外,本就应推定公示之后无善意第三人。如果承认此时登记的(公示)对抗力,就必然否定占有的(公示)公信力;相反,如果承认占有的(公示)公信力,又必然否定登记的(公示)对抗力。
需要说明的是,现行动产抵押立法构造虽然孕育了抵押权与抵押物受让人发生冲突的巨大可能,但这种冲突未必无处不在无时不有。如果并未办理抵押登记,则欠缺公示的抵押权当然让位于受让人的所有权,即便受让人明知抵押权存在的事实②;在办理了抵押登记的情况下,如果受让人明知或应当知道抵押权存在的事实,即受让人陷入恶意,则其利益保护当然要劣后于抵押权人。受让人知悉抵押权的途径,既包括抵押权人和抵押人的主动告知,也包括主动在登记机关偶然查知。与善意取得中对第三人善意的举证一样,抵押物受让人无须举证证明自身善意,而应由抵押权人负担受让人恶意的举证责任。
(二)动产抵押权人与善意受让人利益冲突的核心:由谁蒙受向抵押人追偿不能的风险
如前所述,在现行动产抵押立法构造下,抵押权登记对抗力和占有抵押物的公信力存在着深刻而持久的矛盾,该矛盾所外化出的利益状态如何,是值得很好研究的问题。与动产善意取得的情形不同,在抵押人擅自转让抵押物时,没有抵押权人和受让人竞相争夺以获取抵押物所有权的可能。因为,作为一种价值权,抵押权人仅关心抵押物的交换价值,而对抵押物的实物形态和所有权归属并无多大的热情,只要其债权能够通过债务人清偿或抵押人承担(物上担保之外的)责任的方式而满足,就全然没有从受让人处追夺抵押物的必要,唯有债权人的债权不能通过其他途径从债务人或抵押人处满足时,抵押权人才可能要求以受让人取得的抵押物折价、拍卖或变卖并从其价款实现自身债权,异言之,抵押权人充其量为受让人的所有权蒙上负担;从受让人的角度而言,即使其钟情于抵押物的实物形态和法律上的所有权,既然不存在在此点上与其竞争的抵押权人,受让人完全可以蒙受抵押权负担,纵然抵押权人主张抵押物的交换价值,受让人也完全可以通过行使涤除权或代替债务人清偿等方式从而成就抵押权人,之后再要求抵押人向自己负担相应的责任。如此看来,债权人若能从债务人(特别是抵押人处)通过行使抵押权以外的方式实现债权,或者受让人行使涤除权、代债务人为清偿后能易如反掌地从抵押人处获得补偿,则抵押权人和受让人围绕着抵押物转让的冲突并不存在。导致冲突实在化的利益根源在于,无论是抵押权人或者善意受让人难以或者根本不能从抵押人处获得充分的补偿,即抵押人因无资力而陷入清偿不能。需要强调的是,此处所谓的“清偿不能”并不仅指抵押权所担保的主债权履行期届满时抵押人为不能,而且在抵押权人和受让人冲突的处理时抵押人也没有清偿能力——这就意味着抵押人已经将转让抵押物所得的价款挥霍一空而没有留待清偿债权。综上所述,抵押权人和受让人冲突实质是,由谁蒙受向抵押人追偿不能的风险。
二、山重水复:现有立法与学说均无功而返
面对着抵押权人与抵押物受让人的两极对立,需要相应的制度设计以尽可能地调和这种矛盾、平衡双方利益,而不应简单地肯定其中一种利益而否认或忽视另一种利益。应当说,优先保护抵押权人或受让人都有理论基础和社会支撑;并且,无明显的论据证明其中一个价值取向重要于另一个。让人倍感遗憾的是,与此相关的现有立法与学说,并没有很好地把握住这一点,甚至呈现出对抵押权人和受让人间两极对立认识错位之缺陷。以下,特就这些立法与学说所设计的制度方案的内容与缺陷,一一作评。
(一)受让人的代价清偿
《法国民法典》、《日本民法典》均规定了不动产抵押中受让人的代价清偿,普遍的看法是,在动产抵押也完全可以类推适用。据此,抵押物的受让人可以代替债务人向抵押权人清偿被担保的主债务,以通过消灭抵押权的方式确保自己对受让物的完整所有权。客观而言,通过代价清偿消灭抵押权的方式以确保受让人对抵押物的所有权不受追夺,不失为一个好思路,但其缺陷也至为明显:在受让人已经向抵押人支付抵押物的价款后,再使其向抵押权人清偿主债务人的债务,无疑是让受让人以支付双倍价款(即购买抵押物的价款和债务人的债务金额)的条件保住了其对受让物的完整所有权。两次支付对受让人来说几乎是没有任何保护——因为抵押权人和受让人冲突的实质是由谁蒙受向抵押人追偿不能的风险,受让人的两次支付就意味着由其承担了向抵押人追偿不能的风险。如此制度设计实际上认可了抵押权的追及效力,将法律的天平完全倾向了抵押权人一边,不可取。
(二)抵押权涤除制度
《法国民法典》、《日本民法典》都有关于抵押权涤除制度的规定,抵押物受让人可以向抵押权人支付一定金额的涤除金而消灭抵押权。○3其实,受让人行使涤除权也意味着要支付两次——购买抵押物的价款和涤除金,这也变相承认了抵押权的追及效力,如同代价清偿一样,实际优先保护了抵押权人。
(三)登记对抗主义
抵押权人和受让人冲突的根源是动产抵押公示制度不足[2]。王泽鉴先生认为,“克服不占有标的物的动产抵押权之公示欠缺,不外乎五种方式:意思成立主义、书面成立主义、登记成立主义、意思——登记对抗主义、书面——登记对抗主义”[3]。其中书面——登记对抗主义不仅受到众多学者的支持,还为台湾地区《动产担保交易法》和我国《担保法》所采纳。笔者认为,意思——登记对抗主义与书面——登记对抗主义在物权公示方面没有区别,因此将其统称为“登记对抗主义”。登记对抗主义赋予当事人充分的自主选择权:抵押权人为了加强自己的抵押权的对世性,可以向登记机关申请抵押权登记,登记后的抵押权可以对抗后生的一切物权;若抵押权人不想暴露自己的财产或对抵押人有足够信任,也可以不办理抵押登记,此种抵押权并不能排斥后生的受让人的所有权。在很多学者看来,登记对抗主义既能较为充分地保护抵押权人,也能保护善意受让人和维护交易安全:受让人可以查询登记机关的登记薄从而知悉标的物上是否负有抵押权,从而避免自身利益受到损失[4]。
从表面上看,在登记对抗主义里,抵押权人和抵押物受让人在利益受法律保护上的确“各有千秋”,似乎是协调二者冲突的最佳选择,实则不然。因其承认了受让人不知悉的已登记抵押权的对抗力而随机地认可了抵押权的追及效力,而对善意受让人却无任何保障可言:受让人既然信赖了抵押人对抵押物的占有,在占有具有公信力的情况下其对抵押物取得的所有权就不应受到任何影响,即使是面对已登记的抵押权。也就是说,正是赋予动产抵押登记以对抗力,才造就了其与动产占有公信力之间无穷无尽的矛盾并导致抵押权人与受让人之间无休无止的冲突。登记对抗主义仅仅是阐明矛盾的发生原因而已,而并非化解矛盾的有效药方。如果一定要认为登记对抗主义化解了矛盾,也只能说其在根本上忽略了矛盾的另外一方。
无独有偶,即便彻底否定动产占有的公信力,登记对抗主义仍是不可行的!因为其登记纯属自愿,这样就会出现有些动产抵押权已经在登记机关的登记薄上体现而有些动产抵押权却没有在登记机关的登记薄上体现的情况。至于哪些已经在登记机关的登记薄上体现哪些没有全凭当事人意思自治,不具有可控制性。可见,登记对抗主义的制度设计忽视了在抵押权登记完全自愿的情况下哪些抵押权已经进行了登记是买受人不可能知道的事实,在没有可预期的情况下,他要想知道就必须在每一次交易前都到登记机关的登记薄上去查询,如此显然是不可能的。
(四)烙印、贴标签
我国台湾《动产担保交易法》意识到让受让人查询登记机关的登记薄影响交易便捷,于是在第16条又作出补充规定,“登记机关应于登记标的物之显著部分烙印或贴标签以资区别”。这样一来,受让人从外观上就能直接知悉标的物是否负有抵押权,减轻了查询之苦。此烙印或标签大致起到了德国物权法上的异议登记作用,否定了公示的权利正确性推定效力,受让人看到烙印或标签后就有义务到登记机关的登记薄上查询从而准确了解转让物权属的真实状况,从而避免和抵押权人的正面冲突。
通过上述明了的方式使得标的物的受让人有义务查询登记从而从源头上避免受让人和抵押权人的冲突,这不啻为解决问题的最好思路,但也存在不少问题:烙印是在标的物上烙一个让任何人一看皆知的痕迹,这有可能在物理上破坏标的物价值,部分动产如玉器、珍贵邮票、衣服、球类、电器等的使用价值会因烙印的存在而下降甚至丧失;标签是在标的物上贴上纸张或类似质地的东西,虽对标的物本身价值影响不大,但由于抵押物被抵押人占有,很容易被恶意的抵押人撕去,从而使其提示效果荡然无存。
(五)否认抵押权的追及效力
动产抵押权的追及效力的最大的不合理在于,其与物权公示公信原则、交易安全理念背道而驰:由于抵押并不转移抵押物的占有,抵押物仍由抵押人占有,而占有又是动产物权的公示方法,所以受让人自然可以信赖抵押人直接占有抵押物的事实而与之交易;但抵押权的追及效力却使得取得抵押物所有权的受让人遭受抵押权追及效力的危险,使其取得的抵押物所有权并不完整。异言之,抵押权的追及效力使受让人对物权公示的信赖不能受到法律的保护,这无疑是对动产物权公示公信原则的颠覆!何况,受让人取得抵押物后,会随时将抵押物转让给他人以实现抵押物价值最大化,而且第二受让人会为同样的目的继续转让,若实行物上追及,势必影响多方交易,从而整个社会的交易的稳定性将丧失殆尽[5]。
经由以上分析,我们会发现抵押权的追及效力在动产领域的确不该存在,但简单否认动产抵押权的追及效力并非解决冲突、平衡利益的良策,因其彻底地保护了受让人却牺牲了抵押权,并与担保制度本身的宗旨格格不入,抵押权也必将因此而形同虚设。为了弥补这一重大缺陷,又有学者建议限制抵押人对抵押物的处分权。
(六)限制抵押人对抵押物的处分权
客观地说,抵押人随意转让抵押物,可能增加抵押权人追及抵押物的难度,从而加大抵押权人行使权利的风险;同时,为避免抵押物的转让而可能对抵押物的交换价值产生不利影响,尽可能地维护抵押权人对抵押物的交换价值的支配力,有必要限制抵押人转让抵押物。再者,抵押人随意转让抵押物,抵押物的受让人不能以其所有权对抗抵押权人行使权利,抵押物的受让人也有遭遇不必要损失的巨大危险,可能危害交易的安全和秩序,为保护善意受让人之利益,也有必要以特定的方式限制抵押物的转让[6]。
具体而言,这种观点要求抵押人转让抵押物时通知抵押权人并告知受让人该物上已经设定抵押权的情况,并且转让应保持合理的价格,否则转让无效。我国最高人民法院《关于贯彻执<民法通则>若干问题的意见(试行)》第115条和《担保法》第49条都采纳了该观点。如此想法的理想主义成分实在太重:因为法律虽然限制抵押人的处分权,但抵押人完全可以无视这些限制为处分行为,如果将抵押人的处分认定为无效,虽然能通过否定抵押物法律关系变动的方式以保全抵押权人,但抵押物的受让人俨然面临一场灾难——非但不能够获得其所期待的抵押物的完整所有权,甚至连要求抵押人承担其他赔偿责任也回受到转让合同无效的消极影响。因此,这种观点和立法遭到了我国民法学界近乎围剿般的批评。
(七)扩大抵押权物上代位性的适用范围
传统民法物上代位仅适用于抵押物毁损或灭失,但《日本民法典》却扩大了其适用范围,承认了对转让抵押物所得价款的物上代位。○4通过物上代位使抵押权人的利益不致受损,同时善意受让人又能取得无抵押权负担的所有权,对转让抵押物的抵押人来说既可防止其逃避担保责任又能保障他以抵押物进入交易,就社会公共利益而言有利于增加社会财富且符合鼓励交易之政策取向[7]。从这个角度来看,扩大抵押权物上代位物的范围未尝不是个不错的方案。此思路又可以设计出两种制度:A抵押物转让时,抵押权人将该代位物固定,如将相应的货币提存或存入专门的帐户[8],或提前清偿主债务或等待所担保的主债权届期未获清偿后再对此代位物行使抵押权。B抵押权存续期间,抵押物可以任意转让,即使抵押权人对抵押物转让的事实和受让人对转让物负有抵押权的事实并不知情,当抵押权具备其实现条件时,抵押权人直接对此代位物行使抵押权,从而受让人的所有权因抵押权的消灭而不再有任何瑕疵。
姑且不论抵押物转让所得价款从性质上来说能否归入抵押物的物上代位物中,货币的特殊性质使得此代位物无法与抵押人所有的一般金钱区别开来。特别是,在抵押物转让所得价款与抵押人所有的一般金钱混同后被抵押人挥霍时,扩大代位物的范围而放弃抵押权的追及效力固然是保护了受让人,但抵押权人却陷入无物可支配的境地,其债权实现的前途黯然不堪。
即使不考虑此理论在价值保护上厚抵押物的受让人而薄抵押权人的事实,基于此理论而设计的两种制度也达不到预期的目的。制度A要将转让抵押物所得价款特定下来的前提是转让时抵押权人知悉转让抵押物的事实,而现实的情况是,大量受让人对抵押权并不知情,因此制度A只是空中楼阁;○5制度B要想达到预期目的必须是抵押权实现时该代位物仍然存在,而如同前述,若混帐的抵押人已经将此笔款项挥霍一空,则抵押权人物上代位又及于何处?
(八)先代位后追及的重叠并存
此理论认为,抵押权实现时,抵押权人必须先向抵押人就抵押物出卖之价金为物上代位,如果的确不能实行或仍不能使债权得到充分清偿,抵押权人才可以根据抵押权的追及效力对善意受让人的抵押物行使抵押权[9]。
此理论综合了抵押不动产转让中抵押权的追及效力和制度设计(七),实为一崭新的制度设计。遗憾的是,由于没有重视理论的前提,此制度设计继承了其所借鉴的两者的缺陷:抵押人挥霍了转让抵押物所得价款,抵押权无代位物可支配,抵押权人利益没有得到保护;抵押权行使物上追及效力对善意受让人来说又是毁灭性打击。这样的缺陷使得此创新的理论毫无价值。
三、柳暗花明:一个全新的理论进路
行文至此,我们似乎陷入了一个死胡同,似乎任何方案都没法解决抵押人转让抵押物给抵押权人和善意受让人造成的利益冲突。而事实也的确如此:动产抵押权只能通过登记来公示,而动产本身的性质决定了动产领域的物权变动不可能实行全部的强制登记。动产抵押权登记公示的对抗力与其他动产物权特别是所有权的占有公信力水火难容,这就是现代民法将抵押扩展至动产领域后所导致的难以根治的“顽症”!在此“顽症”面前,甚至有学者心灰意懒,建议取消动产抵押制度[10]。○6我们认为,之所以现有立法与学说无功而返,全因为其对“顽症”仅采行“调整式疗法”。倘若直面病因,釜底抽薪,我们就会拂去“山重水复疑无路”的苦恼,而生“柳暗花明又一村”的感觉。既然抵押权人和受让人的冲突是因为动产物权公示方法的不统一,而动产抵押权又不可能以占有来公示,我们能不能转换一下思考问题的角度,让动产抵押物上的其他物权特别是所有权也以登记为公示方法,通过实现抵押物上所有权与抵押权公示的统一从而从源头上消灭二者之间的冲突呢?
(一)存在即合理:动产抵押不可废
传统民法所调整的农业社会的财产主要集中于不动产,动产的价值相对较小,以价值较大的不动产设定抵押、获取贷款比较合适;但现代社会中动产与不动产的价值界线逐渐模糊,重要的生产设备、大型交通工具、原材料等动产的价值反而成为企业的资产的主体,如果不用这些财产进行融资,实属可惜!
农业社会动产上的担保是质押,且标的物主要集中在金银珠宝首饰字画上,移转这些动产的占有对担保人的生产经营影响不大;但在现代社会,生产设备和交通工具已经代替金银珠宝首饰字画,成为高价值动产的主流,再将其移转占有,不仅妨碍担保人的正常生产经营,与获得贷款从事更大营业的宗旨相违背,而且还会增加质押权人保管这些动产的费用。
由此可见,传统民法上的不动产抵押、动产质押是适用农业社会的,已经不能满足现代经济生活对担保的需求,动产抵押遂应运而出。尽管动产抵押的出现突破了传统民法的概念,并造成了一定理论上的混乱和法律规定上的迷茫,但法律面对的是社会实践,既然社会实践需要动产抵押,在法律上就不能“视而不见”,不予规定。
(二)釜底抽薪:动产抵押物上物权的登记公示主义
诚如本文反复强调的那样,动产抵押权人和抵押物受让人的利益冲突,集中反映出抵押权登记对抗力和抵押人占有公信力之间的矛盾,而该矛盾又渊源于对物权公示方式选择之统一性原则的破坏。因此,欲从根本上解决问题,必须统一动产上抵押权和其他物权的公示方法。鉴于抵押权之设定无须移转动产之占有,故其只能通过登记来公示,其公示方法不能被统一为占有。而既然动产抵押权的公示方法不能统一为占有,显然只剩下另外一条路,即将抵押动产上的其他物权公示方法统一为登记。同时,为了增强登记的公示效果特别是凸现其公信力,应当消除当事人在登记决策方面的自主性和任意性,推行物权变动(包括抵押权设定)的强制登记主义。如此一来,动产抵押和不动产抵押一样,抵押权和抵押物上的其他物权都统一地通过登记来表达,在抵押人处分抵押物时,受让人应当而且可以查询抵押物登记簿,应当而且可以透彻地了解抵押物上的权属情况从而放心交易,抵押权人、抵押物受让人甚至包括抵押人的利益和谐共振,抵押权人和受让人之间的冲突根本不会发生。
(三)一劳永逸:限制动产抵押物的范围
为了从源头上排除动产抵押权人和抵押物受让人的冲突,只能对动产抵押物上的物权实行登记公示主义并在物权变动中实行强制登记主义。但在动产领域推行登记公示,是违背动产的自然属性和社会经济生活实践的。毕竟,动产的价值在总体上不如不动产巨大,动产物权变动的数量和频率又远在不动产之上,如果所有动产都以登记为物权公示方法,不仅既无必要也无可能,而且将严重阻滞动产交易的进行,牺牲社会经济的效率,并最终使动产与不动产的差别不复存在,财产法秩序也将因此而遭受颠覆性的破坏。因此,本文建议:限制动产抵押物的范围,将动产上物权登记公示的不良后果降低到最低限度,一方面,自动产抵押诞生以来的千古“顽症”烟消云散;另一方面,民法上动产和不动产两相区分的财产法秩序也能基本维持。
从实践的角度来看,人们用以设定抵押的动产本就有限。价值量甚小的动产根本不值一提,学者们常举的以四五元一把的高级铅笔刀设定抵押的例子徒有理论意义,实际上任何一个理性的人都不会在一把四五元的高级铅笔刀上设定抵押,也不会接受以此等铅笔刀设定的抵押。至于价值量较大的金银珠宝首饰字画,人们又往往将其作为质押的客体,以其设抵的情形甚为罕见。从比较法的角度来看,日本规定可以设定动产抵押的动产范围为机动车、飞机、船舶、发动机、电动机、原动力机、载货机动车、脱谷机、孵卵机、扬水机、稻米脱壳机、牛马等农业动产和建筑机械;我国台湾为机器、设备、工具、原料、半制品、车辆农林鱼牧产品、牲畜、总吨位未满20吨的动力船舶或未满50吨的非动力船舶;而在我国台湾的实践中,动产抵押物主要集中在大型机器设备方面[11]。上述动产的大部分都可称为“准不动产”,笔者认为,我国《担保法》允许抵押的动产,也应当限定在“准不动产”的范围之内,以便于在这些“准不动产”上采行登记公示的方法和物权变动的强制登记主义。事实上,我国现行《海商法》、《民用航空法》已经规定了对船舶、飞机等“准不动产”实行登记对抗主义,也为日后普遍推行“准不动产”的登记公示原则和物权变动的强制登记主义作好了一定程度的现实铺垫。
③ 案例分析 民法 关于物权法 急
李某享有该房屋的所有权，因为我国实行的是不动产登记公示原则，所以在张某只支付了内房款而未变容更不动产权登记的情况下，不能对抗善意第三人李某，李某办理过户登记手续取得所有权是合法的，张某可以行使债权请求权请求王某赔偿损失。
④ 物权法司法解释全文
楼上给的是《物权法》
转摘：网络名片
物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
正文1（建筑物区分所有权纠纷）
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 [1]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条
除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条
业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
第五条
建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条
建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
第七条
改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
第八条
物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第九条
物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十条
业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条
业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第十二条
业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
第十三条
业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。
第十四条
建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
第十五条
业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”： （一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； （三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
第十六条
建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。 专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
第十七条
本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
第十八条
人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
第十九条
本解释自2009年10月1日起施行。 因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
编辑本段正文2（物业服务纠纷）
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过） 法释[2009]8号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十五日 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条
符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条
业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条
物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条
业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条
业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条
物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条
物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
第十一条
本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条
因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条
本解释自2009年10月1日起施行。 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
⑤ 物权法司法解释
由于第三期还没到期，对方并没有违约，但可以行使不安抗辩权，要求对第三期履行提供担保，如果不提供可以解除合同！
以上回答仅根据本人描述所做初步判断，仅供参考。
⑥ 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释共有几条
共十三条。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
法释〔2009〕8号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
⑦ 民事审判中如何确认不动产物权的归属
物权的确认，是指当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请求有权机关确认物权归属、明确权利状态。在民事审判中，经常会遇到需要确认物权的案件，例如，在“一房两卖”情况下确认该房屋所有权究竟归谁；在买卖合同中确定所有权是否已转移给买受人；以及在复杂的抵押合同中分辩抵押物的所有人究竟为谁，谁的权利优先等等。物权，这个民事审判中最基本的问题，源于其自身不同于其他权利的特性，对于市场经济的发展以及法治社会的确立具有至关重要的意义。对于物权归属的判断，直接关系到一个法律关系的终结和另一个法律关系的更新，关系到权利的优先，也关系到民事判决的倾向。虽然《合同法》的颁布为中国物权法的出台奠定了一定的基础，但是，由于我国立法对于物权规定的有限，物权理论混乱不一，司法实践中处理物权归属问题仍然具有很大的困难。在加快物权立法步伐、物权法行将出台的今天，笔者试从民事审判实践出发，结合案例对如何确认不动产物权归属谈一谈自己的看法，与大家商榷。 首先我们来看看三个典型的案例： 案例一：甲与乙签订合同，将甲的一处房产卖给乙，合同签订后，乙按照约定将购房款15万元如数交给甲，但由于一些原因，双方一直未到房产机关办理更名手续。一年后，房价上涨，甲觉得自己原来的房子卖赔了，于是，想将15万元购房款退还给乙，解除合同；乙不同意，甲认为房屋所有人即房证上房主的名是我，那我就具有所有权，因此，起诉到法院，要求解除合同。 对这起案例，法院的判决是，原被告双方继续履行原合同，由甲办理更名手续，将房屋过户给乙。 案例二：这是一个典型的“一房两卖”情况。甲乙双方签订合同，甲将房屋卖给乙，乙付款给甲，但未办理更名手续。后丙又出更高的价格欲购买该房屋，甲看丙的房价给的高，遂又与丙签订了卖房合同，将房屋又卖给了丙，同时办理了更名手续，乙得知后，诉至法院，要求解除甲、丙之间的合同，确认该房屋属于自己所有。 对这起案例：法院的判决是，丙对该房具有所有权，甲应返还乙的购房款，并赔偿乙在合同中受到的损失。 案例三：甲乙签订合同，甲将房屋卖给乙，乙将全部房款付给了甲，但由于种种原因，房屋未能过户。一个月后，甲瞒着乙将房屋抵押给银行向银行贷款，并在房产部门办理了抵押登记。后由于甲无力偿还银行贷款，银行诉至法院要求对抵押的房屋优先受偿，用拍卖价款还贷，乙作为第三人提出异议，认为自己有合同依据，银行不能行使优先受偿权。 对这起案例：法院认为，虽然抵押在后，买卖在前，但银行的抵押权先于乙在合同中的权利，因而，银行对该房屋享有优先受偿权。 上述三个案例，是在房产纠纷中常常发生的典型问题，人民法院在审理这类案件时，只要遵循物权确认的规则，就会轻而易举的解决这些难题，同样，理解了物权确认的规则，也就不难理解法院为何会做出上述判决了。笔者认为，在民事审判中应依据下列规则确认不动产物权的归属： 一、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。 过去，一提到登记，我们会认为登记的主要功能是行政管理功能，实际上，登记制度的真正功能在于进行物权公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。掌握了这一规则，就不难解决“一房两卖”及“一房多卖”的问题了。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。在上述第二个案例中，虽然乙与甲签订了房屋买卖合同，但未办理更名，所有权也就未发生转移。丙作为善意第三人因登记更名而取得所有权，是房屋的所有权人，乙仅享有因合同而产生的债权，只能要求卖方承担合同的违约责任。 二、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。 实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。比如，甲与乙签订合同将房屋卖给了乙，并未更名，按照这样的理论，房屋的物权所有人应当为乙，实际上，这种观点是不正确的，办理所有权过户登记手续是发生所有权转移的要件，而非合同生效的要件，不能因未办理登记而否定合同的效力，同样，合同的生效不必然发生所有权转移的效力。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。 这时，肯定有人要问，既然登记记载的权利人是不动产物权所有人，那么，在上述第一个案例中，法院为什么要判决卖方继续履行合同，办理更名呢？直接认定房屋所有权并未转移，解除合同，卖方退还房款承担违约责任不就行了吗？这涉及到区分登记的效力与合同的效力问题。根据《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。合同法对登记的效力并没有做出规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一观点改变了我国司法实践中一贯的做法，即将登记的效力与合同的效力混同的观点，而将二者区分开来，具有重要的实践意义。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。在案例一中，卖方因价格上涨而反悔，以未登记为由要求收回房屋，如果机械地理解登记的生效效力的话，则无法保护善意买方的权益。而且，最高人民法院的司法解释也有规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方翻悔并无正当理由的，协议又能够履行的，应当继续履行。”在案例一中，买卖双方的房屋买卖合同没有办理过户登记手续，因此不发生所有权的转移，但买方享有登记请求权，卖方拒绝协助办理产权过户，已构成违约，法院支持买方的主张，判决双方的买卖合同继续履行是正确的。 三、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。 如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。比如，在同一房产上先后设有几项抵押权，有登记的也有未登记的，登记的抵押权优先于未登记的受偿。（这种情况下实际上不存在优先于否的问题，因为未经登记的抵押权未生效。）在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。在上述第三个案例中，银行的抵押权优先受偿的原因也在于此，银行的抵押权已经登记，具备生效和对抗的效力，买方虽然有生效合同在手，但合同仅能成为其主张债权的依据，即使债权发生在前，也不能对抗登记了的抵押权，所以法院判决银行就该房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权是正确的。 以上是笔者从事民事审判工作以来对不动产物权归属问题的一些浅显的看法。物权法博大精深，绝非短期研究或只字片语就能了解和说明的，因而，文章中错漏之处在所难免，还望大家批评指正。
⑧ 物权期待权与抵押权同时存在如何处理 最高人民法院判决书
抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款应为合法有效。
抵押人以版正在建权设的预售期房向银行设定抵押借款，符合《担保法》司法解释第47条规定，应当认定为合法有效。
最高人民法院判决“某银行与某房产公司等抵押合同纠纷案”，见《上海方信房地产开发有限公司与华东三峡经济发展公司、中国光大银行上海分行、中国农业银行上海市虹口支行抵押合同纠纷案——预售期房设定〈抵押合同〉效力的认定》（张雅芬，最高人民法院），载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》（200204/12:305）。
⑨ 物权法案例，求明确答案~
1、甲公司的主张不能得到法院支持。
根据物权法规定，王某的行为符合善意取得制度，在本案中，汽车属于动产，以交付为所有权转移要件，双方达成买卖合意后，把汽车交付王某就完成了所有权的变动，而且，不以是否支付对价为要件。且车登记在张某名下，王某在购买车辆时，完全有理由相信张某是车的合法所有者，尽到了善意的注意义务，因为王某已经是该车的合法所有者，该公司主张不能得到法院支持。
2、甲公司可以要求张某返还车款，同时要求他赔偿损失。
理由：虽车登记在张某名下，但甲公司可通过举证车款是其公司支付，只是登记在张某名下。那么张某将车擅自卖出给公司造成了损失，属于侵权之债，特别注意，在起诉时，不要起诉物权行为，只起诉债权行为。因为物权已转移给王某，再起诉物权已无意义，无法胜诉。
要谈第一个问题，得从物权法的基本理论谈起，原来我国关于物权转移的规定比较模糊，对物权行为和债权行为的区分不严格，很多地方是物权和债权不分的。新物权法将物权行为和债权行为作了严格的区分。如机动车的物权问题，现在登记只是公示效力，也就是说告诉外界你所拥有这辆车，而所有权的变动，在物权法上没有变化，还是交付为所有权转移的要件。其实你对24条做解读也能这个结论，24条说“未登记不的对抗善意第三人”也就是说登记不是物权的变动要件，而是对抗要件。
第24条的规定是为了防止这种情况的发生，A购买车并登记在自己名下，A将车卖给B，且B也支付了车款，但未办理过户手续，这时A又将车卖给C并同时办理了变更登记，这时C作为善意第三人就可以向B要求返还车辆，这里的C是善意的，因为车登记在A的名下他有理由相信A是车的合法所有者。这时B虽然有所有权但不得对抗C这个善意第三人，也就是24条所说的未经登记不得对抗善意第三人的具体含义。B只能要求A赔偿其损失，这是侵权之债，是债权行为，而不是物权行为。这是为了保证交易的安全。
对比我举的例子，和你的案件，你不难发现，公司购买的车辆登记在个人名下，那买方就有理由相信车是个人的，所以买主就是善意第三人。公司就不能以自己对车辆的所有权对抗他。
从法律上可以这样说，其实只要你紧紧的把握主“保护交易安全”这一点，你就掌握了24条的精髓和立法者的意图，当然这种保护并不是无限制和无条件的。比如第三人要想善意取得就必须自己承担举证责任，要举证自己善意，举证自己已经支付了对价，举证已经占有该物等，如果他不能主张上面的一项或几项法官就会判他败诉从而承担败诉的不利后果，这就是个法律实物问题了。
我听过最高人民法院民事审判一厅的一个审判员关于24条的一个讲解，他们在司法实践中对24条是这样把握的。例如：A购买了一辆车，登记在B的名下，B占有并不返还，这时A向法院起诉要求B返还，只要A有足够的证据证明车是其出钱购买，只是暂时登记在B的名下，法院是会支持A的主张的。但B要是把车卖于C并办理了登记且交付，这时法院一定会保护C的合法权益，因为他是善意第三人。所以从他的讲解也可以看出他们也是从保护交易这一点上来运用24条的。