红旗240辆使用权

⑴ 难以执行的判决——对一起行政违法导致违法判决案的分析

□白新亚
阅读提示：国土资源部门在土地出让处置中行为不规范，导致土地纠纷；法院在判决中又将强制性规定理解成民事约定行为，导致错判，遂使判决难以执行。
［案情］
1998年2月26日，区土地管理局与改制企业区物资公司签订了两宗地使用权的出让合同，没有收取土地出让金。2月28日，区物资公司以改制后的荣立公司名义与红旗公司签订了《土地使用权转让协议》，荣立公司以这两宗地使用权作为投资，与红旗公司联合开发建设培训中心大楼。
1998年4月7日，区土地管理局致函培训中心：由于物资公司进行企业改制，经政府批准，该两宗地土地出让金用于安置企业职工，培训中心不再缴纳土地出让金。次日，区土地管理局向培训中心颁发了两宗地的国有土地使用证。双方随即开始土地开发建设。
2001年4月8日，红旗公司与荣立公司签订了《新增补充协议》，约定由红旗公司独立进行两宗地的开发建设，荣立公司不再介入，红旗公司应支付荣立公司土地转让价款708万元。之后，红旗公司向荣立公司支付土地转让款409万元。
2002年4月，红旗公司持培训中心的土地使用证到市相关部门办理商品房产权销售手续遭拒，被告知：培训中心的土地使用证表示的权利性质为国有划拨土地使用权，不能办理商品房产权销售手续。红旗公司遂停止对荣立公司的付款义务。
2002年9月9日，荣立公司向市中级法院提起诉讼，请求法院判令红旗公司履行付款义务。市中级法院审理认为，双方当事人签订的土地使用权转让协议、新增补充协议、分期付款协议合法有效，遂判决红旗公司应按分期付款协议约定付款。
红旗公司不服，依法向省高级人民法院上诉。2003年5月8日，省高级人民法院审理认为，政府有关部门已向培训中心核发了国有土地使用证，双方在数次变更所签协议后，仅就红旗公司拖欠土地转让金一事进行了约定，形成债权债务法律关系，红旗公司未能履行付款义务，应承担民事责任，荣立公司是否应提供缴纳土地出让金的原始凭据等相关资料，双方当事人并无约定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，遂维持原判。
红旗公司拒不履行判决。荣立公司于是申请法院强制执行，红旗公司只得向省高级人民法院提出申诉，称：荣立公司以划拨土地使用证为凭，与红旗公司签订土地转让协议于法无据。一、二审法院认为土地已过户，红旗公司已实际占有，因而认定本案是债权债务关系，判令支持的行为是没有法律根据的。终于，省高级人民法院下达了暂缓执行决定书。
［分析］
案情的发展已证明，本案是一个错案，错在什么地方?根源是区土地管理局在物资公司的企业改制上，对土地出让处置操作不规范。其认为企业改制中的土地出让金的政策性返还与土地出让处置中出让金的收缴，可以由本部门一手操作平衡处置，导致了其与物资公司签订了土地出让合同，却不收土地出让金，在允许土地使用权按市场流转关系到达培训中心时，又于法无据地给培训中心一纸致函，办了土地证完事。
按《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定，红旗公司或培训中心，要想取得商品房销售或转让用的产权证，就必须证明自已所持的土地使用证表示的权利类型为出让土地使用权，用什么证明?当然只能是法定的土地批复、土地出让合同和出让金缴纳凭证，而不能只凭一本土地使用证、区政府常务会议纪要和区土地管理局出具的函来证明。因此，区土地管理局围绕物资公司企改的土地处置、土地开发中的使用权流转所作的行政文书，没有法律和政策依据，是随意行政，也是造成本案错判的根源。
但是，我们也不能把本案的责任完全推到行政部门身上。因为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）、（五）项规定，损害国家利益和违反法律、行政法规的强制性规定的合同，为无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条、第四十四条、第四十五条规定：国有划拨土地使用权未依法办理土地使用权出让手续，未缴纳土地出让金，不得转让、出租、抵押。一、二审法院的判决，无视红旗公司关于荣立公司以划拨用地与红旗公司签订的“土地转让协议”为无效协议的抗辩理由，将上述法律、行政法规的强制性规定理解成“荣立公司是否应提供缴纳土地出让金的原始凭据等相关材料，双方当事人并无约定”的民事约定行为，显然不妥。那种认为只要有了土地使用证，就可以自由行使物权权利的认识，缺乏对国家土地管理制度的系统了解。
时下，存在于民间的划拨土地使用权证和出让土地使用权证，都名为国有土地使用证。由于各种原因，别说外行人，就是从事土地管理工作的业内人，区分这两种土地使用证所标示的权利类型时，也得依据土地出让合同和有关证明文件。所以，规范安全的审查判断土地使用权交易是否合法的办法，只能依据上述法律、法规规定，不仅要当事人出示土地使用证和土地转让、出租、抵押协议，还要依法令其出示法定的土地批复、土地出让合同书和出让金缴纳凭证。这样做的目的有三：一是法律法规的规定；二是保护土地交易安全；三是确保国有土地资产不流失。

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