购买房产侵害物权

⑴ 实体房屋受到侵犯但物权证存在,如何用法律维权

个人理解：实来体房屋自是物权的权利客体，物权证件是证明物权权利的证明文件。非因法律规定的程序撤销物权证明文件的，相关物权权利不因实体房屋的毁灭而丧失。因此，基于你所述的案例，自有房屋找他人非法毁坏，可以依据物权证明文件上面的数据（坐落位置、面积大小）依法追究违法行为人的法律责任。在司法实践过程中，一般会主张对方进行金钱赔偿，具体赔偿金额的确定大致可以参考一下几点：1、房屋所在位置的市场价格。2、房屋面积大小，确定房屋价值的计算基数。

⑵ 开发商办证逾期,是否侵害买受人的物权

《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消内灭不动产物权的合同容，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”
依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，
只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。
由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。

⑶ 物权法 房屋产权

物权，即对物的权利。物权法是调整财产支配关系的法律，是对财产回进行占有、使用、收答益和处分的最基本准则，是我国制订民法典的重要组成部分。物权法主要回答三个问题：

一、物属于谁，谁是物的主人；二、权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；三、怎样保护物权，侵害物权要承担哪些民事责任。物权法涉及人民群众生活的方方面面，诸如：住宅小区车位归谁所有、企业改制中国有资产的流失、一物二卖、相邻关系、拆迁补偿、建筑用地使用权期限等

⑷ 按揭买房中什么时候买受人取得物权，请高手详细解答房屋什么设定物权以及物权流转的情况。

银行贷款还清之前，买房人就没有取得全部物权
按揭买房的，贷款未还清前，专房屋的一部分物权属理论上属于银行。如果还未交房，那么还有一部分物权属于开发商（银行房贷款给开发商时，扣留房价的10%作为开发商的担保抵押）
因此，你随时有权转让房屋。但转让需要涉及银行和开发商
首先，需要还清贷款、或者与买家一起去银行办理转贷手续；如果已有房产证，就可以办理交易更名了
其次，如果还未取得房产证，那么需要到房管局撤销合同备案，然后与开发商办理合同更名

⑸ 房屋买卖居间合同无权处分的法律后果是怎样的

(一)无权处分

无权处分一般是指对涉案房屋(房屋A)无处分权的人(甲)，对外(丙)以自己(甲)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。从“无权处分”的概念来看，无权处分有这样一些特征：1.房屋的出售人不享有房屋所有权，这是无权处分最根本的特征。无权可能是根本没有所有权，也可能是只享有部分所有权。2.出售房屋的人对外以自己的名义，这是无权处分的形式特征。无权处分虽然不享有涉案房屋的所有权，但是房屋出售人却是以自己的名义而非房屋实际所有人的名义对外进行出售。3.出售房屋实际分为两个阶段的行为，这也是学界和实务界最引起争论之所在。无权处分一般先是为就涉案房屋的处分签订房屋买卖合同，之后再依据房屋买卖合同就涉案房屋进行物权转移。

前述案例中，案例一、三、四中甲均构成无权处分，但是案例一中的甲属于事实上的无权处分，为最典型的无权处分;案例三、四中的甲属于法律上的无权处分，为最常见的无权处分。

(二)无权代理

无权代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)对外(丙)以房屋所有权人(乙)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。无权代理与无权处分的本质区别在于房屋出售人究竟是以谁的名义进行处分行为。从这一点讲，无权代理不能等同于狭义的无权处分，但是我们也要注意到，在无权代理出售房屋的情形下，出售行为并非房屋所有权人真实意思表示的体现，因此也属于广义上的无权处分。

前述案例二即属于这种无权代理。

(三)无权处分的效力

根据前述，无权处分实际上有两个阶段，第一阶段是为实现物权转移的债权行为，第二个阶段才是本质意义上的处分行为。因此探讨无权处分行为的效力，对这两阶段的行为的效力均需要作出判断。按照《物权法》的立法精神，已经将债权行为和物权行为做了分离，两者之间的效力不直接互相否定，即债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，同样物权行为的效力也不以债权行为的效力为前提。

房屋物权的转移需要登记，该物权行为的操作实际上还有行政主管部门的把关审核，在实践中发生的纠纷较少，更多的是集中在债权行为。关于无权处分合同的效力，《合同法》第五十一条如此规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”反面解释即权利人未追认或一直未取得处分权的，合同无效。该条规定被称誉称为中国民法上的“精灵”，在理论界和实务界都引发了极大的争论。如果将无权处分作广义的解释，那么无权处分合同的无效结论将会严重扰乱房屋交易秩序。在未对无权处分合同的概念作出明确的界定情况下，立法者在《物权法》设置了善意取得制度进行弥补。但是善意取得制度有着严格的条件限制，故最高院又进一步突破，在《买卖合同司法解释》中明确法院不支持无处分权合同无效。故实践中，无权处分合同的效力已经被认可。

(四)善意取得

善意取得制度是《物权法》设置的保障善意第三人的一个制度。善意取得的成立，需要满足三个条件：1.受让人是善意的，这是善意取得制度的制度根源。无权处分的结果导致物权转移给第三人，如果该第三人没有任何过错，从保护交易秩序和第三人的角度出发，均应当确认善意第三人取得物权的合法性。2.受让人支付了合理的价格对价。该条件其实是对第1个条件的细化，何从判断主观善意?内心的意思往往无法探知，只能从客观的行为去判断。交易的一个重要因素就是价格，如果以低价购进，则很难认定买受人的善意。3.物权转移已经完成。这是一个实践性的要求。善意保护制度是在平衡实际权利人和买受人的权益。当物权转移已经完成，交易的事实已经成就，推翻现状让实际权利人取回物权，对整个交易秩序是大的破坏，因此不应当支持;而在物权未发生转移的情况下，无权处分的行为只完成了一半，保持原有的权属关系更利于整个社会秩序。

(五)相关法律规定

通过前面论述，我们再从法律规定的角度重新梳理一下有关无权处分的法律处理问题：

第一，《合同法》对无权处分和无权代理合同的效力规定。无权处分合同和无权代理合同都是效力待定合同。《合同法》第五十四条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

第二，《物权法》规定的善意取得制度是对无权处分行为的规制和救济。《物权法》第一百零六条第一、第二款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。”

第三，最高院在司法解释中对无权处分合同处理的规定。《最高院买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

三、无权处分的房屋买卖合同的法律处理

(一)“甲卖乙物”合同的法律处理

这种情形最为常见的是拆迁安置房交易，因为拆迁安置过程中一家基本会分得多套房，并且房主从签订拆迁安置协议到拿到房屋再到办理产证需要一段较长的时间。在这段漫长的时间内，房主将其中一套房屋交易流转出去也是非常普遍的现象。案例一就是该情形的一种抽象表达。

案例一中甲系无权处分人，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第一，甲与丙签订的房屋买卖合同合法有效。根据《最高院买卖合同司法解释》的规定，甲与丙签订的合同虽属无权处分合同，但是该合同不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，因此合同合法有效。第二，甲与丙签订的合同能否履行需要具备一定条件。这个条件就是甲与乙完成安置房的交付和所有权转移登记。否则，甲因为未取得对房屋A的登记所有权而无法实现向丙转让物权。第三，丙不因善意取得而取得房屋A的所有权。丙对甲不享有房屋A的物权是明知的，虽然支付了合理的价格对价，但是丙并未实际取得房屋所有权登记，因此丙未取得房屋A的所有权。第四，丙只能向甲主张相应的合同责任。因合同无法实际履行导致丙签订合同的目的无法实现，并且过错责任在甲，因此丙有权选择行使法定解除权并要求甲赔偿相应的损失。

这里需要说明一点的是案例一中甲是因为未积极与乙办理交房事宜而导致无法取得房屋所有权。实践中因为房价的上升导致许多“甲”故意不去拿房，此时丙就无法实现拿房的目的而只能选择解除合同并要求赔偿。等丙解除合同后，甲立即与乙办妥交房手续并转手出售获得差价。如此一来，丙会陷入非常被动的地步，不但拿房的合同目的无法实现而且可主张的赔偿数额因为没有统一标准而无法量化和期待。

(二)无权代理合同的法律处理

在目前实践中无权代理处分合同应当说是比较少见的，主要是这样操作的成本和难度都太大。一般买受人都有相当的谨慎意识，未见到房屋所有权人的亲自授权，或该授权未经公证，是不太会凭一纸简单的书面授权就与代理人签订买卖合同。案例二是经抽象后的一个典型无权代理合同。

案例二中甲系无权代理人(广义的无权处分人)，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第一，甲与丙签订的合同合法有效。这个有效有一定的前提，即合同内容绝对有效，合同主体待定。如果乙对合同内容予以追认，则合同对乙和丙有效;如果乙拒绝对合同内容追认，则合同对甲和丙有效。从案例描述来看，乙是不愿意对合同内容追认的，那么合同在甲和丙之间有效。第二，买卖合同无法实际履行。因为乙不对合同内容追认，而甲又不实际享有房屋A的所有权，根据合同内容丙享有的权利则成了水中月。此时甲的无权代理转化成了案例一中所说的无权处分。第三，丙是否取得涉案房屋的所有权需要考察丙是否尽到了善意第三人的注意义务。案例二中丙并未办理房屋与所有权转移登记，因此丙仍不享有房屋A的所有权。第四，丙只能向甲主张违约责任。

(三)“甲卖与乙共有物”的法律处理

这种法律纠纷多发于婚姻家庭关系中，我国婚姻法对夫妻财产采共有制为原则、分别制为例外的原则，因此只要是婚后所得财产，均属夫妻共同所有而不论登记为谁。这就为交易纠纷的发生埋下了伏笔。

案例三中的房屋买卖合同合法有效，甲构成无权处分也无异，丙是否能取得房屋所有权则需要取决丙是否满足善意取得制度。如果甲丙在乙发觉此事之前就已经完成办理了过户手续，那么房屋所有权转移事实已经成就，乙只能向甲主张侵害物权的责任。

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案例四中实际区分了三种类型，其中类型1的本质与案例三一致，故不在此赘述。类型2与类型3的无权处分又与表见代理制度相关联。根据我国婚姻法的相关规定，夫妻对共有财产有同等处置权利。那么在类型2和类型3中能否运用表见代理制度来进行说明?根据目前司法实践的操作，夫或妻未经对方同意单方处分夫妻共同财产的，不能简单地认为可以构成表见代理。第一，甲处分夫妻共同财产的行为构成无权处分，但该处分合同属合法有效。第二，丙不能取得房屋A的所有权。房屋未登记在甲的名下，虽然甲与乙系夫妻关系，但在重大财产处理上应当有夫妻双方的共同处分意思，在仅有甲单方意思表示的情况下，丙受让房屋A不能认定为善意。第三，丙与甲在此次交易过程中均有过错，双方按照各自的过错情节对违约责任承担各自的责任。

⑹ 物权法关于房产侵害

第三十二条来物权受到侵害的，权自利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

⑺ 物权法关于房产侵害,侵占人可以判刑么

伪造笔迹，私刻公章办理房产证是什么行为。仗实欺人，霸占房屋，希望有关部门为民做主。

⑻ 物权法关于房产

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

法释〔2016〕5号

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，现予公布，自2016年3月1日起施行。

最高人民法院

2016年2月22日

为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。

本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。

本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

⑼ 购买的房子被法院查封 买房人该如何维权

案情简介

张军想在北京投资买房，经人介绍认识了李伟，李伟在朝阳区有一处临街的302号商铺，想予以出卖。两人于2012年5月23日签订房屋买卖合同，约定房款800万，于协议签订当日给付定金50万元，6月15日前给付首付款400万元，并用首付款解押200万元的银行贷款。当张军支付首付款之后，李伟按约解除银行抵押并交房，双方做好网签之后，李伟的前妻王丽找到张军说302号房归其所有，张军这才得知，2011年的时候王丽和李伟离婚，双方协议302号房归王丽所有，由王丽偿还银行贷款，待贷款还完之后，李伟配合王丽办理过户登记，王丽给李伟250万元的补偿。王丽得知李伟卖房后，与李伟签订了一个《关于出售房产的协议》，约定302号房由王丽委托李伟进行出卖，李伟归还全部银行贷款后在王丽的协助和监督下与买方完成过户手续，并从房款中向王丽支付450万元。签完该协议后，王丽又以其与李伟离婚时签订的《财产分割协议》为由，将李伟告上法庭，要求法院将302号房过户到自己的名下，法院支持其诉讼请求。王丽根据法院的判决，将302号房屋的产权变更到自己名下。之后，王丽要求张军向其支付剩余购房款，张军陆续支付了50万元之后，王丽并不配合网签，因为王丽想让张军支付一共450万元的房款，而张军认为，已经给李伟450万元了，只能给王丽350万元尾款，双方陷入僵局。半年之后，此事又起波澜,王丽通过中间人向钱晨借钱，以302号房做抵押，双方签订房屋借款抵押合同，但并未办理房屋抵押过户登记。王丽逾期还款，钱晨诉至法院要求强制执行该房产。看到法院将对房子采取强制查封措施，张军找到本报法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律意见。

律师解读

李松律师分析，面对法院的强制执行，张军可先提起书面执行异议，由法院审查书面异议理由是否成立。若法院认为理由充分，裁定中止对该标的的执行，反之，则裁定驳回。若法院裁定驳回，张军可在收到裁定之日后15日内提起案外人执行异议之诉。张军可以将王丽、钱晨诉至法院，请求法院终止对302号房屋的执行措施。张军可在诉讼中主张其已经和李伟、王丽之间就302号房形成了买卖合同关系，且已支付了500万元的房款，对302号房又已经合法占有使用，至于剩余的300万元房款，张军表示自己现在有能力支付，可提存到法院。根据我国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，张军已经符合对钱晨金钱债权执行的对抗条件，钱晨不能以其对王丽的普通债权，逾越在先成立的房屋买卖关系，虽然王丽和钱晨之间签订抵押合同，但双方并没有就302号房进行抵押登记，根据我国《物权法》的规定，不动产抵押必须进行登记，否则不动产抵押债权不能成立，故钱晨对王丽的债权只是普通债权，无法对302号房进行优先受偿。待法院作出停止执行302号房的判决之后，张军可再提起诉讼要求王丽、李伟继续履行房屋买卖合同，配合自己办理房屋过户手续。至于钱晨如何实现债权，其可向法院申请执行王丽的其它财产。

李松律师提醒大家，房子价值太高，买房一定要谨慎，同时保存好买房过程中的相关票据，遇到纠纷，及时运用法律手段维护自己的权益，万不可懈怠。例如本案，若张军及早将王丽、李伟诉至法院，将房子予以保全，也就不会出现后来的执行事件。

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来源：法制晚报