海域使用权填海用地

❶ 填海形成的土地如何纳入管理

我市一港口企业，经省海洋局批准围海造地。目前已围填4万平方米作为仓储使用。我局准备将填海形成的土地纳入管理。但该企业称：法律规定，在填海工程结束后3个月内，到国土资源管理部门一次性办理土地出让手续。
按照《中华人民共和国海域使用管理法》规定，填海造地项目海域使用权最高期限为50年，如果该企业没有具体的抛填结束期限，或者该企业填抛长达数年，很有可能造成海域管理与土地管理脱节，港口设施建设占用土地将在长达几十年的时间内游离于国家行政机构监督管理之外的情况。
由于现有的法律法规对类似问题规定的不是很明确，我们基层国土资源管理部门迫切需要一种在现有法律法规框架内的解决方法，以确保对填海形成的土地依法进行严格管理。
江苏省连云港市国土资源局连云分局 徐胜
答：根据《中华人民共和国海域使用管理法》和《财政部、国家海洋局关于颁发〈国家海域使用管理暂行规定〉的通知》的规定，企业填海造地审批权限是沿海县级以上人民政府海洋行政主管部门，《中华人民共和国海域使用管理法》规定，填海造地项目海域使用权最高期限为50年，海域使用权期限届满还可以经批准延期。
《中华人民共和国海域使用管理法》第三十二条规定，填海项目竣工后形成的土地，属于国家所有。海域使用权人应当在填海项目竣工之日起3个月内，凭海域使用权证书，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权。该规定表明，填海项目竣工是指土地可以用于建设，此时，海域土地相应转变为陆域土地，管理部门由海洋管理部门相应转变为土地管理部门，为了保持衔接，两部门交叉管理期间不超过三个月。在本案中，土地管理部门介入管理是符合法律规定的。
填海形成的土地有三种处理方式：一是全部填平后再使用土地并办理土地使用手续；二是边填海边使用土地，不办理土地使用手续，最后一次性办理土地使用手续；三是边填海边使用土地，逐次办理土地使用手续。
对第一种处理方式，全部填平后再使用土地并办理土地使用手续。从实践上说，港口为了提高经济效益，尽快收回投资，一般都是边填海边使用土地进行建设。如果等到几十年以后全部填平后再进行规划建设，那是企业自己的事，土地管理部门不介入管理，但由于海域使用权有效期长达50多年，甚至更长，这样做将造成投资长期无法收回，企业难以承受，在经济上是不可行的，在实践上也是无法操作的。
对第二种处理方式，如果边填海边使用土地进行建设，直到海域使用权有效期期满或全部填平后才一次性全部纳入土地管理范围，办理土地使用手续，这样势必造成海域管理与土地管理脱节，港口设施建设占用土地将在长达几十年期间内游离于国家行政机构监督管理之外，建筑物由于无土地使用证而成为违法建筑的情况。
只有第三种处理方式，边填边用，逐次使用逐次办理土地使用手续，这样既合法又合理。根据上述法律规定，填海项目竣工之日应当早于海域使用权期满之日，并非必须等到海域使用权有效期期满，在海域使用权有效期内任何时候都可以竣工。在海域使用权有效期内，填平的土地没有投入使用表明没有竣工，土地管理部门不介入管理。只要填平的土地投入预计使用用途就表明已经竣工，使用就标志着竣工，使用的部分就是竣工的部分，使用一块竣工一块，将海域使用权期限内已经填平并进行永久性建设的部分纳入土地管理范围是符合《中华人民共和国海域使用管理法》和《中华人民共和国土地管理法》本意的。
填海工程主要是用于港口，而港口的主要作用是货物的吞吐，涉及到仓库租赁等业务，按照土地管理法律法规对港口永久性设施建设占用的土地进行规范化管理客观上也有利于保护企业的合法权益，企业可以像其他港口一样合法地使用土地出租仓库修建港口设施。
对永久性设施建设的界定可以从功能和用途两方面鉴别，一般说来，凡与填海施工工作无关、符合港口规划蓝图并服务于港口吞吐业务的港口设施建设属于永久性设施建设；凡与填海施工工作有关并与港口服务功能无关的建设不属于永久性设施建设。
《中华人民共和国海域使用管理法》对提前竣工或中止使用海域的已缴纳海域使用金没有退回的规定，因此，土地行政主管部门对填海竣工进行永久性设施建设使用的土地依《中华人民共和国土地管理法》进行管理时不应当退回这部分土地的海域使用金。
由于对填海形成的国有土地出让金征收管理没有特别规定，在确定填海国有土地出让金时，如果采用招拍挂的形式，可能确定给填海单位以外的其他企业，显然不符合情理，可按照对企业使用的国有划拨土地进行出让的有关规定确定国有土地出让金。
需要说明的是，填海工程施工所使用的填平土地，从法律上说，还属于海域使用管理的范围，不宜按临时用地对待，土地行政主管部门不宜介入管理。
国土资源部政策法规司 陈战杰

❷ 填海填出来的土地要办理用地规划许可证吗

填海前办理。

❸ 填海造地取得的土地要交契税吗

根据《中华人民共和国契税暂行条例》、实施细则及相关文件规定，企业购买海域使用权，自行填海整治形成土地后，应当于办理土地使用证时，缴纳契税。

❹ 零柒年海域使用填海使用权5O年现在可以填海吗

2010年4月30日，省政府下发《关于科学有序做好填海造地工作的若干意见》(闽政〔2010〕11号)，明确了填海项目国有土地使用权类型，并对完善国有土地使用证换发办法提出了要求。为了做好填海项目海域使用权证书换发国有土地使用证(以下简称换证)工作，现将《福建省填海项目海域使用权证书换发国有土地使用证实施办法》(试行)印发给你们，并提出如下要求，请切实贯彻执行。

(一)要高度重视。填海造地是省政府为保证国家和省重点建设用地需要做出的一项重大决策。做好换证工作，既有利于项目建设顺利进行，保障投资者的合法权益，又有利于海洋、土地资源保值增值。沿海市、县(区)政府要成立换证工作协调小组，研究协调换证中的具体问题。沿海各设区市政府可根据本地实际情况依据本办法制定换证实施细则，并报省政府备案。

❺ 填海造地形成的土地使用权应当如何确定使用者、使用方式和价款

这个问题涉及到海域使用权和土地使用权的衔接问题。海域使用权是使用特定海域的权利，因此，填海造地前应首先按规定取得相应海域的海域使用权，交纳海域使用费，但海域使用权只是用海的权利，填海造地海域变成陆地后，海域使用权自动灭失，所形成土地不再属于海域，方向不可逆，如何配置、如何使用等应按照土地管理的法律、法规办理。 《海域使用法》第32条规定：填海项目竣工后形成的土地属于国家所有，海域使用权人凭海域使用权证书提出土地登记申请，换发土地使用权证书。针对该条款，我们认为应当与相关土地管理法律、法规结合起来理解。对按照土地利用总体规划、城市规划和海域规划，应当作为城市建设用地的海域开展围海造地，属于政府供地前的国有土地来源问题（相当于政府供地前征用农民集体土地或收回其他土地使用权人使用的土地并进行前期开发），应当由政府组织实施，具体填海施工工程可由政府招标确定给具体单位和个人承担。围海造地形成土地后，应按现行土地管理法律法规规定供应和使用。围海造陆形成的土地用途不符合《划拨用地目录》的，应办理土地有偿使用手续。土地用途为经营性用地的，应以招标拍卖挂牌方式供应土地。整个填海造地供应分三个阶段： 第一、围海造陆工程实施前的海域的使用和管理，适用《海域使用管理法》。海域使用权人可依法有偿取得海域使用权。 第二，围海造陆工程实施阶段。对规划为城市建设用地的海域开展围海造陆工程，属于政府组织实施的市政工程。政府作为围海造陆工程的实施主体，可通过招投标等方式将施工任务确定给具体单位和个人承担。围海造陆工程所需资金，由政府支出。 第三，围海造陆形成土地，海域使用权自动灭失，所形成的土地供应和使用受《土地管理法》、《城市房地产管理法》等土地相关法律法规和政策调整。具体来说，围海造陆形成的土地，符合《划拨用地目录》的，政府可以划拨方式供地，不符合的，应实行有偿使用，属于11号令规定的经营性用地范围的，必须以招标拍卖挂牌方式供地。 总之，围海造陆工程实施前的海域使用、围海造陆的工程实施与围海造陆工程所形成的土地的使用管理，分属三个不同阶段，适用不同的法规政策，不可混淆。

❻ [转载]填海造地土地使用权如何认定如何供应

这个问题涉及到海域使用权和土地使用权的衔接问题。海域使用权是使用特定海域的权利，因此，填海造地前应首先按规定取得相应海域的海域使用权，交纳海域使用费，但海域使用权只是用海的权利，填海造地海域变成陆地后，海域使用权自动灭失，所形成土地不再属于海域，方向不可逆，如何配置、如何使用等应按照土地管理的法律、法规办理。 《海域使用法》第32条规定：填海项目竣工后形成的土地属于国家所有，海域使用权人凭海域使用权证书提出土地登记申请，换发土地使用权证书。针对该条款，我们认为应当与相关土地管理法律、法规结合起来理解。对按照土地利用总体规划、城市规划和海域规划，应当作为城市建设用地的海域开展围海造地，属于政府供地前的国有土地来源问题（相当于政府供地前征用农民集体土地或收回其他土地使用权人使用的土地并进行前期开发），应当由政府组织实施，即政府取得海域使用权后组织实施填海造地，具体填海施工工程可由政府招标确定给具体单位和个人承担。围海造地形成土地后，应按现行土地管理法律法规规定供应和使用。围海造陆形成的土地用途不符合《划拨用地目录》的，应办理土地有偿使用手续。土地用途为经营性用地的，应以招标拍卖挂牌方式供应土地。整个填海造地供应分三个阶段： 第一、围海造陆工程实施前的海域的使用和管理，适用《海域使用管理法》。海域使用权人可依法有偿取得海域使用权。 第二，围海造陆工程实施阶段。对规划为城市建设用地的海域开展围海造陆工程，属于政府组织实施的市政工程。政府作为围海造陆工程的实施主体，可通过招投标等方式将施工任务确定给具体单位和个人承担。围海造陆工程所需资金，由政府支出。 第三，围海造陆形成土地，海域使用权自动灭失，所形成的土地供应和使用受《土地管理法》、《城市房地产管理法》等土地相关法律法规和政策调整。具体来说，围海造陆形成的土地，符合《划拨用地目录》的，政府可以划拨方式供地，不符合的，应实行有偿使用，属于11号令规定的经营性用地范围的，必须以招标拍卖挂牌方式供地。 总之，围海造陆工程实施前的海域使用、围海造陆的工程实施与围海造陆工程所形成的土地的使用管理，分属三个不同阶段，适用不同的法规政策，不可混淆。 此外，对于个别经政府批准，由单位或个人取得海域使用权后直接实施填海造地所形成的土地，可以视同该单位、个人具有填海所形成的土地的划拨土地使用权权益（填海造地费用类似征地拆迁费用，类似该单位和个人支付了征地拆迁费用后取得划拨土地使用权权益）。土地用途不符合《划拨用地目录》的，可以以协议方式办理土地有偿使用手续，按市场价补缴出让金或租金，取得出让或承租土地使用权。

❼ 福建省海域使用管理条例的第四章　海域使用权

第二十三条海域使用权的取得、变更或者终止，应当依法向批准该海域使用权的地方人民政府的海洋行政主管部门办理登记手续，并由登记机关自登记之日起五日内向社会公告。批准该海域使用权的地方人民政府应当自海域使用权登记之日起五日内向海域使用申请人颁发海域使用权证书。
经依法登记的海域使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第二十四条海域使用权最高期限，按照下列用途确定：
(一)养殖用海十五年；
(二)拆船用海二十年；
(三)旅游、娱乐用海二十五年；
(四)盐业、矿业用海三十年；
(五)公益事业用海四十年；
(六)港口、修造船厂等建设工程用海五十年。
其他项目用海年限，由省人民政府根据用海活动性质确定。
第二十五条海域使用权在使用期限内可以依法继承、转让、抵押、出租。沿海农村集体经济组织或者村民委员会依据《中华人民共和国海域使用管理法》第二十二条规定取得的海域使用权，应当优先承包给本集体经济组织成员用于养殖生产，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，也可以依法转让、出租。
对减缴、免缴海域使用金的项目用海，转让海域使用权的，应当依法补缴海域使用金；出租海域使用权的，应当按照国家和省的规定缴纳一定比例的出租收益。
继承、转让、抵押、出租海域使用权的，应当向原登记机关办理登记手续。法律、法规另有规定的除外。
第二十六条海域使用权终止的，海域使用权人应当自海域使用权终止之日起五日内向原登记机关办理注销登记，并交还《海域使用权证书》；逾期未办理注销登记的，由原登记机关公告注销。
第二十七条已批准使用的海域，海域使用权人超过一年未开发利用的，由县级以上地方人民政府海洋行政主管部门责令其开发利用；连续二年未开发利用的，由批准该海域使用权的人民政府收回海域使用权，并公告注销。
第二十八条因公共利益、国家安全的需要，或者海洋功能区划的调整，原批准用海的人民政府依法提前收回海域使用权的，应当与原海域使用权人协商或者共同委托有资质的评估机构进行评估后，给予相应补偿。
沿海县级以上地方人民政府对《中华人民共和国海域使用管理法》施行前，已经使用海域从事养殖生产，但因不符合海洋功能区划不能继续从事养殖生产的单位和个人，应当给予合理补偿。
海域使用补偿的具体办法由省人民政府制定。
第二十九条填海项目工程竣工后形成的土地，属于国家所有。
海域使用权人应当自填海项目工程竣工之日起三个月内，凭海域使用权证书，向沿海县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由沿海县级以上地方人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权。符合国家《划拨用地目录》和用于工业建设项目用地的，不再收取土地出让金。
改变原批准用途的，应当经沿海县级以上地方人民政府批准，并补缴土地出让金。补缴的土地出让金数额按照该宗土地的评估价格扣除已经缴纳的海域使用金和实际投入的填海成本确定。
转让填海形成土地使用权的，依照土地管理法律、法规的有关规定办理。
海域使用权证书换发国有土地使用权证书的具体办法由省人民政府制定。
第三十条海域使用权人应当按照规定的用途合理利用海域，不得擅自改变经批准的用海类型和海域用途，不得破坏海洋生态环境；其所使用海域的自然资源和生态环境发生重大变化的，应当及时报告海洋行政主管部门。沿海县级以上地方人民政府海洋行政主管部门接到报告后，应当及时调查处理。

❽ 如何处置填海造地的土地使用权

【问题】

2007年12月，某公司计划填海造地，遂向当地海洋部门申请用海，经批准后，缴纳海域使用金，获取了海域使用权。后该公司向当地国土资源管理局申请土地登记，由于经营性用地必须实行招拍挂，国土资源局拒绝为该公司办理登记。

问：1.取得海域使用权是否意味着直接取得了对填海造地所造之地的土地使用权？

2.既已缴纳海域使用金，是否仍需要缴纳土地使用权出让金？

【分析】

随着土地资源的日益稀缺，在一些沿海城市和地区，为了生产和生活的需要，填海造地的现象越来越多。填海造地，涉及多方面的法律问题。

（1）关于海域使用权问题。《物权法》规定，海域属于国家所有。单位和个人使用海域，必须依法取得海域使用权。填海造地的一般项目应当由国家海洋行政主管部门负责，特殊情况下或者占用海域过大的由国务院审批。《海域使用管理法》第十八条规定，“下列项目用海，应当报国务院审批：（一）填海五十公顷以上的项目用海；（二）围海一百公顷以上的项目用海。”《海域使用管理法》第三十二条规定：“填海项目竣工后形成的土地，属于国家所有。海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内，凭海域使用证书，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记的申请，由县级以上人民政府登记造册，换发国有土地使用证书，确认土地使用权。”因此，海域使用权人并不因填海造地而自然取得土地使用权，仍需要国土资源管理部门的确认登记程序，获得土地使用权。

《物权法》明确要求，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。按照新法优于旧法的原则，《物权法》实际上是对《海域使用管理法》的修改，即使已经取得海域使用权，但根据《物权法》经营性土地必须实行招标拍卖挂牌出让的规定，海域使用权人并不当然获得填海造地的土地使用权。

（2）关于缴纳土地使用权出让金问题。如果海域使用权人通过招标拍卖挂牌的方式取得了土地使用权，虽然海域使用权人在申请用海时，已经缴纳了海域使用金，在填海造地取得土地使用权时，仍要按照《土地管理法》的规定缴纳土地使用权出让金。因为海域使用金是一种对海洋资源利用的补偿金，填海造地完成后，改变了海域资源的自然属性，将海域变成了土地，成为国家土地资源的一部分，所以，应该按照《土地管理法》的规定来进行管理。使用国有土地，应当缴纳国有土地使用权出让金是《土地管理法》的要求，既然原来的国有海域资源已经变成了国有土地资源，土地使用权人当然应当缴纳土地使用权出让金。但因为填海造地的土地使用权人与单纯从国家获得土地的土地使用权人多了一项填海的费用，笔者认为在土地使用权出让金缴纳时，国土资源管理部门应当予以考虑土地使用权人已经缴纳了海域使用金的情况；如果海域使用权人通过招标拍卖挂牌未获得填海所造土地的土地使用权，政府应当对海域使用权人给予适当的补偿。

❾ 海域使用权和土地使用证有什么区别取得海域使用证后在海上建造房屋可以发给房屋产权证吗

海域使用证是填海之后取得的，取得海域使用证才能办理土地使用证，必须有土地使用证才能办理房屋产权吧。

❿ 海域使用权的问题

因海域使用权发来生争议，源当事人协商解决不成的，由县级以上人民政府海洋行政主管部门调解；当事人也可以直接向人民法院提起诉讼。
在海域使用权争议解决前，任何一方不得改变海域使用现状。 填海项目竣工后形成的土地，属于国家所有。
海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内，凭海域使用权证书，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权。