电梯使用权是全体业主

『壹』 电梯使用管理者按照"谁所有谁负责，谁共有

对于所有权而言，在购房合同没有明确约定全体业主的共有权人的情况下，不应存在全体业主共有权的概念。全体业主做为共有权人是需要房屋买卖人在交易时明确权力和义务，并征得全体业主的同意；购房合同中没有明确的全体业主做为共有权人拥有所有权，而附属设施本身具备所有权属界定和转移特点的，是不能强行以房屋的共有设施将所有权强加给业主，电梯所有权是建设单位，电梯的使用权则是建设单位对业主的服务性承诺，售房时也没有明确将电梯的所有权向业主转移，电梯的使用、维修，更换的费用也没有明确由业主承担，按照国家电梯安全相关管理规定，相关费用应由建设单位承担。把电梯做为房屋共有设施将所有权向全体业主转移，即没有法理依据，也没有合同依据，全体业主也不具备质量监督部门要求的使用单位的主体资格。
但公摊面积在售房合同上是有明确的，严格地讲，电梯井和门前的公摊面积是业主共有的，包括楼梯、大厅面积等，公摊面积购房合同上有相关条款规定。
整体建筑的共有设施是指与房屋业主的私有权不可分割的所有权，并进而明确管理权的设施。如楼顶、外檐等，业主具备产权的内容所有权证书上已有明确，即根据商品房购置合同明确的房屋的建筑面积和公摊面积。小区其它可以单独界定所有权的设施并不能理解为小区业主的共同财产，而是建设单位对业主的服务性承诺，享受相应的权益，所有权仍为建设单位。
对于房屋共有的设施的明确界定，急需法律解释，这正是目前物业管理纠纷不断，以及各地执行和理解政策不同的根源。从法律关系上讲，电梯做为特种安全设备，生产厂家应向建设单位提供保修和终身维修的服务，而建设单位需对业主承诺并明确电梯的使用权限和服务的提供方式，厂家的售后网点或委托第三方单位对电梯进行无偿或有偿的维保服务，这样无论从配件的提供，技术和安全的保证，还是从成本的降低，权责的统一等方面，才能从根本上解决目前高层建筑电梯关于所有权和使用权不清的法律关系。
共有产权的界定不能是随意的，例如配电室，如果按目前的权属关系属于全体业主，那么就是电力部门租用了业主的房屋，供电又是有偿的，就涉及到了房租是否收取的问题。如果将供电室建设成本计入对业主的服务成本，而使用权是建设单位为满足对业主用电的服务性承诺，而免费向电力部门提供的，法律关系就明确了。对于电梯而言，业主购房时关心的并不是电梯归谁所有或者是购买电梯，而是以现有在房价核算是否提供电梯的服务，也没有获得电梯所有权的需求，而只是要求使用权，按现行的公摊面积界定原则，电梯井为业主共有，电梯在购房合同中既没有规定卖给了业主，又没有界定业主所有权的承担比例，购房合同的理解就变成了商品房的建设单位使用了业主所有的建筑面积，而向业主提供其承诺的电梯服务，同样涉及租金问题，这些问题在法律的实践中都会导致无法解决的矛盾。

『贰』 电梯使用权

一般电梯前室属于公摊面积，归属同楼层所有使用住户，当然如果整个一层都是你家的那就不存在这样的问题，一般物业都有要求，不准堆放杂物之类的，物业只是参与小区维护和管理不会拥有住户的建筑面积

『叁』 电梯使用者权和所有者权怎么分

所有者抄权看物权归谁，比如说租用办公楼，电梯是办公楼内设施，归办公楼的所有人。办公楼可能出租给单位，并雇佣物业进行管理，单位就是使用者，物业就是管理者。所有者和使用者关于使用权一般由合同规定。小区业主的话，就是所有业主都拥有电梯所有权，也同时拥有使用权。

『肆』 电梯前室使用权想问一下电梯到自己家的这段空间使用权是给个人所有还是归物业

电梯走廊的所有权和使用权归本栋楼或者本单元的业主共有。不是某个人所有，也不是物业所有。

『伍』 住宅楼楼栋电梯产权，是归属于整个小区的业主还是单元楼栋的业主！

住宅楼楼栋电梯产权，是归全体小区业主所有，并不是归哪一栋楼的业主。

根据《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

(5)电梯使用权是全体业主扩展阅读：

《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

『陆』 法律对高层电梯使用有什么要求住户有什么权利

电梯作为机电合一的一种空间垂直运输设备,随着高层住宅的大量建造,其应用更加广泛。然而,随着时间的推移,当高层住宅电梯渐渐步入“老年”后,故障、维修、更新由此产生的一系列费用又会成为一道生活难题。特别是近年来,电梯关人、“咬人”事故频发,而最近发生的电梯“吃人”更是让大家心里发生恐惧,发生电梯责任事故后,制造厂家、维保企业、物业公司、业主等又经常是相互推卸责任“踢皮球”,要解决重重困境,首先必须理顺法律关系,解决好所涉及的法律难题。由于篇幅所限,本文试以物权法为视角,探讨解决高层住宅电梯使用过程中的问题。
一、高层住宅电梯使用问题
家住江苏省句容市华阳镇都市晴园小区的洪先生近日购房时遇到了难题,本来在看中一幢高层住宅,却被亲戚的一句话乱了分寸:“现在用着电梯怪舒服,20 年后电梯该大修或需要换新的时候,该怎么办?”对于洪先生的购房顾虑,笔者对位于我市几家规模较大的楼盘进行了走访,均被告知房地产开发商在交付房子后即与用户没有什么关系了,一部住宅电梯就是该电梯所有对应用户的共同财产。当问到高层住宅电梯出现了故障怎么办时,售楼服务员大都说需要找厂家维修。至于维修费用,他们均表示让电梯用户自己分摊,并向笔者介绍,开发商卖房子时,已将电梯成本、安装、检验等费用核算进去,若电梯故障出现在开发商承诺的保修期内,则应由开发商负责维修处理。
一部电梯从安装到报废,其间会产生哪些费用呢?市质监局特检所负责人介绍,电梯管理费用主要涉及材料费、运输费、安装费、检验费、维护保养费等。其中,材料费、运输费、安装费和首次检验费,在房屋开发的时候由开发商核算到房款里。检验费一次300元或700元,而对用户影响最大的,就是维护保养费了。一部普通高层电梯(10 层楼)的价格在15万元至25万元。其前五六年的维护保养每年平均在3000元至6000元。但随着年数的增加,这笔费用也将逐年增加。这些费用主要包含润滑油、门滑块、导靴、按钮、继电器、行程开关等小部件的更换和人工成本。国家质检总局暂时没有规定电梯的使用寿命,严格意义上讲,一部电梯只要检验合格就可以一直使用。但是,任何一个机械或电器配件都有具体的使用寿命。一部电梯在维护保养到位和使用环境优良的情况下,根据品牌不同一般5年至10年就需进行改造或大修,全部费用为5万元至8万元,其中更换一套电器系统费用为2万元至3万元,更换一套机械系统费用为3万元至5万元。当电梯服役15年至20年的时候,就需要更换新电梯了。电梯的日常维护保养费折算到物业费中,虽然这个费用的标准相对高些,但一想到电梯的便利,用户目前都能比较平静地接受。可是,一套商品房的住宅产权通常是70年,如此算下来,用户就需要在一套房子中至少更换二至三部电梯,同时每部电梯还需大修一次。如此算下来,仅电梯一项的支出,约有110多万元需要用户分摊,这笔价值不菲的费用如何让每一户业主公平合理、心平气和的分担,也是实践当中面临的难题。
二、从物权法角度看住宅电梯的权利归属
(一)住宅电梯是建筑物区分所有权的共有设施
住宅电梯是住宅的共用设备,是否可以作为建筑物区分所有权的客体,应当从建筑物区分所有权的理论进行分析。建筑物区分所有权是一种特殊的物权。1804 年《法国民法典》首次进行了规定,建筑物区分所有权包括专有权、共有权和共同管理权(成员权)三部分构成,即“三元论”。其中,共有权和共同管理权是在共有部分上成立的两种权利。根据《物权法》第七十条的规定,建筑物由专有和共有二部分构成。共有部分也被界定为由区分所有权人全体或部分共同所有,不属于专有部分以外的共用部分。共有部分的界定,无论采用排除法还是列举法往往都非常困难。一般界定共有部分,往往都需先界定专有权部分。一般来说,成立专有权,成为建筑物区分所有权客体的专用部分,应当具备构造上的独立性和利用上的独立性这两个构成要件。也就是说,实践中都是先界定专有部分,其余的都推定为业主的共有部分因此,判断电梯是属于专有部分还是共有部分,首先应判断电梯是否具有专有部分的构成要件。电梯与建筑物区内道路等共有部分不同,除了业主享有独幢房屋的例外,一般由一幢建筑物之内的业主共同使用。从构造上来看,电梯在建筑物区内具有构造上的独立性,但对于这幢建筑物的业主,不具备构造上和利用上的独立性。根据我国《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等相关规定,将电梯列为共有设施,成为共有的组成部分,是毫无疑问的。
(二)住宅电梯可否设立专有使用
共有部分的共有权,指建筑物区分所有人对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。对于这种共有权的性质,学术界并未达成共识,一般主张为按份共有。德国和我国台湾的立法都采纳了按份共有规则。而著名学者郑玉波先生认为,区分所有建筑物之共用部分,如楼梯、墙壁等以及附属之共用部分,为不得分割之按份共有。住宅电梯作为建筑物区分所有权的共有权客体,是否可以就其使用设定为少数所有权人专有使用?专用使用的设立,仅仅是对共有部分利用方法的约定,而不是对共有部分的移转或设定权利负担。为发挥共有部分的经济效益,业主大会决议或者管理条约规定,住宅电梯可以专有使用,这是基于建筑物区分所有权具有的从属性质,需要根据住宅电梯的构造、功能、目的等特点,不能为排他性使用、收益。具体来说,住宅电梯可出租给业主之外的第三人经营使用,如悬挂广告、安装液晶电视等,这种使用并不能视为约定专用,而只是一种电梯功能性使用权(相当于地役权),其出租收益应当作为共有部分的收益,纳入全体业主的维修资金。
(三)业主不得以没有使用而不履行电梯义务
住宅电梯设立专有使用,并不表明所有权人就可以不履行相关义务,这主要缘于建筑物区分所有权共有权部分特点。建筑物区分所有权中的共有部分具有其特殊性,即体现为从属性和不可分割性。共有部分的从属性,是指共有部分从属于专有部分,不得与专有部分分离而处分。根据《物权法》第七十二条第二款,业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理权利一并转让。共有部分的不可分割性,主要是为实现共有目的,权利方面对于共有部分享有的权利和义务不可分割,实物同样不可分割。因此,住宅电梯作为房屋所有权人的共有部分,从属于住宅的使用,不能单独成为建筑物区分所有权的客体进行交易,同样,也不可以仅对住宅电梯享有权利而不履行相应的义务。
具体来说,就是业主不得以没有使用电梯等理由而不缴纳费用。根据《物权法》规定:“所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”,住宅电梯共有部分经营性收入是属全体业主所有的,这一规定和《物业管理条例》第五十五条有所区别,业主有权决定住宅电梯收入由谁管理、如何管理及使用,同样,业主也有权要求欠缴电梯费用的业主承担缴费责任。
三、解决住宅电梯困境的应对措施
笔者认为,依照物权法的相关理论,解决高层电梯在使用过程中产生的费用,理应当由全体业主分摊,在目前法律规定不明确的情况下,可以采取以下几种措施来加以应对。
(一) 优先从住宅专项维修资金的支出
《物业管理条例》第五十四条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”另外,《条例》明确了“专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。”关于专项维修基金的使用,由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》对此有详细的规定,即由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;专项维修资金主要是针对物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,根据办法第三条规定,“本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”那么由此看来,电梯的更换是属于专项资金的范围的,应优先从住宅专项维修资金中支付。无住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的,有电梯使用单位向电梯所有人筹集。
(二)业主参与住宅电梯日常管理
电梯的日常运行管理是由业委会聘用的物业服务企业承担的,而作为一种专业设备,维保工作是由物业服务企业聘用的专业单位来实行。业主做为住宅电梯共有权人,有权利也有义务全程参与住宅电梯日常管理。业主应当参与物业服务企业制定电梯维修计划和方案,并提出相应的要求。业主对于电梯维保情况有权利要求物业服务企业进行详细地告知。而涉及电梯更换零件费用较低,可由物业服务企业可以自主决定时,则该物业服务企业应当事后及时告知。同时业主和物业还可以探索将住宅电梯使用费用专款专用的模式,将业主的电梯费用从物业总费用中剥离,做到电梯费专款专用,如有节余,应建立电梯专项维修基金,在电梯需进行重大维修、改造、更新时的成为资金来源。
(三)尽快完善电梯使用安全管理立法
由于现在多数新建的住宅小区都使用电梯,而由于过度使用和管理不善等原因,电梯的使用寿命正在缩短,问题频频出现。我国目前对电梯管理和维修的相关法律法规还不明确,存在法律缺位和制度供给不足、各地规范协调性差等问题。有效推进电梯使用,必须以法律法规的建设和完善为前提。应当尽快制定电梯安全使用相关立法,明确电梯在使用过程中出现的费用分摊、损害补偿、电梯产权分摊、日常管理、矛盾调处、表决主体、表决规则、司法救济等一系列问题作出明确规定。在国家没有统一的立法之前,有立法权的各个地市可以在不违反法律原则的前提下制定地地方性法规对这一问题进行规制。目前,全国尚没有统一的立法,虽然广东、福建、上海、北京等地陆续出台规范性文件进行指引,但各地的规定比较宏观,可操作性不强,住宅电梯在使用过程中一旦出现问题仍然面临无法可依,深层次矛盾并未解决。

『柒』 小区电梯 物权是归业主还是物业

电梯是属于业主的公共财产，物业是没有产权的。物业仅仅是电梯的使用单位，对业主乘梯安全，电梯安全负责，负责管理电梯，保障电梯正常运行。

根据《中华人民共和国物权法》：

第七十条 对建筑物区分所有权

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对专有部分行使所有权

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对共有部分的权利义务

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十九条 建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条 建筑物及其附属设施的管理

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

(7)电梯使用权是全体业主扩展阅读：

根据《物业管理条例》：

第四十九条

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。

物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十条

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的。

应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十一条

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十二条

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

『捌』 的电梯是属于本单元业主的，还是属于小区全体业主的

全体业主