宅基地所有权使用权分置

㈠ 宅基地制度改革的 “四个禁止”与“三权分置”

9月1日，国务院新修订的《土地管理法实施条例》（下称《条例》）将正式施行。这是《条例》自1998年全面修订后的第二次全面修订，其上位法《土地管理法》最新修订于2019年，施行于2020年1月1日。
不论是法律，还是条例，都是在全面总结上一轮“三块地”改革试点经验基础之上进行的修改。“三块地”改革指的是，农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。作为《土地管理法》的重要细化方案和操作指南，《条例》更为外界所关注。
受外界关注的背后，还在于将近一年前，也就是2020年10月，全国104个县（市、区）和3个地级市启动了新一轮农村宅基地制度改革试点。这是继2015年农村“三块地”改革试点后，中央启动的新一轮农村土地制度改革。
司法部、自然资源部负责人在解读《条例》时指出，在《土地管理法》确定的制度框架下，聚焦土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等重点问题，进一步细化相关制度措施，强化对耕地的保护，针对耕地“非农化”“非粮化”以及“合村并居”中违背农民意愿等突出问题，进一步明确制度边界，强化法律责任，确保《土地管理法》得到全面贯彻实施。
细化土地征收程序
在未修订之前，《条例》将控制农用地转为建设用地作为土地用途管制的重点。然而，由于对农用地之间的转化缺乏制度性的约束，实践中耕地转为林地、草地、园地等现象大量存在，严重影响到国家粮食安全。
出于对粮食安全的高度重视，《条例》强化了对耕地，特别是永久基本农田的管理和保护。
为此，《条例》规定，国家对耕地实行特殊保护，严守耕地保护红线。严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。耕地应当优先用于粮食和棉、油、糖、蔬菜等农产品(000061,股吧)生产。
为了确保良田粮用，切实避免菜篮子与米袋子争地，2021年3月，自然资源部充分运用卫星遥感影像等信息技术手段，结合实地巡查等方式，动态监测耕地和永久基本农田实变为林地、园地、草地等其他类型农用地及农业设施建设用地情况。与农业农村部每半年开展一次全国种粮情况监测评价相结合，协同处置好耕地“非粮化”“非食物化”等问题。
在过去，土地征收引发过较大的社会冲突。如何维护被征地农民合法权益，修订后的《条例》自然会引发外界关注。
遵循《土地管理法》的基本思路，《条例》对“保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障”这一由《土地管理法》首次明确的基本原则，以及“确定以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法补偿村民”等内容进行了细化。
首辅智库学术委员会副主任委员陈林对第一财经记者表示，不论是法律，还是条例，对于土地征收补偿的制度设计更为科学合理，有利于保护农民的利益。土地产值只是制定区片综合地价的考虑因素之一，土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素也要纳入考虑。在实际过程中，达成的补偿水平也与农民的谈判地位有关。
比如，在一些地方，特别是东部沿海地区，出现所谓的“返回地”或“返还用地”，指政府依法征收农民集体土地后，按征收土地面积的一定比例返给农村集体经济组织的国有土地。这些“返回地”多数处于城乡接合部，经济价值和增值空间很大，其带来的收益往往比土地补偿费和安置补助费（也叫“综合地价”）还要大。
浙江科技学院经济与管理学院教授叶俊焘告诉第一财经，从社会治理的角度，地方政府应该在提供征地补偿、社会保障费用之外，还要考虑被征地农民的职业技能，是否能够适应非农化、城镇化。“这是在底线基础上，对未来发展的前瞻性创新。”
“四个禁止”与“三权分置”
在宅基地管理中，《条例》鲜明提出“四个禁止”：禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。
对于宅基地制度改革,中央多次提到，要保持足够的历史耐心。2021年中央一号文件提出“稳慎推进农村宅基地制度改革试点”。“四个禁止”可以理解为“稳慎推进”的具体注脚。
陈林认为，宅基地是热点问题、敏感问题。一方面利益很大，闲置也多；另一方面，确实是有一些人打农民的歪主意。“四个禁止”划了底线，但也没有关闭宅基地改革的大门，这方面需要审慎推进。
对于“四个禁止”，叶俊焘认为，这肯定不是空穴来风，可能是中央在前期试点过程中看到相关问题，才有如此严厉的态度。他认为，要从深度城镇化和乡村振兴协同推进的战略高度来看待。尤其是第三个禁止，是防止城镇化进程中由于结构性失衡而出现系统性风险，同时也是为了夯实粮食安全的根基。
在此基础上，才是探索宅基地所有权、资格权、使用权分置的有效实现形式。
之所以宅基地制度改革复杂，缘于其制度设计。宅基地制度起源于计划经济时期，主要特征是“集体所有、成员使用，无偿分配、长期占有”。宅基地集体成员无偿取得和长期使用的制度设计初衷是保障农民的基本居住，承载的是社会保障功能，集体成员身份是宅基地保障功能的实现基础，正是这种身份性赋予了宅基地的社会福利性质，天然地排斥市场交易。
然而，在现实中，从农民角度看，宅基地不仅发挥了居住保障功能，也是其重要的财产。随着经济社会发展和城镇化进程快速推进，城乡人口和资源要素流动加速，农民宅基地的财产价值逐步显化，经济功能逐步提升。
农业农村部农村经济研究中心改革试验研究室副主任刘俊杰对第一财经记者表示，宅基地制度改革的焦点是如何统筹好体现国家意志的宅基地保障功能和维护好农民权益的财产功能，在保障农民基本居住权利的前提下，解决宅基地闲置浪费与农民财产权益缺失等问题。
他认为，宅基地“三权分置”改革的逻辑起点是，通过完善集体所有权体现保障社会公平的意志，保障农户资格权实现户有所居，适度放活使用权实现资源优化配置和农户财产权利。
对于宅基地的“三权分置”，中央要求“落实集体所有权、保障农户资格权、适度放活使用权”。刘俊杰称，宅基地“三权分置”改革后，现有宅基地“两权分离”格局下农民的宅基地使用权将由农户资格权来承载，实现宅基地的居住保障功能。
对于宅基地农户资格权权能属性，他认为，农户资格权不是一种全新的权利，而是对集体所有制下成员身份性权利的一种技术性处理。实践中，由于各地实际情况差异较大，应结合农村集体产权制度改革开展资格权认定，重点探索资格权的认定办法、行使条件和实现方式，以及资格权放弃、丧失与重新获取等特殊情形的实现路径。
“适度放活”使用权是宅基地“三权分置”改革的重点。刘俊杰解释称，放活后的使用权承载了优化资源配置和保障农民财产权利的功能，其价值需要通过流转交易才能实现；而“适度”的表述也为宅基地使用权放活范围划了底线。下一步的改革路径，应该是在坚守底线的基础上，在两个方向上发力。一是健全农村产权流转交易市场建设，探索放活宅基地使用权多种路径，为宅基地使用权流转增加出口，优化资源配置效率，实现农民宅基地财产权益。二是结合宅基地有偿使用、自愿有偿退出等改革事项，打通宅基地与集体建设用地转换通道，完善盘活闲置宅基地和农房的政策体系，赋予利用主体完整的权能。

㈡ 房屋所有权与宅基地使用权的关系

房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。拥有上述房屋所有权的四项权能，所有权人可以占有、管理、使用、处置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、赠予、继承，并且排除他人的权利。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限占用权。
通过房屋租赁或借用实现的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠予、继承等，它包含在房屋的所有权之中，是房屋所有权四项基本权能之一。当你占有该房屋之时，此房屋的风险责任随之转移。若此时房屋发生风险，尽管此时房屋未完成过户登记，该风险发生的后果也由你承担。

㈢ 农村宅基地所有权和使用权

农村的宅基地必须是当地农村的集体户口才可能享有，如果你父母重建房屋，那么其他叔叔们就既不享有宅基地也不享有房屋的财产权益。

㈣ 法律对农村宅基地的归属是如何规定的

法律对农村宅基地有如下规定:
农村宅基地不能继承。依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承。按照我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋，当然可以使用房屋所占的宅基地。 需要指出的是，将来继承的房屋灭失后，你就不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地了。
宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅基地的使用权不属遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人。这也只是具体执行国家的行政法规，而不是继承的结果。

另外关于宅基地归属的规定有下面这些：
1.法律和政策对农村村民宅基的规定。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

㈤ 宅基地的使用权问题

宅基地使用权本身不得单独转移且不能用于抵押、不能进行继承。

具体参照《物权法》第专152~155条：属

宅基地使用权是一项特殊的用益物权，是家庭共同共有财产，与家庭关系密切相连，不是个人财产，不能继承。但是即使取得宅基地使用权的人去世了，只要家庭关系存续，其他成员都有使用权，只是不是“继承”问题。

宅基地使用权具有无期限性，只要是本村的村民，宅基地使用权就不能无故遭到剥夺，这里就要看是不是还生活在这村里了。

宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。

拓展资料：

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

2018年1月，国土部消息，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

㈥ 祖传的宅基地所有权归谁

土地所有权是以土地为标的物，是土地所有人独占性的支配其所有的土得的专权利。所有权包括属占有、使用、收益、处分的绝对排他的权利。所有权和使用权是不同的两种权利。

根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定：中华人民共和国境内的土地都属于国家和集体所有。村民所依法使用的宅基地，除法律另有规定外，都为集体经济组织所有。村民经相关政府部门批准，取得土地建房，对该宅基地只有使用权而无所有权，不能擅自出卖和出租，更不能被视为居民的个人财产列为可继承的部分。

㈦ 探索宅基地所有权资格权三权分置有哪些注意事项

答：所谓“三权分置”，即宅基地所有权、资格权和使用权。

以农民房屋为例，宅基地土地归集体所有，什么人具有资格来享有这块土地上所产生的收益，则为村集体成员，也即收益按照资格权进行分配，但具有资格的人并不一定使用相应的宅基地，可以将使用权让渡给其他人从而获得收益。如果三权不清，进入市场后可能会引发矛盾。

政府不再垄断住房供地，需要注意的是住房与商品房是有区别的，目前看，政策更多提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。

㈧ 探索宅基地所有权资格权,什么权三权分置

我国土地的三权分置的三权：

1、提及的三权分置思想是指形成所有权、承包权和经营权三权的分置，其中实施的重点是防火经营权，其核心要义则是赋予经营权法律地位和权能，不管是在更为有效的保障农村集体经济组织和承包农户的合法权益，还是现代农业的发展都是大有裨益的。

2、村土地“三权分置”其重大创新是将所有权、承包权、经营权三权分置，所有权归集体，承包权归农户，经营权可流转，在农民无失地之忧的前提下实现耕地流转，这样一来既能保障农民利益，又有利于发展适度规模经营。

3．此外，提出的“三个农村宅基地权利”2018年中央1号文件，可以对提高农民的政策说闲置宅基地和空闲农舍，探索“三宅基地所有权的权利，资格和使用正确的”，实现宅基地归集体所有，并保证农民宅基地的资格。

迎河村，在探索的过程中，湖北省试点地区之一，针对这种情况，”一个以上的家庭，空家庭和破败的家园”，结合现实，尊重民意的前提下，或支付的回购，或收取农民的支付使用费超过规定的使用区域。

(8)宅基地所有权使用权分置扩展阅读：

2014年《关于引导白县农村土地经营权有序流转和分配、发展农业适度规模经营的意见》中提出了中国的三权分立。

2016年，《关于完善农村土地承包经营权分离办法的意见》要求各地因地制宜。

三权分立是继家庭联产承包责任制之后农村改革的又一重大制度创新。它是农村基本经营制度的自我完善，也是生产力发展适用于生产关系的客观规律。2014年12月会议审议的有关意见标志着新一轮土地改革的开始。

分离的土地产权，维护农民的权益ChengBaoHu和运营商，集体是有利于促进土地资源的合理利用，构建一种新型的农业管理体系，发展多种形式的适度规模经营，提高土地生产率、劳动生产率和资源利用率，促进现代农业的发展。