㈠ 土地用途发生变更后使用权是否有效
《土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途改制，通过编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。对建设用地的土地用途，通过在土地出让合同或土地划拨批文中加以明确。城市国有土地用途一般划分为：一级分类1个；二级分类8个，包括商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施和特殊用地；三级分类32个。在以往的土地出让合同中，一般采用的是土地的二级分类，凡未经批准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的，都应认定为擅自改变用途。
2.擅自改变土地用途处理的法律规定
《土地管理法》第五十六条明确规定：建设用地单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《城市房地产管理法》第十七条明确规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
《城市房地产管理法》第二十五条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地。
《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同……第（五）项法律法规规定的其他情形。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：土地使用权应当按照土地使用出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
从上述相关法条中不难看出，擅自改变土地用途的处理方式有二种：一是严重影响城市规划的，出让方有权解除土地出让合同，收回土地使用权。二是符合城市规划的，受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，可以改变土地使用权出让合同约定的土地用途，调整土地出让金。 根据土地出让合同的约定，受让方一经取得土地使用权后，土地的用途不得擅自变更，必须按照原合同约定来正确合理地使用土地资源，这是一个基本原则。 注意：擅自改变土地用途是一种违法占地行为，若不及时办理变更用途的相关手续，将会造成新的土地产权矛盾和纠纷。
㈡ 土地使用权的变更登记流程是什么，有哪些法律法规
申请→受理→审查→审核→公告→审批→登记→交费→发证
主要法律依据：《中华人民共和国土地管理法》
㈢ 出让和国家入股国有土地使用权变更登记程序是什么
一、申请
（一）申请人出让和国家入股国有土地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及土地使用权转让的，其申请人为抵押人（使用者）、抵押权人和受让人。
（二）申请时限
（1）入股方式转让的，在入股合同签订之日起30日内。
（2）转让的，在转让合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内。
（3）单位合并、分立、企业兼并的，在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内。
（4）处分抵押财产的，在抵押财产处分后30日内。
（三）申请人应当提交的证明文件
（1）土地登记申请书。
（2）申请人身份证明。
（3）土地权属来源证明：原《国有土地使用证》。
（4）地上建筑物、附着物权属证明。
（5）除以上证明文件外，还应根据不同情况提交以下证明文件：
入股方式转让，提交入股合同；转让的，提交转让合同、转让地块投资证明、税费缴纳凭证；单位合并、分立和企业兼并的，提交合同或上级主管部门的批准文件；处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件。
（四）收件
二、地籍调查
三、权属审核
主要审核以下内容：
（一）对申请人的审核
对出让和国家入股国有土地使用权变更登记申请人的审核，按照对土地登记申请人审核的一般步骤和要求进行。
此外，土地登记人员还应重点审查申请人与转让证明文件的转让双方是否一致，申请人应与转让证明文件的转让双方一致。
（二）对转让地块投资情况的审核
转让人对转让地块的投资必须达到出让合同的约定。
（三）对使用期限的审核
转让后的使用期限应不大于使用期限减去已使用期限。
（四）对土地价格的审核
转让价格过低，国家可以行使优先购买权；转让价格过高，国家限价。
（五）对税费的审核
转让应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。
（六）对土地用途的审核
转让合同的土地用途应与出让合同上的土地用途一致。
（七）对房产转移的审核
房产转让应已办理房产登记手续，受让人领有《房屋所有权证》。
经过以上审核，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》。
出让和国家入股国有土地使用权变更登记涉及到土地使用权的变更，因此出让和国家入股国有土地使用权变更登记须报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。
四、注册登记
整宗转让的，在原《土地登记卡》上进行；分割转让的，分别新建《土地登记卡》，在新《土地登记卡》上进行登记。
五、颁发证书
收回并注销原《国有土地使用证》，土地登记人员依据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》，并由土地登记机关代表政府颁发给新的国有土地使用者。