商品房土地使用权分摊

1. 房产证上的“分摊土地使用权面积”是什么意思

分摊土地使用权面积是指土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积，标注在土地证上。

分摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，标注在房产证上。二者不是一个意思。

计算方法：

1、房屋分摊土地使用权面积＝房屋建筑面积／楼房总建筑面积×楼房占地面积。

2、分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和

土地使用面积有以下几个方面：

1、占地面积，即建筑物及其周边环境共占的面积。

2、建筑面积，仅指建筑物的建筑面积。

3、居住面积，指室内居住面积。

此外，土地共用人之间所占地表和空间位置及不同用途对土地利用有一定影响，可在分摊面积时将这些因素折合成不同系数加入到分摊面积的计算中去，从而使土地共有使用权面积的分摊更接近实际、更合理。

法律依据：

《物权法》

第九十三条规定：动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

多层住宅的各业主对本栋楼所占用的土地使用权属于按份共有的用益物权，土地使用权证上的使用权面积，其中分摊面积即指本土地使用权属按份共有所分摊的土地使用权（依本业主房产建筑面积占整栋楼建筑面积的比例计算）。

(1)商品房土地使用权分摊扩展阅读

国有土地使用证上的分摊面积，是经分摊拥有的土地使用权的面积。

《土地使用税暂行条例》中规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。对于“实际占用的土地面积”是这样理解的：

1、纳税人的土地用于自用经营的，按照土地使用证上所载的面积作为计税面积；

2、纳税人没有土地使用证（或房产证），或者实际占用的土地比土地使用证上所载的面积大，则按实际占用的土地面积作为计税面积；

3、纳税人的土地用于出租的，按实际出租面积作为计税面积。

参考资料来源网络-公共分摊面积

参考资料来源网络-土地使用面积

参考资料来源网络-土地共有使用权

2. 分摊土地使用权

看土地使用权，是指你和别人共同拥有一块土地，在有适应中意的时候才会这样做

3. 房产证上分摊土地使用权面积问题

国有土地使用证上的分摊面积，是你经分摊拥有的土地使用权的面积（小区所占总用地面积，按每套房子建筑面积占小区总建筑面积的比例，进行分摊），越大越好 。

土地证是整个小区土地分摊到各户上的面积，不光是楼的面积注意与房产证区别，房产证是房产的面积就是有公共地盘的也要分一部分给你啊，所有权比如小花园，如果有人要买下它，它又是你们小区集体所有，钱应该每人分的。

在《土地使用税暂行条例》中规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。对于“实际占用的土地面积”是这样理解的：

1、纳税人的土地用于自用经营的，按照土地使用证上所载的面积作为计税面积；

2、纳税人没有土地使用证，或者实际占用的土地比土地使用证上所载的面积大，则按实际占用的土地面积作为计税面积；

3、纳税人的土地用于出租的，按实际出租面积作为计税面积。

(3)商品房土地使用权分摊扩展阅读

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

4. 商品房土地使用证上的房屋分摊土地使用权面积是怎么计算的公式是什么

以栋为单位计算，先算出公摊面积在该栋的公摊系数，再求出单套房屋的公摊面积。详见
http://ke..com/view/43757.htm

5. 商品房买卖中每户的土地公摊面积怎么计算

详见物权法之解读(二)

四大疑问找到“答案”
停车位处置、绿地出售等不少让开发商忧心忡忡的问题终于不再雾里看花。
有法可依，有法必依。《物权法》颁布以来，很多地产开发公司都在组织学习该法律。结合房地产开发运营的实践，开发商提出了他们最为关心的四大热点问题，蔡耀忠律师和梅夏英教授两位专家对此进行了权威解答。
疑问一：哪些车位开发商可以处置？哪些不能处置？
《物权法》颁布之后，广州出现了不少开发商急售车位的现象。有人认为，《物权法》刚颁布不久，很多老百姓还不太了解，开发商希望赶在法律正式实施之前，出售车位赚一笔。那么，到底哪些车位是开发商可以处置的？哪些不能？
权威解答：对于已建成的社区来说，判断开发商有权处置哪些车位很简单。第一就是看停车位是否原本就是在小区规划当中，第二就是看开发商有没有取得车位的产权。如果具备这两个条件，开发商就有权处置，无论是《物权法》颁布之前，还是颁布之后。因此，如果开发商本有处置权，完全没必要着急脱手。
很多社区早期规划的停车位不足，开发商在建设过程中或者小区建成后利用公共绿地或道路划出的停车位，开发商便无权处置，除非车位占用的地块并没有进入公摊，土地使用权仍然属于开发商。也需要提醒车主，在购买停车位时应弄清车位本身的权属。
而对于新建项目来说，开发商应当为业主规划足够的停车位，无论是地上车位还是地下车库，只要是在小区最初的规划之中，并且通过了相关部门审批，开发商都有处置权，可以出售、附赠或出租。
解答依据：《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
疑问二：停车位只能出售或出租给本小区业主吗？
《物权法》规定小区车位优先满足业主需要，是否意味着开发商只能将停车位出售或出租给本小区业主呢？
权威解答：“优先”和“只能”的含义是不一样的。在一定条件下，开发商可以将停车位出售或者出租给小区以外的车主。
举例来说，如果开发商建设的某小区可入住1000户业主，当业主入住之后，开发商可以将车位出售或出租的消息传达给每家每户，征询业主是否有车位需要，并且设定一个合理的交易时间，让有停车位需求的人及时登记或者办理购买、租赁手续。假设征求意见之后，发现业主只需要600个车位，而开发商却规划了800个车位，那么此时，开发商就可以将剩下的200个车位出租或出售给小区外的车主。
但在实践中，还存在一个问题，就是小区业主对停车位的需求是变动的，随着生活水平的提高，对停车位的需求会越来越大。如果开发商把小区入住之初那些富余的车位出售，以后业主的新增需求就无法得到满足，还可能引发矛盾，不过，这个新的问题就不是开发商要解决的义务了。
解答依据：《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
疑问三：开发商能将绿地出售或赠送给特定的业主吗？
在很多社区都有这样一种现象，即一层业主将自己的前庭后院改造成阳光房，引起其他业主不满，而改造者则称土地是开发商出售或赠送给他们的。但是，开发商到底能不能将绿地出售或赠送给特定业主呢？
权威解答：能否出售或赠送要看绿地是否已经进入业主的土地公摊面积，如果已经进入公摊，开发商便无权处置，目前对于高层住宅来说，小区绿地都应已进入公摊，属于业主共有，开发商不能出售或赠送。别墅的情况各有差异。
《物权法》规定建筑区划内的绿地，属于业主共有，但明示属于个人的除外。开发商如何才有权明示某绿地属于某特定个人？一种办法就是开发商保留该绿地的土地使用权，不进入业主公摊面积，这样开发商才有处置权，可以出售或赠送；第二种办法就是虽然绿地进入了业主公摊面积，但开发商在销售之前就明示哪些绿地归某特定个人专门使用，这相当于取得买房人的同意，愿意放弃一部分公共场所的使用权，而让给开发商指定的人。但这种情况下，开发商是没有土地使用权的，他不能将绿地出售，只能附赠给特定业主使用。
解答依据：《物权法》第七十三条：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
疑问四：顶层的露台本属业主共有，想送给顶层用户怎么办？
“买顶层，赠送屋顶露台”的营销手段在房地产销售中时有运用。但是按照《物权法》规定，顶层的露台往往属于公共场所，应属全体业主所有，除非别墅。而一般情况下，开发商都将露台与顶层住宅一体销售或赠送，开发商是否有权利这么做？
权威解答：从所有权处置上说，开发商不能将露台赠送给顶层业主，业主也不能独占露台使用权，其他业主也应当可以享用。
如果开发商希望将顶层露台赠送给最方便使用的顶层买家，那么可以操作的办法仍然是在购房合同中向买房人明示顶层露台使用权属于顶层用户，但顶层用户不能当做经营性用途，不能影响其他业主的正常使用，也不能在露台上搭建违章建筑，不能危害其他业主的利益。

解答依据：《物权法》第七十三条：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

6. 买商品房土地使用权怎么分配

商品房的土地使用权是由土管局下属的测绘公司进行测绘后按房屋面积分摊所得，具体操作你不需要了解，你只要办理土地证即可。

7. 土地使用权分摊面积怎么计算

您好，
你好，房屋公摊面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积,它的范围包括管道井、设备间、地下室和楼梯间等。
一、
公摊范围
1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
二、
分摊原则
(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；
(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；
(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
三、公摊计算
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊。
第1步：计算分摊系数
分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。
第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。
四、
面积明细
这个公摊表要包括：
(1)把整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益；
(2)开发商也应把购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。
希望我的解答能帮到你，满意请采纳！

8. 土地使用权如何摊销

1、外购的土地使用权作为无形资产单独核算，按要求计提摊销。
2、企业在外购的土地上构建厂房、办公楼等自用固定资产时，在资本化期间内，相应的土地使用权的累计摊销计入构建固定资产的入账价值，即计入“在建工程”，待完工后停止资本化，土地使用权仍作为无形资产核算，计提的累计摊销一般计入管理费用里。
3、企业将自用的厂房、办公楼等出租，作为投资性房地产核算时，其占用的相应的土地使用权也应转入投资性房地产，因为出租的土地使用权也是作为投资性房地产核算的。
4、企业持有的准备增值后出售的土地使用权，在企业董事会等做出相关决议时，要将无形资产中的土地使用权转入投资性房地产。
5、外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，建筑物作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
6、企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
7、企业取得的建筑物的时候购买价款包含土地使用权的价值，但是这个价值无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，那么土地使用权的价值随同建筑物计入固定资产，以后土地使用权的价值会随着这个固定资产计提折旧。
8、企业取得的土地使用权作为无形资产核算的，那么要计提摊销，当月增加当月开始计提摊销，当月减少当月不计提摊销。（无形资产章节讲到的需要计提摊销的情况）
9、企业单独计价计入固定资产核算的，那么不需要计提折旧。

9. 商品房土地分摊面积怎么计算

土地面积分摊在土地有偿使用过程中是经常可见的一项工作,尤其是随着土地有偿使用制度的建立,土地面积分摊计算能否公平合理、易被人接受,显得更为重要.\x0d土地分摊类型大致可分为两种：\x0d平面土地使用权分摊.这种类型分摊较简单,可按独自面积在共有使用权面积中的比例确定.\x0d多层建筑物土地面积分摊.其中包括多层多用途和多层单一用途土地面积分摊,在这种情况中土地只作为建筑物的附属形态出现,但由于用途不同,地价不同,土地使用者应分摊的税费就不同,享有的土地面积也不相同.\x0d由于土地使用情况复杂,以下几种土地面积分摊的计算方法可供参考：\x0d平均分摊法.这是目前被广泛采用的方法,适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊,其分摊面积一般按共有使用者之间各自在该宗地内拥有的地上附着物的占地面积或建筑面积来确定.可用以下公式计算：\x0d土地共有使用权分摊面积=使用者独立拥有的占地面积或建筑面积-在共有土地上全部使用者的占地面积或建筑面积总和×土地共有使用权面积\x0d土地价值最大化分摊法.适用于底层为商业、二层以上为住宅的楼房.这种方法主要是将土地使用权确定给底层,住宅层分摊院内土地面积,土地只作为附属形式存在,体现了土地价值最大化.因为在地价中,商业用地地价最高,底层用户是土地的直接使用者,又是土地的直接受益者,这就决定了底层作为商业用地的土地收益实际上完全归底层土地使用者所有,而用作住宅的楼层却无此收费,如果将底层面积同二层以上用户进行分摊,就会造成：征收土地税费时,只收取部分商业用地的税费,造成土地资产流失.如果对住宅楼的分摊面积也按商业用地同样平均分摊收取税费,就有失公平.\x0d土地用途分摊法.或称地价分摊法,适用于对多层多用途建筑物进行土地分摊.在土地利用当中,由于土地用途不同,层数不同,土地产生的价值就不同,按照不同用途地价在土地所有用途地价中的比例对土地进行分摊,确定使用者拥有多少土地面积,应承担多少税费,可以说是比较公平合理的一种方法.具体操作可用以下公式：\x0d土地分摊面积=底层土地面积×(某一用途地价-不同用途地价之和)×某一使用者拥有的层数\x0d其中相同用途的地价累加,这一公式也适用于同一层有多种用途的建筑物.\x0d楼价分摊法.适用于对不同用途相同层数的建筑物土地进行分摊.如果不同用途相同层数的建筑物需要交同样的税费,就不太合理,所以还应利用楼价对同一用途不同楼层的土地进行分摊修正.由于不同层数的楼价是受市场因素影响的,楼的地价则不变,所以用楼价来修正地价可以说是一种操作简单的办法.计算公式为：\x0d修正后的土地分摊面积=某一层楼价÷所有层楼价之和×修正前土地分摊面积\x0d上述的土地面积分摊计算方法应该各有千秋,平均分摊法操作比较简单,但由于土地利用类型不同,土地面积平均分摊产生的利弊不同,这种方法只注重权利的分配,而造成地价不合理分摊,对于多层商业网点和商业住宅综合楼来说,如果平均分摊,让土地使用者都承担相同的税费是不合理、不公正的,而且平均分摊会造成无偿使用的土地在出让、转让过程中难以确定收取有关税费.土地价值最大化分摊法较实用,但存在一定的局限性,不过对只适用于底层为商业、二层以上为住宅的建筑物,仍是一种可在小城镇推广应用的方法.土地用途分摊法与楼价分摊法理论上较合理,尤其是随着土地有偿使用范围的扩大,土地转让行为、改变用途行为发生频繁,这种方法就显得更加公平、合理.\x0d笔者建议应将现有土地证书中使用权面积一栏改为土地权利面积和有偿使用面积,或者在原有土地使用证基础上,颁发有偿土地使用证,注明有偿使用土地面积.这样就能够明确土地使用者的权利和应承担的税费,更有利于对经常性的变更行为进行管理.(