物权公示的推定力

1. 什么是物权登记的公信力

物权登记的公信力是物权公示制度的法律效果。所谓公信力是指，登记的不动产回物权的权利答人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。不动产物权登记的公信力包括两层含义：一是登记的权利推定效力。二是不动产物权的善意取得制度。

2. 如何理解房产权属登记的公示力和公信力

李某实际上并不是房屋所有权人，但用非法手段进行了登记，取得了房地产证书。第三人王某出于对房产证的信赖，误认为他就是房屋所有权人，便与李某签订了房屋买卖合同，而后由王某进行了权属变更登记。之后，谭某提出自己才是真正的房屋所有权人，因此提起诉讼要求解除李某与王某之间的买卖合同。（一）登记模式的分类世界各国和地区采用的权属登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。其中产权登记制按其登记方法又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。这种分类和法系没有关系。如同为英美法系的英国采用产权登记制，而美国大多数州则采用契据登记制。同为大陆法系的德国和法国采用不同的登记制度，法国是首创契据登记制的国家，德国则是首创权利登记制的国家。契据登记制：这一登记制度的理论基础是对抗要件主义，或称登记公示主义。这一理论认为：权利的设定与债权同步，即物权在当事人合意、订立合同时就产生物权变动的效力，登记则是作为对抗第三人的要件。产权的依据就是房屋买卖双方签订的契约，登记机关对房产权利不进行实质性审查。契约内容是否真实、有无瑕疵等，登记机关不予审查。而只将登记事项记载于政府的登记簿，以土地权利人为单元，按登记先后为序编簿，以便于公众查阅。但一旦善意第三人提出产权异议，并能提供证明其权利的证据时，法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。法国、意大利、比利时、西班牙、挪威、丹麦、日本、一些南美国家以及美国的大多数州采用这一制度。权利登记制：权利登记制的理论基础是成立要件主义，或称登记要件主义。权利登记制强制当事人必须进行登记，登记前只能受到债权的保护，而不产生物权变动的效力。登记机关对当事人的登记申请要进行实质性审查，并要建立产权转移变更制度，确认后方予以登记，登记机关对登记申请人并不发权属证书。德国、奥地利、荷兰、瑞士、捷克、埃及等国实行权利登记制。托伦斯登记制：托伦斯登记制的理论基础是地券交付主义。由澳大利亚托伦斯爵士于1858年首创。实行托伦斯登记制，政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定，但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更，未经登记不生效力。登记机关对当事人的登记早班要进行实质性审查，对于必须进行公告的，还应当经过公告程序。托伦斯登记制与权利登记制的主要区别是实行托伦斯登记制时，登记机关除建立产籍外，还应当向产权人颁发权属证书，以政府颁发的权属证书来代替民间自行订立的契约。权属证书相当于以政府的信誉，来担保某一所有权的归属。澳大利亚、英国、加拿大、菲津宾、泰国、美国的一小部分州和我国的台湾地区实行托伦斯登记制，托伦斯登记制被认为是世界上最好的登记制度。我国现行的权属登记制度比较接近于（也可以说是属于）托伦斯登记制。契约登记制与产权登记制相比，契约登记制的手续虽然较为简便，但登记机关对登记的权利不承担任何责任；产权登记制的手续较为复杂，但登记机关对自己的行为承担责任。凡权属登记都有公示力，而契据登记制只有公示力而无公信力，产权登记制的登记除了具有公示力外，还具有公信力。（二）房地产登记的效力公示力和公信力是房地产权属登记所具有的效力。公示力是指登记机关将已登记的权利制成登记簿，供公众查阅，但于公众判断该项权利的合法性。物权公示有两种方式，即动产是以交付作为公示的方式，而不动产以登记作为公示的方式。公示又是登记的主要目的之一。对于登记机关所登记的内容，有利害关系的第三人可以进行查阅，通过查阅登记机关的登记簿来判断该项不动产权利的可信性，但是这种可信程度如何，应当由当事人自己判断，登记机关并不对其可信性作任何保证。如美国实行契据登记制的一些州，登记机关将登记文件制作成约定俗成微胶卷或是光盘，公众可以到登记机关进行查阅。由于登记机关并不对其可信性作保证，当事人在交易时，房地产承受人除了进行权属登记以外，还要向产权保险公司投保，一旦已登记的该项产权不能成立，则由产权保险公司对此进行赔偿。为了维护自己的权益，产权保险公司自己要对产权进行详细的调查、以保证由其发出保单的房屋权属可信。权属登记的公信力是指已在登记机关登记的权利，具有不可推翻的效力，公众可以对登记公簿充分信赖，即想念登记的该项权利具有确定的效力。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。如果该项权利（如登记的房屋所有权或房屋他项权利）因为在实体上不能成立或由于其他原因应当撤销登记时，也不能因为其不能成立或其应当撤销而对抗善意第三人。“具有不可推翻的效力”并不是绝对的不可推翻。如某个当事人以非法手段骗取的登记，登记机关或司法机关都可以通过一定的程序予以撤销。但是这与公众可以对登记公簿的充分信赖并不矛盾，因为实行权属登记制度的主要目的就是保护房产交易的安全。（三）本案的分析由于李某并不是房屋所有权人，而是以虚假申报登记的产权，因此，李某的登记在实体上不能成立，该项登记按理应当撤销。但由于第三人王某并不知道李某是以非法手段进行的登记，而且其支出了合理的对价，因此是善意第三人。王某在购买了房屋之后，到房地产管理部门进行了变更登记，因此该登记就具有了对抗第三人的效力，不能因为李某申请的登记不能成立或其应当撤销而撤销第三人王某的登记，第三人王某的登记具有了不可推翻的效力，可以对抗原所有权人。原所有权人的所有权效力因为善意第三人的登记而被切断，只能向李某要求损害赔偿，这是法律对交易安全的保护。但是，假定李某登记的产权并未转移，该项登记就应当由登记机关予以撤销。对于李某来说，这是咎由自取。

3. 物权公示的公信力

“公信力为公示之目的”质疑
依通常说法，物权公示的公信原则，指“依公示方法所表现之物权纵不存在或内容有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权，而为物权交易之人，法律仍承认其具有与真实物权存在之相同法律效果，以为保护之原则”。
显然，物权公示的公信力，其力图解决的问题并非于正常情况下第三人利益的保护问题：惟在公示的物权根本不存在或者其内容与真实物权不相符合，此时，方存在为物权交易的第三人的信赖利益，而物权公示的公信原则，则对第三人的此种信赖利益予以保护，以维护交易安全。
物权公示与物权公示的公信力的关系
如前所述，物权的公示是法律为透明物权关系而采取的强制性措施，主要目的在于保护交易安全。而物权公示之对于交易安全的保护，主要是通过为社会公众提供了解物的归属以及物之上所存在的其它支配权的明确途径而实现的。
但物权公示的效果（效力）究竟如何？对此，德国学者依照德国法的设计，将之归纳为三大效力：
⑴物权转让效力（Ubertragungswirkung），即未经登记的不动产物权变动以及未经交付的动产物权变动，不发生物权之得失变更的法律效力；
⑵权利正确性推定效力，即推定以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利、以动产的占有为正确的权利人占有。即使不动产登记簿所记载的物权与实际的不动产物权不一致，或者动产的占有与实际的动产物权不一致，但无论其是基于权利人、相对人或者不动产 记机关的过错，登记对任意之善意第三人均为正确，动产占有人则被推定为所有人；
⑶善意保护效力（Gutglaubenswirkung），即通过法定方式取得的物权不受原权利人追夺，即使登记错误，从登记名义人处取得物权的善意第三人仍受保护；即使占有人为非权利人，从占有人取得物权的善意第三人仍受保护。
不动产登记与动产占有之公信力的强弱差异
与某些有关物权公示的公信力的笼统论述所造成的印象相反，在赋予不动产登记以公信力的立法，不动产物权公示（登记）与动产物权公示（占有）在公信力的强弱上存在极大差异。
这种强弱差异，显然是由于动产与不动产在物权公示方法上的“分道扬镳”所引起。
与动产占有相比较，不动产登记所具有的公信力在一定条件下肯定要强大得多：不动产登记为国家行为，采用文字记载并具有严格的程序，尤其在采实质审查制度的情况下，公示的权利与实际的权利相一致的机率较高。有关国家和地区除加强登记制度的完善之外，或规定因登记机关的失职而造成损失的国家赔偿责任（德国、瑞士），或规定从登记手续费中提取部分作为补偿基金或保险基金（英国、美国及中国台湾地区），以为救济。
动产占有与不动产登记之公信力的表现形式
动产占有的公信力通过善意取得制度予以表现，此点不存在任何疑义。但在赋予不动产登记以公信力的立法，其公信力的表现形式究竟如何？不动产物权的这一是由《德国民法典》第932条规定的”。但无论如何，不动产不适用善意取制度，是由《德国民法典》第892条和第893条规定的；动产物权的这一制度，得制度，却是中国学者（包括台湾地区学者）在引进和分析有关制度时的主流观点（虽然学者在作出此项结论时通常并不具体说明理由）， 同时也为中国物权法立法草案学者建议稿所确定。

4. 物权的公示原则是什么

物权公示原则是物权法的基本原则之一,它是指物权在变动时,必须通过一定方式表现出来,使外界公众知道物权发生了变动。

5. 动产物权和不动产物权的享有与变动的公示方法

试论物权变动的公示原则

摘要：在现代物权交易频繁的情形下，物权变动不但涉及一国财产的流涌，而且关乎一国的交易秩序，因而公示及其重要。本文对物权公示制度进行评析，从多重视角看待物权公示价值，并结合《中华人民共和国物权法》的规定进行了探讨。
关键词：物权公示 原则 制度 方法 价值
物权的公示原则是物权法的基本原则之一。物权公示，指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现形式。公示的对象是物权的享有与变动的事实，公示的目的是让不特定的第三人得以知道。据此，公示制度，当事人与第三人可以直接从外部获知物权的存在与变动状态，使物权法律关系得以透明；否则，讲有害于交易安全、交易秩序与第三人利益。
一、物权公示制度的内容
我国2007年通过的《物权法》第23条对动产物权的公示方法作了规定；《物权法》第9条及《土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》和《土地登记规则》等，对我国土地、房屋物权变动的公示方法——登记作了规定。我国现今已经建立了比较完善的物权公示制度[1]。
（一）物权公示的方法
按照现代各国物权法，物权公示的方法，因不动产物权或动产物权的不同而有所区别。不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变动的公示方法，动产物权以占有作为权利的享有的公示方法，以占有的转移、交付作为权利变动公示方法。法律通过赋予登记和登记变更以及占有与交付以公信力，社会公众也就可以通过登记、登记变更、占有和交付等知悉物权的享有与变动的情况[2]，从而达到公示物权的享有与变动的目的。
1、动产物权的公示
动产物权的公示方法之一动产的占有是作为静态权利表征的占有，是对物的事实上的管理与控制，占有分为直接占有和间接占有，但不论何种占有均是动产物权的外部表征手段，此时就是以占有的事实状态被“推定”为正确的权利占有并获得法律的保护；动产物权的公示方法之二就是交付，即动产占有的交付、动产实际控制的交付，比如在设定物权、转移物权的情况下，交付发挥着表示权利有效取得的作用。
占有和公示这两种公示方法不能涵盖全部动产物权的存在和变动，留下了公示空白，造成公示不周延。同时，动产所有权和动产定限物权、某些物权和某些债权，都以占有来公示其存在和变动。占有和这些权利不能形成一一对应的关系，容易造成不同种类的动产物权之间的混淆，以及动产物权与其它权利的混淆，难以起到准确公示权利的作用。由此看来，占有和公示作为动产物权的公示方法，具有相当的局限性，下面试作具体阐述。
第一，某些动产抵押权的设立和存在没有公示方式。动产抵押权是抵押权人在债务人不履行债务时对抵押动产依法享有的变价和优先受偿的权利。按照担保法的规定，某些动产抵押权的设定不必登记，也就是说，它采取意思主义的立法主义为生效要件，只要当事人达成一致意思表示，订立动产抵押合同，即可创设动产抵押权，不需要附加交付等公示方式。在这种动产抵押权存续期间内，抵押物由抵押人等继续占有，抵押权人并不占有，他不能以占有来公示其抵押权的存在。显而易见，这种动产抵押权缺乏“权利的外衣”，没有公示方式。
第二，在观念交付中，动产物权的变动没有公示方式。观念交付是相对于现实交付而言的，包括简易交付，占有改定和指示交付三种形式。在这三种方式中，都只有物标的转移，而没有直接占有的转移，即没有现实交付。观念交付作为拟制交付，系于当事人的意思，没有公之于众的外部表现形式，不足以为公众所知，显然与公示的本质不符。按照各国法律规定和通行学说，作为动产物权公示方式的交付是对动产的直接占有的转移，观念交付不能成为动产物权的公示方式。
第三，占有常常不能公示动产物权的具体种类。动产所有权固然以占有来公示。动产质权、动产留置权、动产用益权也是以占有来公示的。如果这些他主占有人心怀叵测，以自己所有的意思占有动产并将其出卖给善意第三人，那么动产所有人将确定地失支所有权，因为善意第三人从公示方式来判断，足以信赖他主占有人为所有权人，他所得利益应受公信力的保护。由此看来，占有公示的是动产物权群中的某一物权，而不是自始确定无可选择的一个具体物权。这种公示具有相当大的偶然性和模糊性，在某种程度上已经不成其为公示了。
第四，某些非物权类型的权利也可通过占有和交付来体现。在一些合同关系中，如租赁、保管、运输和加工承揽中，出租人、存货人、托运人和委托人要交付动产，承租人、承运人、保管人和承揽人要占有动产。这些外部表现形式与动产物权的公示方式一致。在这些场合，如果动产占有人声称是货物所有人而将其出卖给善意第三人，该第三人所得利益会因对公示的信赖而受到公信力的保护。由此看来，占有和交付作为一种客观事实，普遍存在，并不是动产物权存在和变动特有的外部表现形式。以这样普遍的事实来公示特殊的动产物权，就如同说能发亮的东西都是灯一样，混淆事物之间的区别，还谈什么公示！
2、不动产物权的公示
不动产登记就是将不动产物权变动的法律事实记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或者事实。其目的在于明确各种不动产的归属，以保护不动产物权人的合法权益。
我国目前的不动产物权公示采实质主义登记的方法，即登记有决定不动产物权的设立，移转，变更和消灭能否有效的作用，不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效。在应然状态，按照既定的不动产物权方法制度能够获得如下法律效力：
①决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力;②权利上确定性推定的效力，即以登记的不动产物权为正确的不动产物权并依法予以保护的效力;③善意保护的效力，即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，禁止原权利人予以追夺的效力;④风险警示的效力，即对各种物权变动均应纳入登记，将各种物权的排他效力通过不动产登记簿的记载予以明确宣示，以达到告诫物权相对人存在不动产交易风险的效力。事实上，由于我国目前不动产物权公示方法制度缺乏统一的法律依据、统一的登记机关、统一的登记效力、统一的登记程序、统一的权属证书而使其自身的效力还没有达到应然的层次。由于前文中已论及法律依据和登记效力的问题，并且登记程序可纳入法律依据之中，权属证书的统一也是法律依据统一后的应有之义，笔者将着重论证一下统一的登记相关的缺乏对现有制度效力的影响。
在我国，根据法律规定对不动产物权公示方法制度的实施享有职权的行政机关有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政机关、渔政管理机关、林业管理机关等，他们分别对基于土地、房屋、矿产资源、水资源、渔业资源、森林资源而发生的不动产物权的公示行使管理权，登记机关的不统一及所进行的登记缺乏全面的、及时的公示性最终会损害社会经济的发展和权利人的合法权益，尤其是当两个或两个以上的职权机关的职权范围发生交叉或重叠时，通常由于物质利益的驱动，它们会积极的争权，发生权力抢滩的现象，导致民事主体人力、物力、财力的不必要大量耗费，并可能造成社会秩序的混乱不堪，甚至为行政腐败提供温床。更不用说充分发挥不动产物权公示方法制度的积极作用了，更谈不上协调社会、国家、集体、第三人和权利主体之间的合法利益关系了。
我国不动产物权公示登记应归于统一的行政机关。由于国家政治强力在社会舞台上呼风唤雨绝非一日，我国立法权在配置各关系主体之利益时，受各种政治因素影响颇大，以致法律在走投无路时，别无选择地选择了中国古来有之的“中庸”之道-但求保持“利益均沾”的现状。笔者认为，对不动产物权公示登记机关之统一势在必行，但法院难担此任。我国诉讼法关于法院独立行使审判权之规定，要求无论审级与地域，法院一律对其管辖之案件，独立行使审判权，其他任何个人和团体不得干涉。法院的独立性及其司法的中立性和消极性，加之登记责任的利益性，亦易滋生各法院之间的权力抢滩。某一特定统一的行政机关上下级领导关系刚好回避了这一缺陷。我们讲不动产物权登记宜归于统一的机关是从横向而言，归于行政机关是从纵向而言，二者从不同角度说明了我们应基于公益性目标而非其它来配置不动产物权登记之权责
（二）物权公示的效力
目前世界各国都将物权公示制度置于立法中的重要地位，但是对于物权公示的效力则存有分歧。归纳起来有以下三种：
第一，公示要件主义，即法律不仅赋予物权公示方法以公信力，而且公示是物权变动的生效要件。换言之，当事人之间仅有物权变动的合意但无物权变动的公示，那么物权变动的意思表示不仅无公信力，而且也不产生物权变动的效果，即物权变动无效。此种方式主要以德国为代表；第二，公示对抗主义，即法律只赋予物权公示方法以公信力，公示不是物权变动的生效要件，而只是产生对抗第三人的效力，也即当事人一旦达成物权变动的合意就发生物权变动的法律效果。只是在未进行公示前，不产生社会公信力，不能对抗善意第三人，仅在当事人之间发生法律效力，法国和日本是采取此种主义的代表；第三，折衷主义即兼采公示要件主义和公示对抗主义但各有侧重的一种立法例。[5]就我国而言，从《民法通则》、《城市房管法》、《担保法》、《海商法》等规定来看，我国采取的是折衷主义，即以公示要件主义为原则，以公示对抗主义为例外，我国现行的制度中，不动产物权变动方面完全采纳了登记要件主义，抵押权的设立也以登记为生效要件，而《海商法》上的船舶抵押权登记仅有对抗第三人的效力，《担保法》第43条规定的抵押权登记也是登记对抗主义。
二、物权公示原则的价值
（一）物尽其用价值
物尽其用的实现方式之一就是在同一个物上尽可能多的设置物权类型，在不违背一物一权原则的情况下使得多个物权在同一个物上并存。由于多个物权在同一个物上并存，在物权实现时，不可避免地会发生效力上的冲突，导致有些物权效力难以得到实现。因此必须解决以下两个问题:其一，在某一物上既设的物权必须以一定的方式公示于外，以使欲在该物上再设物权者能明晰该物上既存的物权状态，从而依其意思自治进行欲设物权实现风险的评判以决定是否在该物上再设定物权；其二，后设定物权的人进行其欲设物权实现风险的评判时，需要一个评判的标准，而这个标准必须是法定的，具体来讲就是物权相互间的优先效力，而这种物权相互间优先效力确定的根据之一就是物权公示原则。物权法明确规定了一些物权相互间的优先效力，由于物权立法的有限性决定了对之不可能予以穷尽，那么就必须寻求作为优先效力根据之一的物权公示原则加以解决。[3]
（二）主体性伦理价值
物权变动的动态安全有着促进和保障契约自由和所有权自由的特殊功能。没有这种动态安全的保护，人们就会陷入一种不自由状态。因为契约自由是有成本的，尤其是信息成本，动态安全得不到保护就意味着交易的成本会急剧增大，其结果是放弃交易和契约的实质上的不自由。所有权的自由实际上是权利已经获得之后的自由，而作为其前提的权利获得过程直接决定了这种自由的享有的可能性，如果没有动态安全保护，因契约自由被阻滞当事人放弃交易，当事人拥有某物所有权的梦想就会落空，所有权自由就会在一定程度上成为空洞的口号。物权公示原则通过保护交易第三人的信赖，从而使交易人超越信息成本的局限而做出决定进行交易，使私法自治的主体性伦理得以充分地实践和张扬。
（三）证据证明价值
物权公示原则所具有的一个重要功能是其权利正确性推定效力，即将纳入公示的物权作为正确权利的假定。如以登记的不动产权利人为正确的权利人，以动产占有人作为正确的权利人等。物权公示原则的权利正确性推定是一种法律推定，即“法律从已知事实推论未知事实所得出的结果。”[4]法律推定实质仍是一种法律上的假定，虽然这种“假定”的性质本身就表明了它在某种程度上的盖然性和不绝对可靠性，但其所具有的免除主张推定事实的一方当事人的证明责任并把证明不存在推定事实的证明责任转移于对方当事人的功能，却能够实现诉讼经济、公正分配证明责任、缓解某些事实证明上的困难以及贯彻实施实体法规范宗旨等目的，同时这种假定决不是随意而定，而是基于日常生活经验的合乎逻辑的认定，正是法律推定所具有的这种正面功能和生活经验基础决定了它既能被法律所认可和容纳，也能被民众所承认和接受。物权公示原则从占有(动产)和登记(不动产)推定权利的正确性，在物权实体法规范中进行了一次证明责任的分配。物权公示原则通过权利正确性推定而进行证明责任配置，并在当事人纠纷或诉讼中发挥对于实体权利的保护作用。
三、对物权法有关物权公示规定的探讨
《中华人民共和国物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第23条规定:“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”第24条规定:“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记， 不得对抗善意第三人。”
可见，物权法确立了动产物权的公示方法是交付，不动产物权的公示方法是登记。我们从物权法第9条来看，不动产采用了登记要件主义作为一般原则，由于不动产的变动影响当事人的利益甚巨，存在的问题也最多，因此，这里以分析不动产的公示方法登记为重点。
物权法第22条规定“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”从我国目前的房地产登记的收费情况来看，当事人在办理房屋所有权移转登记、土地使用权登记和抵押登记时，由于标的物价值不菲，所交纳的相关费用也不低。为了防止登记机构乱收费，主管部门曾发文要求登记应当按件收费，不能按标的物价值收费；[5]物权法第22条再次确认了这一原则。笔者认为，只要掌握合适的比例，按价值收费可能也有一定道理:第一，登记机关因交易的复杂程度而投入的审查、核实交易文件的资源有区别，登记首先又是为了满足当事人使其权利发生对抗与排他效力的需要，在有的登记花费较少，而有的花费较多的情况下，后者自然不能要求前者，甚至国家为其分担；第二，根据物权法第21条第二款的规定，登记机关要承担因其过错给他人造成的损害，这里的他人既包括当事人，又包括信赖登记的第三人。虽然物权法第19条规定了更正登记制度和异议登记，以发动有利害关系的当事人确保登记的正确性，但是仍然不能确保登记的完全正确。登记机关办理登记的财产价值越大，其潜在的责任就越大，那么靠什么来承担责任呢？登记费用造成的交易成本，可能会影响到当事人是否选择登记的意愿。不登记仍然可以满足当事人需要的，强令其进行登记确实不符合效率原则。什么样的财产不需要登记，应当根据交易实践确定。从理论上说，流通范围较小的财产就不一定有登记的必要，这方面的例子，一是原有法律实践中已经通行的汽车、船舶、航空器，物权法第24条再次确认下来；二是在人员与财产的流动性较低的农村社区，哪座房子、土地是谁家所有或者承包，大家都一清二楚，甚至不需要登记，而且强制登记将增加农民负担。不过，一旦农村宅基地以及土地承包经营权进入流转，登记的要求可能就会凸显出来。这就是“未公示者不得对抗”规则，与公示的决定力相比，这种规则所产生的效力是对抗力。从理论上说，公示对抗力模式可能会鼓励“一物数卖”，降低物权交易的安全性，因为任何受让人在完成公示手续之前，都不能排除不够诚信的转让人再将财产转让给其他人，并完成公示手续以移转物权，使自己落个财货两空。但是，这种模式毕竟仍然给当事人提供了公示的可能性，当事人在由此保留的自治空间里，可以根据自己对交易安全和交易成本的衡量选择是否进行登记。这不失为一种有效的法律政策选择。而且，随着公示技术的发达，进行公示以及通过公示体系查询物上权利会越来越便利，自然会吸引更多当事人选择公示。值得注意的是，物权法第24条仅仅针对船舶、航空器与机动车明确规定了公示对抗力规则，范围非常狭隘。同时，根据我国的行政与司法实践，该条中用意或许在于放眼将来的“等”字，实际上难以包容扩张解释的想像空间。
我们再看物权法第158条，第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”可见，物权法采登记对抗主义。做出此种规定的主要理由在于：地役权是在相邻关系之外所设定的利用他人不动产并提高自己不动产权能的用益物权。地役权主要发生在两个权利人之间，一般不涉及第三人，在发生第三人侵害土地权利的情况下，主要是对土地使用权的侵害，不涉及地役权的侵害，即使不登记，也不影响当事人的权属，尤其是地役权本身不能单独转让，必须随同土地承包经营权或者建设用地使用权转让，它是依附于供役地和需役地的所有权或使用权。笔者认为，这种做法虽有一定道理，但是，采取登记要件主义更符合法理。在当事人之间就相互的不动产的利用达成协议而未登记的情况下，实际上创设了以乙方不作为或者说容忍义务为标的债权债务关系。它本质上是一种债的关系，只在当事人之间发生效力；其内容也是给付而非对他人之物的支配。这显然不同于作为用益物权的地役权。如采登记对抗，就显然混淆了不作为之债与地役权的关系。故采登记要件主义似更合理。

参考文献：
[1]梁慧星.陈华彬.物权法[M].北京:法律出版社，2009,89.
[2]李开国：《民法学》（专题讲座），第367页
[3]洪学军：《物尽其用于物权公示》，载《人民法院报》2005/05/30。
[4]李浩：《民事证明责任研究》，法律出版社2003年版，第199页。
[5]常鹏翱，李富成：《物权公示的决定力》，载《人民法院报》2005/05/30]。

6. 物权公示的效力我们老师说包括对抗效力和生效效力，对抗效力和生效效力是什么意思

公司登记制度是众多公示方式的一种，我国公司法之所以采行登记制度，主要内是因为登记制度具有明容确且查证方便的优点，对于复杂的公司组织法律关系有一定的厘清作用。公司登记具有公信力，故公司登记具有影响当事人权益的实质性效果。依照公司法的规定，公司登记的效力可以分为“登记生效”和“登记对抗”两类。前者如公司法第六条、第三十条（与民法通则第三十六条第二款、第三十七条相一致），即创设效力；后者如公司法第七条第三款、第十二条、第十三条、第二十二条、第三十三条第三款，这些登记事项的有效存在，并不以登记为其生效条件，公司设立后，有应登记的事项而不登记或已登记的事项有变更而不变更登记或虚假登记的，不能产生对抗效力。在实务中，一般认为未经合法程序决议的事项，申请除设立登记外的其他登记的，虽然登载于登记簿上，也不意味这些事项是生效的。

7. 物权公示公信原则有哪些

根据我国物权法第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第二节 动产交付
第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
由此可见，无论动产还是不动产，所有权的转移必须公示。原则上，动产以交付为公示，不动产以登记为公示。
同时，物权法还规定，无需登记的不动产的转移不能对抗善意第三人。
也就是说，物权的公示原则可以总结为：不动产以登记为原则，不登记为例外；动产以必须交付为原则。

8. 论物权公示的方法和物权公示的效力~望高手帮忙~小弟万分感谢了~

物权公示的方法，因不动产物权和动产物权的不同而不同。不动产物权以登回记和登记的变更作为权利答享有和变更的公示方法，动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以交付作为权利变更的公示方法。对于具有重要价值的动产，其物权的变动，也须以登记来公示。应注意的是，具有重要价值的动产物权变动的登记，并不是物权变动生效的要件。通过不动产物权和动产物权的不同的公示方法，社会公众可知晓物权的享有和变动情况。
物权公示的效力，是指物权公示所生的法律效果。关于物权公示的效力，有两种不同的规定。1）以登记或交付的公示方法，作为物权变动的成立或生效要件；不动产物权的变动，如未经登记，动产物权的变动，如未经交付，在当事人之间不发生物权变动的效力，也无对抗第三人的效力；2）以登记或交付的公示方法，作为物权变动的对抗要件；不动产物权的变动，如未经登记，动产物权的变动，如未经交付，在当事人之间仍发生物权变动的效力，而无对抗第三人的效力。可以从我国《民法通则》第72条的规定看出，我国物权公示的方法，以物权变动的成立要件为原则，以物权变动的对抗要件为例外。

9. 物权法的四个原则是什么

1、物权法定原则。指物权只能依据法律设定，禁止当事人自由创设物权，也不得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。解释：（1）法律有特别规定的，依据法律的特别规定。例如，典权期限不得超过20年，当事人约定典权期限超过20年的，超过部分无效。（2）法律没有规定的，当事人不得自由设立。例如，对不动产设定质权，违反法律规定，无效。
2、一物一权原则。指一个物上只能成立一个所有权，一个所有权的客体仅为一个物。解释：（1）一个独立的有体物上只能设立一个所有权，不能设立两个或两个以上的内容不相容的所有权；（2）一个物的部分不能成立独立的所有权。例如，对于依附于主物的从物，不能单独设立所有权。比如，脚蹬之于自行车。
3、公示原则。指在物权变动时，必须将物权变动的事实通过一定公示方法向社会公开，使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易的安全。物权的公示必须按照法律规定的方法进行，即不动产的物权变动必须经过登记，动产的物权变动为交付。例如，房屋买卖也就是物权变动必须登记，而动产像牛、羊等，物权变动只是交付即可，即为公示了。
4、公信原则。指物权变动经过公示后产生的公信力。解释：（1）对于登记记载的权利人，在法律上只能推定为真正的权利人；（2）任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到法律保护。例如，甲从乙处买了一套房子，付钱但是没有办理过户登记手续。乙又将房子卖给丙，丙办理了过户登记手续，那么从法律上丙为房子的权利人。丙又将房子卖给丁，丁从房屋登记管理处查到丙为房屋所有人，于是付钱给丙，又过户登记，取得所有权。丁即为相信房屋登记的公信力而购买该房屋的。而甲不能成为房屋的所有权，只能要求乙承担违约赔偿责任。