非法转让土地使用权的认定

1. 非法转让，倒卖土地使用权罪的构成条件有哪些

所谓倒卖土地使用权，是指不进行任何开发建设而以牟利为目的的将土地使用权买入或者转手卖出的行为。行为人不是为了开发建设，而是为了牟取暴利买卖土地使用权的，即可认定为倒卖土地使用权.
非法倒卖土地使用权包括两种情形：一是毫不掩饰和明码标价将土地卖给他人，从而收取价款；二是变相买卖土地，即以某种形式掩盖其土地买卖的实质而将土地卖给他人的行为 .笔者认为，上述对“倒卖”的两种理解均为学理解释。
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2. 非法转让土地使用权罪有什么相关规定吗

非法转让复土地使用权都是在合法制取得土地使用权的前提下，进行的非法转让土地使用权的行为。也就是说对此行为定性应注意两个方面的要求，一方面注意土地使用权人转让土地时是否是合法的土地使用权拥有者；另一方面应该注意国有土地使用权转让、农村集体土地使用权转让是否分别符合国有土地使用权转让的法定程序、农村集体土地使用权转让的法定程序。至于对转让的手段并非只有擅自转让或骗取转让的手段，还有诸如不作为、隐瞒、纵容等手段。对于倒卖土地使用权的行为，这涉及到非法转让与倒卖两者的区分。非法转让土地指的是没有具备该土地使用权，而采取非法手段，卖掉土地使用权非法牟利

3. 非法转让土地和非法转让土地使用权罪的区别

非法转让土地使用权都是在合法取得土地使用权的前提下，进行的非法转回让土地使答用权的行为。也就是说对此行为定性应注意两个方面的要求，一方面注意土地使用权人转让土地时是否是合法的土地使用权拥有者；另一方面应该注意国有土地使用权转让、农村集体土地使用权转让是否分别符合国有土地使用权转让的法定程序、农村集体土地使用权转让的法定程序。至于对转让的手段并非只有擅自转让或骗取转让的手段，还有诸如不作为、隐瞒、纵容等手段。对于倒卖土地使用权的行为，这涉及到非法转让与倒卖两者的区分。
非法转让土地
指的是没有具备该土地使用权，而采取非法手段，卖掉土地使用权非法牟利

4. 如何认定非法转让，倒卖土地使用权罪的客观方面

您好，

• 1、必须是违反土地管理法规的行为。
  土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》（1988年12月29日通过）、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等。

• 2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。
  土地管理法规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。
  土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。
  土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转认时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

• 3

  3.所谓倒卖土地使用权，是指将土地使用权非法出卖给他人，或者为了出卖而向他人收买、租借土地使用权等，有的是明码标价予以出卖；有的则是以某种形式掩盖其土地的买卖，如明里购买他人的厂房，暗里则是购买厂房所占地的土地使用权；借买他人住宅之名行占他人住宅基地使用权之实等。
  

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  4.非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪，所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的；非法转让、倒卖土地使用权数量较大的；牟取非法利益较大的；造成土地严重破坏或荒芜的；等等。

5. 如何认定非法转让倒卖土地使用权罪的非法获利

非法转让、倒卖土地使用权罪(《中华人民共和国刑法》第228条)，是指以牟利为目的，违反土

地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。

非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才

能构成非法转让、倒卖土地使用权罪，所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权

罪行为的;非法转让、倒卖土地使用权数量较大的;牟取非法利益较大的;造成土地严重破坏或荒芜

的;等等

最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(2000.6.19 法释〔2000〕14号)

为依法惩处破坏土地资源犯罪活动，根据刑法的有关规定，现就审理这类案件具体应用法律的若干问题解释如下:

倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚:

(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;

(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;

(三)非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;

(四)非法获利五十万元以上的;

(五)非法转让、倒卖上地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。

第二条 实施第一条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”:

(一)非法转让、倒卖基本农田十亩以上的;

(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的;

(三)非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的;

(四)非法获利一百万元以上的;

(五)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等

犯非法转让、倒卖土地使用权罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

所以你朋友倒卖的是基本农田吗，很关键哦

6. 关于非法转让、倒卖土地使用权罪中的违法所得的认定

所谓倒卖来土地使用权，源是指将土地使用权非法出卖给他人，或者为了出卖而向他人收买、租借土地使用权等，有的是明码标价予以出卖；有的则是以某种形式掩盖其土地的买卖，如明里购买他人的厂房，暗里则是购买厂房所占地的土地使用权；借买他人住宅之名行占他人住宅基地使用权之实等。
非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪，所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的；非法转让、倒卖土地使用权数量较大的；牟取非法利益较大的；造成土地严重破坏或荒芜的等等。
司法实践中一帮将土地上附着物及建筑违法收益所得列为其非法所得。

7. 非法转让土地行为的证据审查和分析是什么

□椒江某市房地产开发公司将市区H街两边60户居民住房收购，用于商品房开发。被收购的60户居民房屋均有国有土地使用证和房屋产权所有证。开发公司于1995年6月到房产管理部门办理了60户居民的房产过户手续。1995年10月，开发公司将60户居民的房屋拆除并兴建商品房。商品房于1996年3月全部竣工，部分售出，部分短期出租。拆迁的60户居民各分得一套住房。该开发行为涉嫌非法转让土地。
一、取证
根据案情所提供的线索，我们在具体处理该案时，应收集哪些证据呢?（1）从开发公司用于商品房开发的土地来源着手，对H街60户居民的土地使用权、房屋产权取证。包括土地使用权登记，房屋产权登记，土地、房屋权属证件，被收购房屋的居民的询问笔录。
（2）土地利用总体规划确定该地的用途（假设此时土地利用总体规划已通过审批）。
（3）开发公司与60户居民房屋收购的协议（合同），收付款凭据。
（4）根据上述证据统计出被收购房屋的占地面积，总的收购价格。
（5）开发公司兴建商品房的事实经过。
（6）开发公司出售、出租房屋的全部对象及出售、出租协议和资金收付凭据。
（7）实地勘测开发公司商品房的占地面积，收集现场物证、书证资料。
（8）开发公司商品房的土地使用权、房屋产权的登记情况。
（9）开发公司出售、出租房屋的手续情况。
（10）其他需要收集的证据。
二、证据的审查与案件分析
假设上述10个方面的证据均能如愿收集齐全。
经审查核实，证据与证据之间能相互印证，并能证明下列事实情况：
（1）60户居民转让房屋土地给开发公司，办理了房屋产权过户登记手续，但未办理国有土地使用权转让手续（划拨土地使用权转让）。
（2）开发公司商品房未办理房屋产权登记手续，亦未办理土地使用权手续。
（3）开发公司转让、出售的房屋均未办理土地使用权转让、出租手续，部分买房的个人和单位办理了房屋产权登记手续。
（4）开发公司商品房的占地面积和建筑面积，各买主的姓名、单位、地址及所买房屋的面积、成交金额，承租户的单位、负责人及租用房屋的面积、租金均已核实。
那么，可作如下分析：
可以初步认定本案性质为非法转让、出租划拨土地使用权。
本案的违法主体可以作如下认定：60户居民和开发公司作为非法转让划拨土地使用权的双方当事人；开发公司作为非法转让、出租划拨土地使用权的当事人。需要说明的是，60户居民将划拨土地使用权非法转让给开发公司后，因未依法办理土地使用权转让手续，其划拨土地使用权的性质未改变，故开发公司转让、出租的也是划拨土地使用权。
根据上述分析，本案可依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条予以处理。
假设本案无法收集确凿证据证明非法转让、出租土地使用权的事实。
从取证部分我们可以看到，需要收集的证据有许多，并不是所有证据都可以收集得到。问题在于我们无法收集非法转让、出租划拨土地使用权的具体证据，而对于60户居民拥有其房屋的国有土地使用权，取证是很容易的。因为，土地使用证是由土地行政主管部门承办有关手续的，地籍登记、土地证编号、存根等一查便知。开发公司先行办理了60户居民的房屋过户手续，按《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，开发公司应凭房产证到土地部门办理土地使用证，即依法取得土地使用权。但开发公司并未依法办理土地使用证，即未依法取得土地使用权，就拆旧屋建新房。那么，我们可作如下分析：
开发公司收购的60户居民的房屋办理了合法的过户手续，拥有60户房屋产权，但这些房屋已不存在（被拆除）；
开发公司已在原60户居民的房屋地基上新建了商品房；
开发公司新建的商品房所占用的土地未获依法批准。
分析结果：开发公司新建的商品房系违法占地，应根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款处理。处理的结果：没收在符合土地利用总体规划而非法占用的土地上新建的建筑物（商品房），并处罚款。这样处理本案，简单，取证容易。但是，本案已发生的违法行为是否都作了处理呢?60户居民非法转让土地使用权的行为，开发公司非法转让、出租土地使用权的行为，从形式上来看，均未予以处罚。而实际上的效果又怎样呢?如果开发公司新建的商品房作没收处理，则60户居民、所有购房的单位和个人就没有房屋所有权，先前的买房、拆迁还建均不能成立。从法律上解决这个问题的途径就是这些买主和拆迁户起诉开发公司，由开发公司承担他们的经济损失和解决60户居民的住房问题。开发公司还要受到罚款的处罚。这样的效果，从实质上来看，比按非法转让、出租土地使用权更为严厉。
假设本案有证据证明，可以认定非法转让、出租土地使用权的事实。
（1）60户居民非法转让土地使用权（含开发公司）。
（2）开发公司非法转让、出租土地使用权给有关单位和个人，但无法确定非法所得的具体金额。
那么，我们可以根据原国家土地管理局《对按土地估价方法认定非法所得的请示的批复》（国土批〔1996〕31号），按土地估价方法确定非法所得并予以处罚。
假设本案有证据证明，在60户居民、开发公司、购房的单位和个人之间存在着土地使用权转让、出租的事实，但认定其非法转让、出租土地使用权的证据不足。
出现这种假设，我们还可以根据地方性法规（以湖北省的地方法规为例）的规定对本案进行处理。
《湖北省实施（城市房地产管理法）办法》第四十条规定：“违反本办法，未进行房地产权属登记的，分别由市、县房产管理部门、土地管理部门责令限期补办登记手续，并处以房地产评估价格5%的罚款。”
《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第五十七条规定：“出让、转让、出租、抵押土地使用权过程中，当事人不履行登记手续的，其所订合同无效，根据情节轻重，处以每平方米二至五元的罚款。”
关于本案的定性和处理，我们探讨了4种方案，4种方案的选择基于收集得到的证据所能认定的事实。如果仅有法律条文的处罚条款，没有确凿的证据认定违法事实，不能对案件作出处理。实际上，本案发生的违法行为有两种形式，一种是非法转让、出租土地使用权（以转让、出租房屋的形式），60户居民非法转让土地使用权给开发公司，开发公司非法转让、出租土地使用权给有关单位和个人；一种是开发公司违法占地建商品房。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条的规定，违法行为在两年内未被发现的，不再给予行政处罚，这一规定要求我们及时查处土地违法案件。若本案的违法行为在两年前已经发生，根据最高人民法院〔1997〕法行字第26号函的解释，非法占地行为在未恢复原状之前，应视为持续状态，追诉时效就从违法行为终了之日起计算，仍可依法追究。《中华人民共和国行政处罚法》第二十四条规定，对当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。对这一规定，我们在承办案件时，要引起注意。

8. 非法转让、占用土地行为的认定是什么

刘申常一、非法转让土地行为的认定

《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”所谓买卖或者以其他形式非法转让土地，是指违反土地管理法律法规的规定，将土地权利完全或部份、永久或在一定期限内转移给他人，从而获利的行为。

二、认定非法转让土地行为的必备条件

（一）客观上土地权利发生了转移。土地权利包括土地所有权、土地使用权及他项权利。就国有土地而言，其权属代表是国家。单位和个人只能买卖或者其他形式转让国有土地使用权或他项权利。就集体土地而言，集体土地所有者或使用者则可能将集体土地所有权或使用权非法转让。土地权利发生转移的形式是多样化的，可以是土地权利的全都，也可以是土地权利的部分；可以是永久或长期转移土地权利，也可以是有期限的转让土地权利。土地权利发生转移是构成非法转让土地行为的要件之一，土地权利发生转移的实质是改变了原有土地权利的法律关系，使土地法律关系的主体、客体或内容发生变更。

（二）非法转让土地权利从而获取非法利益。在非法转让土地权利的过程中，违法者从中获取了利益。获取利益的方式是多样化的，有的是直接获取价金（如转让金或租金），有的是获取实物（如以物易地），有的则是联建分成（一方出土地，另一方出资金，建成房屋后按约定比例分成或出售后按约定比例分成），有的是以土地入股，有的则是获取流动资金（如抵押等）。

上述两点是认定买卖或者以其他形式非法转让土地行为的必备条件，缺一不可。无论是直接买卖土地，还是以其他形式非法转让土地，只是形式不同，其实是一样的，即非法转移土地权利从而获利。

三、非法转让土地的法律责任

《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定了非法转让土地的法律责任主要有以下几种：一是没收违法所得。二是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。三是对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施。四是可以并处罚款。按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条的规定罚款额为非法所得的50%。五是对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。六是构成犯罪的依法追究刑事责任。

四、非法占地行为的认定

非法占用土地的行为是指行为人违反土地管理法律法规的规定，未经合法有效的批准而占用土地的行为。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，因国家建设或其他原因需要使用土地，必须经土地行政主管部门呈报有权审批的人民政府批准。使用农用地的要经过农用地转用审批，使用农民集体所有土地的，要经过土地征用审批等。只有经法定程序审批才能取得合法的土地权益。

五、非法占用土地行为的表现形式

（一）未经批准，擅自占用土地的。这是指需要申请审批方能取得土地使用权的单位或个人，未经批准取得合法手续而擅自占用土地的行为。

（二）采用欺骗手段，骗取批准非法占用土地的。这是指不具备用地资格的单位或个人为达到使用土地的目的，编造事实、制造假象申请用地，使批准机关信以为真而批准其用地；或是虽具有申请用地资格，但在使用土地的类别上以好充劣，在位置上以东报西，从而骗取批准的行为。

认定骗取批准，应注意把握3个条件，一是行为人申请用地时有骗取批准的主观故意，这种故意可能表现为隐瞒或者虚构户籍人口数量，隐瞒原土地使用面积或土地利用现状，将耕地申报为非耕地等。二是行为人实施骗取行为后，已经取得了用地批准文件，没有取得的，骗取批准行为不能成立，已经取得的，即便用地批准文件是越权批准的无效文件，骗取行为依然成立。三是相对人已经实施了占地行为。

（三）超过批准的数量多占土地的。这是指获得批准征用、使用一定数量土地的单位或个人，超过批准机关所批准的面积占用土地的行为，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第二款的规定，其超占部分以非法占用土地论处。

（四）在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内进行开垦的。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十七条第一款的规定，禁止单位或个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。该条例第三十四条同时又规定违反了第十七条的规定，逾期不改正的，依照非法占地行为处罚。

六、非法占地的法律责任

根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，非法占地的法律责任主要有：①责令退还非法占用的土地。②违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。③符合土地利用总体规划的没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。④可并处罚款，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定处非法占用土地每平方米30元以下罚款。⑤行政处分（对非法占用土地单位的直接负责人和其他直接责任人员依法给予行政处分）。⑥构成犯罪的依法追究刑事责任。

根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定，农村村民非法占地的法律责任主要有：①责令退还非法占用的土地。②限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。