土地使用权入股的评估

㈠ 请问，专利权入股评估，如何评估，费用多少

公司增资流程

（一）公司增资基本流程：
1、各股东同意增资的股东会决议
2、修改或补充增资章程
3、投入增资资金(或聘请评估公司进行实物/无形资产评估)
4、聘请会计师事务所出具验资报告
5、办理工商、税务等系列变更登记
（二）出资注意事项 ：
A货币资金出资注意事项
1、开立银行临时帐户投入资本金时须在银行单据“用途/款项来源/摘要/备注”一栏中注明“投资款”
2、各股东按各自认缴的出资比例分别投入资金,分别提供银行出具的进帐单原件
3、出资人必须为章程中所规定的投资人
B以实物、无形资产（如商标、专利、非专利技术、著作权、土地使用权等）出资注意事项
1、用于投资的实物为投资人所有,且未做担保或抵押
2、以工业产权、非专利技术出资的，股东或者发起人应当对其拥有所有权
3、以土地使用权出资的，股东或者发起人应当拥有土地使用权
4、注册资本中以无形资产作价出资的，其所占注册资本的比例应当符合国家有关规定。（最多可占到注册资金的70%）
5、以实物或无形资产出资的须经评估,并提供评估报告
6、公司章程应当就上述出资的转移事宜作出规定，并于投资后公司成立后六个月内依照有关规定办理转移过户手续，报公司登记机关备案。

专利技术价值评估资料搜集目录
一．企业基础资料
1． 工商企业法人营业执照及税务登记证、生产许可证等。
2． 企业简介；
3． 公司章程；
4． 企业营销网络分布情况；
5． 企业产品质量标准；
6．新闻媒体、消费者对产品质量、服务的相关报道及评价等信息；
7．其它。
二．专利技术资料
1．委托方专利产品研发情况简介、专利研制人简介；
2．专利证书及相关受理、转让、变更（合同）等法律文书及价款支付凭证；
3．专利说明书；
4．专利技术基本情况调查表（见附表）；
5．专利产品项目建议书，合资合作意向书，可行性研究报告或技术改造方案；
6。专利技术检测报告，科学技术成果鉴定证书，专利技术检索资料，行业知名专家对技术的评审等；
7．年交纳的专利申请费、维持费、年费等各项费用的收据、凭证；
8. 行业专家对于专利技术新颖的鉴定意见
9. 专利登记薄副本
三．财务资料
1．委托方近五年（含评估基准日）资产负债表、损益表或与专利产品相关财务收益统计；
2．专利产品开发研制资金投入及费用统计（表一）；
3．委托方未来五年发展规划；
4．委托方对该专利产品未来3-5年的收益预测及编制说明（C表）。
四．其它资料
1．专利产品获奖证书、高新技术企业认定证书。
2．专利维持年费按期缴纳承诺书。
3．委托方承诺书。

㈡ 土地使用权出资和土地使用权作价入股的区别

1、两者本质不同

国家以土地使用权作价入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业；而土地使用权作价出资是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业。

2、两者土地使用权持有者不同

国家以土地使用权作价入股的土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有；而土地使用权作价出资该土地使用权由新设企业持有。

3、两者土地使用权的权力不同

土地使用权作价出资的企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权；而国家以土地使用权作价入股的土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

(2)土地使用权入股的评估扩展阅读：

我国国有土地使用权的取得方式包括划拨、出让、租赁、作价出资或入股这四种方式。而与此相对应地土地使用权类型有国有划拨土地使用权、出让土地使用权、承租土地使用权以及作价出资或入股土地使用权这四种类型。

发起人出资成立公司他们是最初的股东，这种情况下叫出资，土地使用权作价入股是以财产权置换股权，入股时公司一般已经存在。

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权出让是一级土地市场,这个市场由国家垄断，只能由政府将一定年期的土地使用权卖给土地使用人的行为，这个市场卖方只有一个就是国家，通过这种方式取得的土地使用权都是最高使用年期。

㈢ 接受土地使用权投资入股如何确认土地成本

房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定回，此类情形以财政答部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：
1.自2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
2.在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

㈣ 土地入股的定义

土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体，就叫回土地入股，入股各方答再从营利中取得各自的报酬或收入。我国城镇国有土地的入股大致有这样几种形式：一是国家直接以国有土地入股，国家以分红的方式从经济上实现其所有权；二是通过出让方式取得的土地使用权与投资者入股进入房地产开发，双方对建成后的房屋或房屋销售收入进行分成；三是原来行政划拔的土地入股。土地入股需要进行土地评估。

㈤ 土地使用权价值作价入股的问题

1、国来家不是不允许土地直接源买卖，国企的这种土地交易必须得到国资委或市政府的同意，必须要有批文，土地转让必须通过专业评估机构评估，并且必须得到市政府的确认，不然就会涉及国有资产流失，如果国企的土地是国有划拨土地，那还涉及补缴土地出让金的问题，这部分钱是谁出，这个要明晰。
2、如果B公司支付A公司一定数额的土地价款，那B公司的资产就缩水了，怎么保证还可以以原来的资产数额入股相应股份。请仔细评估B公司整体资产，到底有多少资产，固定资产、流动资金、无形资产都要算的

提供个建议供你参考
国有企业将部分土地作价入股组成新的合资企业，比如60%的土地，剩下的部分土地如果新企业的确需要用，就以租的形式使用，每年向国企支付租金。

㈥ 用土地使用权出资必须进行评估吗

【解答】根据《中华人民共和国公司法
》第二十七条规定，股东可以用货币版出资权，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。
《中国注册会计师审计准则第1602号验资
》也规定，以知识产权、土地使用权等无形资产出资的，应当审验其权属转移情况，并按照国家有关规定在资产评估的基础上审验其价值。
也就是说，如果没有评估就无法取得土地使用权出资的验资报告，自然也就无法完成正常出资行为。

㈦ 土地使用权评估如何入账

错误，是肯定错的~！

但你没交待清楚：
1、07年公司对该土地使用权评估的原因？
2、你公司是否为房地产公司？(是或不是，财务处理差别很大。）
3、你公司会计政策中选择的制度是《企业会计准则》还是《企业会计制度》？
4、你公司自06年12月购入该无形资产后，有没有计提累计摊销？如果没有，则需要做前期差错更正，补计提。
5、你公司持有该土地使用权的用途？（是自用还是持有以备增值的投资？财务处理完全不同。）
6、该土地使用权的年限是多少？（涉及到年摊销额）

作为会计人员，在进行该笔账务处理或更正时，首先需要了解上面6条。所以，你要先回答我的问题，我才能回答你的账务处理喔~！

另外：单纯从给的条件上来看，不仅仅是重复加计的问题。无形资产必须按成本计量，所以对于评估价来说，对无形资产没有任何影响。所以，如果该土地使用权作为无形资产的前提存在的话（也可能应当作为投资性房地产，关键上看我问题中的第5条——用途），那么该无形资产原值仍然是313421元，账面价值因为你未给出土地使用权年限，所以无法确定年摊销额，账面价值就无法确定。

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晕，yanj283119,你和提问者庄园283是一个人吗？（都有283，呵呵...）

对于你补充问题的答复：

1、错误。2007年1月10日，该自用的土地使用权——无形资产增入了157万元，为错误会计处理。
这个错误是非常明显的。无论是适用《企业会计制度》还是现在大多数企业适用的《企业会计准则》。该会计处理均为严重错误。

原因：无形资产按成本入账，不考虑公允价值。（其实所有的非流动资产——除按照《企业会计准则》处理的“以公允价值计量的投资性房地产”——都是按成本入账。）
参考资料：《企业会计制度》第四十三条、第四十四条。《企业会计准则》第6号。

所以，你公司在2007年1月10日所做的错误会计分录：
借：无形资产 1570 000
贷：资本公积 1570 000

属于重大会计差错，是没有任何会计依据的。需要进行差错更正。

处理建议：因为属于重大会计差错，所以处理时要报经高层，最好以会议的形式，请高层做出书面处理意见。如果是我，处理流程如下：

1）先收集《企业会计制度》、《企业会计准则》中有关会计处理要求的资料。（就是我在上面说的参考资料.)。主要以你公司依据的《企业会计制度》为准，但也同时要拿出现在用的最为广泛的《企业会计准则》做辅助资料。

2）将更正的会计分录，写出来，一同作为资料到时的证明资料。更正分录：
借：资本公积 1570 000
累计摊销 107 283.33
贷：无形资产 1570 000
以前年度损益调整 107 283.33

（其中：107283.33是自2007年1月至2010年5月，因虚增的无形资产多计提的折旧，也应当调出。计算步骤：[（1570000/50）/12]*(12*3+5) 意思是，多增加的157万元的月折旧额乘以2007年1月至今（41个月）的折旧月份）

3）以书面的形式写出，该项处理对今年年终的报表的影响，以及对所有者权益的影响。并且指出，该影响不是因为更正分录造成的，而是由于2007年1月的错误会计处理造成的。

4）向领导提交意见和资料，并同时做口头解释和建议。

5）如果总经理（注意：别的不行）有别的考量，比如说，希望仍然保持该无形资产高估的价值（往往会这样，总经理往往希望不去动它，而又担心会触范法规或规章）。你再来问我好了：我应该还能提出另一种，通过变更会计制度的方法保持该资产的高位公允价值。

㈧ 土地使用权投资入股/ 货币出资

1、契税计入土复地使用权的成本制中。
2、土地使用权可以在办理产权变更登记之日计入实收资本，但实务中需要评估后然后验资，按照验资报告的价值计入实收资本、资本公积。
3、货币出资可以计入实收资本。

货币出资的分录：
借：银行存款
贷：实收资本-某某投资者

土地使用权的：
借：无形资产（或者投资性房地产、开发成本）-土地使用权
贷：实收资本-某某投资者
资本公积-资本溢价（一般情况下评估的价值和投资协议的价值不一致，会产生资本公积）
应交税费-契税（这个地方就是你交纳的契税）
交纳契税的分录是：
借：应交税费-契税
贷：银行存款

㈨ 土地使用权评估增值需要做账吗，如何做

不需要做账。

企业必须依法进行资产评估，注册资本不能随意调整。企业在未发生法定版资产评估权经济行为的情况下，产权未发生直接变动，不能按评估增值增加资本公积直接转增注册资本。

参照规定企业仅在发生法定重估和产权变动情况下才可对评估增值做账，未发生法定资产评估和企业产权变动情况下，资产评估增值不能做账。

(9)土地使用权入股的评估扩展阅读：

注意事项：

根据宁地税发[2000]293 号、国税发[2000]84号文的规定，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。

有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资本的成本 是指这部分资产的增值或损失已确认为应纳税所得额，并已按税法规定缴纳税款的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。否则一律按资产的历史成本价入账。