国有土地使用权可以依法转让，但是国有土地使用权被抵押的情况下，实践中要先清偿债权或在协议中约定受让方代为清偿，在转让费中予以扣除代为清偿的金额
『贰』 土地使用权抵押后,使用权人是否能够自行买卖
可以买卖，但来必须征得源抵押权人同意。不可以自行转让。
1、《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
2、《中华人民共和国担保法》第49条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
3、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
『叁』 在我国，土地的使用权可以依法转让吗
首先要明白我国的土地基本制度：我国的土地归国家所有或归集体所有；个人或单位无权获得土地所有权；个人或单位征用土地取得的是土地使用权。
因此，土地的（使用权）可以依法转让；但是如果是房屋，则是房屋的（所有权）可以依法转让，但目前只有70年期限。
土地使用权转让，一般经公证机关进行公证证明，基本规则如下。
1．土地使用权转让公证的管辖。它与土地使用权出让公证的管辖相同。
2．申办土地使用权转让公证应提交的材料。申办土地使用权转让公证，除提交与土地使用权出让公证相同的材料外，还有以下几种：
(1)关于转让人已按土地使用权出让合同规定的期限和条件，投资开发利用土地的证明文件；
(2)土地使用权转让合同正本；
(3)土地使用权证件及原土地使用权出让合同正本。
3．对申办土地使用权转让公证的审查。公证处应着重审查以下内容。
(1)当事人提供的证明材料是否属实、有效。
(2)当事人的办证目的。
(3)合同条款是否完备。合同内容应包括：
①当事人双方的名称、住址，法定代表人的姓名；
②转让人取得土地使用权的依据与方式；
③转让土地使用权的依据与方式；
④被转让土地的位置、面积、用途和其他地上物、附着物；
⑤地上物及其他附着物是否转让的规定；
⑥转让期限；
⑦转让金数额及支付的币种、方式、时间；
⑧违约责任；⑨其他事项。
(4)合同规定的土地使用地块、条件、用途及期限，是否与出让合同和登记文件中载明的权利义务相符。转让活动不对国家土地所有权产生任何影响。
(5)转让方是否已按土地使用权出让合同规定的期限和条件，投资、开发和利用土地。依各国通例，转让方须在对土地进行一定开发之后，才能转让其权利。中国法律亦严厉禁止炒买炒卖土地的合同。
(6)转让价格是否合理，是否符合有关规定。转让价格明显低于市场价格的，应与当地土地管理部门联系，做出调整。中国法律规定，国家在土地使用权买卖交易中有先买权。国家的优先购买权为一项法定权利，不依当事人约定，当事人也不能以约定加以剥夺。这项权利适用于一切国有土地使用权的买卖。
(7)土地用途。需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，即报经土地管理部门、城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
(8)登记。土地使用权的转让为不动产物权的变更，须办理登记手续。
(9)被转让的土地使用权有无出租情况。承租人具有物权性质的租赁权。在租赁关系存续期间，出租人可以将国有土地使用权转让给他人(依出售、交换、赠与、继承方式)，但这一行为不能消灭租赁权，承租人仍可对新的土地使用权享有者主张租赁权。同时，承租人还有先买权，即土地使用权享有者将土地使用权出售时，承租具有在同等条件优先购买的权利。
(10)土地使用权有无抵押情况。中国法律规定，国有土地使用权可以抵押。抵押时，地上建筑物、附着物随之抵押。以国有土地使用权抵押，只能抵押土地使用权出让合同规定的使用年限的余期使用权。如果转让方已将土地使用权抵押，则抵押权人具有优先权。
『肆』 土地使用权抵押与转让的关系
土地使用权抵押应符合土地使用权转让的条件<BR>相关规定：1、集体土地《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。<BR>第81条规定：擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。<BR>2、国有划拨用地《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。<BR>需要指出的是，以上条件缺一不可，而且是因地上建筑物转让，土地随之转让的情形，不是空地转让。<BR>3、国有出让用地《房地产管理法》第38条规定，转让房地产应符合以下条件：a、支付全部土地出让金，并取得土地使用证；b、按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上（出让合同约定的有投资总额），属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。<BR>《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定，未按照出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。<BR>4、对于转让集体土地，不符合转让条件而转让划拨或出让用地的，都是买卖或以其他方式非法转让土地使用权，只是依据的法律条文不一样，集体土地的处理已经在上面告诉你了。其他两类按照《土地法》第73条的规定，你将受到没收违法所得，并处交易额50%以下的罚款。根据《刑法》和司法解释，对非法获利50万元以上的为：非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处价款5%以上，20%以下的罚金。对非法获利100万元以上的为：非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”，处3年以上，7年以下有期徒刑，罚金同上。
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『伍』 土地使用权人将土地抵押后，该土地的转让权在谁手里
转让权在土地使用权人手里，转让时需要获得抵押权人的书面同意才能转让，转让后首先清偿抵押权人的相应债务，剩余利益归土地使用权人，抵押权人有优先受让权
『陆』 土地抵押期间是否可以申请变更土地使用性质
抵押期间不可以变更土地使用性质。
你可以与政府签定协议同意将版国有土地使用权权由政府有偿收回，然后政府将该地办理变更为商业用地的手续，然后向社会“招拍挂”公开出让。按法律规定，政府如将该地作为商业用地出让，必须按“招拍挂”方式向社会公开竞价出让，这样，不一定是由你买下来。
如果不将土地申请政府协议收回，你自己作为用地人申请土地用途变更，在法律上也是许可的，程序上大致应先申请立项，再向规划部门申请规划用地变更许可，然后，向原来批准用地的县级以上人民政府土地部门申请土地用途变更，获批准后，补交土地出让价款，变更土地登记，换发新土地证。
『柒』 向各位高手请教：已抵押土地的地使用权转让，在还清贷款前，签订转让合同是否有效
一般来说呢来 转让合同本身是有源效的 但合同有效并不意味着土地就可以转让
在财产已经先行抵押的情况下 抵押人也就是a公司要转让抵押物也就是承包经营权 必须要经过抵押权人也就是银行的同意 否则不能转让 除非你受让该土地时代为偿还贷款本息
另外 银行同等条件下 是有优先受让权的
而你呢 已经知道该土地设定了抵押 不能算是善意第三人了 银行的抵押权是可以对抗你的
建议慎重考虑