国有土地使用权补偿金

A. 关于国有土地使用权的回收及补偿问题

一、收回划拨国有土地使用权

(一)无偿收回划拨国有土地使用权

无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途、《基本农田保护条例》第十八条第一款等5种情形。具体内容包括：

1、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

2、公路、铁路、机场、矿场等核准报废的；

3、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以划拨方式提供土地使用权，连续二年未使用土地的；

4、未按土地使用权划拨批准文件规定的，擅自改变土地用途。

5、经国务院批准的重点建设占用基本农田的……连续两年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

上述5种情况，第1、2两种和第3、4种情况在无偿收回土地使用权时，采取的方法不相同：

收回第1种和第2、第5种情况下的土地使用权属于土地管理的一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第五条规定办理，即由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回土地使用权决定书》，终止国有划拨土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。第5种情况必须特别注意，“原批准用地的人民政府”只能是国务院，省、市、县三级人民政府没有这一批准权。

而第3项则是因土地使用者依法取得国有划拨土地使用权后，连续两年未使用土地造成的违法行为，收回这类土地使用权应当依法对当事人实施行政处罚，以此事达到收回土地使用权的目的。实施行政处罚的依据是《土地管理法》第三十七条第一款和《土地管理法》第八十条。当事人不履行处罚决定，可以由实施行政处罚的国土资源管理部门依法向人民法院申请强制执行。

第4项属于违反法律规定擅自改变土地用途的违法行为，应当按照《土地管理法》第八十条的规定，采用行政处罚的办法收回土地使用权。

(二)有偿收回划拨国有土地使用权

有偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、(二)项规定的情形。具体内容包括：

1、为了供利益需要使用土地的；

2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。

收回上述2种情况的国有划拨土地使用权，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能再继续再使用土地，因而必须对土地使用者给予适当补偿。补偿的法律法规依据是：《土地管理法》第五十八条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条。已成立土地储备机构的地方，收回土地使用权工作可以由土地储备机构具体实施；未建立土地储备机构的，可以由市、县人民政府国土资源管理部门与土地使用者协商解决收回土地使用权的补偿问题。土地储备机构或国土资源管理部门与用地者达成收购补偿协议后，还必须公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。

B. 国有土地使用权征收有哪些补偿

土地补偿费是指因国家征收农民集体所有的土地对土地所有者和土地使用者的补偿。按照我国现行法律规定，征收土地补偿包括青苗、地上物补偿费、土地补偿费、安置补助费和被征地农民的社会保障费用。根据《国务院关于深化改革和严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）文件精神，土地补偿费的主要部分要给被征地农民，为此，全国各省、直辖市、自治区先后制定了本省、市、区土地补偿费的分配比例。

C. 国家收回国有土地使用权，原土地使用权人取得的补偿金要不要缴纳企业所得税

一、根据《营业税税目注释》第八条规定：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不应征收营业税。只要符合以下两个条件就不征收营业税：1、必须有市政府收回土地的文件；2、土地使用者取得的补偿费必须是由财政支付的。你公司如有上述收回文件，由政府财政支付相关款项，不征收营业税。
二、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

根据财税[2006]21号文件规定：《 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 》 第十一条．第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

三、印花税依据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定：对土地使用权出让、转让合同，按“产权转移书据”征收印花税。“产权转移书据”的印花税税率为万分之五。

四、企业所得税根据《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知 财税[2007]61号规定：
对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
1. 搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地(以下简称重置固定资产)，以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。
2. 企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。
3. 搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
4. 搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。
5. 搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

D. 什么是土地使用权补偿金

不是。
我国土抄地分国有和袭集体所有。
国有：国有土地上的房屋在征用时，政府（实际是开发商执行）先收回土地使用权，这时候需要对使用权拥有者予以补偿，同时针对房屋进行补偿。但是在实际操作中，多为被征用者与开发商协商，按建筑面积（或使用面积、产权面积等）乘以单价赔偿。
集体：农村住宅建造在集体土地上（乡镇的也有），这个土地叫“宅基地”。对宅基地，一般以“同样或者更多面积的集体土地批准修建住房”为条件征用，同时对地上房屋进行补偿。

E. 国有土地使用证如果拆迁补偿标准

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

一、为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

二、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

三、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

四、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

五、因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

(5)国有土地使用权补偿金扩展阅读：

国有土地赔偿标准：

一、被征收选择货币补偿方式的情况下可获得的金额

房屋征收货币补偿=被征收房屋由评估机构确定的市场价格（对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格）+搬迁费用+临时安置费用+营业性房屋的停产停业损失（非营业性房屋无此项）

二、采取房屋产权置换方式补偿的差价

房屋征收产权置换补偿差价的金额=被征收房屋的评估价格+房屋装饰装潢的价格（协商或者评估定价）-获得的产权置换房屋的评估价格

三、搬迁费用

搬迁费用=搬迁所需的实际费用或者双方协商约定的数额

四、临时安置费用

临时安置费用=自未提供周转房情况下的临时安置费+超出过度期限的临时安置费

五、停产停业损失的计算方法

根据房屋被征收之前的收益、停产停业的期限的因素综合确定，没有统一的规定，具体的计算方法是由各省、自治区、直辖市制定。主要分为以下几种：

1、一般情况下停产停业的损失补偿金额先由征收双方当事人进行协商；

2、根据营业性房屋的前几年的年平均收益来计算，平均值乘以停产停业的年限；

3、协商不成的可以委托房地产价格评估机构评估确定。

参考资料：网络-国有土地上房屋征收与补偿条例

F. 国有划拨土地使用权出让补偿标准是多少

①征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍；征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准，结合当地实际情况具体规定。属于有收益的非耕地的土地补偿费，可按该土地征用前三年平均年产值的3-6倍计算，征用无收益的耕地不予补偿。征用柴山、滩涂、水塘、苇塘、经济林地、草场、牧场等有收益的非耕地的土地补偿标准为该土地被征用前三年平均年产值的6-10倍。
②征用人工鱼塘、养殖场、宅基地、果园及其它多年生经济作物的土地，按邻近耕地补偿标准计算。
③被征用土地的青苗补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。
④被征用土地上的附着物，由省、自治区、直辖市自行制定。参照建筑造价折多少，补偿多少。
⑤征用城市郊区的菜地，用地单位应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。其标准为：百万人口的城市，每征用一亩菜地，缴纳7000-10000元；50万以上不足百万人口的城市每征用一亩地，缴纳5000-7000元；不足10万人口的城市，每征用一亩菜地，缴纳3000-5000元。各省、自治区、直辖市根据以上标准，确定自己的标准。但不得超出以上标准限额。土地补偿费归农村集体经济组织所有，交付给被征用的农村集体经济组织统一使用，用于再生产投资，形成新的生产能力，不能分给农民个人消费。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，征用土地的地上附着物中产权确实属个人家庭所有的，其补偿费付给本人（家庭）；被征用土地上由集体种植的青苗，其补偿费纳入当年集体收益分配；青苗属于农民或其他人承包土地种植的，其补偿费交给承包者。为了监督农村集体经济组织正确、节约、有效地使用征地补偿费，防止征地费用被截留、侵占，被征地的农村集体经济组织必须将征用土地的征地补偿费收支情况向本集体经济组织的成员公布。

地上物补偿费标准
地上附着物补偿费是包括地上的各种建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、管线、水渠等的拆迁和恢复费用及被征用土地上林木的补偿或砍伐费等。其具体标准由各省、自治区、直辖市规定。计算地上附着物补偿费，按照拆什么补偿什么，拆多少补偿多少，并且不低于原有水平为原则。各省、自治区、直辖市根据当地建筑材料、劳动力和运输等费用，按各类建筑物和构筑物的等级和结构进行测算，制定符合当地物价水平的地上附着物补偿标准。林木补偿费按树木的大小进行补偿，如已成材的，可以由原所有者砍伐，但不再支付林木补偿费而发给砍伐费。果树、经济林等则根据投入情况予以补偿。
(1)土地补偿费=被征地亩数*年产值*补偿倍数

(2)安置补助费=需要安置的人数*年产值*补偿倍数

需要安置的人数=被征地数/征地前人均分配耕地数

G. 国有土地使用权法律规定怎么补偿

土地补偿费是指因国家征收农民集体所有的土地对土地所有者和土地使用者的补偿。专按照我国现行法律规属定，征收土地补偿包括青苗、地上物补偿费、土地补偿费、安置补助费和被征地农民的社会保障费用。根据《国务院关于深化改革和严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）文件精神，土地补偿费的主要部分要给被征地农民，为此，全国各省、直辖市、自治区先后制定了本省、市、区土地补偿费的分配比例。

H. 国有土地使用权的补偿

根据《城市房地产管理法》第19条后段的规定，国家提前收回土地使用权的，应“专根据土地使用者使用土属地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。由于国家提前终止土地使用权出让合同，收回土地使用权，必然会给土地使用者造成损失，国家给予相应的补偿，符合合同法理。
付给余期土地使用权补偿费
杨在明认为”提前收回使用权时，出让方应根据土地使用权的余期、土地的用途、土地使用者对土地进行投资开发的情况，出让时的地价和收回时的地价等因素，与土地使用者协商确定补偿费。补偿费的标准依土地使用者的损失情况而定。一般来说，要补偿的费用应包括土地使用者的直接损失和间接损失。“ 即出让方与使用方协商，将另一快地的使用权与被收回的土地使用权进行交换。交换时，双方商定收回的土地使用权的补偿费和换得的土地使用权的出让金进行结算。土地使用者通过交换得到土地使用权，应与出让方重新签订土地使用权出让合同，并办理登记手续。