① 商铺使用权是真买卖还是真租赁
使用权来房交易有以下两种方式：自 1、将使用权房变成产权房 消费者如果想要购买使用权房，可以将购买的使用权房变成产权房。产权单位一般在年初和年中两次布告通知。可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。目前使用权房因政策限制尚未完全开放，能够上市进行买卖交易的非常少，除非是获得产权单位同意后，通过缴纳一定费用，把使用权变成产权，才能进行买卖。 2、房屋置换 除了将使用权换成产权进行交易外，还可以通过房屋置换进行过户。在通过置换进行过户时，需要注意两点。一是双方都应持有北京市户口，另外一点是不能进行贷款按揭。通过房屋置换并不能取得使用权房的产权，但可以享有出租的收益权和一定限度的处置权。 一般只有拥有本地户籍的人才能购买使用权的房屋。
② 产权式商铺销售的风险
摘 要：产权式商铺可以说是一种“虚拟产权式商铺”，文章从四个方面分析了这种产权式商铺给购房者带来的风险，并提出相关建议。
关键词：产权式；商铺；风险 中图分类号：D923
产权式商铺是所有权与经营权分离的商铺产品形式，通产是指开发商为了谋取巨大的商业利益，将大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售的商铺，而中小投资者出于投资目的，将商铺通过房地产开发商或第三方整体委托品牌经营商进行统一经营，中小投资者获得定期定额的投资回报。
这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，因此，学界又称为“虚拟产权式商铺”。开发商之所以将大型商场分割成小的商铺进行销售，主要是因为大型商场整体出售需要很大的资金，一般情况需要几千万，有时甚至高大几个亿，而一般的中小投资者并不能承担如此大购铺费用。同时，商场抵押和出租并不能转嫁商铺的贬值风险，开发商为了尽快回笼资金、转嫁商铺所固有的贬值风险于是通过这种方式将大型商场分割成小的商铺进行出售。这种方式开发商不但能够转嫁风险，而且也能尽快回笼资金，因此为大多数房地产开发商所采用。但是由于这种商铺由于不商品住宅房那样，为封闭、独立、确实的建筑物，不能依法在房地产登记部门进行登记。
对于中小投资者来说，由于产权式商铺作为一个专业化的投资产品，大众人群在产权式商铺投资过程中往往会因知识欠缺，相对于开发商而言信息不对称而处于弱势地位。很容易被开发商诱惑的宣传资料所控制，甚至直接进入开发商设计的圈套之中，失败的几率也相对较高。
为了促进房地产市场的健康稳定的发展，降低投资者的投资风险，在2001年6月1日，国务院就在颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。近期建设部发出风险提示称，以售后包租或变相售后包租形式购买产权式商铺存在较大的风险隐患。由于部分合同条款责任不清、权益不明，因此给购房者带来许多风险，主要有以下几个方面：
1在建工程无法按期竣工，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施
在商业地产的建设中，房地产开发商由于要面临巨大的资金压力，在取得商品房预售许可以后，为了解决燃眉资金，快速的回笼资金，于是在阶段工程的建设就开始对商铺进行预售。但是这种预售产权式商铺如同预售商品一样，同样面临着巨大的风险。首先，房地产开发商为了吸引中小投资者在广告的宣传方面蕴藏着极大的水分。有些开发商还会利用投资者“崇洋媚外”的心理，宣称其项目是由“德国”建筑机构设计、“美国”商业公司规、“香港”商业团队进行运营的“国际黄金团队”联手进行打造的，但很多时候他们口中所说的“国际大牌”团队多为一些不入流的公司机构。等到实际的商铺建成时，许多宣传时的东西更本没有，或者与当时宣传的更本不符合，商铺面积也大打折扣，有些商铺甚至是行人的过道。其次，开发商在建设的过程中，将预售资金挪作他用或者捐款逃走，造成建设资金短缺而停工，或者面临其他不确定的因素如环境问题、债务问题而停工，大大的延长了工程的工期，进而导致商铺无法按期营业，有时甚至连基本的投资金额也未能取回，所以对中小投资者来说面临着巨大的商业风险。
2拆散零卖的商铺操作模式，经营者易出现经营危机
拆散零卖的商铺操作模式是指将一个大的商铺平面拆散成若干个小面积商铺单元、进行产权销售的操作方式。为了降低投资门槛，目前市场上拆散零卖的项目大多都将单元商铺的面积区间设定在5～40m2的较小区间内，因此一个一万平方米的商场，就有可能拆分除上千个商铺单元，如果全部销售成功的话，则相应会出现上千个业主。目前在国内，拆散零卖的项目在后期经营成功的先例极少，即便是经营状况较好的项目，也基本实现与少数几个产业主题比较明显的市场类商铺，如北京大红门服装城、天津古文化街等，而集购物、休闲、娱乐等多种功能的综合性商场项目基本都没能取得成功。
商铺拆散零卖后，产权业主分散是造成经营失败的问题根源。开发商将商铺销售后也就失去了对商铺的管理控制权，再也没有权利在对项目进行整体的运营管理，并且由于商铺产权已经销售，项目未来经营状况的优劣已经对开发商没有利益上的影响，所以实际上开发商也就失去了对商铺拥有了管理控制权，这些企业基本都会考虑自己商铺的经营与回报问题，而很难整体思考项目的经营问题，在没有整体管理、各个商铺各自为战、独立经营的情况下，商场很难举行统一的促销及及公关活动，整体的档次、形象等方面也都很难达到一个良好的水平，因此经营成功的机会很小。
对商铺进行产权销售后所面临的管理失控的问题，不仅是拆散零卖的商场式项目可能遇到的问题，步行街、底商商铺销售产权后，在经营方面也将面临这一问题的挑战，但对于商场式商铺需要强调经营的整体性，单个商铺的价值体现更依赖于整体项目的经营状况，所以此类商铺在拆散后面临的风险会更大，因此对于投资此种类型的商铺风险相对更高。
3带租约销售的房地产经营模式，面临着租金和回购双重不能实现的风险
带租约销售是房地产开发商经常使用的产权式商铺促销房式，以诱人的高回报率吸引的众多的产权式商铺投资者。对这种销售模式，尽管在表面上看来，比较安全，对中小投资者具有很大的吸引力。但是这种高回报的后面隐藏着巨大的商业风险，不管是租金的收益还是回购，有一方面不能实现，将会给中小产权式商铺投资者造成巨大的损失。首先是租金收益不能实现。开发商尽管在合同中明确约定，由承租人支付租金。但是仅仅有合同完全不够，合同的能否履行主要依赖的是履行义务一方是否具有履行合同的能力，即主要看的时承租方的租金支付能力和实际的经营状况。如果经营者经营不善或者不能按期进入商铺进行营业，则会导致租金承诺无法实现。其次，回购难以实现。通常房地产开发商与购房者在合同中约定，经过一定的期限房地产开发商以高于当时的出售价或者以当时的出售价收购回商铺。但是仔细一想，回购期一到房地产开发商面临众多的购房者，此时的房地产开发商面临着巨大的资金压力，再加上，大多数房地产开发商靠银行的贷款来搞建设。所以回购资金难以保障，进而导致购房者面临着回购权的实现。
4承诺租金的租期已满，未来呢的租金未知，投资回报难以收回
在售后包租或变相售后包租的销售中，购房人与经营管理者所签订的租赁合同，往往租赁期限长，但承诺的租金租期则较短。对于未来的租金，双方则约定视经营状况而定，且购房者在租赁期间不得中止租赁协议。因此，不论经营者经营的好坏，也不论租金有多低名购房者只有听从，无法改变现状，更不可能将低租金的商铺转移他人。因此，购房者的投资何时能收回将是未知数。
5结语
产权式商铺对购买者而言，其风险是显而易见的。因此，不论是从购房人投资风险考虑还是从城市发展的需要考虑；都不易推行产权式商铺的预售许可，并禁止产权式商铺的销售，以维护购房者的利益。对已经采用产权式商铺销售的项目，将加强商铺预售款的监管，以保证建设工程的按期竣工；对已竣工的项目，则按预售方案进行实测，确定商铺的位置和面积，保证购房者按期取得房屋所
③ 只有使用权的商铺可以买吗
主要赚的是租金，管他是什么权呢，国家法律承认使用权的。一般好项目都不售产权的。
④ 只有使用权的地下商铺可以购买吗
可以买的，但是肯定没有直接买断产权的贵，因为没有产权就相当于长租而已，如果产权拥有方反悔，只需要赔你剩下的房租和违约金就可以了。所以要自己想清楚。
⑤ 商铺的产权是40年，但是只出售20年的使用权，这是个什么模式……有没有详细的资料
和租用该商铺是一个性质。只不过一次收取了20年的租金罢了。
⑥ 卖一手商铺使用权要交什么税
我看到你的问题了，但表述很模糊：到底你是买还是卖？是使用权还是所有权？
单从你的题面来看，你的问题实质上属于将自有商铺用于出租（出让商铺使用权），有关税费在当地地税部门缴纳，需提供房产证、租赁协议、收款凭证等材料，大概税率为5%，具体咨询当地地税机关。
希望对你有帮助~
⑦ 使用权的商铺和有产权的商铺投资起来又什么区别，带租约的商铺又是什么意思
使用权是指对财产进行使用的权利，权利多数来源于租赁，即通过从权人处承租而产生的使用权。那么使用权商铺指商铺并不是你的私有物，是原主人的，只是他把使用权给你了，你可以对其进行出租转让，但不可以卖。
有产权商铺投资就是把商铺卖给你，你拥有产证，就像你的住房一样，商铺是你自己的，你可以转售也可以转租给别人。
带租约的就是某些开发商提供的一项服务或者一种投资方式，意思是首先把商铺卖给你，你拥有产权，然后附带开发商帮你经营管理多少年，每年给你回报率或者租金（通俗讲就是开发商在约定期限内帮你转租给别人，然后给你回报，不需要你自己来打理经营），等委托经营到期后你可以选择自己经营或者让开发商继续帮你委托管理，这种投资方式也叫产权式商铺，它是国际流行的权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。
⑧ 我商铺的使用权购买合同是否合法成立
你怎么会和二房东签这样的合同啊，你起诉不了房东，房东有权收回商铺，只租起诉二房东欺诈，起诉二房东欺诈
⑨ 什么是使用权商铺
这两者的区别在于（旺铺网）：
第一，具有产权的商铺，好比是专业主的私人财产一属样，可以按照业主的想法进行处置，包括出售，出租，改造，抵押等等；
第二，具有使用权的商铺，仅仅是对商铺几十年的使用权而已，使用权到期后，商铺还是原有主人的。
第三，因为现在我国是土地国有，任何人开发的房地产项目，其中的商铺都是仅仅有几十年的使用权而已。究竟几十年的使用期到期后怎么处理？国家并没有明确的规定。