『壹』 融资租赁土地怎样进行财务处理，谢谢
土地也有融资租赁方式？财务制度上只对设备采用融资租赁方式取得。
『贰』 融资租赁标的物可以是土地使用权吗
一般来说是可以的
『叁』 土地可以融资租赁吗
可以。出租人根据承租人对供货人和租赁标的物的选择，由出租人向供货人购买租赁标的物，然后租给承租人使用。
融资租赁是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。
融资租赁（Financial lease）是指出租方融通资金为承租方提供所需设备，具有融资、融物双重职能的交易，涉及出租方、承租方、供货人三方当事人，包括租赁合同、供货合同等两个或两个以上合同。出租方根据承租方的要求和选择，与供货人订立供货合同支付货款，与承租方订立租赁合同，将购买的设备租给承租方使用，租期大部分相当于设备寿命期。租赁期间内，承租方按合同规定分期向出租方交付租金。租赁设备的所有权属于出租方，承租方在租期内享有设备的使用权。租赁期满，设备可由承租方留购，续租或退回出租方。
判断条件
符合下列条件之一的租赁为融资租赁：
(一)在租赁期满时,租赁资产的所有权转让给承租方；
(二)租赁期为资产使用年限的大部分(75%或以上)；
(三)租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值。
『肆』 如何化解不动产融资租赁的效力风险
（一）选择适合的标的物
部分不动产租赁得到了监管部门和司法实践的认可：
企业厂房及其设备《金融租赁公司管理办法》第四条规定融资租赁标的物为“固定资产”，企业的生产厂房属于该范围，而且也能够满足上述三个标准的要求，一般认为是适格的租赁物。
商业地产符合上述三个标准。承租人租赁商业地产追求的是租赁物的使用价值，这一点和普通住宅表面上相似，但作为住宅承租人的居民和作为商业地产承租人的商业企业对租赁物使用价值的利用性质不同，前者是生活起居的非商业用途，后者则是办公营业等商业用途，通常为了生活消费需求的租赁并不属于融资租赁的范围。
（二）争取完善标的物建设用地使用权的权属登记
《不动产登记暂行条例》未明确将公路、桥梁、隧道、大坝等特殊不动产登记纳入其中，此类标的物权属登记的空白成为该领域融资租赁交易效力的法律风险来源。对此，《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。” 根据其精神，出租人可以通过受让上述标的物所附着土地的使用权，以此取得地上构筑物的推定所有权。
（三）不动产租赁动产化
某些不动产不属于适当的租赁物，或者无法完成上述产权登记时，可以以该类不动产上附属的动产设备、设施进行融资租赁。实务界通常称之为“间接租赁式”。较为典型的是在建商业地产，在无法登记权属的情况下，以建筑物中的电梯、机电设备、空调设备等作为租赁物。
司法实践中倾向于认为“以添附、建设在不动产之上的设备作为租赁物的融资租赁合同，仍属于融资租赁合同”。需要指出的是，通常租赁物必须具有独立、特定的特征，故而“添附、建设在不动产上的设备”应以其保持自然性质与权利属性的独立为前提。对于装修材料等不具备独立权利属性的标的物，司法判决认为“若按标的物的特性，正常使用情况下，其在期限届满时已无返还之可能性，则客观上无法作为（融资）租赁关系的标的物，相应法律关系亦不得被认定为融资租赁关系”（上海市第一中级人民法院【（2016）沪一中民六（商）终字第469号】判决书）。
（四）争取在合同效力上得到肯定
退一步而言，某些不动产作为租赁物的交易即便不被认定为融资租赁法律关系，也并不意味着融资租赁合同一定无效。《融资租赁司法解释》对合同效力认定采用实质重于形式的标准，规定“对于名为融资租赁合同但是实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照实际构成的法律关系处理。”实务中，合同是否归于无效，司法态度倾向于取决于两个因素：一是其实际构成的合同关系类型；二是此类合同是否具备《合同法》第52条规定的合同无效情形。一般而言，不被认定为融资租赁法律关系的交易可能构成借贷关系、租赁关系、租购关系等。
因司法认定而确立的实际法律关系如果认定有效，则合同双方的权利义务关系按实际法律关系处理，同样可以全部或大部分实现出租人的利益预期。原来租赁关系中的担保机制，在实际法律关系有效的情况下，仍然可以认定有效。
（五）设置风险兜底条款
融资租赁交易中，出租人通常需要承租人或其指定第三人提供担保。为了防范不动产融资租赁的效力风险，出租人可以在担保合同或条款中约定，如果租赁合同被人民法院认定为实质系其他合同关系（如由融资租赁转化为借款），担保人责任不因此免除，并须承担转化后的合同项下担保责任；如果合同被认定为无效，担保人须对司法判决所确认的被担保人应当承担的给付义务依然承担连带担保责任。通过上述条款来降低法律适用不确定性的风险。
总之，不动产融资租赁法律风险的防范，是一项系统性工作，上述列举风险防范措施可根据具体情况组合采纳。
『伍』 融资租赁之前用的是道路管网做抵押，被查出违规，现在想使用土地做抵押，这一变更过程是叫什么变更
严格来说，可以说是担保方式变更，道路管网那个不能叫抵押，是用道路管网收益权作担保，应该叫权利质押。用土地做抵押叫土地使用权抵押。由质押变抵押，担保方式变了。
通俗笼统一点，也可以说是抵押物变更，抵押物由道路管网收益权变更为土地使用权。
融资租赁关系中，出租人通常是按照承租人的指定和要求提供了特定租赁物，如果承租人不按期支付租金或者提前违约终止合同，出租人会遭受重大损失，因此会要求承租人提供担保，担保可以是抵押、质押、保证等方式。协商一致可以变更担保物。特定收益权可以做为权利质押的标的。土地使用权可以做为抵押的标的。
『陆』 经营租赁 租入的房屋 土地使用权，记入什么科目
不确认资产，做备查登记。
1.支付厂房租金做：
借：长期待摊费用-厂房租赁费
贷：回银行存款
2.摊销时：按合答同摊销期分摊费用：（赁费/收益时间）
借：管理费用-厂房租赁费/制造费用-厂房租赁费 （如果是生产车间计只造费用）
贷：长期待摊费用-厂房租赁费
『柒』 经营租赁和融资租入的土地使用权不同情况下，应分别作为什么核算
经营性租赁和融资租赁土地使用权应按照新的《会计准则一租赁》制度的规定统一为使用权资产、租赁负债、计提折旧会计科目核算。
『捌』 土地租赁协议是融资租赁协议么
不是，
融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，租赁物件所有权归出租人所有。
土地租赁一般应该算是经营性租赁
『玖』 以融资租赁方式出租的土地使用权和建筑物属于投资性房地产( )
正确答案:
B:错
答案解析:
以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物属于投资性房地产。