01号房屋的物权归属

1. 房产物权是什么

包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。近现代由于抵押权的投资，使不动产证券化，因而发现了淡化动产与不动产区别的趋向。在社会主义国家，永佃权已被废除，典权也曾失去存在的意义。从中国《民法通则》来看，除永佃权、典权外，其他不动产物权均有规定。

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不动产归属

物权的确认，是指当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请求有权机关确认物权归属、明确权利状态。在民事审判中，经常会遇到需要确认物权的案件，例如，在“一房两卖”情况下确认该房屋所有权究竟归谁；

在买卖合同中确定所有权是否已转移给买受人；以及在复杂的抵押合同中分辩抵押物的所有人究竟为谁，谁的权利优先等等。物权，这个民事审判中最基本的问题，源于其自身不同于其他权利的特性，对于市场经济的发展以及法治社会的确立具有至关重要的意义。

对于物权归属的判断，直接关系到一个法律关系的终结和另一个法律关系的更新，关系到权利的优先，也关系到民事判决的倾向。虽然《合同法》的颁布为中国物权法的出台奠定了一定的基础，但是，由于我国立法对于物权规定的有限，物权理论混乱不一，司法实践中处理物权归属问题仍然具有很大的困难。在加快物权立法步伐、物权法行将出台的今天，笔者试从民事审判实践出发，结合案例对如何确认不动产物权归属谈一谈自己的看法，与大家商榷。

参考资料来源：网络-不动产物权

2. 案情：2月5日，甲与乙订立一份房屋买卖合同，约定乙购买甲的房屋一套(

第一01号房物权属丙所有因为乙方得知丙购买后无异议且从新与甲方修改合同并签署购买02号房，第二甲丙之间的合同是有效的，第三乙方起诉不会得到法律支持，打官司是输定的，如果开始甲方违约乙方起诉胜的机会很大，第四甲方要求乙方履行合同是正当的，乙方只能按合同条款执行。至于丙方在装修时出现的问题和甲乙双方都没关系，至于新政你看看你的合同是什么时候签的，

3. 如何确认不动产物权的归属

物权的确认，是指当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请求有权机关确认物权归属、明确权利状态。在民事审判中，经常会遇到需要确认物权的案件，例如，在“一房两卖”情况下确认该房屋所有权究竟归谁；在买卖合同中确定所有权是否已转移给买受人；以及在复杂的抵押合同中分辩抵押物的所有人究竟为谁，谁的权利优先等等。物权，这个民事审判中最基本的问题，源于其自身不同于其他权利的特性，对于市场经济的发展以及法治社会的确立具有至关重要的意义。对于物权归属的判断，直接关系到一个法律关系的终结和另一个法律关系的更新，关系到权利的优先，也关系到民事判决的倾向。虽然《合同法》的颁布为中国物权法的出台奠定了一定的基础，但是，由于我国立法对于物权规定的有限，物权理论混乱不一，司法实践中处理物权归属问题仍然具有很大的困难。在加快物权立法步伐、物权法行将出台的今天，笔者试从民事审判实践出发，结合案例对如何确认不动产物权归属谈一谈自己的看法，与大家商榷。 首先我们来看看三个典型的案例： 案例一：甲与乙签订合同，将甲的一处房产卖给乙，合同签订后，乙按照约定将购房款15万元如数交给甲，但由于一些原因，双方一直未到房产机关办理更名手续。一年后，房价上涨，甲觉得自己原来的房子卖赔了，于是，想将15万元购房款退还给乙，解除合同；乙不同意，甲认为房屋所有人即房证上房主的名是我，那我就具有所有权，因此，起诉到法院，要求解除合同。 对这起案例，法院的判决是，原被告双方继续履行原合同，由甲办理更名手续，将房屋过户给乙。 案例二：这是一个典型的“一房两卖”情况。甲乙双方签订合同，甲将房屋卖给乙，乙付款给甲，但未办理更名手续。后丙又出更高的价格欲购买该房屋，甲看丙的房价给的高，遂又与丙签订了卖房合同，将房屋又卖给了丙，同时办理了更名手续，乙得知后，诉至法院，要求解除甲、丙之间的合同，确认该房屋属于自己所有。 对这起案例：法院的判决是，丙对该房具有所有权，甲应返还乙的购房款，并赔偿乙在合同中受到的损失。 案例三：甲乙签订合同，甲将房屋卖给乙，乙将全部房款付给了甲，但由于种种原因，房屋未能过户。一个月后，甲瞒着乙将房屋抵押给银行向银行贷款，并在房产部门办理了抵押登记。后由于甲无力偿还银行贷款，银行诉至法院要求对抵押的房屋优先受偿，用拍卖价款还贷，乙作为第三人提出异议，认为自己有合同依据，银行不能行使优先受偿权。 对这起案例：法院认为，虽然抵押在后，买卖在前，但银行的抵押权先于乙在合同中的权利，因而，银行对该房屋享有优先受偿权。 上述三个案例，是在房产纠纷中常常发生的典型问题，人民法院在审理这类案件时，只要遵循物权确认的规则，就会轻而易举的解决这些难题，同样，理解了物权确认的规则，也就不难理解法院为何会做出上述判决了。笔者认为，在民事审判中应依据下列规则确认不动产物权的归属： 一、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。 过去，一提到登记，我们会认为登记的主要功能是行政管理功能，实际上，登记制度的真正功能在于进行物权公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。掌握了这一规则，就不难解决“一房两卖”及“一房多卖”的问题了。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。在上述第二个案例中，虽然乙与甲签订了房屋买卖合同，但未办理更名，所有权也就未发生转移。丙作为善意第三人因登记更名而取得所有权，是房屋的所有权人，乙仅享有因合同而产生的债权，只能要求卖方承担合同的违约责任。 二、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。 实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。比如，甲与乙签订合同将房屋卖给了乙，并未更名，按照这样的理论，房屋的物权所有人应当为乙，实际上，这种观点是不正确的，办理所有权过户登记手续是发生所有权转移的要件，而非合同生效的要件，不能因未办理登记而否定合同的效力，同样，合同的生效不必然发生所有权转移的效力。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。 这时，肯定有人要问，既然登记记载的权利人是不动产物权所有人，那么，在上述第一个案例中，法院为什么要判决卖方继续履行合同，办理更名呢？直接认定房屋所有权并未转移，解除合同，卖方退还房款承担违约责任不就行了吗？这涉及到区分登记的效力与合同的效力问题。根据《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。合同法对登记的效力并没有做出规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一观点改变了我国司法实践中一贯的做法，即将登记的效力与合同的效力混同的观点，而将二者区分开来，具有重要的实践意义。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。在案例一中，卖方因价格上涨而反悔，以未登记为由要求收回房屋，如果机械地理解登记的生效效力的话，则无法保护善意买方的权益。而且，最高人民法院的司法解释也有规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方翻悔并无正当理由的，协议又能够履行的，应当继续履行。”在案例一中，买卖双方的房屋买卖合同没有办理过户登记手续，因此不发生所有权的转移，但买方享有登记请求权，卖方拒绝协助办理产权过户，已构成违约，法院支持买方的主张，判决双方的买卖合同继续履行是正确的。 三、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。 如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。比如，在同一房产上先后设有几项抵押权，有登记的也有未登记的，登记的抵押权优先于未登记的受偿。（这种情况下实际上不存在优先于否的问题，因为未经登记的抵押权未生效。）在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。在上述第三个案例中，银行的抵押权优先受偿的原因也在于此，银行的抵押权已经登记，具备生效和对抗的效力，买方虽然有生效合同在手，但合同仅能成为其主张债权的依据，即使债权发生在前，也不能对抗登记了的抵押权，所以法院判决银行就该房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权是正确的。 以上是笔者从事民事审判工作以来对不动产物权归属问题的一些浅显的看法。物权法博大精深，绝非短期研究或只字片语就能了解和说明的，因而，文章中错漏之处在所难免，还望大家批评指正。

4. 房屋产权的归属应如何确定

陈某将自己的一处房屋卖于李某，李某向陈某先行支付了30万元首付款，双方约定，待李某向银行办理完贷款并支付全部房款后再去办理房屋过户。然而在李某办理贷款期间，陈某又与张某就该房屋签订了买卖合同，在张某一次性支付全部房款后，陈某与张某去房管局办理了房屋过户手续。李某知情后，起诉至法院，要求法院判决陈某与张某的合同无效，房屋产权应归其所有。法院经审理最终判定，房屋产权归张某所有，陈某将30万元首付款返还李某，并承担相应的违约责任。
本案是典型的‘一房二卖’问题。马绍恒法官介绍，在利益的驱动下，卖房人将其房屋出卖于一人后，又与其他人签订了房屋买卖合同，将房屋再次出售，即发生所谓一房二卖问题。
一房二卖所引发的问题比较复杂，本案中，两个买房人均未实际占有房屋，但重要的一点是其中一个买房人完成了房屋所有权登记。
马绍恒法官分析说，法院之所以判定房屋归张某所有，是基于《物权法》第九条第一款确立的不动产物权变动的登记生效原则，意思即不动产物权的发生、变更和消灭，以登记为准。因此，本案中已经完成不动产物权移转的买房人张某就取得了房屋所有权，李某只有根据合同未履行，向卖房人主张违约责任。
现实中，一房二卖还存在另一种情况，各买房人均未办理房屋产权移转登记，且未占有出卖房屋时向法院提起诉讼，要求判决卖房人履行交付义务并办理房屋产权移转登记。
对于这种情形，马绍恒法官表示，由于各个买房人均未办理房屋产权即所有权移转登记，因此都是买卖合同的债权人，其地位是平等的，都有权请求卖房人交付房屋并办理过户。如果买房人的起诉有先后之分，依据正常的审判进度，法官往往会判决卖房人向第一个起诉的买房人履行交付和过户，若卖房人履行了该义务，此后起诉的买房人，则只有请求卖房人承担违约责任。如果各买房人同时向法院起诉要求判决其取得所有权，此时，由于标的物的唯一性，法官只能判决卖房人向其中一人履行义务。在此情况下，可以参考以下一些因素，比如谁已经占有了房屋、谁先支付了购房款、谁的买卖合同订立在先、谁更需要该房屋等等。
针对一房二卖给买房人带来的交易风险，陈某委员提醒，一房二卖问题在《物权法》及其配套法规中均有涉及，一房二卖的情况在法律层面上是完全可以避免的。
《物权法》第二十条规定，当事人买卖房屋可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。原建设部颁发的《房屋登记办法》还对《物权法》中预告登记制度进行了详细的规定。因此，只要买房人能够充分及时利用好预告登记制度，其合法权益是可以得到很好保护的。
可见，房屋作为不动产，其所有权以不动产登记簿上的登记为准，即登记簿上登记的人为所有人。但是在现实中，很多原本属于夫妻共有或其他家庭成员共有的房屋由于种种原因，却登记在一个人的名下。买房人在与卖房人完成了房屋产权过户后，房屋其他没有被登记的共有人起诉主张该买卖无效，要求买房人返还房屋，此时又该如何处理？
王淳法官介绍了他审判过的一个案例：徐某与王某签订协议，将其房屋卖与王某，徐某房产证上仅记载其个人为所有人。王某将房款付清后，徐某也将房屋过户给了王某。其后，徐某之妻起诉主张该买卖无效，要求王某返还房屋。法院审理后，认为王某应当取得房屋，判决驳回了徐某之妻的诉讼请求。
王淳法官解释说，在法理上，不动产登记在法律上的效力之一就是权利正确性推定力，即在没有相反的足以推翻该登记的证据情况下，推定该登记的权利是正确的，即登记人就是真正的权利人。通俗的说，买房人善意地（意为不知道也不应该知道在登记权利人之外还有其他权利人）相信该登记并与登记权利人进行交易的，在完成了过户登记后，应该受到保护，其他没被登记的共有人提起的该买卖无效并要求返还房屋的诉讼请求，不能得到支持。
《物权法》第一百零六条对此也做了明确的规定，善意买房人取得房屋所有权，主张不知情一方只能以无权处分为由追究另一方出售房屋后得到的合同价款。这样规定目的是维护国家的不动产登记制度和相信该登记的善意第三人的利益。
陈某委员补充介绍说，日常生活中，夫妻婚后购买的房产只登记在夫或妻一人名下的情况是常见的。因此，买房人在审查相关材料时，除了要看卖房人的房屋产权证外，还应要求卖房人出示其户口簿，以审查卖房人是否为已婚人士，判断是否为夫妻共同财产。除此之外，在卖房人先前为贷款买房的情况下，通过审查卖房人与银行签署的《借款合同》中担保人情况，也可以看出是否为夫妻共有。因为，虽然房屋产权证上是一方名字，但如果是婚后购房，在《借款合同》中往往可以体现出另一方。

5. 房屋产权归属如何确定

依据下列规则确认不动产物权的归属：
一、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。
通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。
换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。
二、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。
实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。
登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。
三、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。
如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。

6. 房屋产权归属有什么法律规定

房地产登记分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其他登记。其中对购房者真正有意义的只有转移登记。
所谓“转移登记”，是指房屋所有权因买卖、赠与、交换、转让等法律行为变更时进行的登记。购房者的名字只有登记在房管局的不动产登记簿上才算真正获得了房屋所有权。
人们所说的“房产证”其实是不动产权属证书。根据《据物权法》，不动产权属证书记载的事项应该与不动产登记簿一致，若不一致，以不动产登记簿为准。这就是说即使房产证上名字是你的，但若房子没有经过转移登记，不动产登记簿上的名字是别人的，那房子依然不归你所有。
为了防止意外和纠纷的发生，购房者买房之后应尽快向房地产所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，进行房地产转移登记。

7. 房子产权应该怎么归属

要看是什么原因没有房产权了，有些情形没有房产证也是有合法权属的；取得合法权属后，建议及时去办理房产证。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

8. 问：房屋的所有权归属于谁

根据《物权法》的规定，不动产的交付以公告登记为准。在本案中李四将房屋进行了一房二卖，但只与张三办了过户登记，因此该房屋的所有权归张三。

9. 房屋居住20年以上，产权归属

答：1、产权证登记在谁的名下，该房屋的物权就属于谁。

2、你就是在该房屋中居住30年以上，你没有确其产权，该房屋你是无法上市交易与受到法律的保护。

3、你说原房主现在找不到，只有当时单位的购房发票。这说明该房屋与单位之间有过交易关系在那儿，单位也不可能一房二卖吧！那首先得先走顺他们之间的关系才谈你们之间的交易。

4、你说原房主现在找不到？你们也许只是私下与其交易，你可以提供有效的证明材料向法院申请你们的交易关系，让法院来裁定该房屋的归属。