物权所有权共有

① 物权、产权与所有权的比较

不同意楼上的意见。

产权一般意义上是“财产权”的简称，包括物权、内债权、知识产权容等，外延是三者中最大的。

其次，共有是一种所有权的形态，不是独立的物业形式，不能和所有权、用益物权、担保物权并列。

物权包括所有权。

② 物权的共有与物权的一物一权原则是否有矛盾

是不矛盾的。
物权的共有是指对该物权的物权人有多少 ,这些人一起对物权享有的权利
而一物一权是指该物只有一个所有权 ,而非两个或者更多 ,这个是对物的权利的描述。
举一个例子，比如一辆汽车, 该汽车的所有全只有一个，而享有该物权的人可能有两个三个 甚至更多。

③ 民法 物权 所有权与共有

不矛盾，所有权遵循"一物一权"原则。共有，不论是按份共有还是共同共有都针对回一个所有权而言，答并没有针对几个所有权而言。一物上不可能存在几个所有权。一个物可由N个人共有，没数量限制，但既然是共有，肯定是两人以上三。

④ 物权和所有权的区别

物权包括所有权。

《中华人民共和国物权法》第2条第3款规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

《中华人民共和国物权法》第39条规定：【所有权基本内容】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

所以，有所有权就代表有物权。

拥有一套房子的房产即代表有这套房子的所有权也有物权。

(4)物权所有权共有扩展阅读

物权的分类

1、自物权与他物权

自物权是权利人对于自己的物所享有的权利。以其与他人之物无关，故称作自物权。所有权是自物权。他物权是在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他人的物享有的权利，其内容是在占有、使用、收益或者处分某一方面对他人之物的支配。

2、动产物权与不动产物权

这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的分类。不动产所有权、建设用地使用权、不动产抵押权等是不动产物权，而动产所有权、动产质权、留置权则是动产物权。

3、主物权与从物权

这是以物权是否具有独立性进行的分类。主物权是指能够独立存在的物权，如所有权、建设用地使用权。从物权则是指必须依附于其他权利而存在的物权。如抵押权、质权、留置权，是为担保的债权而设定的。地役权在与需役地的所有权或使用权的关系上，也是从物权。

4、所有权与限制物权

这是以对于标的物的支配范围的不同对物权所作的区分。所有权是全面支配标的物的物权，限制物权是于特定方面支配标的物的物权。

一些学者认为所有权也要受法律、相邻关系等的限制，故应避免使用限制物权这一概念。日本学者松冈正义首创了定限物权一词，表示所有权以外的他物权内容是有一定限度的。但这只是名称之争，关于所有权与限制物权分类的实质内容是一致的。

参考资料来源：网络—物权

参考资料来源：网络—所有权

⑤ 物权和所有权的区别与联系

物权是从大陆法系德国法引进的概念，泛指依照法律规定对物进行管领、支配的专权利。按照目属前中国大陆教科书的的介绍，物权包括所有权、担保物权和用益物权，所有权是最全面最完整的完全物权，具有包括占有使用收益处分无限追及在内的等等权能。是物权制度的核心。其他物权都是所有权根据权能不同的衍生和附属。

在现今世界范围来看，并非所有国家的法律都存在严格的“物权”概念，对物进行利用的权利的地位也并非一定是所有权的附属。

⑥ 物权法中共有部分是什么意思

1.共有：一个东西归两个或两个以上的主人。共有分为按份共有和共同共有。

（1）按份共有：双方按照份额共有，如甲出资 70 万，乙出资 30 万，二人共同买了一套房，房产证上写了二人的名字。二人对这套房子可以分份额，甲占 70%的份额，乙占 30%的份额，这就是典型的按份共有。

（2）共同共有：不分份额、不分彼此、不分你我的共有形式，典型的是夫妻关系存续期间的共有财产，夫妻之间所赚的钱大部分都是共同共有。比如甲和乙结婚后，甲告知乙把工资卡交上来，是可以的，因为婚姻关系存续期间二人赚的钱都是共有的，不分彼此、不分你我。

2.按份共有人的优先购买权问题。比如甲出资 30 万，乙出资 70 万，共同买了一套房。乙想出售自己 70%的份额，在同等条件下，甲不买这 70%的份额时，乙才能卖给外人，这就是按份共有人在同等条件下（出资数额、方式都是相同的）比照外人享有优先购买权，若外人出的条件更好，可以卖给外人。若甲和乙把房子租给了丙，丙是承租人，法律规定同等条件下，承租人比外人享有优先购买权，甲是按份共有人也享有优先购买权，此时同等条件下，

需要优先卖给甲。

⑦ 共有的情形下 对所有权是如何划分

江奶奶和宋爷爷是一对恩爱的老夫妻，宋爷爷得了肝癌，江奶奶想把老洋房卖了拿钱去国外给宋爷爷看病。老洋房是江奶奶的父母留给三个女儿的，江奶奶的两个姐姐相继离世就把老洋房的产权给了自己的两个儿子。两个外甥想要等两个老人去世后再买卖老洋房，于是对于卖房的事情一拖再拖，直到宋爷爷离开人世。最后江奶奶将自己所拥有的二楼无偿捐献给了国家，老洋房再无出售的可能。

▲《安家》剧照

说到这里，事实上还牵扯了房地产的一个知识点，那便是房屋共有现象。

01 什么是房屋共有？

房屋共有简而言之就是一个房屋拥有多个所有人，一般情况下房屋共有有两种形式，即房屋按份共有和房屋共同共有。

▲《安家》电视剧中 老洋房所有人为三人

房屋按份共有又称房屋分别共有， 是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。所谓份额，是指共有人在所有权整体中所享有权利的份量，即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。

房屋共同共有是指两个以上的所有人对于房屋都享有平等的所有权。共同共有是不确定所有权份额的共有。共同共有的房屋是基于共同劳动或共同生活而产生的。在实际生活中，最常见的房屋共同共就是夫妻共有和家庭共有两种。

▲夫妻共有房屋产权

02 按份共有和共同共有的区别

1.房屋按份共有可以因为部分共有人的要求进行分割，分割方式有直接分割房屋、房屋作价补偿、分割作家结合以及房屋变价分割四种。而房屋共同共有则不同，除依法律规定和当事人另有约定外，共同共有人对房屋的共有关系不能终止，房屋不能分割，只有出现法律规定或当事人约定的事由，导致产生共同共有的共同关系归于消灭时，共有人才能分割共有房屋。

2.按份共有房屋所有权划分所有权份额，各所有权人按照所有权份额享有权利和承担义务。房屋按份共有人享有的权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。按份共有人在使用和处分房屋时，应当按照协商一致的原则处理，意见不一致时，依占房屋份额过半数的共有人的意见作出决定。各个共有人不得各行其是。在按占房屋所有权过半数的共有人的意见做出决定时，不得损害其他共有人的利益。

而共同共有房屋的所有权不划分所有权份额，各所有权人享有平等的权利。

03 共有房屋该如何分割？

房屋共有的情况下进行分割是很多家庭都会遇到的问题，更有甚者因为如何分割房屋而闹得不可开交，最终不得不想见于法庭。

1、房屋按份如何分割

共有有四种分割方式：直接分割房屋、房屋作价补偿、分割作价结合、房屋变价分割。

其中直接分割房屋很好理解，而房屋作价补偿是指房屋由按份共有转为一人独有，由独自取得所有权的人对其他共有人的所有权份额折成价款进行补偿。

分割作价结合有两种情况，一种是因为房屋结构各房屋共有人无法按照自己拥有的所有权份额进行分配，所以对部分所有权份额进行作价补偿。比如两个人按照3:2的比例拥有一个两层住房，分割房屋时如果各分一层，则后者侵占了牵着的所有权份额，需要进行相应的补偿。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。

最后是房屋变价分割则是房屋按份共有人都不愿意取得房屋所有权时可将房屋出售，出售所得金额再按照所有权份额进行分配。

2、房屋共同共有如何分割

常见的房屋共有为夫妻共有和家庭共有。

由于我国《婚姻法》规定除了夫妻双方有特别的约定外，双方在婚后所得的财产均为夫妻共同财产，两人共同共有，婚后兴建、购买、受赠或集成的房屋同样属于双方共同所有，在双方始终保持结婚状态时共有房屋不能进行分割。只有夫妻双方离婚或一方死亡或者双方有过特别约定时才能确定份额进行分割。

而家庭共有房屋在分家前不得分割，对共同共有房屋所有权的行使，应由全体共有人协商一致，不能协商一致的，按多数共有人的意见办理，不允许个别共有人独享房屋所有权。对于共同共有房屋的处分，尤其必须全体共有人意思表示一致，个别共有人处分共有房屋的行为无效。即如果个别所有人出售家庭共有房屋未取得家庭其余共有人同意，则该出售行为无效。

▲共有房屋出售需要全体共有人同意

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，共有财产未经其他共有人书面同意不得转让，其转让行为无效。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定，共同共有人对同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

所以说《安家》中江奶奶将自己所拥有的二层捐献给国家在实际操作中是无法实现的，因为共同共有产权不能单独处置，包括单独捐献。而理论上可以实现的操作是江奶奶立遗嘱将自己所有的产权赠与另一个人，得到所有权的人坚持不买房的话这个老洋房同样难以出售。

此外，江奶奶还可以申请法院拍卖。我国《物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

可是老洋房交给法院拍卖需要一定的手续和时间，显然宋爷爷的身体状况不足以支持到走完法院拍卖的全部流程。

04 共有房屋的拆迁问题

共有房屋产权进行拆迁的时候，是需要得到所有共有人的同意然后再去签字，并不是由其中一方贸然同意就可以了。

案例：2009年，一位履蹒跚的张姓老人因为共有房屋拆迁的问题前去向律师咨询，早在1995年，张姓老人的母亲将其对北京西城区南新平胡同一处共有产权房屋所享有的十四分之一份额（约近14平方米）赠与给张姓老人，并在北京市西城区公证处办理了《公证书》。2006年4月，北京市公安局公安交通管理局为了进行西城交通队综合楼项目建设，在西城区南新平胡同一带进行拆迁，实行的区位补偿价为8800元。动迁后，张老几次与拆迁人协商补偿事宜，但均未达成一致意见。此后，介于四邻地带因拆迁之故嘈杂不已，张老搬至别处居住。然而，2006年12 月底，拆迁人以房屋其他共有权人均已签订拆迁补偿安置协议为依据将房屋进行拆除。对此，张老既不知情，也未签订拆迁补偿安置协议。更有甚者，张老存放于被拆迁房屋内的诸多物品及其父、母亲生前唯一的遗像与母亲的骨灰盒也在这一场忽略了张老的拆迁活动中不知去向。最后在四处求助无门之后，张老只能求助于法律，在律师的帮助下申请了拆迁行政裁决，在西城区房屋管理局组织的调解程序中，经过与拆迁人数次协商，张老最终于2009年4月上旬以80万元货币补偿对价与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。而条例中规定，被拆迁人指被拆迁房屋的所有人。夫妻双方作为涉案房屋的共有人，均具有被拆迁人的身份，故拆迁人应当与产权人进行充分协商，签署补偿。

依据《物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

对于共同共有房屋拆迁财产分割，需要确定各共有人的共同份额后，对要求房屋产权调换的共有人以其新享有的份额为准实行产权调换;对要求货币补偿的共有人以其所享有的份额为准实行货币补偿。但要求产权调换房屋共有人在同等条件下有权优先购买要求货币补偿的共有人所享有的份额。即要求产权调换的部分共有人可以要求对共有的全部房屋产权调换。同时对要求货币补偿的部分共有人以相当于房屋拆迁货币补偿的价格进行补偿，取得全部被拆迁房屋的产权。

05 共有房屋的继承问题

继承问题同样是家庭共有房屋一个常见的问题，也是充满复杂性的问题。

1.房屋按份共有如何继承？

按份共有的财产，要先将其他共有人的份额分出，继承人只能继承被继承人应享有的份额。

2.房屋共同共有房屋如何继承？

根据《继承法》中遗产的规定，被继承人的遗产只能是个人财产，所以被继承人如果是房屋的共同所有人，继承人继承的只是该房屋的共同所有权，一般情况下不能要求分割，只能在其他共有人同意的情况下才能分割。此时，如果继承人是多人，则所有有资格继承的继承人又对被继承人的房屋共同所有权形成新的共同共有关系，同样的对于该部分遗产也只能在全体继承人同意的情况下才能进行分割，分配份额一般是平均分配。继承人分割的是共同共有房屋的一部分，所以其分割前提必须是其他共有人一致同意。

案例：张爷爷年事已大，育有一儿一女，儿女都已经成家并买了房子。剩下老两口居住在张爷爷单位房改时买的两居室里。2000年老伴不幸去世，剩下张爷爷一个人。2003年，张爷爷亲笔书写了一份遗嘱，指定由儿子继承自己的房产。2006年，张爷爷被检查出患有肺癌晚期，住院期间女儿无微不至的照顾，让爷爷心里很满意，打算给女儿写份遗嘱，但此时张爷爷已经无法执笔，就由女儿请律师现场见证并制作了份代书遗嘱，指定房产由女儿一人继承。张爷爷去世后，儿女各执一份遗嘱发生争执，诉讼到法院。

法院判定，由于遗嘱所涉及的房产是张爷爷婚后分配并购买的，依法属于夫妻共同财产，夫妻应各占一半份额。张爷爷妻子去世时，由于没有立遗嘱，适用法定继承，张爷爷和儿子、女儿均有继承权，一般等分的话，三人各得(1/2*1/3=1/6)房产。张爷爷的遗嘱对自己的(1/2+1/6=4/6)有效，由女儿继承，女儿应得(4/6+1/6=5/6)房产、儿子应得1/6房产。经评估房产价值，房产可以由女儿取得，儿子应得份额可由女儿支付给儿子。

由此可见，房屋共有所有人如果没有对他的遗产如何分配等问题立有合法有效的遗嘱，其遗产将会根据法律直接规定的继承人范围、继承顺序、遗产分配原则进入继承程序，即先由第一继承顺序中有继承权的继承人继承，其他继承人不继承。如果房屋共有所有人生前立有符合法律规定的合法遗嘱，此时依据遗嘱继承优先于法定继承的原则，被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额都按照遗嘱的内容来确定。

06 房屋共有的继承程序

当被继承人为共有房屋的共同所有人，此时的房屋继承程序仍然属于房屋变更程序，与个人独自所有房屋的继承程序类似。继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产。

1、继承手续程序

根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公正的联合通知》规定，继承人必须先到公证处办理房产继承公证。公证以后才能到房产交易中心办理房产继承手续。

2、办理继承公证所需资料

①被继承人的死亡证明;②继承人的身份证明;③被继承的房产证或其他证明文件，如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承;④被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况);⑤公证费:一半继承1%;全部继承2%。

3、转移登记需提交资料

①房屋权属转移申请表（收件窗口领取）;

②申请人身份证明、婚姻状况证明(核对原件，收复印件);

③房屋所有权证;

④继承权公证书(有遗嘱公证书的仍需到原公证处办理继承权公证);

⑤房屋所有权证配图。

注：若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件；法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书；若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。其中税费项目：登记费、交易手续费、配图费、权证印花税。

⑧ <<物权法>> 对共有财产所有权份额约定不明的情形是如何界定的

第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第八章 共有
第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章