营改增前土地使用权

1. 购买营改增以前取得土地使用权怎么缴而契税

土地契税按照转让总价的4%交纳。
与房产转让一样，每转让一次，购买人就交纳一次契税。

2. 营改增后企业转让土地使用权交什么税

营改增之后转让土地使用权应缴纳增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税。

（一）营业税及附加（出让方）：

1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

（二）印花税和契税（双方）：

1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。

2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。

（三）土地增值税（出让方）：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。

(2)营改增前土地使用权扩展阅读

土地使用权出让注意事项

一、注意收回土地条件和时限

1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件，即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件，政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。

2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

①超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

②满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

③因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

二、出让价格

1、无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的最低价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。

2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金，若是受让方不同意市场评估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。

3. 营改增之后，取得土地使用权如何抵扣进项税额

营改增复后房地产开发企制业取得土地使用权支付的土地出让金不是抵扣，而是自销售收入抵减。国税总局2016第18号公告：

第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

(3)营改增前土地使用权扩展阅读

增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策。

目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、深化供给侧结构性改革。

4. 我司转让营改增之前取得的一块土地，增值税采用差额计税，扣除的价款包括取得土地时缴纳的契税吗

参考《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派回遣服务、收费公路通行费答抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
另参考《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号） 规定，纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人以契税计税金额进行差额扣除属于2016年4月30日及以前缴纳契税的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%
依据上述规定，增值税差额计税时扣除的土地使用权的原价不包括取得土地时缴纳的契税。

5. 营改增前转让土地使用权交什么税

1、营业税金及附加
2、土地增值税
3、印花税

6. 营改增后出售土地使用权需要缴纳哪些税收

转让方应按来规定缴纳增值税、城建源税及教育费附加、印花税、土地增值税，受让方应按规定缴纳印花税、契税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《营业税改征增值税试点实施办法》中销售服务、无形资产、不动产注释，转让土地使用权属于销售无形资产--自然资源使用权范围。

(6)营改增前土地使用权扩展阅读：

增值税如何计算

中标的地块系营改增前取得，营改增后转让，

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）

“三、其他政策（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”的规定：

转让方可以选择适用简易计税方法，计算应缴纳增值税（726-500）/(1+5%)*5%=10.76万元。应缴纳城建税及附加10.76*（5%+3%+2%）=1.08万元。

7. 营改增后企业转让土地使用权交什么税

营改增之后转让土地使用权应缴纳增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税。

（一）营业税及附加（出让方）：

1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

（二）印花税和契税（双方）：

1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。

2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。

（三）土地增值税（出让方）：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。

(7)营改增前土地使用权扩展阅读

土地使用权出让注意事项

一、注意收回土地条件和时限

1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件，即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件，政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。

2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

①超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

②满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

③因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

二、出让价格

1、无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的最低价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。

2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金，若是受让方不同意市场评估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。

8. 全面营改增后，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者是否需要缴纳增值税

答：第一，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点专的通知》(财税〔属2016〕36号)附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税

(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

六、上述增值税优惠政策除已规定期限的项目和第五条政策外，其他均在营改增试点期间执行。如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。”
第二，根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

四、本公告自发布之日起执行。此前已发生未处理的事项，按本公告规定执行。

9. 营改增后，企业转让土地使用权要怎样缴税

转让土地使用权按11%征税.

10. 转让营改增之前取得的土地房产，要交增值税么

目前房地产行业尚没有进行营改增； 《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 第四条规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用《土地增值税暂行条例实施细则 》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 根据问题所述，企业取得的土地是通过接受投资途径取得的，因而投资时作价的土地即是土地成本。在此基础上，企业再按照上述规定计算确定土地增值额及其对应的税率计算缴纳土地增值税。