土地使用权增值税政策

『壹』 土地使用权是否有增值税

有，相关规定如下：
纳税人在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
纳税人仅转让土地使用权的，应按销售无形资产—转让土地使用权缴纳增值税，具体分以下两种情况：
一是根据财税【2016】47号文件规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
二是纳税人发生除财税【2016】47号文件规定情形以外的转让土地使用权行为，一般纳税人应以销售额全额按适用税率即11%计算缴纳增值税，小规模纳税人应以销售额全额按3%的征收率计算缴纳增值税。

『贰』 全面营改增后，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者是否需要缴纳增值税

一、根据来《财政部 国家税务总局自关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税
......
（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
......
六、上述增值税优惠政策除已规定期限的项目和第五条政策外，其他均在营改增试点期间执行。如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。”
二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定：“本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”

『叁』 全面营改增后，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者是否需要缴纳增值税

答：第一，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点专的通知》(财税〔属2016〕36号)附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税

(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

六、上述增值税优惠政策除已规定期限的项目和第五条政策外，其他均在营改增试点期间执行。如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。”
第二，根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

四、本公告自发布之日起执行。此前已发生未处理的事项，按本公告规定执行。

『肆』 小规模纳税人转让土地使用权增值税享受普惠性税收优惠吗

小规模纳税人转让土地使用权的增值税可以享受普惠性税收优惠。
根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》,《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》
小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元）的，免征增值税。
《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年23号）明确规定：按季纳税申报的增值税小规模纳税人，实际经营期不足一个季度的，以实际经营月份计算当期可享受小微企业免征增值税政策的销售额度。
比如某公司是5月底、二季度中间新成立的小规模纳税人，二季度实际经营月份为六月份这一个月时间，这种情况下，该公司二季度可享受小微企业免征增值税政策的销售额度为30÷3＝10万元；如果二季度实际经营月份为2个月，则二季度可享受小微企业免征增值税政策的销售额度为20万元。
小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。
适用增值税差额征税政策的小规模纳税人，以差额后的销售额确定是否可以享受本公告规定的免征增值税政策。
按固定期限纳税的小规模纳税人可以选择以1个月或1个季度为纳税期限，一经选择，一个会计年度内不得变更。
执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。
根据《北京市财政局国家税务总局北京市税务局转发财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》京财税〔2019〕196号规定：
对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。

『伍』 国有土地使用权出让时增值税怎么算的

一、凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

1、税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

二、纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

(5)土地使用权增值税政策扩展阅读:

（1）以房地产进行投资联营

以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

（2）房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。

（3）房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

（4）合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。

（5）房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。

（6）房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

（7）企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

（8）房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。

（9）房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

（10）土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，

只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

『陆』 转让土地使用权如何缴纳增值税

一、一般纳税人

（1）转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，也可以按财税〔2016〕47号文件规定选择适用5%的征收率差额征税。

（2）转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法，且不适用减去土地使用权原价的差额扣除，根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。这里只规定了房地产公司销售自行开发房地产项目可以适用土地差额扣除，其他没有差额扣除的文件依据。

二、小规模纳税人

（1）转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择按3%的征收率全额计税，也可以选择按财税〔2016〕47号文件规定采用5%的征收率差额计税。

（2）转让2016年5月1日后取得的土地使用权，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条只能适用3%的征收率全额计税。

(6)土地使用权增值税政策扩展阅读：

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

（四）增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

『柒』 问答土地使用权增值税问题

持法院的判决可以直接去土地部门办理变更手续，应该没有税

『捌』 转让土地使用权如何缴增值税

你提的问题不太详来细，自为你提供答案如下:
一、纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
二、出租土地使用权是，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。答案来源于：《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）。

『玖』 纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权如何缴纳增值税

根据《财抄政部 国家税务总袭局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)文件规定：“三、其他政策
(二)......纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
......
四、本通知规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”