土地使用权只能全部查封吗

A. 最高院与国土资源部颁发的一个关于查封的规定

最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知 法发[2004]5号 各省、自治区、直辖市高级人民法院, 解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局；各省、自治区建设厅，新疆生产建设兵团建设局，各直辖市房地产管理局： 为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，现就规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行的有关问题通知如下： 一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。 国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。 二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。 人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。 人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。 三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。 国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。 四、人民法院在国土资源、房地产管理部门查询并复制或者抄录的书面材料，由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。 五、人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。 在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。 六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。 七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。 如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。 八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。 九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。 十、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。 分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。 十一、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续

B. 人民法院对土地使用权的查封期限不得超过几年2011土地估价师考

试辅导 289、人民法院查封时，土地权属的确认以国土资源管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以什么为准? 答：以权属登记为准。 290、登记在案外人名下的土地使用权，登记名义人(案外人)书面认可该土地实际属于被执行人时，执行法院能否采取查封措施? 答：可以。 291、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权的查封，执行法院应当向国土资源提交哪些资料，办理哪些手续后才能查封? 答：提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。 292、人民法院对土地使用权的查封期限不得超过几年? 答：二年。 293、人民法院对土地使用权的查封可以续封几次?续封的期限不得超过几年? 答：一次，确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准;一年。 294、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院是否可以对该土地使用权进行查封? 答：可以。为预查封。 295、两个以上人民法院对同一宗土地使用权进行查封的，国土资源是否应该受理? 答：按照轮候查封的规定办理查封登记。 296、对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。是否正确? 答：正确。 297、经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人的国有土地使用权评估作价后交由申请执行人抵偿债务。是否正确? 答：不正确。只能对以出让方式取得的国有土地使用权采取以物抵债的形式清偿债务。 298、协议出让最低价如何确定? 答：根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定。 299、协议出让最低价由哪级人民政府批准? 答：由省、自治区、直辖市人民政府人民政府批准。 300、凡军队房地产同地方有偿转让或者无偿移交的，应先报谁批准? 答：总后勤部 301、军队房地产的权属统归于军委、总部。是否正确? 答：正确。 302、团(含)以上单位整座落空余营房借给地方的，应先报谁审批? 答：总后勤部。

C. 土地使用权能否查封

当然可以查封,无形的资产也能查封,查封的方法一般是限制土地的转让\开发和其他利用,对土地的查封是限制使用者对土地的收益权和处分权.

D. 土地使用权可以查封吗 什么部门查询土地情况

一般说来，在涉及债权债务纠纷时，只有法院可以查封土地。
如果是违法用地，国土部门也可以下达停工通知书，封存土地。

E. 关于被法院查封的土地使用权的问题

查封期间属于权利限制，不能变更、注销。如果是因使用权到期，主管部门要求注专销，那说明该属土地已非使用权人的财产，或理解为该土地不具有处理条件。则法院依法解封。
但，土地使用权登记是1990年出台，至今不足使用年限，可理解为国家要求提前收回土地，则应给予使用权人补偿，但该土地因为使用权人负有债务而查封的话，补偿金将直接冲抵债务。

F. 法院对村集体土地是否可以查封

法院对集体土抄地可以查袭封。根据最高人民法院颁布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 第 24 条的规定： 人民法院执行集体土地使用权时， 经与国土资源管理部门取得一致意见后， 可以裁定予以处理， 但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续， 缴纳土地使用权出让金及有关税费。 对处理农村房屋涉及集体土地的， 人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

G. 到什么部门查询查封土地使用权情况

可到当地的自然资源和规划局进行查询，要注意看证书是不是办理了出让。自然人可以凭着自己的身份证来查询。

如果是国土使用证上所载明的土地使用权人，那么本人持有效证件到当地国土部门办证申请调阅土地使用证上的相关内容即可。

根据《中华人民共和国土地管理法》，土地的使用权出让等必须经人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

第五十七条 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

(7)土地使用权只能全部查封吗扩展阅读

国家土地管理局令(1992)第1号

第四条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理监督检查。

第五条 未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。

第六条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(二)领有国有土地使用证;

(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;

H. 法院能只拍卖地上建筑物而不拍卖土地使用权么

可以拍卖土地使用权。

国有土地使用权作为被执行人的财产应当能够强制执行：

1、国有划拨土地使用权仍然是被执行人的财产。划拨土地使用权和出让土地使用权人一样，对划拨土地享有占有、使用、收益、处分（尽管这种处分权受到了限制，要经过有关政府批准）的基本权能，具有独立的财产价值和财产属性。

2、国有划拨土地使用权不能强制执行损害了债权人的依赖利益。目前，仍然大量存在国有企业以划拨方式占用的国有土地，这些划拨的土地也都登记在使用人名下。

3、国有划拨土地使用权不能作为被执行人财产进行执行将造成更多的权利分离情形。按照最高法院相关司法解释和土地管理部门的规定的处置程序，划拨土地使用权不属于债务人财产，但是债务人对其上的建筑物却扔有所有权。

4、将划拨土地作为被执行人财产进行执行不会损害国家的利益。

法律已经规定了国家对划拨土地所应收取的出让金享有优先权，在拍卖被执行人的划拨土地使用权时要首先缴纳土地出让金，在裁定划拨土地使用权以物抵债时，承受的债权人也要缴纳相应的土地出让金。划拨土地出让金优先权制度保证了国家在土地上的经济收益。

(8)土地使用权只能全部查封吗扩展阅读：

1、及时有效的查封。

不论土地使用权被抵押与否，在法院依法处置前，都应进行查封，这是执行的基础。所谓及时，是指在债务人尚未来得及对其土地使用权进行处分前查封。只要没有进行诉前保全或诉讼保全，那么，在执行程序开始就应该对已经掌握的土地使用权进行查封。

2、合法的评估。

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第47条的规定，在对土地使用权进行拍卖前，“应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估”。

3、公正的拍卖。

委托合法的拍卖企业是公开拍卖的前提。应根据《拍卖法》第11条、第12条的规定，对受托企业进行审查，只有符合法定条件的拍卖企业，才有资格成为受托对象;对拍卖依法进行监督是公正拍卖的保证。

I. 人民法院怎样对土地使用权进行预查封，什么是债的保全

预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。
2004年2月10日最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发（2004）5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，以规范性文件的形式对涉及房地产案件的民事强制执行程序和协助执行程序进行了具体规范，较为全面地规定了执行和协助执行房地产的主体行为，对房地产的查封、预查封以及查封冲突时的轮候等房地产执行制度均有一系列创新性的规定。
1、根据《通知》第13条、14条之规定，可以预查封的土地使用权包括两种情况：
（1）被执行人已全部缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的；
（2）被执行人部分缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的。该情况应注意区分下列两种情况：可以分割的土地使用权，按被执行人已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，由人民法院对确认后的部分土地使用权予以预查封；不可分割的土地使用权，人民法院可以全部进行预查封。
被执行人在规定的期限内未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。
2、根据《通知》第15条之规定，可以预查封的房屋包括：
（1）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时，作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享有物权，但由于该物权尚未登记公示，不能进行移转处分，人民法院只能进行预查封；如果房屋已经出售，为保护购房人的物权期待权，不能进行预查封。
（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。这是指建筑物已经由房地产开发企业办理了大产权证，但还没有划分所有权，作为被执行人虽不对房屋享有真正意义上的物权，但已经享有期待权，具有排他性，可视为其财产而预查封。
（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不直接导致不动产物权的设立或变动，但是可以使登记申请人取得一种具有排他性的物权期待权。