A. 请问农家乐的用地性质是商业用地还是居住用地,依据是什么
须看在申请该宗地时，规划部门和土地管理机关核准的性质，如果是面积超过了正常宅基地的数倍，则会确定为商业用地，如果面积较小，与宅基地接近，且申请人没有其它的宅基地或以视为居住用地。
商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
B. 10万买个农家院 看似馅饼实为陷阱
关注房产的人，不少都接到过农家院出售的信息，价格10万多一点，就可以拥有一个300平左右的农家院，宣传内容中说，不管是自住还是投资都很不错。部分农家院还以种植多年的果树、蔬菜大棚等，作为购买农家院的赠品，让很多投资者看了都很心动。然而，购买这样的农家院在法律上是否受到法律保护？是否可以长期持有？
问题一，农村买房是否受到法律保护？
我国《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，购买到的房屋实则为小产权房，即城里人在乡下买房时，拿到的村里或是乡里的产权。小产权房实际上没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给购房合同备案。
显然，在现行政策下，“小产权房”无疑属非法之列，在农村投资买房是不受法律保护的，一旦遇到拆迁、征地，损失都要自己承担。即使拥有房屋的合法使用权，翻建房屋也是不受法律保护的。所以购买房屋后想要对房子进行改造，也不受法律保护。
问题二，购买还是长期租凭？
仔细询问购买细节时，购买实为长期租赁，期限10年到70年不等。每个公司都有100到200个独立庭院，销售开发已形成了一定规模。同时，这些农家院都形成了小区，拥有统一的物业，更好地方便居住者。
问题三，租赁期限越长越好？
在租赁问题上，商家承诺租期足够长，不会影响使用，通常都在30到50年之间。而根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者在签署合同时一定要看清租期，切莫认为租期越长越好。
不建议购买或承租农业生态别墅
实际上，早在2009年，北京市国土资源局就下令，要求各区县全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅，对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。
目前市场上出售的农家院，大多租用农村集体土地，建有配套房。销售者声称“双方签订的是租地合同，不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定”。然而不少在售农家院的建筑面积都超出了规定。
北京市齐致律师事务所律师林莉此前接受采访是表示，“农业生态别墅是高房价背景下的产物，是小产权房的变种。这种变相的房地产开发易造成耕地流失，不符合法律法规，建议不要购买或承租。”
（以上回答发布于2015-07-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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C. 农家院属于非法占地吗
农家院占地。要看农家院是否经过有关土地部门审批，手续齐全者不属于非法占地。对农家院的使用《土地法》有规定。
《土地法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
D. 想在自己的土地上建个农家乐，不知土地新政策能不能通过
如果是耕地，不能改变土地用途的，搞大棚或养殖业是可以的。
如果改造自家住房搞农家乐是可以的。
E. 农村自家里开的农家乐经营权可以转让或出租吗
农村自家里开的农家乐经营权可以转让出租。
房产及农家乐一切家什都还是你的，只是把经营版权转包给另一权个法人，或出租。农家乐的收益归转让人或出租人，而他只向你交转让或租赁合同约定的费用。有一点你要明白，你是农家乐的法人，还是主体，发生天灾人祸还是你承担负责。
你仅是转让或租赁经营权，简而言之，农家乐承包给别人或租赁给别人。
F. 我卖出的农家院一年后遭强拆我要退给买主钱吗
我觉得你应该退钱的，因为你这个农家院只给了人家一年，人家根本没有居住，你可以把钱退还给人家，这样比较好。
G. 买农家院合法吗
你可以买，但是不能获得宅基地的使用权，宅基地是分给本农村集体经济组织的，如果日后遇到拆迁，宅基地的补偿款你可能拿不到。
H. 农家院出售是否合法
你好，你说的这个农家院，是不是农村宅基地上面盖的房子呢？【回答】
是的
【提问】
你是要卖还是要买呢？【回答】
农村的房子是可以卖的，问题是如果你卖给村外的人，他们是没有保障的。【回答】
我想问一下 我想买别人的自建房 但是院证不能过户 私下签个协议合法不【提问】
私下切割协议可以，问题是万一以后拆迁了，你还是赔不到钱。【回答】
签订协议事可以的【回答】
因为法律上是不承认你这个土地的，这个房子的土地是国家的，不是你的。【回答】
你现在去买，只要价格合适，是没问题的。【回答】
最怕的就是以后房子要拆迁。【回答】
到时候你基本上是赔不到多少钱的，大头还是被卖家拿走。【回答】
那这种房子不能买是吗【提问】
尽量不要买，能不买就不要买，以后麻烦很多。【回答】
拆迁这个能和卖家签协议不【提问】
卖家人品好是可以的，卖家人品不好，没有用的，因为你这些法律都不会保护的。【回答】
因为这个房子的土地，根本就不是你的。【回答】
到时候还是要打官司，你只能分到小部分【回答】
有没有办法签个合法的协议【提问】
没有这种协议的，如果有这种协议大家都去买这种房子了，
这种房子很少有人买的，因为大家都怕吃亏的。【回答】
如果卖家人品好 拆迁补偿这个协议签了可以吗？【提问】
嗯，那当然是可以的啊，那人家肯定会给你的。【回答】
I. 20年前建筑在自己家里自留地上的农家乐 现在政府强行拆迁可以吗 我们有30年使用权 也有乡村，乡
一、乡镇来或村里的源证明，在法律上毫无意义，你家的农家乐就是小产权房。本质上还是违建。
二、即使是合法的房屋，国家为了公共利益的需要，也是可以强制拆迁的，况且小产权房呢。
不管是小产权房，还是合法建筑，还是所谓的违章建筑，都应该给予适当的合理补偿。这是农村拆迁时的普遍做法，何况你家的房子是20年前的小产权房，还是商业性用户呢，岂能不补！本人在江苏淮安，对于违建，也分不同的时间，规定在那年以前的，补50%或30%等。一般是2008年以后才不给补。
J. 承租农家院应该怎样躲避风险
农家院产权，老人居多。必须的写明钱给谁，最好写明银行卡，我用那个卡，转给那个。转的时间范围，备注内容，财产纠纷还有以前的拖欠或纠纷，不能牵扯到我的利益。以后的改造和政策变迁，如何处理。还有就是租赁时长，不能少于多少年。租金怎么协商。还是多少年不变。拆迁占用等如何补偿。如果对方违约要怎么补偿。还有的时候，农家院改建得村里获批。需要他们去协调。村里如果不同意怎么办。这些都是问题。宅基地在村里有一定的权利，不能随便改或商用，村里的同意。