海南海域使用权市场趋势

1. 海域使用权 评估

海域使用权评估对象应该是一种“权益性资产”。
这个对象有几个与其他资产不同的地方：
一是，它跟土地使用权的性质一样，只是一定期间内的使用权，所以，有关权益问题的年限就非常有必要搞清的，这种权益未必与企业经营期限相对应，但可能与权利的承继有关联，有必要阅读权益文件和相关的协议；
二是，清查比较困难，也就是范围方面的，但这个问题可以以权证为依据；
三是，海域使用权目前估计交易或购买的案例不多，运用市场比较法评估可能不合适，同时，其达到什么样的开发程度可能也缺少依据性的东西，不象土地使用权还有“五通一平”或“七通一平”之类的标准，所以，很难采用类似土地使用权评估中的基准地价法评估。
关于评估方法的选择问题：
海域使用权的基本估价方法通常可选择采用市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。但必须考虑根据委估具体对象的权属特征、开发状况、资料取得等因素选择最适合的估算方法。
1、市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与委估对象加以对照比较，在两者之间就影响该海域使用权的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取委估使用权在评估基准日表现的价格的方法。但就委估对象而言，一是可能存在类似交易案例的缺乏或者面积等差异过大而缺乏可比性，二是可能存在较长时期的不可撤消的投资协议约定的交易制约影响以及海域使用权的面积、开发程度等因素的差异较大，修正的参数的准确确定有一定难度。我个人感觉，不适宜采用该种方法。
2、剩余法又称假设开发法，是将待估海域使用权及其范围内的相关设施销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该海域使用权价格的一种估价方法。我们知道，减号后面的可能比较容易取得，但海域使用权及其上的相关设施的销售价格可能还存在着市场信息不足的情况，所以这种方法可能难以适用。
3、成本法的基本思路是把对海域使用权的所有投资，包括最初的取得费和相关围拦等基本设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成海域使用权价格的基础部分。并同时根据国家对海域所有权在经济上得到实现的需要，加上海域所有权应得收益（即类似于出让金），从而求得海域使用权价格。但该种方法使用的前提条件――类似的出让金之类的资料可能未必能够取得。
4、收益法，也称权益性资产的资本化法，是在考虑海域使用权还原率的基础上，将其在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取委估资产价格的方法。根据本次委估目的看，在长期合同约定下，其产生的收益与业务经营内容和相关产品市场存在着对应的关系，其收益的估算需要考虑一些假设的条件，比如相关产品的市场走势，经营实体本身经营方向和战略上不存在重大变动、不可抗力的因素（如海蟹、台风等）、从该评估目的为银行抵押贷款之目的看，银行最为关注的恐怕是收益及其归还能力吧。在具体评估中，可能还需要借助有关海产品养殖专家的意见，比如了解每公顷的投入产出经验性数据，海产品的苗和产品的价格等等，另外，在折现率的选取方面，可能需要针对其较大的风险因素而作就高不就低考虑。

2. 海域使用权价值比土地使用权价值高吗

这个很难界定。
土地使用权相对来说价值比较容易评估，因为评估公司可以根据土地的位置和土地性质以及出让年限等信息评估出来一个比较合理的价值。
海域使用权价值就相对比较难界定。

3. 获得海域使用权后可以搞养殖吗

可以。 顺便给你详细解释一下。
养殖权属于渔业权，渔业权和海域使用权属于交叉概念。渔业权中的养殖权包含在海域使用权之下，但海域使用权并不仅限于渔业权，还有其他的分支权利。

4. 东部海域的海底有什么工程

近务院式批准《全海洋功能区划（2011-2020）》（简称《区划》）继2011家十二五规划提推进海洋经济发展战略家依据《海域使用管理》、《海洋环境保护》等律规家关海洋发保护针、政策我管辖海域未十发利用环境保护作全面部署具体安排《区划》由家海洋局同关部门沿海11省、自治区、直辖市民政府编制《区划》范围我内水、领海、毗连区、专属经济区、陆架及管辖其海域《区划》期限2011至2020

务院批复要求严格实施《区划》
——务院批复指海洋我经济社持续发展重要资源战略空间前我海洋经济发展战略已进入全面实施新阶段统筹协调海洋发利用环境保护任务艰巨要坚持发展保护、保护发展原则合理配置海域资源优化海洋空间发布局促进经济平稳较快发展社谐稳定
——务院批复强调海洋功能区划合理发利用海洋资源、效保护海洋态环境定依据必须严格执行通实施《区划》2020围填海等改变海域自属性用海合理控制渔民产现代化渔业发展保障海洋保护区、重要水产种质资源保护区保护主要污染物排海总量制度基本建立海洋环境灾害突发事件应急机制加强遭破坏海域海岸带整治修复海洋态环境质量明显改善,海洋持续发展能力显著增强
——务院批复要求《区划》由家海洋局同关部门沿海各省、自治区、直辖市民政府组织实施沿海各省、自治区、直辖市民政府要《区划》实施工作列入重要议事程并依据《区划》尽快完各级海洋功能区划编制工作明确各类海洋功能区具体范围管理要求严格逐级审批海洋局同关部门要认真落实《区划》实施各项保障措施,《区划》执行情况进行跟踪评估监督检查要科制定围填海计划并纳入民经济社发展计划严格执行建设项目用海预审审批制度要建立全覆盖、立体化、高精度海洋综合管控体系断完善海域管理体制机制加海洋执监察力度整顿规范海洋发利用秩序各级财政部门要积极支持海洋功能区划工作央海域使用金收入要支持海域海岸带展综合整治修复

《区划》科评价我管辖海域自属性、发保护现状与面临形势
——《区划》指我濒临渤海、黄海、东海、南海及台湾东海域跨越温带、亚热带热带陆海岸线北起鸭绿江口南至北仑河口达1.8万公岛屿岸线达1.4万公海岸类型于10平公海湾160河口10自深水岸线400公我海洋资源种类繁发潜力海洋资源发利用沿海区经济社发展做重要贡献2010海洋产总值占内产总值比重接近10%涉海业员超3 300万；海水产品产量2 798万吨比2002增加26%；沿海港口150货物吞吐量56.45亿吨比2002增加228%其吞吐量位居世界前十位港口8；海洋油气产量超5000万吨油量占全油气产量近20%；滨海旅游业增加值约占海洋产业增加值22%发展迅速已经海洋经济重要支柱产业
——《区划》指2010底务院沿海县级各级民政府依据海洋功能区划确权海域使用面积194万公顷基本解决海域使用期存序、度、偿等问题依审批建设用海24.2万公顷切实保障能源、交通等家重基础设施防灾减灾等民工程用海需求沿海区拓展发展空间、推经济社发展重要途径；依确权海水增养殖及渔港、工鱼礁等渔业用海160万公顷沿海渔业发展、渔民增收提供用海保障与同海洋污染防治态建设工作断加强家与相结合立体海洋环境监测与评价体系基本形沿海区采取效措施加陆源入海污染物控制力度减少海污染排放海洋保护区数量面积稳步增已建各级各类海洋保护区221处其海洋自保护区157处海洋特别保护区64处总面积330万公顷（含部陆域）已建立海洋家级水产种质资源保护区35覆盖海域面积达505.5万公顷通红树林工种植等态修复工程恢复部区域海洋态功能通采取海洋伏季休渔、增殖放流、水产健康养殖水产种质资源保护区、工鱼礁海洋牧场建设等措施减缓海洋渔业资源衰退趋势目前我管辖海域海洋环境质量状况总体较基本满足海洋功能区管理要求
——《区划》认今段期全面建设康社关键期坚定移走科发展道路、切实提高态文明建设水平重要阶段海洋经济发展海洋综合管理面临着新机遇与挑战：海洋经济战略加快实施党十七届五全提科规划海洋经济发展家十二五规划推进海洋经济发展作战略部署务院先批准辽宁沿海经济带、河北沿海区、津滨海新区、山东半岛蓝色经济区、江苏沿海区、江三角洲、海峡西岸、珠江三角洲、广西北部湾、海南际旅游岛等区域规划或指导意见并启山东省、浙江省、广东省海洋经济发展试点；二沿海区工业化城镇化进程进步加快能源、重化工业向沿海区集聚滨海城镇交通、能源等基础设施沿海布局各类海洋工程建设用海需求断扩；三陆源海污染物排海总量快速增重海洋污染事件频发海洋防灾减灾处置环境突发事件形势严峻；四涉海行业用海矛盾突渔业资源态环境损害严重统筹协调海洋发利用任务艰巨；五沿海区民群众环境意识断增强清洁海洋环境、优美滨海空间亲水岸线要求断提高健康、安全海洋食品需求断增加核电、危险化品产安全高度关注；六海洋权益斗争趋于复杂沿海家围绕争夺海洋资源、保护海洋环境等面加强海洋控制、占利用总随着我经济社发展及沿海区口增必导致海域空间提持续增数量需求质量安全需求我既要保障经济发展提建设用海需求要保障渔业产、渔民增收提基本用海需求更要保障态安全提保护用海需求

《区划》提五用海指导思想六项原则、六目标
——《区划》提新形势五用海指导思想明确提坚持发展保护、保护发展科区、准确定位、综合平衡合理配置海域资源统筹协调行业用海优化海洋发空间布局提高海域资源利用效率实现规划用海、集约用海、态用海、科技用海、依用海促进沿海区经济平稳较快发展社谐稳定指导思想实现规划用海要严格依据海洋功能区划审批项目用海充发挥围填海计划宏观控制作用；实现集约用海要实行集适度规模发遏制粗放用海式提高单位岸线用海面积投资强度；实现态用海要态友、环境友式发使用海域尽能海洋态环境影响减轻低程度；实现科技用海要着力加强海洋科技支撑监视监测提高海域管理科决策水平；实现依用海切实做必依、执必严、违必究维护海域使用秩序树立海洋管理治权威保障合用海权益树立海洋执良形象
——《区划》制定全海洋功能区划编制工作六项原则自属性基础根据海域区位、自资源自环境等自属性综合评价海域发利用适宜性海洋资源环境承载能力科确定海域基本功能；二科发展导向根据经济社发展需要统筹安排各行业用海合理控制各类建设用海规模保证产、态用海引导海洋产业优化布局节约集约用海；三保护渔业重点渔业持续发展前提传统渔业水域挤占、侵占保护渔业资源态环境渔业产基础渔民增收保障更保证渔区稳定基础；四保护环境前提切实加强海洋环境保护态建设统筹考虑海洋环境保护与陆源污染防治控制污染物排海改善海洋态环境防范海洋环境突发事件维护河口、海湾、海岛、滨海湿等海洋态系统安全；五陆海统筹准则根据陆空间与海洋空间关联性及海洋系统特殊性统筹协调陆与海洋发利用环境保护严格保护海岸线切实保障河口海域防洪安全；六家安全关键保障防安全军事用海需要保障海交通安全海底管线安全加强领海基点及周边海域保护维护我海洋权益
——《区划》提2020实现六面目标增强海域管理宏观调控作用海域管理律、经济、行政技术等手段断完善海洋功能区划整体控制作用明显增强海域使用权市场机制逐步健全海域家所权海域使用权合权益效保障；二改善海洋态环境扩海洋保护区面积主要污染物排海总量初步控制重点污染海域环境质量改善局部海域海洋态恶化趋势遏制部受损海洋态系统初步修复至2020海洋保护区总面积达我管辖海域面积5%近岸海域海洋保护区面积占11%；三维持渔业用海基本稳定加强水物资源养护渔民产现代化渔业发展用海需求力保障重要渔业水域、水野植物水产种质资源保护区效保护至2020海水养殖用海功能区面积少于260万公顷；四合理控制围填海规模严格实施围填海度计划制度遏制围填海增快趋势围填海控制面积符合民经济宏观调控总体要求海洋态环境承载能力；五保留海域备空间资源全近岸海域保留区面积比例低于10%严格控制占用海岸线发利用至2020陆自岸线保率低于35%；六展海域海岸带整治修复至2020完整治修复海岸线度少于2000公

《区划》划八类海洋功能区并提各类功能区管理要求
《区划》我全部管辖海域划农渔业、港口航运、工业与城镇用海、矿产与能源、旅游休闲娱乐、海洋保护、特殊利用、保留等八类海洋功能区
——农渔业区主要指适于农业围垦、渔业基础设施建设、养殖增殖、捕捞水产种质资源保护区域重点保障黄海北部、山群岛周边、辽东湾北部、冀东、黄河口至莱州湾、烟（台）威（海）近海、海州湾、江苏辐射沙洲、舟山群岛、闽浙沿海、粤东、粤西、北部湾、海南岛周边等海域养殖用海农渔业区发要控制围垦规模用途合理布局渔港及远洋基建设稳定传统养殖用海面积发展集约化海水养殖现代化海洋牧场要保护海洋水产种质资源严格控制重要水产种质资源产卵场、索饵场、越冬场及洄游通道内各类用海
——港口航运区发利用港口航运资源供港口、航道锚建设海域重点保障连港、营口港、秦皇岛港、唐山港、津港、烟台港、青岛港、照港、连云港港、南通港、海港、宁波-舟山港、温州港、福州港、厦门港、汕港、深圳港、广州港、珠海港、湛江港、海口港、北部湾港等沿海主要港口用海港口航运区发要深化整合港口岸线资源优化港口布局合理控制港口建设规模节奏维护沿海主要港口渤海海峡、山附近海域、江口、舟山群岛海域、台湾海峡、珠江口、琼州海峡等航运水道水域功能保障航运安全
——工业与城镇用海区指适于发展临海工业与滨海城镇建设海域主要布沿海、城市重要港口毗邻海域重点保障社公益项目用海维护公众亲海需求优先安排家区域发展战略确定建设用海重点支持家级综合配套改革试验区、经济技术发区、高新技术产业发区、循环经济示范区、保税港区等用海需求重点安排家产业政策鼓励类产业用海严格限制高耗能、高污染资源消耗型工业项目用海工业与城镇用海区发应做与土利用总体规划、城乡规划等衔接合理控制围填海规模优化空间布局加强自岸线海岸景观保护新建核电站、石化等危险化品项目应远离口密集城镇布局
——矿产与能源区指适于发利用海矿产资源与能源海域重点保障渤海湾盆、北黄海盆、南黄海盆、东海盆、台西盆、台西南盆、珠江口盆、琼东南盆莺歌海盆、北部湾盆、南海南部沉积盆等海域油气采用海需求矿产与能源区发应加强海石油采环境管理防范海溢油等海洋环境突发污染事件遵循深水远岸布局原则科论证与规划海风电禁止海洋保护区、侵蚀岸段、防护林带毗邻海域采海砂等固体矿产资源防止海砂采破坏重要水产种质资源产卵场、索饵场越冬场
——旅游休闲娱乐区指适于发利用滨海海旅游资源海域重点保障现城市用海旅游休闲娱乐用海需求优先安排家级风景名胜区、家级旅游度假区、家5A级旅游景区、家级质公园、家级森林公园等用海需求旅游休闲娱乐区发要注重保护海岸自景观沙滩资源禁止非公益性设施占用公共旅游资源修复主要城镇周边海岸旅游资源
——海洋保护区指专供海洋资源、环境态保护海域重点保护海域主要布鸭绿江口、辽东半岛西部、双台河口、渤海湾、黄河口、山东半岛东部、苏北、江口、杭州湾、舟山群岛、浙闽沿岸、珠江口、雷州半岛、北部湾、海南岛周边等邻近海域海洋保护区管理要注重维持、恢复改善态环境物性保护自景观要加强新建海洋保护区建设逐步建立类型、布局合理、功能完善海洋保护区网络体系
——特殊利用区指用于海底管线铺设、路桥建设、污水达标排放、倾倒等其特殊用途排使用海域特殊利用区发要注重海底管线、道路桥梁海底隧道等设施保护禁止述设施用海范围内建设其永久性建筑物
——保留区指保留海域备空间资源专门划定区划期限内限制发海域包括由于经济社素暂尚未发利用或宜明确基本功能海域限于科技手段等素目前难利用或能利用海域及远发展角度应予保留海域保留区应加强管理严禁随意发

《区划》确定五海区总体管控要求明确重点海域主要功能发保护向
《区划》基于自条件经济社发展需求确定渤海、黄海、东海、南海及台湾东海域等五海区总体管控要求我管辖海域划29重点海域并确定重点海域主要功能发保护向：
——渤海海域针水交换能力差、发利用强度、环境污染水物资源衰竭问题突等特点《区划》提两严格管理政策即严格围填海管理与控制政策严格环境保护政策提要严格控制新建高污染、高能耗、高态风险资源消耗型项目用海加强海油气勘探、采环境管理防治海溢油、赤潮等重海洋环境灾害突发事件维护渤海海峡区域航运水道交通安全展渤海海峡跨海通道建设研究等渤海海域重点支持唐山曹妃甸新区、津滨海新区、沧州渤海新区等集约发展临海工业与态城镇重点保护双台河口、黄河口等滨海湿态系统
——黄海海域针基岩港湾众、海岸貌景观、沙滩绵、淤涨型滩涂辽阔、海洋态系统等特点《区划》提要优化利用深水港湾资源、稳定传统养殖用海面积、建设现代化海洋牧场、高效利用淤涨型滩涂资源黄海海域要稳定黄海北部山群岛周边海域传统养殖用海面积推进现代化海洋牧场建设重点发展连、青岛等沿海主要城市周边滨海旅游业重点保护鸭绿江口等滨海湿态系统
——东海海域针港湾岛屿众、滨海湿资源丰富、态系统性显著、油气矿产资源富集等特点《区划》提要发展际化型港口临港产业、限制海湾内填海填海连岛、加强陆架油气矿产资源勘探发、维护海洋权益东海海域要重点保障海港、宁波-舟山港核港口航运服务业及海洋先进制造业发展支持浙江舟山群岛新区海峡西岸经济区建设推进海岛发放要加强油气资源浅海砂矿资源勘探发建设东海油气资源采基加强钓鱼岛等传统渔业资源区恢复与合理利用要重点保护群岛态系统红树林、珊瑚礁等滨海湿态系统
——南海海域针战略位突、热带态系统发育、矿产资源丰富特点《区划》提要推进陆岛屿维权基建设、加强重要海岛基础设施建设、推进南海海洋资源发利用南海海域重点支持南沙群岛、沙群岛、西沙群岛海域发展海洋渔业推进海南岛、沙群岛、西沙海岛旅游资源发建设永兴岛-七连屿珊瑚礁旅游区重点保护珊瑚礁、红树林、海草床态系统华白海豚、白蝶贝、儒艮等物资源同要加强南澎列岛、石碑山角、针岩、佳蓬列岛、围夹岛、帆石等领海基点海岛保护

《区划》提七面实施保障措施效落实《区划》完善海域管理制度奠定基础
《区划》要求各关部门沿海县级民政府要按照《区划》要求完善海洋功能区划体系调整完善现行海洋发利用海洋环境保护政策及相关规划建立健全保障海洋功能区划实施律规、管理制度、体制机制、技术支撑跟踪评价制度依建立覆盖全部管辖海域海洋综合管控体系海洋发利用海洋环境保护情况进行实监视监测、析评价监督检查保证《区划》目标实施提7面保障措施：
第要发挥区划整体性、基础性约束性作用强化海洋功能区划自控制性作用依据全海洋功能区划编制各级海洋功能区划海洋功能区划编制各级各类涉海规划基本依据制定海洋发利用与环境保护政策基本平台渔业、盐业、交通、旅游、再能源、海底电缆管道等行业规划涉及海域使用应符合海洋功能区划；沿海土利用总体规划、城乡规划、港口规划涉及海域使用应与海洋功能区划相衔接
第二要全面提高海域使用管理水平审批项目用海必须海洋功能区划依据涉海建设项目向审批、核准部门申报项目行性研究报告或项目申请报告前应向海洋行政主管部门提海域使用申请海洋行政主管部门具用海预审意见审批建设项目行性研究报告或核准项目申请报告必要文件重点安排家产业政策鼓励类产业、战略性新兴产业社公益项目用海制定各类建设项目用海控制标准适调整海域使用金征收标准推进海域使用权招标、拍卖挂牌让工作规范海域使用权转让、租、抵押行建立海域价值评估制度积极培育海域使用权市场
第三要创新加强围填海管理围填海计划民经济社发展计划重要组部政府履行宏观调控、经济调节、公共服务职责重要依据按照适度紧、集约利用、保护态、海陆统筹原则制定全围填海计划并按程序纳入民经济社发展度计划围填海计划指标实行指令性管理加强计划执行情况评估考核要加强区域用海整体规划、整体论证、整体审批整体围填海管理加强围填海项目选址、平面设计审查引导围填海向离岸、工岛式发展限制顺岸式围填海严格控制内湾重点滨海湿围填海保护自岸线延工岸线保留公共通道打造亲水岸线加强围填海态监测完善竣工验收制度探索建立闲置海域使用权收制度
第四要强化海洋环境保护态建设坚持陆海统筹发展理念限制高耗能、高污染、资源消耗型产业沿海布局实施主要污染物排海总量控制制度严格执行海洋功能区环境质量标准定期展海洋功能区环境质量调查、监测评价建立健全用海工程项目施工与运营期跟踪监测评估制度加强海洋环境风险管理完善海洋环境突发事件应急机制力推进海洋保护区网络建设实施海洋保护区规范化建设管理组织实施海洋态修复工程提升海域态服务价值经济效益切实做重要渔业水域、水产种质资源保护区、水野植物保护区管理保护维护海洋水物性促进渔业经济全面持续健康发展
第五要加强区划实施基础建设深入展海域管理与海洋功能区划理论、技术手段研究建立健全完善海域管理科技标准体系完善海域管理业员岗认证机构资质认证制度切实提高海域管理技术管理才专业素养根据海洋功能区划确定目标制定实施海域海岸带整治修复计划重要海湾、河口、旅游区及城市毗邻海域全面展整治修复工程央海域使用金收入要专项支持展海域海岸带综合整治修复工作
第六要建立覆盖全部管辖海域态监管体系推进家、省、市、县四级海域态监视监测体系建设利用卫星遥、航空遥、远程监控、现场监测等手段我管辖海域实施全覆盖、立体化、高精度监视监测加快推进海洋综合执基建设通监管执检查整顿规范海域使用管理秩序建立健全海洋发利用违举报制度加强社舆论监督要深化全海域定期维权巡航执重点加强敏目标、重点海域巡航监视效监管各种海洋涉外组织展专项维权执行定期检查海洋油气资源勘探发、海底光缆油气管道作业保障海通道安全维护我海洋权益
第七要完善保障区划实施律制度体制机制按照全面推进依行政、建设治政府要求抓紧制定修订相关律规海洋功能区划实施提供更加完备、效制保障制定军事用海管理、围填海管理、海工构筑物管理等规探索建立专属经济区、陆架及其海域用海管理制度
《区划》作我海洋空间发、控制综合管理整体性、基础性、约束性文件编制各级各类涉海规划基本依据制定海洋发利用与环境保护政策基本平台《区划》于落实家十二五规划推海洋经济发展积极支持东部区率先发展保障沿海区社谐稳定具重要意义

5. 海域使用权转让的具体办法由哪个部门规定

海域使用权的转让主要依据《海域使用权管理规定》，由国家海洋局印发，共8章55条，于2007年1月1日正式实施。具体转让细节根据各省市海洋管理部门出台的海域使用权转让出租相关办法来实施。

6. 海域使用权的海权使用

同一海域的资源都不是单一的，而是多种资源（生物的和非生物的）共生、共存，既有生物资源、海水化学资源、海洋能（如潮汐、波浪发电），也有港口与交通资源、油气或其他矿产资源，有的还有旅游资源、土地资源等，所以海域是多种复合资源的载体。海域中的每一种资源都是海洋的开发对象，并最终能形成一个产业，这种情况在实践中是屡见不鲜的。为此，随着科学技术的不断发展，海洋开发利用的深度和广度正以更快的速度向前发展，使用海域的矛盾和冲突也是不可避免的。尽管对海域的使用也有为农业目的而使用如养殖，也有为建造建筑物或构筑物目的而使用如建造钻井平台，还有以旅游为目的而使用如设置潜水观光区，但是对海域使用权作统一规定的必要的。
海域使用权都是为经营目的而设立，取得海域使用权的，都是从事经营活动的法人或个人即经营主体。尽管海域使用者或从事养殖业或从事采矿业等，但使用者之间适应市场经济体制的能力并不会因此而产生一般性差别；与一般农业不同，海洋养殖业属于工厂化经营方式的高效农业，其投资收益的周期较短；在农地使用过程中，类似维持地力和防止将农地违法转为他用等，一直是既普遍又严峻的问题，但这类问题在海域使用方面基本不存在，因为海域广大，不存在陆地上建设用地紧张的情形；除非特定海域之下有矿藏等特殊资源，否则将养殖用海域转为建设用海域，没有经济上的意义。因此，不论具体的海域使用权是为何种用途而设立，均可统一称之为海域使用权。对于不同用途的海域使用权，可以根据其他特别法如渔业法、海洋环境保护法等实行用途管制；另外，也可以根据海域使用权设立合同的约定实行用途约束。
不论简单海域，还是复杂海域，就其自然面貌，它们与陆地相比都大为不同。茫茫大海除了一望无际、起伏不平的海面外，其他我们很难再看到别的什么。在任何一个海域之中、之下，其环境特性、资源状况和社会功能价值，我们无法直观了解并进行判断。具体到海域使用管理法，也将无法开展管理活动。通过反复调研，最终选择了海洋功能区划作为管理海域使用法的科学基础和依据。只有通过功能区划的成果，才能为海域使用管理机关提供审批的科学标准，保证海域使用审批的合理性。根据海洋功能区划，海域使用权是一种综合性的权利，包括渔业权、海底矿藏开采权、养殖权、海上航行权等，势必与《渔业法》、《矿产资源法》 、《环境保护法》发生交叉适用。 海域使用权与渔业权是有区别的。渔业权是指权利人根据渔业法的规定所取得的从事渔业的权利。海洋渔业包括捕捞渔业和养殖渔业，因而海洋渔业权可划分为捕捞权和养殖权。捕捞权是指对自然状态的海洋生物资源予以获取和收益的权利，属于自然资源使用权的一种。在一般情况下，行使捕捞权不需要也不能对特定海域进行排他性的使用，属于传统民法中人役权的概念，这种人役权与地役权非常相似，只是并不以需役地的存在为前提。这种权利虽然没有排他性，但也属于对一定海域的持续利用，有人甚至一生都在固定的海域捕鱼，因而也是一种海域使用权。养殖权是利用特定海域养殖海洋生物并予以获取和收益的权利，行使养殖权需要对特定海域进行排他性的使用。因此，海域使用权与渔业权属于交叉概念，海洋渔业权中的养殖权包括在于海域使用权之中，而海域使用权不限于养殖权。
海水虽然具有自净能力，一定限度内的污染可以被净化掉，但一旦形成规模，其危害后果就会相当严重，如海上开采原油泄露，受到影响的可能是临近海域的所有水面。因而，对海底石油开采各国均有专门的规定，中国也是如此。一旦发生海上原油泄露的危险，其他海域使用权人均可以基于相邻关系采取适当措施以防止该种危害的发生。相邻养殖海域之间，若一方养殖密度过大而引发海水缺氧或养殖有传染疾病的海产品，则很可能会迅速波及临近的其他海域，造成邻人的经济损失。此外，陆源污染也会损害养殖海域使用权人的利益，但是，如果排污人众多，是否达标排放也不清楚，那么因果关系很难认定，受害人的权益也很难得到保护。
综上，从事海上航行、海底石油开采、海上养殖、捕捞等行为，均须取得海域使用权，于是海域使用权就成为一种基础性，在中国民法典中。海域使用权是与土地使用权并列的上位概念。在适用《海域使用管理法》时，应该与《渔业法》、《矿产资源法》与《海上交通安全法》协调一致。

7. 海域使用权的问题

因海域使用权发来生争议，源当事人协商解决不成的，由县级以上人民政府海洋行政主管部门调解；当事人也可以直接向人民法院提起诉讼。
在海域使用权争议解决前，任何一方不得改变海域使用现状。 填海项目竣工后形成的土地，属于国家所有。
海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内，凭海域使用权证书，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权。