农垦国有农地使用权抵押担保

① 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权是否可以抵押

根据《中华人民共和国担保法》第三十四条规定，下列财产可以抵押：

（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

（2）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

（3）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；

（4）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；

（5）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

（6）依法可以抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

② 土地使用权抵押的法律规定

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定如下：第三内十三条容，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。第三十四条，土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。第三十五条，土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。第三十六条，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。第三十七条，处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。第三十八条，抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销手续。

③ 国有农场的农用地能否抵押

问：党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确规定：“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能”。2014年的中央1号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》也明确提出：“在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。”可见，农村土地承包经营权或者承包地的经营权是可以抵押的。国有农场能否利用其拥有的农用地进行抵押融资呢？登记机关能否办理相应的抵押登记呢？

答：我国的国有农场拥有大量的农用地，据统计，目前我国国有农场拥有土地面积3515万公顷，其中耕地480万公顷，土地总量相当于一个中等省。有些国有农场希望利用这些地进行抵押融资，但农用地能否进行抵押融资，目前尚无明确规定，登记机关应当慎重办理国有农场土地的抵押登记。

（1）登记机构可以将国有农场对其农用地的权利登记为农用地使用权。2008年2月1日实施的《土地登记办法》（国土资源部令第40号），将国有农用地使用权和国有建设用地使用权都规定为国有土地使用权，可以进行土地登记发证。《国土资源部关于贯彻实施〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》（国土资发〔2008〕70号）也再次要求“加强国有农场土地确权登记工作”。但是，将国有农场对其拥有的农用地享有的权利归为农用地使用权，目前存在争议，主要是因为法律中没有明确出现“农用地使用权”这样一个名词，因此有人指出《土地登记办法》“自行创设了农用地使用权，违反了物权法定原则”。实践中，也有当事人反映，有的地方甚至以农用地使用权不是法定物权为由，不受理国有农场关于国有农用地使用权的登记申请。但是，按照《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，确定给单位和个人使用权的不只是建设用地使用权，还应当包括农用地使用权。因此，笔者认为可以将国有农场的土地权利及农民对自留地、自留山的权利等都归为农用地使用权，进行登记发证。

（2）登记机构应当慎重办理或者不予办理国有农场土地的抵押登记。理由有以下两点：①我国的法律目前明确禁止耕地抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条明确规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”。而我国国有农场的农用地绝大部分属于耕地，并且属于优质的耕地，因此不能抵押。②国有农场对其拥有的农用地享有的权利不属于土地承包经营权。《中华人民共和国物权法》第一百三十四条明确规定：“国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。”但很多国有农场没并有实行承包经营，国有农场与农场职工之间是劳动关系，不是承包关系，国有农场对其使用的农用地享有的权利不属于土地承包经营权，因此不能按照中央的文件规定进行抵押融资。

④ 国有土地使用权在企业间可以抵押吗

我们是一家生产石油化工产品的公司。最近一家企业向我们赊购一批产品，由于涉及金额较大，在签订合同时，我方提出要对方提供担保。对方同意将他们厂的土地使用权抵押给我公司。请问，土地使用权可以在企业之间抵押吗?需要办理哪些手续?如果这家企业无法清偿债务，我们该如何维护本公司的权利?读者 张景

答：首先，企业之间是可以抵押土地使用权的。《中华人民共和国担保法》中对抵押权人的资格并没有特别限定，因此银行和企业都可以作为抵押权人。根据《中华人民共和国担保法》第三十四条第三款之规定，抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物可以抵押。但是需要注意的是，根据国土资源部《关于企业问土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函〔2000〕582号，以下简称582号复函）规定，企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。

其次，对于以出让和划拨不同方式取得的国有土地使用权，其抵押权设定的条件不尽相同。通过出让方式取得国有土地使用权的，国有土地使用权人已经向国家缴纳了土地出让金，因此对它的处置权相对完整，抵押权设定也比较简单。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押。”582号复函规定：“债务方可以依法取得的国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，出让土地使用权抵押的前提是抵押人和抵押权人必须签订了书面抵押合同，并且具备了土地使用权证书和房屋所有权证书。

划拨土地使用权的抵押权设定条件相对复杂。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）第四十四条、第四十五条之规定，划拨土地使用权必须满足以下4个条件方可抵押：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④依照本条例第二章的规定签订土地使用权合同、向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵缴土地使用权出让金。就笔者对法条的理解，划拨土地使用权不能像出让土地使用权一样单独设定抵押，必须与地上合法的建筑物和其他附着物共同设定抵押。

再次，土地使用权抵押应该签订抵押合同，并办理登记。根据《中华人民共和国担保法》规定，当事人未办理登记的，不得对抗第三人。因此要切实保护您公司的权利，一定要及时办理抵押登记，取得土地他项权利证明书。对于划拨土地使用权，根据《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发〔2004〕9号的有关规定，如果土地行政主管部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政主管部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

抵押权实现时，抵押权人有优先受偿权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十六条、第三十七条规定，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣布解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律法规和抵押合同的规定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。如果设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，则根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和582号复函的相关规定，依法拍卖该房地产后，从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

中国土地矿产法律事务中心 刘洋

⑤ 解读《关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》

根据本批复，国有土地使用权无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。 一、问题的由来 四川省高级人民法院请示，一些地方由于房地产市场不景气，土地使用权转让价格不断下跌，为了保护国有资产，国家制定了国有土地使用权的保护价，低于保护价不得转让，也不能办理有关权属转移手续。因而，在有关以国有土地使用权作抵押的担保案件中，抵押人依生效法律文书行使抵押权时，作为抵押标的的国有土地使用权以国家规定的保护价也无法转让、变现。在这种情况下，可否直接将土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人，以实现其抵押权，有两种不同的意见：一种意见认为，不能直接将国有土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人。因为折价抵偿不是抵押权实现的方式。另一种意见认为，在主债务人无其他任何可供执行的财产时，可以直接将其国有土地使用权抵偿给抵押权人。因为此时该土地使用权不能变现是由于国家政策制约所致，非债务人所能预见。在这种情况下，抵偿是合法的现实选择。四川省高级人民法院倾向于第二种意见。 二、有条件的折价抵偿以实现抵押权 法释[1998] 25号批复规定通过有条件的折价低偿以实现抵押权人的抵押权。根据批复，在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受偿的，将土地使用权变现应当是首要的选择。按照《担保法》的规定，变现的方式可以是拍卖，也可以是变卖。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，可以折价抵偿。但法释[1998] 25号批复规定了两项折价抵偿的条件：一是由人民法院折价，而不是由抵押权人与抵押人协商确定。折价前应当对国有土地使用权依法评估，然后由人民法院参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，人民法院不得随意折价。二是征得抵押权人同意。将土地使用权折价抵偿给抵押权人，必须经抵押权人同意，不能将土地使用权强行折价抵偿给抵押权人。因为并非所有的抵押权人都需要国有土地使用权或者能够将其变现。例如，银行通常只希望抵押人支付现金以实现抵押权。法释[1998] 25号批复中所指“经抵押权人同意应仅指就折价抵偿问题取得抵押权人同意，不包括国有土地使用权的折价问题。当然人民法院对国有土地使用权折价时，除参考政府管理部门确认的地价评估结果外，还应当考虑抵押权人取得国有土地使用权的变现成本，也应当充分考虑折价时的国有土地使用权的市场价格。 三、与法释[1998] 25号批复相关的若干问题 （一）折价抵押以实现抵押权符合法律规定 《担保法》第五十三条第一款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”根据这一规定，抵押权的实现方式包括抵押物折价和拍卖、变卖抵押物。以何种方式实现，由抵押人与抵押权人协商。协商不成，由法院裁判。为了保护抵押人和抵押人的其他债权人的合法权益，抵押物是不能直接受偿的。 根据《城市房地产管理法》第四章“房地产交易”的规定，国有土地使用权可以依法转让。该法对转让国有土地使用权的条件及禁止转让的各种情形作了具体规定，没有禁止通过折价抵偿转让国有土地使用权的方式。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，政府有优先购买权，但并未规定不得转让。1990年原国家土地管理局曾发出《关于加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》，要求对国有土地使用权的出让加以有效管理，出让金受基准地价限制。但对国有土地使用权的转让没有特别限制。其他法律、行政法规也没有禁止通过折价抵偿转让国有土地使用权。 （二）折价抵偿是客观需要 尽管一般情况下，抵押权实现时，只要对土地使用权依法正确评估，一般不会出现土地使用权的价格高于当地市场价格从而出现不能转让变现的问题，而且强制拍卖的变现价值会低于任意拍卖时的实现价值，或者签订抵押合同的评估价值。但拍卖不能无限制地进行下去。如果房地产市场不景气，国有土地使用权的二级市场处于有价无市状态，抵押财产通过市场无法变现，主债务人也没有其他可供执行的财产，债权人与债务人又无法就抵押受偿达成协议，为了实现抵押权人的合法债权，人民法院可以以有批准权的人民政府土地管理部门确认的地价评估结果为依据，将土地使用权折价，与抵押权人协商并经抵押权人同意后，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人持有。对这一意见原国有资产管理部门和国家土地管理局均表示同意。由于国有土地使用权客观存在无法变现的现实，折价抵偿是不得已的办法。 （三）折价抵偿国有土地使用权不会造成国有资产流失 有人认为，通过拍卖国有土地使用权或者以其折价抵偿实现抵押权会造成国有资产的流失。虽然这种担心不无道理，但这种担心是不必要的。一方面，为实现抵押权而进行的拍卖属于强制拍卖，与一般民事交易活动不同，要受到有关强制执行法律的制约，其目的是为了使国有土地使用权变现。这种拍卖或折价与拍卖国有企业的其他财产或者将国有企业的其他财产折价的目的完全相同。另一方面，人民法院在确定国有土地使用权的拍卖低价或者折价都不可能不考虑基准地价问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”在司法实践中，抵押权人通常为国有商业银行，更好地实现国有商业银行的债权本身就是防止国有资产的流失。因而，拍卖国有土地使用权或者以国有土地使用权折价抵偿抵押权不可能造成国有资产的法律流失。

⑥ 国有土地使用权顺位抵押问题

可以登记。土地、房屋均可做多次抵押，均具有法律效力，按照抵押次序依次清偿欠回款。

具体能否进行答二次抵押，要看所在地的土地登记管理部门的政策，有些地方直接不允许二次抵押，有些地方办理二次抵押需出具第一抵押权人知情函。但找关系除外。

在实际操作中，银行一般不接受二次抵押，担保公司接受二次抵押！！！所以，你想操作二次抵押需要解决两个问题：（1）征得土管部门同意，政策不允许的话走后门（2）征得银行同意，银行不同意的话找担保公司为你担保，你把土地二次抵押给担保公司。

⑦ 国有土地为他人担保的合法性

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第七章就如何对划拨土地进行抵押作出了十分明确具体的规定： 1.主体必须为公司、企业、其他经济组织和个人； 2.必须履行一定的手续；①审批手续，经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。②出让手续，也就是必须交纳出让金，取得对土地使用权的处分权。可以看出，国家对划拨土地抵押作了十分严格的限制。该条例第七章就划拨国有土地抵押的主体规定为公司、企业、其他经济组织和个人，将国家机关、以公益为目的的事业单位排除在外。根据土地管理法第五十四条的规定，划拨土地是国家为了行使管理职能，发展公益事业和城市基础设施而采取的一种土地使用政策，是国有土地无偿使用形式。因此，国家机关和以公益为目的的事业单位不能以国家划拨的用于行使国家职能和发展公益事业的土地进行转让、出租、抵押等商事活动。担保法第三十四条第一款第二项规定：“抵押人依法有权处分国有土地使用权，房屋和其它地上定着物”。因为土地取得方式的不同，土地所有者拥有的权限范围也截然不同，只有以出让方式取得土地使用权的土地使用者才享有处分权。因此国有土地也就不能够进行抵押。担保法第三十六条第二款规定，地产抵押房随地走，对国有土地使用权的抵押明确限定为是以出让方式取得的。这也把以划拨方式取得的国有土地使用权的抵押排除在外。合同法规定，对国有划拨土地只有使用权，没有处分权。这对于任何一个划拨土地使用单位以及信贷部门来讲，都是明知的。如果故意将国家所有的、用于特定用途而划拨使用的土地进行抵押，一旦抵押权实现，损害的将是国家的利益。因此，以国有划拨土地使用权进行抵押而订立的抵押合同是恶意串通、损害国家利益的。按照合同法第五十二条第二款的规定，该合同是无效的。1997年8月18日〔1997〕国土函字第96号国家土地管理局对最高人民法院经〔1997〕18号函的复函第4条规定：“对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产不能作为当事人财产裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。凡属裁定中改变土地用途及使用条件的，需征得土地管理部门同意补交出让金的，应在裁定中明确，经办理出让手续，方可取得土地使用权。”可见，国家国土部门的函件已经证实了划拨土地使用权并非土地使用人的自有财产，即划拨土地使用权不属于当事人的自有财产。因此，划拨土地使用权不能无条件地抵押。以划拨方式取得的国有土地使用权抵押程序： 1.办理批准手续。由抵押人持土地使用权抵押申请书、土地证书原件、单位法定代表人证明等有关文件资料向县土地管理局申请，经批准后领取《划拨土地使用权抵押批准书》。 2.土地估价。抵押人在市土地管理局指定的评估机构对抵押地块进行评估，领取土地估价报告，核定出让金数额。 3.申请地价确认。抵押人持土地估价报告，填写土地估价结果确认申请表，经审批后领取《土地估价结果确认书》。 4.与抵押权人签定协议。抵押人持《划拨土地使用权抵押批准书》、《土地估价结果确认书》及土地证书原件，与抵押权人签置抵押合同。 5.办理他项权利证书。1997年国土字第2号，国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知中规定：“土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。”“抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土地的登记卡上进行注册登记，同时在抵押人土地使用证内记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》，土地使用权抵押权正式生效。”通过以上法律法规规定可以看出，只有特定的主体在履行一定的手续之后，划拨土地才可以用于抵押，但是现实中的大部分做法都是违法违规的。一些单位随意用国有划拨土地使用权进行抵押，造成担保行为的不规范，造成的后果或者是国家利益遭受损害，或者是债权人的担保利益无法实现。

⑧ 国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》是否还有效

一、相关法律规定： 1、《担保法》第三十四条：“下列财产可以抵押：……（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； ……”第五十六条：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的...。土地确权相关法律法规索引 一、法律、行政法规 1、《中华人民共和国宪法》 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《中华人民共和国物权法》 4、《中华人民共和国水法》 5、《中华人民共和国河道管理条例》 6、《中华人民共和国森林法》 7、《中华...。一、综合 中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日） 中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月27日） 中华人民共和国城市房地产管理法（2009年8月27日） 土地调查条例（2008年2月7日） 土地调查条例实施办法（2009年6月17日） 国务院关于...。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第七章就如何对划拨土地进行抵押作出了十分明确具体的规定： 1.主体必须为公司、企业、其他经济组织和个人； 2.必须履行一定的手续；①审批手续，经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。②出让...。一、综合 中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日） 中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月27日） 中华人民共和国城市房地产管理法（2009年8月27日） 土地调查条例（2008年2月7日） 土地调查条例实施办法（2009年6月17日） 国务院关于...。完全可以。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 原国家土...。一、法律 1、中华人民共和国宪法(节录) (2004年3月14日) 2、中华人民共和国民法通则(节录) (1986年4月12日) 3、中华人民共和国草原法(节录) (2002年12月28日) 4、中华人民共和国森林法(节录) (1998年4月29日) 5、中华人民共和国土地管理法 (2004...。土地相关法律法规 一、综合 中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日） 中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月27日） 中华人民共和国城市房地产管理法（2009年8月27日） 土地调查条例（2008年2月7日） 土地调查条例实施办法（2009年6月...。中国房地产主要法律法规政策 一、综合 中华人民共和国城市房地产管理法（19940705） 国务院关于发展房地产业若干问题的通知（19921104） 建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知（19930416） 二、房地产开发用地...。房屋手续不全若通过国家登记机关是不可以做抵押贷款的。

⑨ 国有土地使用权能抵押给公司或个人吗，请给出依据

答案是肯定的。
在我国，土地使用权的主体是广泛的。国家机关、企事业内单位、农民集体和公民个容人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序都可以取得土地使用权，成为土地使用权的主体。土地使用权可以出让、转让、买卖、出租、抵押。切记，抵押已登记为生效要件。